Devenir propriétaire au Québec

Tous les nouveaux arrivants n'ont pas forcément d'amis coconico, ç'est vrai, faudrait mettre la main à la poche sinon et payer les frais d'hotel du moins pour les quelques premiers jours.

Franco-canadien a écrit:

coconico a écrit:

bonjour à tous!
J'ai d'autres questions mais qui concernent plutôt l'habitation à l'arrivée:
Comment faire lorsqu'on débarque? j'ai quelques idées..... mais enfin, tous les nouveaux arrivants ont des amis pour les accueillir? ou c'est plutôt direction hotel pour plusieurs nuits? (voilà le coût!)
Si quelqu’un à des tuyaux.... je prends.
Merciiiiii

Plusieurs solutions :
- Les amis;
- la colocation;
- louer à distance (déconseillé);
- avoir recours à un intermédiare (mieux mais toujours déconseillé);
- les meublés temporaires;
- l'hôtel.
Ça dépend de ta situation personnelle.

hello cocconico, voilà aussi ma question alors pour les trouvailles le résumé serrait; continu de converser sur le forum et les solutions (payantes et/ou purement d entre aide) temporaires s ouvriront^^
sinon meublés et hotels sont hors de prix surtout quand on doit sauvegarder un maximum de capital tant qu un travail ne nous assure pas une rentrée d argent, il est clair que nous ne pouvons arriver en jouant les touristes!

J'ai eu l'expérience inverse: un courtier hypothécaire qui m'a fait prendre une mauvaise solution de prêt (relativement à ma situation) et un  conseiller bancaire (de ma banque) qui m'a bien conseillée.
Tout dépend des personnes et de ce qu'on leur explique, nos objectifs, et surtout l'éventualité de remboursement anticipé, il y a toujours des pénalités.
Ne pas hésiter à faire jouer la concurrence entre les banques.

En tous cas pour moi, l'hypothèque de rêve ce fut renouvelable aux 3 mois... au gré du marché ( en ce moment en 2015 ça veut dire presque rien ! )  Il y a un peu d'incertitude mais aucune pénalité en cas de remboursement anticipé. J'ai choisis ING qui s'appelle maintenant Orange je crois.   Le seul mauvais côté c'est qu'il faut tout faire par téléphone. Très bon moyen de négociation  si votre banque vous propose un taux qui parait trop élevé.

Salut tout le monde, voila un sujet auquel je vais pouvoir apporter une contribution !

Ma conjointe et moi sommes au Québec depuis 2 ans, dans la petite ville de Granby, et nous avons soudainement décidé d'acheter une maison.
Au départ, vu notre budget (200.000) nous avions ciblé les jumelés, moins cher, souvent de construction récente.
Nous avons commencé notre aventure fin Février en débutant les visites à l'aide d'un courtier mais aussi sur DuProprio (site indépendant sans courtier).
Puis nous avons contacté un courtier hypothécaire pour préparer notre dossier de banque, ce dernier nous à listé tous les documents à présenter (pas facile quand tu es travailleur autonome et au Canada depuis seulement 2 ans).
Le mieux, à mon avis, est de disposer d'un apport de 20% pour se dispenser de l'assurance hypothécaire (environ 3000$ pour un logement de 200.000$).
Finalement, après une vingtaine de visite (il y a beaucoup de maisons à vendre) nous avons opté pour un cottage non loin du lac, dans un beau quartier, avec quelques rénovations à faire. Les jumelés c'est trop de proximité des voisins, il faut vraiment avoir le gout de vivre ensemble 24/24, nous serons mieux dans une maison indépendante.
Nous avons signé, l'inspection à été faite, il ne reste plus qu'a prendre possession des clefs.

Maintenant pour parler de la réalité, les maisons sont un peu moins chères ici au Québec qu'en France ok, mais ce sont des maisons en allumettes, les défauts de constructions sont innombrables, ne vous attendez pas à quelque chose de solide aux finitions parfaites.
Mais c'est une belle expérience, et ça prouve qu'il est plus facile de devenir propriétaire en région qu'à Montréal, pour ce prix nous n'aurions eu qu'un appartement glauque.

Oui il est clair qu'il est moins cher d'acheter une maison "en région" ou hors des grands pôles. Par contre - tout dépend des besoins au départ - il reste l'incertitude de la revente. Souvent pas de plus-value si vous la gardez moins de 5 ans.
Dans certains coins (surtout si il y en a beaucoup à la vente), c'est même très difficile à vendre.
Je connais pas mal de gens qui ont été obligés de mettre en location car ils n'arrivaient pas à vendre. Même des maisons neuves, dans de beaux coins vers Québec.
Donc attention, acheter ce n'est pas tout. Il faut pouvoir revendre quand on en a besoin et ici ça n'est pas facile (sauf si le bien est archi bien situé).
Ca reste toujours préférable à la location évidemment.

