quelles sont les charges d'un condo à Pattaya?

Socrates, un petit bonjour pour commencer? Merci...

BONJOUR,
Je m'adresse aux personnes qui détiennent un condo en thailande pour savoir si c'est un bon investissement et connaitre le montant moyen des charges par an. Je vois que les prix n'arrêtent pas de monter mais est il encore rentable d'investir dans un condo?

Remerciements aux personnes pouvant m'éclairer sur ces questions.

Bonjour Mahous, autant pour moi je réédite ma question.

Tout va bien Socrates, mais comment connaître les charges moyennes...?

Pourquoi ne pas se contenter de louer?

Sinking funds + maintenance fee + electric and water meter = 35 000.00 THB annuel

Bonjour,

pour nous c'est 50 thb par mois par m2, partagé 50/50 pendant 10 ans avec le promoteur car laissé à la location, incluant toutes les charges y compris la télé câblée, dans une résidence avec piscine bien entendu.

Sinking fund 500 thb par m2.

Cdt

Dans les nouvelles constructions à côté de Big C extra sur Chiang Mai, c'est ~30THB/mois/M2

Bonjour,

Vous avez donc fait un investissement locatif
Par quelle agence êtes vous passé ?Et au bout des 10 ans que se passe t-il vous appartient -il ou faut -il refaire un bail avec le promoteur ?
Merci
Sylvie et Bruno

sylvie1550 a écrit:

Bonjour,

Vous avez donc fait un investissement locatif
Par quelle agence êtes vous passé ?Et au bout des 10 ans que se passe t-il vous appartient -il ou faut -il refaire un bail avec le promoteur ?
Merci
Sylvie et Bruno

Bonjour,

nous avons acheté 2 condos à Pattaya chez New Nordic via Company Vauban il y a maintenant 2 ans (frais d'agences à la charge du vendeur, droits de transfert de propriété partagés 50/50). L'immeuble a été achevé fin 2013, livré janvier 2014, et nous percevons depuis nos loyers tous les mois sur notre compte thai, avec revalorisation de 3% tous les ans (nous avons bénéficié de notre 1ère revalorisation début 2015.

Les condos nous appartiennent en plein propriété. En fait le transfert effectif de propriété sera fait dans les prochains jours (temps administratif thai ?). Durant les 10 ans de garantie locative nous laissons les condos à la disposition du promoteur mais nous pouvons sortir de cette garantie à tout moment moyennant un préavis ou vendre les condos avec la garantie locative qui continuera avec le nouveau propriétaire.

Au bout des 10 ans les condos sont remis à neuf gratuitement par le promoteur. Ensuite nous pouvons soit les gérer nous même soit continuer à les laisser à la disposition du promoteur mais bien entendu nous n'avons plus de garantie quant à la location ni d'avantages quant au partage des charges.

Pour le moment nous sommes pleinement satisfaits de notre investissement.

Cdt

Merci pour votre réponse , vous nous conforter dans notre optique car c'est toujours délicat d 'investir à l'étranger, nous sommes justement en relation avec un agent de vauban pour prendre un condo sur Patong mais nous hésitons encore du lieu et pourquoi pas Pattaya.
Bonne journée Sylvie

sylvie1550 a écrit:

Merci pour votre réponse , vous nous conforter dans notre optique car c'est toujours délicat d 'investir à l'étranger, nous sommes justement en relation avec un agent de vauban pour prendre un condo sur Patong mais nous hésitons encore du lieu et pourquoi pas Pattaya.
Bonne journée Sylvie

Lisez quand même tous les avis sur le forum, tout le monde n'a pas un retour d'expérience positif. Allez sur place, faites votre propre opinion et ne cédez pas trop vite aux rendements avantageux. Certes avec New Nordic nous avons un bon rendement (10% pendant 10 ans) mais c'est avant tout la qualité du promoteur, de ce qu'il avait déjà construit qui nous a séduit, ainsi que le quartier. Nous y séjournons à chacun de nos passage à Pattaya.

Cdt

Bonjour, perso c'etait 40Baht par m2 et par mois. Je parle au passe car j'ai revendu recemment mon condo a cause du nombre important de coproprietaires (principalement thais) qui ne payaient pas leurs charges. Ce probleme fut aborde lors de la derniere AG ou un responsable de la societe de gestion, nous affirma qu'il etait impossible de recouvrir les charges impayees depuis la loi sur les condominiums de 2008. Selon lui, seules les factures d'eau et d'electricite impayees pouvaient entrainer la saisie des compteurs. D'ailleurs, j'aimerais bien savoir si d'autres personnes sont au courant d'une telle chose ?

