Acheter un bien immobilier pour faire louer

cdgcnx vous vivez en thailande ?

je dirai que l'on soit thai ou pas ne change pas grand chose si on s'y connait pas en affaire sa sert à rien!

je pense qu'il y a une erreur de 0 concernant le prix d'achat d'une maison haut de gamme a chiang mai. donc un choix a faire acheter beaucoup de bas de gamme ou moins d'achat mais en haut de gamme

mekha a écrit:

cdgcnx vous vivez en thailande ?

je dirai que l'on soit thai ou pas ne change pas grand chose si on s'y connait pas en affaire sa sert à rien!

je pense qu'il y a une erreur de 0 concernant le prix d'achat d'une maison haut de gamme a chiang mai. donc un choix a faire acheter beaucoup de bas de gamme ou moins d'achat mais en haut de gamme

Non 100000B c'est le prix de location au mois, pour le prix d'achat c'est environ 30 millions de bahts minimum. A ce niveau de prix il y a une clientèle.
Pour moi, d'une part je vis à Chiang Maï depuis des années mais j'y viens depuis près de 30 ans, de plus j'ai travaillé toute ma vie professionnelle dans le milieu de l'immobilier, ça aide!

Bonjour,

En ayant fais plusieurs sejours depuis 5  ans  dans mon immeuble de plusieurs centaines de studios a Pattaya,j entant et je constate que l immeuble n' est rempli que d un "grand grand maximun" d'un 1/3  de sa capacité d'avril a novembre...et dans ce 1/3 il doit avoir des propriétaires occupants...

Je connais un proprio. Qui ne loue que 3 mois an chaqu un de ces deux studio...
Pas très rentable: Pour les 2 appart. sa fais en tous 6 loyers de 12 000 baths pour ces  2 appart. anciens (total recettes72 000 baths) qui vaut a l achat chaque (un million cinq de baths)...
Il doit payé ces charges a l année, agence,assurances,et une bricole de travaux de temps en temps...j entant que certaines agences loués leurs appart avant ceux de leurs clients proprietaires,surtout hors saison...

Mon proprio, par connaissance sur place a réussis a loué a l année une partie de ces apparts...mais si moi et d'autres de ces locataires partent du jour au lendemain. il peut ce retrouve comme le cas plus haut...

Comme je suis a l'année je paye un peu moins chère que les saisonniers et le proprio a aussi certains frais comme cette année réparation deux fois de la vielle clim,mise en place d'une clim neuf,d'un frigo neuf,d un matelat neuf,d un meuble mural pour la cuisine etc...il venait d'acheter l appart dans l état....
Il faut être pascient avant d'être riche en temps que proprio lol...

Bonne soirée.

Thom

Avec une épouse Thaïe tu es sauvé en effet.

La célèbre patience Thaïlandaise, elle peut attendre 10 ans ou davantage.
En fait on est jamais sur c'est le principe.
Mais bon cela m'ennuie d'écrire ça même si c'est vrai.

Joka2 a écrit:

Le leasing du terrain ne me parait pas à rejeter . D'une part il porte  sur trente ans, les termes de reconductions peuvent être prévus à l'achat pour une ou deux fois. Que serons-nous devenus dans soixante ans ou plus et dans quel état sera le bien?

Cela se fait aussi pour la vente des condos, pas seulement pour les terrains, il faut comprendre que c'est un achat dans le neuf, le promoteur ( condo ou residence ) a vendu une unite ou une maison, il ne cherchera pas a recuperer la mise ou a revendre 30 ans plus tard, vous etes considere comme un acheteur. Le but du promoteur est de vendre toutes les unites en contournant toutes les lois sur les ratios, donc etranger, thai, thai company, lease, etc...

Maintenant si vous faite un lease avec un proprietaire independant d'un terrain, c'est different, dans le sens ou il souhaitera recuperer son terrain tot ou tard, meme si vous avez paye plus que le prix du terrain sur les 30 ans, mais c'est une solution souvent utilise pour ceux qui veulent se lancer dans le tourisme par exemple batir un guest house ou autre sans avoir un gros capital a apporter

okimmel a écrit:

Ca se trouve a 25€, la réalite est plutot entre 25 et 40 maxi... Pas vrai grosvalet?
J'aime bien le "je cite mes sources" en citant un lien d'une compagnie qui vend ces trucs et les propose a la location sur son propre site, tres mal fait et pas du tout pratique pour réserver.
Non vraiment je n'y crois pas, je pense qu'une machine de guerre comme Airbnb est bien plus efficace pour trouver des locataires. Eux ont juste besoin de trouver des acheteurs, c'est un tout autre métier.

Mon cas personnel : avec Airbnb et homelidays 55% d'occupation en 2015 et déjà 48% confirmé et payé pour 2016.