Oui je conseille le site duproprio... ou au pire acheter sans courtier acheteur. Le courtier du vendeur se doit de toutes façons de faire les choses dans les règles. Oui il est là pour que son client vende au mieux. Mais vendre "au mieux" ça veut parfois dire vendre dans les temps (et pas un an après). Et on a un gros atout sur ceux qui ont un courtier acheteur: quand tu n'as pas de courtier acheteur, le courtier vendeur garde toute la com' pour lui.
Autrement dit, au lieu de 12K, avec nous il peut gagner 24 K. Il est donc plus motivé à vous vendre un bien à vous qu'à un autre si le bien est au bon prix. Si le bien est un peu cher, il a le loisir de baisser sa com'
Vous avez donc toutes les chances de payer 10K de moins.
C'est ce qui s'est passé pour nous lorsque nous avons décidés de nous passer de courtier acheteur.

Donc je conseille 2 choses: acheter par duproprio (demandez dans ce cas là l'évaluation bancaire du bien, vous serez sûrs de ne pas payer trop cher) ou acheter sans courtier acheteur.

Les courtiers immobiliers, je n'en connais pas beaucoup de sérieux. J'ai acheté 3 appartements depuis que je suis à Montréal (8 ans), je viens d'acheter un duplex... sans passer par un courtier. Ca a été mon meilleur achat.

Il faut savoir ici qu'il y a 2 courtiers dans la transaction: celui du vendeur et celui de l'acheteur. Et on ne sait pas ce qu'ils se racontent lorsqu'ils négocient à votre place, on ne sait pas plus s'ils privilégient un autre de leur client (acheteur) en faisant traîner ou en ne vous présentant pas telle ou telle propriété dès qu'elle sort.
Les 2 courtiers précédents (pourtant "recommandés" par des amis) nous ont mal conseillés et ont failli nous faire faire des bêtises. On a signé 2 fois (une fois avec chacun) et la vente ne s'est pas faite dans un cas parce qu'on s'est retirés (par chance l'inspection en bâtiment nous a permis de le faire) et dans l'autre parce qu'ils ont mis en concurrence 2 acheteurs à un prix beaucoup trop haut et nous n'avons pas "suivi".
Trop long à raconter mais la 1ère offre,  en gros: on payait 30K trop cher un bien qu'on aurait eu du mal à revendre, même 30K en dessous. Le courtier (qui avait besoin d'argent à ce moment là, je l'ai su après) ne nous a absolument pas mis en garde, ça aurait pourtant été son rôle de nous dire: si vous achetez ça et que vous revendez dans les 5 ans à venir, vous perdrez de l'argent.
Nous sommes tous expatriés (et lui aussi d'ailleurs): bien difficile de savoir où on sera dans 5 ans et quels seront nos plans. Si tu achètes au bon prix, tu ne perds pas, même un an après ici... puisque les frais de notaire sont peu élevés.
N'achetez pas un bien dont on vous dit que si vous devez partir, vous devrez le mettre en loc. Demandez à votre courtier (si vous choisissez d'en prendre un): si je dois revendre dans un an, est-ce que tu me le revends au même prix.
Selon sa réponse (s'il est honnête), vous saurez si vous faites une bêtise ou pas.

N'achetez pas un bien à la valeur où il sera dans 4 ans, ce qui est le cas dans 80% des transactions à Montréal selon ce que j'ai vu.

Le 2ème courtier nous envoyait les annonces au moins 3 jours après leur sortie sur mls (c'est donc nous qui cherchions), elle servait juste d'intermédiaire, négociait beaucoup trop haut et enfin lorsqu'on a été prêts à acheter un bien qui nous plaisait et qu'on a eu signé les papiers.... comme par miracle un 2ème acheteur s'est présenté (1h après la signature!) et on nous a demandé de "bonifier". C'est à dire de surenchérir sur une somme qu'elle n'avait pas le droit de nous dire. C'est la pratique ici lors d'offres multiples. Et comme ils doivent présenter les offres en même temps au proprio pour que celui-ci puisse faire jouer la concurrence (sinon il les traite une par une), en gros vous avez une heure pour vous décider et offrir plus cher "pour être sûr de l'avoir", sinon l'autre offre passe d'abord. On a choisi de ne rien faire... parce qu'on est prudents et qu'on connaissait la valeur des biens dans ce quartier. Parce qu'on était estomaqués qu'on nous propose ça. Ce n'est pas notre courtier (désireux d'avoir sa com' rapidement sans trop travailler) qui nous aurait conseillé de laisser tomber.
Je tombais des nues. J'ai dit qu'on ne jouait pas au poker, on achetait un bien à 500K.
Ce qui s'est passé? L'autre candidat a dû bonifier comme on lui avait sagement demandé de le faire. Son offre a été choisie, mais la vente ne s'est pas faite non plus car au final, ils se sont retirés ("ils ont eu peur" nous a-t-ton dit).
Nous entretemps, on a jeté l'éponge, ça ne valait pas le coup.
En plus c'est nous qui avions proposé un prix très bas (75 K plus bas que le prix de liste qui était à 495) qui était probablement encore 10K trop haut par rapport à sa valeur.