Bonjour

Actuellement en Thailande, l'immobilier n'est pas fameux, je parle de la revente ( pas de la construction )

Investir dans un condo à Pattaya est une bonne opération de rentabilité, par contre , il faut aussi se poser des questions sur l'avenir, en effet, tous les mois de nouveaux programmes voient le jour à Pattaya, des condos se vendent par centaines, mais qu'en sera t il le jour où vous déciderez de revendre?
Sans avoir de boule de crystal, la plus value risque fort d'être bien faible, le marché sera plus que saturé de condos à revendre ( déjà un peu le cas aujourd'hui )
L'autre façon de voir les choses est de se dire que l'on va garder son condo toute sa vie et voir même le céder à ses enfants, et là on parle uniquement d'investissement locatif et rien d'autre

La saturation du marche existe bel et bien puisque + de 19000 condos sont a la vente en ce moment, rien que sur Pattaya/Jomtien  et les nouveaux projets ne s'arretent pas pour autant    A mon humble avis, tout cela n'augure rien de bon 

Bon plutôt que d'ouvrir une nouvelle discution je vous fais part de mon soucis concernant les Maintenance Fee (charges) de mon condominium.
Je viens de régler les charges 1 Octobre 2016 au 1 Octobre 2017 et j'aimerai savoir si ils ont le droit de me réclamer de payer les charges désormais du 1 Octobre 2017 au 1 Janvier 2019 c'est ce qui est prévu !
Est-ce légal ?
Suis-je obligé de payer sachant que je n'ai jamais payé des charges sur des années non entamées ou non écoulées ?

Farang Mart a écrit:

Bon plutôt que d'ouvrir une nouvelle discution je vous fais part de mon soucis concernant les Maintenance Fee (charges) de mon condominium.
Je viens de régler les charges 1 Octobre 2016 au 1 Octobre 2017 et j'aimerai savoir si ils ont le droit de me réclamer de payer les charges désormais du 1 Octobre 2017 au 1 Janvier 2019 c'est ce qui est prévu !
Est-ce légal ?
Suis-je obligé de payer sachant que je n'ai jamais payé des charges sur des années non entamées ou non écoulées ?

Bonjour Farang Mart, je ne saurais te repondre de facon precise. En revanche je peux te dire que dans mon immeuble, les proprios qui payent leurs Maintenance Fees en retard (comme toi  ), se voient appliquer des frais pour retard de paiement. A mon avis, s'ils te demandent de regler tes charges d'avance, c'est qu'il doit y avoir un serieux probleme de charges impayees la ou tu es 

Je ne suis pas en retard c'est eux qui le sont d'autre part de mémoire on paye des charges pour l'année écoulée et non l'année à venir du moins en France !

Non, en France, on paye par trimestre d'avance, avec régularisation des charges en fin d'année... On ne paye jamais après, la copropriété ou le syndic ne devant théoriquement pas avancer d'argent...

N'est-ce pas 01/01/2018 et non 2019? C'est peut-être une erreur de leur part...
C'est peut-être simplement parce qu'ils veulent passer à l'année calendaire, ce qui simplifie souvent les choses...

Slt

Tu es censé payé par avance 1 an
Soit en otobre 2016 et en octobre 2017
normalement tu n a plus rien a payer avant oct 2017
y a beaucoup de "filou" ou "voleur" dans la gestion des condo , comme ça a été dit peut étre plusieurs propriétaire n ont pas payés et il manque du cash !
Demande à voir le book bank ! et la situation des comptes aux membres du comité ou au manager 
y a t il eu une assemblée récemment ? quel résultat ?

Pilouthai a écrit:

N'est-ce pas 01/01/2018 et non 2019? C'est peut-être une erreur de leur part...
C'est peut-être simplement parce qu'ils veulent passer à l'année calendaire, ce qui simplifie souvent les choses...

Voila le message du manager: "We asking all co owners this year to pay to make the due date on this year payment 2017 to expire 1.1.19, so in this case is it 15 months payment would be due to give u this date. Pay 1.10.17 - 1.1.19 expire 3 years maintenance amount due 18,157.50 THB"

Si tu arrives à comprendre mieux que moi Pilouthai tu me dis !

Bonsoir,
Effectivement cela fait deux années d'avance à payer. Comme l'a dit jp62, il doit y avoir un gros problème d'impayés, et ce n'est pas en réclamant un paiement d'avance de deux années que le problème sera résolu.

