Acheter un bien immobilier pour faire louer

Bonsoir,

Analyse censée Joka2, à tous les niveaux. Pourtant je devrais vous inciter à acheter pour assurer mes 10% 

Il paraîtrait tout de même que les Chinois achètent directement chez New Nordic, notamment des appartements vendus par les russes, mais aussi du neuf. Mais je n'ai pas de certitude sur le sujet

Le fait que les programmes New Nordic ne soient vendus que part un nombre restreint d'agences ne me paraît n'est pas forcément un problème, au contraire. Trop d'agences sur le coût me semble plutôt nuisible en terme d'image et de cohérence.

Cdt

@aval91 C'est justement la question que je me posais et tu viens d'y repondre  Je me demandais en effet, si les Chinois mettaient des billes dans ces projets. Avec leurs bus de touristes qui remplissent ces condos, il y a de toute evidence du beurre a se faire 

Bonjour,

quand est il avez vous reçu vos titre de propriété ?

merci

Bonjour,

désolé de vous déranger;
Nous souhaitons investir via company vauban un appart environ 60000 € pour 10 % de garantie pdt 10 ans a pratumnak pattaya . soit environ 500 € / mois bon après l'euro sa varie puisque ce sera verser en bath sur un compte thai.

où en êtes vous ? avez vous bien reçu vos titres de propriété, touchez vous tous les mois et êtes vous satisfait ?

merci de vos conseils

Bonjour,

titres de propriété en poche depuis août 2015, ou plutôt dans le coffre de notre avocat.

Pas d'explications pourquoi le transfert a été un peu long mais nous sommes bel et bien propriétaires.

Loyers encaissés tous les mois sans encombre sur noter compte thai, tout va bien pour le moment.

cdt

merci beaucoup de votre retour.

c'est important d'avoir des avis de personnes qui en font l'expérience.

Je suis pas chez Vauban mais mon titre de propriété vient de m'être délivré en thaï company cela c'est passé en 6 mois 

mekha a écrit:

c'est important d'avoir des avis de personnes qui en font l'expérience.

Puisque c'est important, je rappelle que ces investissement a garantie locative sont des ARNAQUES. C'est un systeme de Ponzi. On en parle deja sur cette discussion https://www.expat.com/forum/viewtopic.php?id=552538
Si vous avez envie de vous faire pigeonner comme aval c'est votre affaire mais ne venez pas sur ce site en citant des compagnies qui vendent ce type de montage surtout sur Pattaya, la publicite est interdite sur le forum. Je rappelle qu'un bien immobilier achete en Thailande ne peut pas rapporter 10%, ca rapporte 5-6% en general, certains font un peu plus, ils ne depassent jamais 10% donc pourquoi une societe y arriverait-elle et le reverserait ensuite?

Bonne remarque de Okimmel, prenez conseil auprès de personnes compétentes indépendantes (sur place) et non concernées par les bénéfices sur ces propositions.

peu importe qui mais ne le faites pas directement.

5 ou 6 % de rentabilité possible, 7 dans des cas rares mais pas plus si on intègre tout, ce qui est déjà énorme compte tenu des autres placements. Il y a aussi une possibilité de plus-value dans la durée si cela à été bien négocié. Ne demandez pas la lune vous ne l'aurez pas, au contraire vous risquez de perdre gros. Je conseille d'acheter en nom propre et pas au nom d'une société Thaïlandaise ce qui est un montage dangereux !
50 % des appartements dans les condos peuvent être achetés en nom propre.

Mieux vaut dépenser 500 ou 1000 euros avec un conseil indépendant (quitte même à les perdre) que de risquer une opération qui sera décevante ou pire (ou de carrément perdre très gros).
De plus un conseil pourra négocier pour vous et vous faire obtenir de meilleures conditions sur place.

Bonjour

Juste pour info.. qui sont ces conseillers indépendants ??
Je pense par ailleurs qu'écrire dans un post "si certains ont envie de se faire pigeonner comme aval" est parfaitement injurieux..
Je rappelle qu'Aval a toujours dit que pour l'instant il était scrupuleusement payé..
Bonne journée

Mon propos ne vise pas a se moquer de Aval. Il faisait régulierement la promotion de son promoteur sur ce site, j'ai fait plusieurs observations et depuis il a cessé les interventions en ce sens. Il ne cache pas qu'il a fait cet investissement et en toute transparence donne son retour d'expérience. Il a maintenant prouvé sa bonne foi et donne de tres bons conseils sur les autres sujets. Je lui souhaite que ca fonctionne - ca peut - on l'a démontré.
Ca n'enleve rien aux soupcons - et je suis gentil - de systeme pyramidal que l'on a sur ce type de montage.