Pour finir on a décidé de faire sans les courtiers. C'était plus rapide (on va directement voir le bien sans attendre que 2 courtiers + nous + des locataires soient libres), plus transparent, plus agréable.
En plus on a le courtier du vendeur en direct, donc quand on demande des infos, on observe sa réaction en direct, on sent des choses qu'on ne nous dit pas forcément non plus.
Alors oui il faut connaître le marché, mais ce n'est pas difficile: regardez ce qui se vend dans le coin, visitez-en plein, interrogez les voisins des biens qui vous intéressent et essayez de savoir à combien se sont réellement vendus des biens récents (dans les 2 dernières années maxi).
Le courtier du vendeur est d'ailleurs tenu de vous le dire.
Il doit vous fournir une liste de "comparables", c'est à dire les prix de vente effectifs (et pas le prix de liste) de toutes les propriétés vendues dans le même coin, pour des biens à peu près identiques.

Donc selon mon expérience, le mieux c'est par duproprio ou sans courtier acheteur, en dealant directement avec celui du vendeur.
Grâce à cette méthode, on a payé note bien 10K de moins (le courtier a pris sur sa com')...
Pour cela, il faut avoir des adresses de bons inspecteurs en bâtiment, et éventuellement un bon notaire. Peut-être que le site d'Expat.com pourrait fournir des infos là-dessus, je suis prête à donner des coordonnées.

Ne pas se fier à l'évaluation municipale qui peut être très basse par rapport à la valeur réelle. Le seul bon critère est l'évaluation bancaire, mais peu de vendeurs la font car ça leur coûte 400 $. Perso, si je devais vendre un bien, je le ferais.

Voilà pour les courtiers immobiliers.

Quant aux courtiers hypothécaires, pas besoin non plus. Il n'y a pas 36 000  banques et en cas d'appartement, elle est parfois imposée par le vendeur.

Présentez un dossier aux banques bien avant que vous trouviez.
Oui comme disait Spectre, prenez des durées courtes:
- prêt renouvelable tous les ans (et alors pas de pénalités si vous vendez au bout d'un an, à la fin du prêt), c,est le plus intéressant. Ca se situe actuellement entre 2,35 et 2,9%

- prenez le prêt sur une durée longue (30 ans) mais remboursez en 10, 15 ou 20 ans, comme vous voulez. 30 ans, c'est la deadline pour rembourser... et vous aurez revendu (avec plus-value) bien avant
Vous pouvez moduler, changer vos mensualités quand vous le voulez. Repasser en 15 ans en 30 ans, je l'ai fait plusieurs fois sur un bien, selon que je voulais rembourser plus vite, ou payer moins de mensualités.
C'est très "à la carte".

- ne pas confondre la durée du prêt (sur 30 ans) et le renouvellement du taux bancaires (sur 1 an, 2 ans ou 5 ans). Ou sur 5 ans le taux sera meilleur, mais vous paierez plus de pénalités si vous remboursez avant.
Vus avez le droit de rembourser 15% de votre somme empruntées à l'origine par an.... et de doubler vos mensualités pour rembourser plus vite si vous voulez éviter de payer les pénalités.

- vous pouvez transférer le prêt sur une autre propriété et là les pénalités sont très basses.

- en marge de crédit (ligne de crédit) à 3,5% si vous pensez rembourser une grosse partie dans l'année... et si vous avez droit à une marge sur ce bien.

- savoir que vous pouvez emprunter 100% sans payer les assurances.... si vous avez une marge de crédit. Je finance mon nouvel achat à 20% avec ma marge de crédit (3,5%) et à 80% avec un prêt. Le tout étant hypothéquué sur mon logement actuel que je ne vendrai pas mais qui sera en loc. La banque vient l'estimer puis vous prête une "ligne de crédit" équivalente à 80% de sa valeur.
Bref en gros vous pouvez acheter sans sortir un $.... à condition que vous ayez vendu un bien en France et que vous puissiez l'hypothéquer ici sous forme de marge de crédit.