A la demande de plusieurs membres, j'ai enlevé plusieurs HS. Désolé pour les dommages collatéraux, à force de HS un ou deux comptes ont été bloqués, je les débloque de suite

Dans le cadre d'un achat d' une villa dans un lotissement, on nous propose un contrat de location du terrain de 3 x 30 ans. La question que l'on se pose dans le cadre d'une revente en cours le nouveau propriétaire repart' il sur 30 ans ou sur le solde de la première période.  Après la première période de 30 ans faut'il payer un loyer pour les 30 années suivantes.
Merci pour vos réponses.

Bonjour
En cas de revente l'acquereur n'a que le reste des 30 ans.. les extensions dont vous parlez (2 fois 30 ans) sont des "possibilites" a negocier avec le proprietaire du terrain sans vraie garantie juridique
Bon week end

merci c'est ce que je pensais également mais l' agence était très évasive dans ses réponses.

Actuellement pour les contrats de leashold un seul renouvellement.

Je tente de négocier avec le propriétaire de mon terrain à Hua Hin 2x30.

Il faut bien sur payer à nouveau à hauteur de 5 % de la valeur des terres (valeur donnée par le Land Département) pour une nouvelle période de 30 ans.

Lorsque nous sommes absents la villa est mise en location ce qui permet de régler entièrement assurance, charges, entretient.

Le reste est versé sur notre compte, ce qui nous permet presque de venir les "mains dans les poches".

Nous avons un agent immobilier spécialisé sur Hua Hin  qui gère de main de maître les locations et la bonne tenue de la villa.

Cela est bien sur mon expérience personnelle.

craintdegun4 a écrit:

Dans le cadre d'un achat d' une villa dans un lotissement, on nous propose un contrat de location du terrain de 3 x 30 ans. La question que l'on se pose dans le cadre d'une revente en cours le nouveau propriétaire repart' il sur 30 ans ou sur le solde de la première période.  Après la première période de 30 ans faut'il payer un loyer pour les 30 années suivantes.
Merci pour vos réponses.

Bjr,
Il n y a que les 30 premières années qui sont officiellement enregistrées au Land Office.
Pour les 2 autres périodes de 30 ans elles doivent faire l objet d un autre contrat entre le propriétaire du terrain et l acheteur. Et à la fin de la première période il y aura forcément des taxes à payer pour le renouvellement.
En cas de revente au cours de la première période de 30 ans, il peut y avoir discussion pour que le propriétaire du terrain accepte de repartir sur un bail de 30 ans ; Ç est à discuter mais CA peut se faire.
En tout état de cause il faut bien lire les contrats que l on vous fait signer et faire vérifier que les textes en Anglais et en Thai sont bien identiques.
Espérant vous avoir été utile.

Le problème est que, bien qu'une durée de 90 ans puisse figurer sur le bail, seule la durée initiale de 30 ans peut être enregistrée au LAND OFFICE. Le renouvellement des deux autres mandats dépend uniquement de la coopération entre les parties signataires du bail.
Les tribunaux thaïlandais ont jugé que les clauses de renouvellement sont strictement «droits non-bail» et que leur exécution relève du domaine contractuel entre les parties signataires.
Il faut également noter que le bail est un contrat qui n'engage que les parties contractantes originelles. En conséquence, si le bailleur d'origine décède, le locataire peut se retrouver sans sécurité d'occupation. Si le locataire décède, il n'y a pas de loi claire quant à la possibilité de reporter les droits du bail aux héritiers du locataire. Toutefois, la Cour suprême a généralement confirmé les volontés du testateur locataire à ce sujet.
En l'occurrence, la pratique veut qu'un particulier qui achète ou fait construire une maison en Thaïlande est propriétaire à 100% de la maison, mais obtient le terrain en LEASEHOLD (bail) pour 30 ans "officiel".

merci pour votre réponse on prévoit un déplacement sur HUA HIN en juin.
Avez vous acheté sur un lotissement.
Cordialement

Oui, nous avons acheté dans un lotissement avec un agent immobilier français, cela aide beaucoup.

Actuellement la troisième et dernière tranche est en cours de commercialisation.

craintdegun4 a écrit:

merci pour votre réponse on prévoit un déplacement sur HUA HIN en juin.
Avez vous acheté sur un lotissement.
Cordialement

Denis a parfaitement complète la réponse.
Nous avons achete en lotissement.
L agence immobilière francophone n est malheureusement pas forcément un gage de qualité et/ou de sérieux. Ça aide à   communiquer mais tous les documents seront en Anglais/Thai donc il vaut mieux maîtriser un minimum l'anglais et ensuite comme je l'ai dit plus haut, s'assurer que les textes sont bien identiques dans les 2 langues.
Vous aurez, quoi qu'il en soit, à faire à un avocat, en principe ; donc au mieux anglophone. A ma connaissance pas de avocat francophone à Hua Hin. Ce sera à voir sur place.