Bonjour El Escondido, tout va bien pour toi ?

il serait bon que Grosvalet et Okimmel précisent leurs sources, ça m'intéresse.

Pour ma part je vais apporter en complément les éléments suivants :

Sur le site de location du promoteur (donc sans intermédiaire du type booking.com), les prix affichés sont les suivants (base 1 studio dans l'immeuble appelé VIP1, équivalent de l'immeuble où nous avons acheté nos condos) :

basse saison 2.300 THB la nuit (2.800 en haute saison mais je reste sur le prix le plus bas) ...

... et je site mes sources : http://www.new-nordic.com/home/room-for … -vip-1-102

Soit pour 30 jours en moyenne 69.000 THB par mois x 12 mois = 828.000 THB à l'année.

En étant raisonnable on peut se baser sur 40% à 50% de taux d'occupation à l'année, c'est mon avis, j'aurais sans doute des contradicteurs sur ces chiffres que je ne tire d'aucune source officielle.

Donc un rendement brut compris entre 331.220 THB et 414.000 THB à l'année.

Nous avons acheté 1 condo similaire (quoique un peu plus grand) 3.000.000 THB.

Soit une rentabilité brute comprise entre 11% et presque 14%.

Une fois retiré les frais de structure le promoteur peut se permettre d'offrir à l'acheteur une rentabilité de 10%.

N'oublions pas qu'il s'agit d'un promoteur avant tout, et que son objectif est de faire de la marge sur le prix de vente de ses constructions, plus que de faire de la marge sur la gestion locative.

A débattre ...

Cdt

okimmel a écrit:

Mon propos ne vise pas a se moquer de Aval. Il faisait régulierement la promotion de son promoteur sur ce site, j'ai fait plusieurs observations et depuis il a cessé les interventions en ce sens. Il ne cache pas qu'il a fait cet investissement et en toute transparence donne son retour d'expérience. Il a maintenant prouvé sa bonne foi et donne de tres bons conseils sur les autres sujets. Je lui souhaite que ca fonctionne - ca peut - on l'a démontré.
Ca n'enleve rien aux soupcons - et je suis gentil - de systeme pyramidal que l'on a sur ce type de montage.

Merci pour les compliments 

Je fais du saisonnier a Bangkok, en direct. Ce tarif a la nuit est valable pour de courts séjours, quelques nuits, au dela s'ils ne sont pas dégressifs, ils auront du mal a remplir.
Votre explication est tres théorique, elle ne se base sur aucune donnée pratique. Ca peut convaincre des investisseurs, pourquoi pas, moi pas.
Je serais bien curieux de savoir comment ils arrivent a trouver des locataires dans chacun de leurs appartements mais ils ont certainement une clientele qu'ils savent aller chercher et que je n'ai pas.
Je reste circonspect.

Au mois ce genre d'appartement se trouve a 12000TBH hors charges maxi.

aval91 a écrit:

Sur le site de location du promoteur (donc sans intermédiaire du type booking.com), les prix affichés sont les suivants (base 1 studio dans l'immeuble appelé VIP1, équivalent de l'immeuble où nous avons acheté nos condos) :

basse saison 2.300 THB la nuit (2.800 en haute saison mais je reste sur le prix le plus bas) ...

... et je site mes sources : http://www.new-nordic.com/home/room-for … -vip-1-102

Soit pour 30 jours en moyenne 69.000 THB par mois x 12 mois = 828.000 THB à l'année.

Une location d'un studio à 60€ superficie 37 sqm par jour cela me semble être du x3 non ?

... c'est le prix à la journée, ces appartements se louent rarement au mois et encore moins à l'année. En cas de location au mois ou à l'année le prix sera bien moins élevé, mais en contrepartie le taux d'occupation grimpe.

Cdt

Moi qui croyais que le prix à la journée devrait être de 25€ maxi...