En effet, c'est d'une clarté..euh...comment dire...thaïe ? 

c'est  un ptit marrant ce manager
il veut reprendre l'année calendaire à début janvier si je ne me trompe
"Pay 1.10.17 - 1.1.19"
tu dois bien payer le 1 octobre 2017
par contre je pense pas qu'il peut demander 15 mois en avance mais :
3 mois au 1 octobre 2017
1 an au 1 janvier 2018

chez moi le manager a augmenté les charges sans faire d'assemblée générale  quand y a de la géne y a pas de plaisir !!!!!

BangkokPrakanong a écrit:

tu dois bien payer le 1 octobre 2017
par contre je pense pas qu'il peut demander 15 mois en avance mais :
3 mois au 1 octobre 2017
1 an au 1 janvier 2018

En effet c'est ce que je lui ai proposé mais à priori du fait de mon refus de marcher dans son jeux il me dit que c'est ok à présent, voici sa dernière réponse :

You clearly not understanding what I am trying to inform you on. No big issue anyway. You are paid up for the 2nd year maintenance until 1.10.17 so all is good. Hope you are well.

Faire payer deux annees d'avance ou augmenter les charges sans faire d'assemblee generale, c'est du grand n'importe quoi     De maniere generale, les syndics en Thailande (qu'ils soient administres par des farangs ou des thais), choisissent la facilite pour pallier leur incompetence. Les problemes d'arrieres sont recurrents dans les condominiums et seuls quelques uns utilisent des methodes radicales pour recouvrer les impayes    Quant aux mauvais payeurs, il ne s'agit pas toujours de farangs loin s'en faut 

Voila la dernière réponse du manager:

Committee has been form which 3 of the committee members bought units in 2016 and pay 45 baht per sqm. The other 2 are Russian who don’t want to pay for anything and have no idea how to run a building. They care for themselves and no one else which bought in 2012. The import thing is. The money collected doesn’t go in our company pockets it goes in the co-owners bank account. If there more money in it great you can invest in the building to always keep standards high.

Farang Mart a écrit:

Voila la dernière réponse du manager:

Committee has been form which 3 of the committee members bought units in 2016 and pay 45 baht per sqm. The other 2 are Russian who don’t want to pay for anything and have no idea how to run a building. They care for themselves and no one else which bought in 2012. The import thing is. The money collected doesn’t go in our company pockets it goes in the co-owners bank account. If there more money in it great you can invest in the building to always keep standards high.

Comment se fait-il qu'il y ait 2 Russes vereux dans votre syndicat de coproprietaires ? Ces personnes sont normalement presentees et elues (ou pas) pendant l'assemblee generale. Il suffira donc de les virer sans menagement et les remplacer par des proprios reglos lors de la  prochaine 

jp62 a écrit:

Comment se fait-il qu'il y ait 2 Russes vereux dans votre syndicat de coproprietaires ? Ces personnes sont normalement presentees et elues (ou pas) pendant l'assemblee generale. Il suffira donc de les virer sans menagement et les remplacer par des proprios reglos lors de la  prochaine 

Pas con je vais suggérer cela !

Il me réponds sur l'augmentation faramineuse des charges par:

Everyone in the Building for 2017 will pay 45 baht per sqm.No one paying 30 baht this is now finished. All common fee collected go into your own bank account that will be set up with the next month.Sadly my dealing with Russian are difficult as they don’t like to pay for anything. Like I tell these Russians. I gave everyone 1 year notice.The lateness in your invoice was simply a mistake from accounts. We have collected 2nd year payment just missed a few but we have a new system in place that should avoid this now.Way to look at this. You have gone from up 403.5 baht per month in cost at 45 baht. You keep free wifi, free cable TV, lift insurance, 4 security guards, 5 maids etc… If it was at 30 baht some items like wifi and TV would then be charge for these items around 500 baht per month for these services so either way everyone would have to pay more per month.I tell all these co-owners in time you will see I was right in making this change.

A ma connaissance, il ne peut y avoir une augmentation des charges (surtout de 50%  ) sans l'accord des coproprietaires lors d'un vote en assemblee generale 

Voici sa dernière réponse:

It very hard to get 5 co-owners that want to do this kind of work. It’s for FREE and you tent get difficult people that look after themselves.
Everyone that attended the meeting had a choice to go into the committee but it was difficult getting 5 members to join.There is 3 other that to be fair seem good. Russian in general are difficult but we will get there. Go to a meeting next time and you will see how difficult Russian are.