Moi, finalement je m'apprête à acheter chez New Nordic à Pattaya. On verra bien.

Bonjour Prudence, vous avez entièrement raison ainsi que Denis.

Concernant le sérieux de l'agence immobilière francophone, cela aide effectivement à communiquer plus facilement.

Nous concernant, nous avons pu toucher du doigt le sérieux de notre agent immobilier.

Il est indispensable de rencontrer un avocat (certains francophones sur Bangkok) afin d'établir a minima un testament.

dtris a écrit:

Il est indispensable de rencontrer un avocat (certains francophones sur Bangkok) afin d'établir a minima un testament.

D'ailleurs cela se passe comment l'établissement d'un testament avocat seulement ?
Qui valide ce documents ensuite ?

Bonsoir,
et comment ca se passe pour le renouvellement du bail de 30 ans si le proprietaire du terrain fait faillite ou decede ?

J'ai rendez vous en septembre pour établir un testament auprès d'un cabinet d'avocat francophone à Bangkok.

Je sait qu'ils conservent comme un notaire en France une copie du testament.

Le testament fait devant une autorité publique est enregistré à l’Amphur.

Joka2 a écrit:

Moi, finalement je m'apprête à acheter chez New Nordic à Pattaya. On verra bien.

Bonjour,

vous achetez sur quel projet ?

Cdt

Je n'ai pas encore fait mon choix définitif mais j'achète avec buy back, alors cela n'a pas beaucoup d'importance.

C'est bien, vous pourriez parler de vos escroqueries avec termes d'escrocs "buy back" ailleurs? Ici c'est le forum Thailande. Ce n'est pas un forum d'investissement pour refiler des arnaques aux touristes, pas de publicite sur les forums, vous citez des noms d'entreprise, c'est dans votre interet puisque pour que votre garantie locative fonctionne, il faut qu'il y ait de nouveaux pigeons qui achetent alors c'est bien, vous avez bien appris la lecon, le promoteur vous donne de l'argent en plus si vous faites venir d'autres pigeons mais ne venez pas ici parler de ca.

CHANTHABURI a écrit:

Bonsoir,
et comment ca se passe pour le renouvellement du bail de 30 ans si le proprietaire du terrain fait faillite ou decede ?

d'après ce que j'ai compris, à 30 ans nouveau bail avec le propriétaire du terrain ou ses héritiers ou celui à qui il l'a revendu sans savoir le prix de location qu'il demandera et paiement d'une nouvelle taxe d' environ 5% de la valeur du terrain calculée par les domaines!!!
Sachant que l'on est poings et pieds liés par le bâti, le propriétaire peut demander ce qu'il veut.

Franchement vous me prêtez des intentions qui ne sont pas les miennes. Il y a déjà eu des discussions préalables sur ce forum à ce sujet et ce nom a déjà été cité.
Calmez-vous.

Par ailleurs, comme vous employez des termes forts et que je n'ai pas acheté encore, si vous avez des informations qui devraient m'en dissuader je vous serais reconnaissant de les donner.

okimmel a écrit:

C'est bien, vous pourriez parler de vos escroqueries avec termes d'escrocs "buy back" ailleurs? Ici c'est le forum Thailande. Ce n'est pas un forum d'investissement pour refiler des arnaques aux touristes, pas de publicite sur les forums, vous citez des noms d'entreprise, c'est dans votre interet puisque pour que votre garantie locative fonctionne, il faut qu'il y ait de nouveaux pigeons qui achetent alors c'est bien, vous avez bien appris la lecon, le promoteur vous donne de l'argent en plus si vous faites venir d'autres pigeons mais ne venez pas ici parler de ca.

C'est vrai que ceux qui lisent ce forum peuvent être considérés comme des masos, si ils décident malgré tout tout d'acheté une villa sauf :

- à être marié avec une femme ou un homme du pays
- à en savoir plus que ce que l'on peut lire ici

Quelqu'un a acheté à EMERALD sur Hua Hin ?

Pas pour faire de pub à qui que ce soit, tout est commercialisé, mais pour savoir si nous avons des voisins sur ce forum ...