Ca se trouve a 25€, la réalite est plutot entre 25 et 40 maxi... Pas vrai grosvalet?
J'aime bien le "je cite mes sources" en citant un lien d'une compagnie qui vend ces trucs et les propose a la location sur son propre site, tres mal fait et pas du tout pratique pour réserver.
Non vraiment je n'y crois pas, je pense qu'une machine de guerre comme Airbnb est bien plus efficace pour trouver des locataires. Eux ont juste besoin de trouver des acheteurs, c'est un tout autre métier.

Les gens ont envie d'être convaincu surtout quand c'est du rêve.

Les studios se louent effectivement entre 10 et 12 k /mois hors charges, encore faut il trouver les locataires et ce n'est pas si simple.
Je loue ce prix pour un 48 m2 dans une résidence 5 étoiles bien situé (à 800 mètres de la plage c'est vrai).
2300 Bahts à 2800 bahts la nuit bien sur ... Plus cher qu'à l'hôtel ! C'est sur tu vas louer 10 nuits par an à ce tarif la ! Faut le trouver le gogo ! Je ne parle pas des frais de commercialisation ni des frais pour accueillir les gens etc .. pour des durées si courtes.

Je n'ai pas de référence particulière je vis ici depuis 12 ans et je connais la Thaïlande depuis 35 ans.
Il faut arrêter avec ce genre de truc, un hôtel neuf 3 étoiles qui vient d'ouvrir loue ces chambres 690 Bahts la nuit (16900 le mois), clim, télé cablé et wifi inclus. Ce n'est pas cher j'en conviens, ils démarrent et bon je veux bien 1000 Bahts ailleurs ok !
Il y a donc quelqu'un qui va payer 3 ou 4 fois plus cher pour un petit studio et qui va en plus payer des charges de nettoyage, d'électricité, d'eau, de cable télé, de wifi (installation ?), non franchement ... Je ne dis pas que cette personne n'existe pas mais c'est presque inquiétant.

grosvalet a écrit:

2300 Bahts à 2800 bahts la nuit bien sur ... Plus cher qu'à l'hôtel ! C'est sur tu vas louer 10 nuits par an à ce tarif la ! Faut le trouver le gogo ! Je ne parle pas des frais de commercialisation ni des frais pour accueillir les gens etc .. pour des durées si courtes.

Exact c'était ma pensée, il faut pas oublier inventaire + nettoyage + check in + check out 

Un rapide coup d'oeil sur booking.com permet de constater qu'un appartement de type studio pour 2 personnes se loue de 10 € à plus de 100 € la nuit.

Cdt

"hotel neuf 3 etoiles 16900B le mois" Il me semble avoir vu cet hotel Soi 17. Exact grosvalet ?

Ce qui compte ce sont ceux qui ont des commentaires de voyageurs. C'est a dire ceux qui se louent. Apres vous direz que les voyageurs ne mettent pas forcement de commentaire. Comme vous voulez. C'est mon métier et je peux affirmer qu'a Pattaya il y a un décalage entre l'offre surabondante et la demande.
A Bangkok on loue un peu mais ca reste tres saisonnier, meme en baissant les tarifs il y a plusieurs mois ou personne ne vient.
En comparaison a Paris je fais cela, complet tout le temps basse saison ou haute, il y a tout le temps du monde, on ajuste seulement le prix a la nuit.

A mon avis il y a un minimum pour la location d'un studio entre 20 et 25€ par nuit sur Pattaya pour un logement de moins de 5ans tout équipé, ce n'est que mon avis !

bonjour,

vous dites qu'il y a plus d'appartements à louer à pattaya que de demande de locations donc plus d'offres que de demande. c'est pour cela que l'on est tenter d'acheter un appart avec garantie locative forcement que ce soit louer ou pas y a une retombée d'argent avec cette garantie et rien a s'occuper. parcontre ne vaut il pas mieux acheter au prix du marché parcontre difficile de savoir si se sera louer ou pas ?

là est toute la question si on achète par exemple un appart 20,000 € de moins que celui a garantie locative mais qu'on arrive pas à le louer.l'un dans l'autre

tout cela mérite d'y réfléchir

Ce serait bien qu'une personne donne les clauses incluent dans lc contrt de "garantie locative"

En France quand vous prenez une assurance pour loyer impaye, les conditions de paiement sont clairement specifiees,

En Thailande certain mot qui sonne tres fort "garantie locative " aux oreilles des etrangers au fond ne sont pas du tout garanti par aucun fonds ou banque ou assurance.... on croise les doigts pour que ca se passe bien annee apres annee,,, pour certain ca marche bien pour d'autres ca a foire...