Voilà quelques infos aux nouveaux arrivants.

Bonne chance!

On a pas toujours le choix de passer par un courtier ou direct au particulier.
Duproprio recense un certain nombre de biens à vendre mais celui qui vous conviendra ne fera pas forcément partie de la liste !
De plus, les vendeurs sur Duproprio, fiers de ne pas passer par un courtier, pratiquent les mêmes prix que les agences, ils pensent pouvoir se mettre la différence dans la poche, et non attirer le client avec un prix juste.
Souvent ils imposent une marge de négociation très faible.

Quant aux courtiers, ils font toujours leurs petites affaires dans votre dos, ils sont assoiffés, prêts à raconter n'importe quoi pour vous embobiner.

Mais si la propriété qui vous convient est à vendre par un courtier, ne pas fuir pour autant, ça reste peut-être une bonne affaire. Gardez toutefois à l'esprit qu'un courtier ne travaille JAMAIS pour vous, contrairement à ce qu'il prétend.

Je me dois de raconter l'histoire de ma cousine. Elle était près de transiger mais le vendeur ne voulait pas baisser son prix de $ 2 000 pour arriver au prix max qu'elle s'était fixée.  Le courtier risquait de perdre une vente et a rogné $ 2 000 de sa commission.     Aussi, il faut mentionner qu'on a eu des mauvaises années . Des gens ont  construit des maisons avec du béton avarié ( la pyrite ).   Pour les pavillons de banlieue , ne prenez pas à la légère ces opérations pré-achat.
Dans un immeuble à condo, il est bon d'aller voir le gestionnaire de l'immeuble .Il devra vous donner l'état des lieux . Il y a souvent des  poursuites entre promoteurs sous-traitants  et copropriétaires. 
  Pour les pavillons de banlieue, il  doit y en avoir un million dans la région de Montréal.   Prenez une auto et circulez !   J'ai vu un courtier se tirer dans le pied avec une publicité internet complètement ratée !  Ça disait " wow beaucoup de rangement pour vos vtt ! )    La photo de la maison était mauvaise , les gens qui ont feuilleté n'ont pas compris que c'était une bonne affaire puisque le terrain était immense ( très rare de nos jour en banlieue ).  Le terrain compte car lors de la revente , l'acheteur voudra peut-être stationner un gros véhicule/remorque  le long de la maison. Bref, cette maison qui aurait du se vendre en un mois a trainé sur le marché  et le vendeur a viré le courtier !  Ne sousestimez pas le terrain .  Mon oncle avait une superbe maison mais a regretté sont achat parce qu'il manquait 1,5 mètre de terrain le long de sa maison  ( un coin de rue concave ).

IMPORTANT : choisir soi-même son inspecteur, ne pas prendre l'inspecteur referé par le courtier.
Choisir un inspecteur de l'AIBQ certifié.
Une inspection coute entre 425$ et 500$ si vous prenez un inspecteur local (+Tx)
Les points à vérifier sont effectivement la qualité de la fondation, l'isolation, la toiture.

Bonjour à tous,

Juste vous informer que quelques posts inappropriés ont été déplacés.

Merci

Priscilla 

À propos de l'évaluation municipale.
Quand j'ai acheté  un condo en 2005 , dans un immeuble tout neuf, le premier compte de taxe  évaluait mon appart à       $ 120 000 alors que je venais de payer $ 199 000 !    Ça ne change rien au montant des taxes  à payer qui  a  toujours été progressif. Ils ont changé les barèmes et aujourd'hui l' évaluation est beaucoup plus près de la réalité .   Bref l'évaluation de la ville n'est pas toujours un bon indicateur.  Ça pourrait  avoir avec le fait que l'immobilier a pratiquement doublé entre 2001 et 2003 !

Pour la région de Montréal comme je l'ai dit, beaucoup de maisons unifamiliales en banlieue.  Il est impératif de faire le trajet en auto et de se familiariser avec les accès (avant de faire son choix).  Nos routes ne sont pas aussi embouteillées qu'en Europe mais certains coins vous forcent à utiliser un bout d'autoroute toujours congestionné. Aussi se familiariser avec les transports en commun qui mènent toujours au centre-ville de Montréal.

Allez  faire un tour sur  " www.sia.ca  "  cliquez  carte géographique ....  Centrez un endroit ( environ 1 km carré ) qui vous intéresse et attendez quelques secondes. Chaque point rouge représente une maison à vendre . Ce site regroupe presque tout ce qu'il y a d'agents d'immeuble .  Ça donne une bonne idée du quartier et des prix . Ensuite Google street view fait le reste...