Farang Mart a écrit:

Voici sa dernière réponse:

It very hard to get 5 co-owners that want to do this kind of work. It’s for FREE and you tent get difficult people that look after themselves.
Everyone that attended the meeting had a choice to go into the committee but it was difficult getting 5 members to join.There is 3 other that to be fair seem good. Russian in general are difficult but we will get there. Go to a meeting next time and you will see how difficult Russian are.

Ton manager (qui lui est sans doute grassement paye  ) ne fait rien d'autre que gagner du temps. S'il est normal de voir un syndicat de coproprietaires compter deux russes, il est par contre inadmissible d'apprendre que ceux-ci ne paient pas leurs charges. La recuperation des charges impayees est du ressort de ton manager. Malheureusement, il n'a (de toute evidence) pas les c... pour faire ce travail     et vous (tous les coproprietaires) devez envisager son remplacement dans les plus brefs delais 

Ça donne pas envie d'acheter un Condo en Thaïlande et pourtant je l'envisageais .
1) Les Thaïs sont mauvais payeurs car ils sont chez eux et comptent sur ces pigeons de farangs
2) Le cosmopolitisme qui règne dans ce genre de résidence favorise les plus requins tandis que les farangs honnêtes payent pour eux.

Tres bien resume edmond99    et si en plus tu te payes un mauvais syndic (requin lui aussi) alors c'est foutu    Dans ma nouvelle copro en quatre ans, c'est le 3eme qu'on teste et ce dernier semble etre (enfin) le bon. En un trimestre, il a recupere des centaines de milliers de bahts de charges impayees, ce que les deux autres avant lui n'avaient pas su faire. Sa methode est radicale et fait grincer les dents des mauvais payeurs    il n'empeche que le resultat est plus qu'encourageant 

jp62 a écrit:

Tres bien resume edmond99    et si en plus tu te payes un mauvais syndic (requin lui aussi) alors c'est foutu    Dans ma nouvelle copro en quatre ans, c'est le 3eme qu'on teste et ce dernier semble etre (enfin) le bon. En un trimestre, il a recupere des centaines de milliers de bahts de charges impayees, ce que les deux autres avant lui n'avaient pas su faire. Sa methode est radicale et fait grincer les dents des mauvais payeurs    il n'empeche que le resultat est plus qu'encourageant 

bonjour jp62,
Pouvez-vous nous en dire plus sur la méthode radicale, utilise par votre nouveau syndic qui a permis de récupérer des centaines de milliers de bahts de charges impayées?
cordialement.

dédéthaïland a écrit:

bonjour jp62,
Pouvez-vous nous en dire plus sur la méthode radicale, utilise par votre nouveau syndic qui a permis de récupérer des centaines de milliers de bahts de charges impayées?
cordialement.

Bonjour dd,
La bonne vieille coupure d'eau.........toujours aussi efficace 

jp62 a écrit:

dédéthaïland a écrit:

bonjour jp62,
Pouvez-vous nous en dire plus sur la méthode radicale, utilise par votre nouveau syndic qui a permis de récupérer des centaines de milliers de bahts de charges impayées?
cordialement.

Bonjour dd,
La bonne vieille coupure d'eau.........toujours aussi efficace 

Vous avez de la chance que cela marche dans votre condo, car si les mauvais payeurs prouvent qu'ils règlent leurs factures d'eau, la police fait rouvrir le compteur sur-le-champ.

J'ai vécu la crise financière de 1997 en Thailande c'était très difficile pour les banques, les sociétés, les particuliers, et l'immobilier aussi.
Des banques ont disparues, de très nombreuses sociétés, l'immobilier a perdu énormément.
Il y a énormément de programmes immobiliers sur Pattaya, peut être trop, une sorte de bulle.
Le problème des sorties de bulle c'est qu'ici c'est assez violent.
20 ans est surement une sorte de cycle et si j'avais des sous je ne me risquerais pas sauf pour une habitation personnelle.

Je me souviens des patrons de grosses sociétés qui étaient prêts à céder leurs entreprise pour quasiment rien à qui pourrait reprendre l'activité, et les salariés.
Les voitures de luxe garés sur la Sukhumvit avec leur propriétaire à coté qui les vendaient pour 1 dixième de leur valeur pour avoir du cash.
D'innombrables programmes immobilier stoppés en en déshérence pour des années.
D'anciens patrons de grosse sociétés qui vendaient des sandwichs sur le trottoir pour survivre.