Des fois les garanties vont reposer sur des contrats avec des grand groupes hoteliers ou tours operators mais quel type de contrat ils ont signes, et pour quelle duree ??

Faut bien trouver des reponses claires et precises au questions qu'on peut se poser avant d'acheter, mais les engagements, et les promesses sont autres choses ici, et ne jamais croire les informations donnees verbalement s'il n'y a pas un contrat betonnee et des indemnites derrieres...

Maintenant on sait bien que dans la vie faut prendre certains risques pour avoir des taux d'interets eleves que les banques ne peuvent offir, apres a chacun de gerer son patrimoine comme il le sent et ne pas mettre tous ces sous dans le meme panier

cthierrymk a écrit:

Ce serait bien qu'une personne donne les clauses incluent dans lc contrt de "garantie locative"

En France quand vous prenez une assurance pour loyer impaye, les conditions de paiement sont clairement specifiees,

En Thailande certain mot qui sonne tres fort "garantie locative " aux oreilles des etrangers au fond ne sont pas du tout garanti par aucun fonds ou banque ou assurance.... on croise les doigts pour que ca se passe bien annee apres annee,,, pour certain ca marche bien pour d'autres ca a foire...

Des fois les garanties vont reposer sur des contrats avec des grand groupes hoteliers ou tours operators mais quel type de contrat ils ont signes, et pour quelle duree ??

Faut bien trouver des reponses claires et precises au questions qu'on peut se poser avant d'acheter, mais les engagements, et les promesses sont autres choses ici, et ne jamais croire les informations donnees verbalement s'il n'y a pas un contrat betonnee et des indemnites derrieres...

Maintenant on sait bien que dans la vie faut prendre certains risques pour avoir des taux d'interets eleves que les banques ne peuvent offir, apres a chacun de gerer son patrimoine comme il le sent et ne pas mettre tous ces sous dans le meme panier

Bonjour cthierrymk,

non bien sûr il n'y a aucune banque ou aucun fond de garantie derrière cette garantie locative. C'est l'engagement contractuel du promoteur, s'il devient insolvable ou disparaît ... c'est mort.

Des engagements semblent avoir été pris avec des tours operators chinois, vu le nombre de  bus qui déversent leurs touristes chinois quotidiennement. De fait les prix énoncés plus avant ont forcément été négociés sur des bases inférieures, mais en contrepartie cela assure un taux de remplissage supérieur comme je le disais. Mais je n'en sais pas plus sur ce sujet, ce n'est qu'un constat.

Sans reproduire notre clause intégralement ici (un peu longue) je peux la résumer :

garantie locative de 10% du prix d'achat payable chaque mois. Le vendeur s'engage à ne pas rompre la garantie locative sur la durée des 10 ans. L'acheteur peut la rompre à tout moment avec un préavis de 6 mois, il peut aussi vendre son condo, le nouvel acheteur bénéficiant du solde de garantie locative qui y est attachée (moyennant des frais de 50.000 THB). Aucune indemnité n'est prévue en cas de retard de paiement de la part du promoteur.

La garantie locative est revalorisée de 3% tous les ans. A la fin des 10 ans le promoteur s'engage à rénover le condo (sans plus de précision sur le terme). Pendant la garantie locative le promoteur assure le condo et s'engage à ce qu'il soit meublé.

Cdt

Bonjour,

Intéressant sujet sur l’investissement locatif et je me pose la question sur la location saisonnière sur Bangkok. Okimmel tu sembles dire que le remplissage est difficile, du coup ne penses tu pas qu'il est finalement plus rentable d'avoir un locataire à l'année plutôt que de s’embêter à faire du saisonnier ?

C'est plus rentable d'avoir quelqu'un à l'année mais tu feras du 6 % par an (parfois 7% si tu as un bon client) et c'est à peu près la seule solution viable.
Le reste ne sont que des promesses.
Imaginons même que ce soit contractuel, bon courage pour obtenir gain de cause devant un tribunal Thaïlandais en cas de litige.

fab0075 a écrit:

il est finalement plus rentable d'avoir un locataire à l'année plutôt que de s’embêter à faire du saisonnier ?