C'est un peu plus encadré il me semble craintdegun4 voici les termes du renouvellement au bout des 30 ans sur mon contrat :

[i]5. Lease Re-new
At the end of tenancy if Lessee wishes to renew the lease, Lessor allows one more renewal for a term of 30 years with no need to pay for rental again, and in return, Lessee agrees to pay for a remuneration to Lessor at 5% of the value of Land appraised by Land Department with a minimum of 100,000 THB
(One hundred thousand Baht only). Lessee shall notify the renewal wish to Lessor in writing at a minimum of 90 days before the end of tenancy with all terms and conditions the same as this agreement accept. Lease renewal registration fee, Lessor’s revenue tax, land tax, property tax, household tax or other lease related costs are wholly borne by Lessee.[/i]

C'est bien uniquement le Land Départment et non pas le propriétaire qui va estimer le prix du terrain, et bien 5 % de ce prix qui faut régler de nouveau + les taxes.

Bonjour,

Je suis à mon 3ème achat avec XXX, je passe par la compagnie thai property , ils ont leur bureau sur le site XXX.
Mon premier achat date dr 2013 et je touche tous les mois le 12ème des 10% prévu au contrat.
D'autre part ils vous aident dans toutes les démarches avec les banques pour l'ouverture des comptes et les cartes de crédit..
Cordialement

MERCI pour la réponse c'est précis

Il y a besoin d'une aide pour l'ouverture d'un compte et d'une carte de crédit ?

Joka2 a écrit:

Par ailleurs, comme vous employez des termes forts et que je n'ai pas acheté encore, si vous avez des informations qui devraient m'en dissuader je vous serais reconnaissant de les donner.

On en a parle longuement la dessus  https://www.expat.com/forum/viewtopic.php?id=552538
Ce sont des escroqueries n'esperez pas gagner de l'argent avec ces societes qui vous vendent du reve meme s'ils sont doues pour lancer et mener des projets.
Ca me fait bien marrer le "buy back".
Prenez des graines et jetez les sur l'esplanade de la gare Montparnasse, vous allez voir ils vont tous rappliquer. Ben le promoteur fait pareil pour les attirer mais il inscrit "buy back" sur les brochures commerciales, ca ne l'engage a rien. La garantie locative c'est le meme genre de nourriture a pigeon.

comme l' a dit un de nos anciens présidents "les promesses (électorales) ne valent que pour ceux qui les écoutent."

Tant qu'il y aura des pigeons cupides, qui ne veulent pas prendre les gens indépendants compétents en conseil pour économiser 500 ou 1000 Euros ils en perdront 100 fois plus.
C'est la vie.

Les promesses ....... Blablabla sont attribuees a Charles Pasqua qui a preside beaucoup de choses sauf la Republique....

Je pense que vos arguments sont absolument valables pour la vente de condos classiques. Les choses me paraissent différentes dans le cas d'une exploitation d'un village de vacances. Le modèle économique me paraît intéressant. L'immobilier est financé par des investisseurs, le promoteur se rémunère bien entendu sur la construction et surtout sur l'exploitation hôtelière. Il rémunère sur celle-ci l'investissement immobilier. Au pire sur dix ans s'il ne tient pas sa promesse de racheter au prix de départ, et si on vend à moitié du prix (ce qui suppose que les coûts de construction restent constants) on se retrouvera avec un rapport de 5% environ. Cela sera décevant mais contenu au niveau du risque.
Actuellement sur les placements financiers en Europe, c'est un résultat qu'on ne peut obtenir qu'enbourse sur des sicavs immobilières  et pour autant que les taux n'augmentent pas ou alors en locations de vacances avec gestion effectuée par le propriétaire.

grosvalet a écrit:

Tant qu'il y aura des pigeons cupides, qui ne veulent pas prendre les gens indépendants compétents en conseil pour économiser 500 ou 1000 Euros ils en perdront 100 fois plus.
C'est la vie.

Bonjour M Grosvalet (un peu bizarre de mettre du "monsieur" devant un pseudo mais "sans" ça le serait également et pourrait paraître impoli).

A travers vos différents postes je crois comprendre que vous proposer vos services rémunérés aux expats de ce forum pour les conseiller dans leurs futurs investissements et leurs démarches en Thaïlande.

Vos paroles transpirent le bon sens, pourriez vous être un peu plus explicite sur vos compétences et sur les services que vous pouvez nous proposer ?

cdgcnx a écrit:

mekha a écrit:

...je pense qu'il y a une erreur de 0 concernant le prix d'achat d'une maison haut de gamme a chiang mai. donc un choix a faire acheter beaucoup de bas de gamme ou moins d'achat mais en haut de gamme

Non 100000B c'est le prix de location au mois, pour le prix d'achat c'est environ 30 millions de bahts minimum. A ce niveau de prix il y a une clientèle.
Pour moi, d'une part je vis à Chiang Maï depuis des années mais j'y viens depuis près de 30 ans, de plus j'ai travaillé toute ma vie professionnelle dans le milieu de l'immobilier, ça aide!

Je confirme ce que dit Cdgcnx...et les locations peuvent même être dand les 150,000 ThB !