C'est different :

- saisonnier
le proprietaire pourra profiter aussi de son logement durant les periodes mortes,
plus grosse rentree d'argent  ( souvent 3 a 5 fois plus cher )
taux de remplissage a gerer donc plus d'implications du proprietaire,
le proprio a plus de charges car paye souvent les charges communes, internet, et autres services qu'il fournit ( nettoyage, petit dej,draps, serviettes, ...)
certain utilise ce systeme pour eviter de payer des taxes en Thailande en allant vers des sites bien connu qui les paieront via paypal ou banque a l'etranger, mais au regard de la loi ils sont reddevables de taxes en Thailande donc attention
implication du proprietaire pour la maintenance, entree dans les lieux, accueil, ... bref ca peut etre vu comme un business genre hotel ou guest house
commissions des sites internet



- longue duree
moins de charges pour le proprietaire
Le locataire paiera  electricite, eau, mooban fees, frais de jardinage etc...( en France le locataire paiera la taxe d'habitation )
caution plus elevee beaucoup d'abus au niveau des cautions aussi de la part des proprios
impot a payer
rentree d'argent mensuelle par contre il y a beaucoup de mauvais payeur et pour les deloger c'est pas evident, donc faut aussi bien etre entoure pour y faire face
frais d'agence a payer 1 mois

apres vous pouvez completer et faire la liste des avantages et inconvenients pour chaque type de location...

Thierry a bien résumé. Grosvalet a donné les bons chiffres.
En location saisonniere a Bangkok j'obtient 1% net environ supplémentaire en location saisonniere par rapport a la location a l'année. Ca ne justifie pas forcement de s'embeter en effet car il y a les contraintes en gestion. Par contre ca fait un pied a terre gratuit, comme le remplissage n'est pas exceptionnel c'est bien pratique si on en a l'usage.
En comparaison a Paris la question ne se pose pas, on gagne plus de 2 fois plus net et la fini le pied a terre, c'est tout le temps remplis.

okimmel a écrit:

mekha a écrit:

c'est important d'avoir des avis de personnes qui en font l'expérience.

Puisque c'est important, je rappelle que ces investissement a garantie locative sont des ARNAQUES. C'est un systeme de Ponzi. On en parle deja sur cette discussion https://www.expat.com/forum/viewtopic.php?id=552538
Si vous avez envie de vous faire pigeonner comme aval c'est votre affaire mais ne venez pas sur ce site en citant des compagnies qui vendent ce type de montage surtout sur Pattaya, la publicite est interdite sur le forum. Je rappelle qu'un bien immobilier achete en Thailande ne peut pas rapporter 10%, ca rapporte 5-6% en general, certains font un peu plus, ils ne depassent jamais 10% donc pourquoi une societe y arriverait-elle et le reverserait ensuite?

Tout à fait exact et surtout attention à Pattaya c'est le royaume de la mafia et des arnaques. De plus il a depuis quelques années des centaines de bâtiments (voire des tours) qui se sont construites et dont même pas la moitié des condos se sont vendus, alors de là à trouver un locataire........Ajouter à cela la baisse de l'euro et du rouble! Et puis cela a été déjà dit de nombreuses fois sur ce forum les thaïs doivent avoir un minimum de 51% des tantièmes de la résidence, et quand on sait que la mentalité thaïe est de ne pas investir dans la maintenance et à ne pas payer les charges de copropriété, il y a du soucis à se faire.

bonjour,

on pensait acheter un appart car pleine propriété contrairement à la villa où l'on n'est pas propriétaire du terrain et si on oubli de renouveler le bail au bout de 30 ans  ou 60 ans et bien la villa revient au propriétaire du terrain sans que tu ne puisse rien y faire c'est quand même dommage de plus le taux de remplissage des villas à louer est moindre par rapport aux apparts a louer. et plutôt que d'acheter un appart a louer en france alors que je ne suis pas du tout bricoleur pas question de rénover je ne saurais pas faire donc dans ce cas un investissement en france est nul, le but étant d'avoir un retour sur investissement le plus vite possible et avoir des loyers qui tombent .sachant qu'en france juste un appart n'est pas suffisant en général car y a des impots a payer taxes diverses il en faut minimum 2 ou 3 en province et faut déjà l'avoir acheter pas cher à la base hors quand on ne rénove pas soi même difficile de l'acheter pas cher donc de faire une affaire. ce qui vaut le coup c'est d 'acheter de l'ancien pas cher et de rénover mais j en suis pas capable ni en france ni ailleurs.c'est pourquoi l'appart en thailande vu que j'y vais régulièrement m'intéresserait que ce soit par n'importe quel agence du moment que quelqu'un sur place s'en occupe pour le louer vu que je ne suis pas sur place afin que j'ai des retombées d'argent mensuel.d'après vos dires cela ne vaudrait plus le coup de posséder un appart pour le louer mais uniquement pour avoir un pied à terre donc pas pour de l'investissement locatif ?

Vous etes le pigeon idéal, naif, n'y connaissant rien mais voulant avoir le beurre et l'argent du beurre, on appelle ca la cupidité. C'est la déception qui vous guette. L'immobilier en un métier, encore plus si on se lance a l'étranger.

Bonjour mekha,

sachez que nous n'aurions pas fait cet investissement en Thailande si nous n'avions pas déjà eu des investissements en France. Il s'agit d'une diversification de notre patrimoine avec les risques que ça comporte, en toute connaissance de cause. Je ne contredis pas forcément certains propos tenus dans les différents posts, j'y apporte cependant des nuances issues de notre vécu, ce qui peut aider à se faire un avis personnel.

On peut très bien faire du rendement locatif intéressant en France, même après avoir subi la fiscalité. Mais toujours  avec un certain nombre de précautions à prendre en amont. Et l'avantage d'un investissement en France c'est que vous pouvez bénéficier de l'effet de levier de l'emprunt, vous ne pourrez pas le faire en Thailande. Sans cet effet de levier nous n'aurions pas ce que nous avons aujourd'hui, ou en tout cas cela aurait pris plus de temps.

Cdt

"Les investisseurs mais aussi les Thais aiment acheter dans le neuf, meme si c'est plus cher, tu peux trouver des studios completement renove a 600,000 THB a Chiang Mai dans l'ancien qui se loue 5,000 THB par mois ca fait du 10%, mais l'immeuble paye pas de mine, il n'y a pas facilites, pas de piscine, rien du tout, mais ca se louera aux Thais ou etudiants, ou expats avec peu de moyens, certain en on achete 10 ( mais la c'est une gross erreur car ils revendront pas les 10 dans le meme building )...
Chiang Mai c'est plus pour les maisons, bungalows, town home, etc.... plus facile a louer dans les moobans securises avec toutes les facilites ( club house, piscine, gym, tennis, restaurant, etc... ), c'est aussi une ville d'etudiants, et beaucoup de grosses compagnies ont delocalises la bas, aeroport international etc....
Mais pour les condos, comme l'a dit Okmmel, ce serait plus Bangkok pour les condos.... mais pour investissement maisons plus Chiang Mai ( le prix des terrains ont exploses sur les 10 dernieres annees )"

Pour reprendre ce qui a été dit donc 4 solutions

1-acheter un terrain bien plaçé en espérant le revendre plus cher dans quelques années et faire du profit mais risqué puiqu'il faut le mettre au nom d'un thai ne vivant pas sur place.mais y allant uniquement en vacances.

2-acheter un appart en esperant avoir un retour sur investissement le plus vite en le louant.

3-acheter une villa en esperant avoir un retour sur investissement le plus vite en le louant.

4- ne rien faire et garder son argent chez soi sauf que si j'investis pas je le dépenserai vite et j'aurais pas de revenus mensuel pour les années à venir...
j'aurais plus rien

alors desfois on a envie d'avoir quelque chose

Oui, il faut juste ne pas etre trop gourmand, c'est le meilleur moyen de tomber dans des pieges pourtant gros comme... un condo!
Parfois se contenter du revenu d'une assurance-vie evite de courir bien des risques. Pour ceux qui veulent de l'immobilier sans tracas de gestion il y a les SCPI en France. Les investissements en Thailande restent des placements a l'etranger et donc a risque, ca doit rester de la diversification.

okimmel a écrit:

Vous etes le pigeon idéal, naif, n'y connaissant rien mais voulant avoir le beurre et l'argent du beurre, on appelle ca la cupidité. C'est la déception qui vous guette. L'immobilier en un métier, encore plus si on se lance a l'étranger.

Analyse un peu brutale mais ô combien réelle! La location est un vrai métier que ce soit en France ou en Thaïlande. En ce qui me concerne je suis propriétaire de plusieurs appartements en région parisienne, mis en agences pour la gestion, cela se passe plutôt bien si l'on suit régulièrement et sans donner carte blanche à l'agence, notamment en ce qui concerne le choix des locataires. Pour la Thaïlande c'est un peu plus compliqué si on ne connait pas bien le milieu. D'une part ici c'est le royaume de la commission, donc toute transaction, tous travaux donne lieu à une com, trouver des entreprises (sérieuses) relève du parcours du combattant! Il faut bien choisir l'endroit de l'achat (pas facile sans connaître) et surtout savoir à quelle catégorie de locataire l'on s'adresse. Par expérience il faut être soit dans le très haut de gamme, il y a sur Chiang Maï des maisons à 100000B qui s'arrachent, ou dans le bas de gamme, faible loyer mais miser sur le nombre de biens à proposer. J'ai également des maisons en location sur Chiang Maï, mais heureusement que j'ai une épouse thaïe qui surveille de très très près ce que font les agences. Donc oui cela peut être rentable d'investir dans la pierre en Thaïlande, mais si l'on n'est pas dans le milieu et sans épouse thaïe c'est un peu plus compliqué, voire extrêmement risqué.

mekha a écrit:

1-acheter un terrain bien plaçé en espérant le revendre plus cher dans quelques années et faire du profit mais risqué puiqu'il faut le mettre au nom d'un thai ne vivant pas sur place.mais y allant uniquement en vacances.

2-acheter un appart en esperant avoir un retour sur investissement le plus vite en le louant.

3-acheter une villa en esperant avoir un retour sur investissement le plus vite en le louant.

4- ne rien faire et garder son argent chez soi sauf que si j'investis pas je le dépenserai vite et j'aurais pas de revenus mensuel pour les années à venir...
j'aurais plus rien

1- pas pour vous car vous n'y vivez pas, donc vous ne pouvez pas compte sur des personnes fiables ( familles ou autres associes )

2- c'est possible mais encore faut etre sur place, les agences cherchent des locataires pour leur commission rapide, et tres peu parmi ces agences proposent de la gestion immobiliere ( fiable ) et cela ca coute plus de 10%, apres acheter hors plan pour avoir des revenus "dit" garanti cela a deja ete evoque les risques qu'il y a, donc si ce n'est que 20% de votre capital et que ca ne vous mettra pas dans le petrin si ca tourne mal, vous pouvez decider par vous meme

3- villa ca depend quelle ville, les achats en 30 ans long lease sont mal interpretes des fois, dans le sens ou c'est un achat, et vous pouvez le revendre durant cette periode, quand vous achetez dans le neuf dans des residences securisees, j'en connais pas mal d'etrangers qui ont des villas il y a un lease, ils ont paye comme tout le monde et c'est le sale office qui gere ( ils sont traites comme des acheteurs Thai ), le sale office tranferra quand ils souhaiteront revendre ou le mettre a un autre nom.... l'avantage a la revente est que les frais de transfert et taxes sont faibles car bases sur le prix de vente du depart ( car le pseudo proprietaire est le developpeur qui est sur place ), bon faut bien betonne et connaitre les lois et le Thai, il y a toujours des risques comme partout, rien n'est simple les doigts dans le nez

4-mettre par exemple 200,000 euros sur un achat immobilier et avoir 5% net, ca veut dire que les loyers verses pendant 20ans c'est votre mise du depart qui les paye ( vous n'avez pas encore gagne 1 euro ) et si la revente n'est pas possible, alors la c'est le pire scenario, sans compter les travaux de renovation de l'immeuble ( ravalement, etc.. ) et autres apres une si longue periode, etes vous gagnant dans le pire des scenarios ? Maintenat vous pouvez comme explique prendre des risques hors plans avec rachat garanti au bout de 5 ans a 100% du prix d'achat, mais c'est a vous de faire le calcul 5 ans de location puis autres frais et mise de depart recupere plus les taxes a payer et frais de transfert...