Sans doute le moment d'acheter un Condo à Pattaya

Hello ...personne ne vit à  Pattaya ?

Non, ils sont tous partis !

Comme les Russes ?

Les prix immobiliers ne baissent pas à ma connaissance sur Pattaya.
Ca viendra peut être.

@  grosvalet    Tu connais le prix du m2 ?

Oui mais en fait c'est très variable selon les programmes et le standing de l'immeuble,
Je dirais de 1 million à 3 millions le studio de 25 m2. Je fais le calcul de 40 000 Bahts à 120 000 Baths le m2.
Je crois être dans les bons chiffres. 1000 à 3000 € ? le m2.
La moyenne étant plutôt vers 1250 € le m2 (appartement équipé et meublé).
Les programmes plus chers de haut de gamme étant plus rares.

Merci pour tes prix dans le neuf ...y a-t -il  des opportunités dans l'ancien sans que cela soit moche?

Je n'en ai pas trouvé non.

En general il faut regarder dans les agences bancaires ( souvent des photos sont affichees ) ou sur le site ( mais souvent en Thai ) toutes les saisies immobilieres.

Ce sont plus souvent des maisons car proprietaire Thai qui ne peut plus payer leur pret, mais bon dans le coin de Pattaya il doit bien y avoir des Thai endettes et pas que des compagnies Thai qui rachetent les 51% des condos.

Desole Edmond, ton message m'avait echappe. En ce qui concerne ta question initiale, je repondrai de facon negative et Grosvalet a raison, quand il dit que les prix ne baissent pas sur Pattaya. Cependant, quelques bonnes voire tres bonnes affaires commencent a fleurir sur le marche. Leur nombre est encore faible mais probablement que d'ici un an ou deux, elles seront legion. Ces offres proviennent principalement de russes, qui revendent leurs condos souvent moins chers que le prix paye aupres des promoteurs. Dernierement, j'ai vu par exemple un condo de 37M2 a vendre dans une residence de luxe (achevee en 2013) dans le quartier de Pratamnak pour 1.8MB. J'avais justement garde le tarif du promoteur de ce projet lance en 2009 et je me suis apercu que cet appart etait a vendre 1.853MB a l'epoque soit 53000baht de plus que son prix de vente aujourd'hui  En outre, le vendeur etant russe, tu peux le mettre facilement a ton nom. Le plus fort dans tout ca, c'est que tout le monde est gagnant dans l'operation    Aussi bien l'acheteur que le vendeur russe qui recupere une somme qui une fois changee en roubles, sera nettement superieure a sa valeur anterieure. Quant a ta question sur l'ancien, je te repondrai par une autre question : pourquoi acheter dans l'ancien quand on peut trouver du neuf ou du recent pour le meme prix ? 

@ jp 62
Bonnes infos comme je les aime...(lol)
C'est un peu ce que j'espérais avec le départ des Russes (que je préfère aux Chinois...question de blondes ...lol)
Moi c'est pas avant 3 ans que je vais prospecter et d'ici lâ c'est peut-être les farangsets qui vont partir .Non je plaisante ...

3 ans à l'échelle de la situation actuelle du monde c'est du long terme.
Il peut se passer à peu près n'importe quoi vu la fragilité des banques et l'endettement énorme de l'Europe et des USA.
Sans parler du Japon un peu hors normes dans ce domaine.
Les soucis de la Chine, bref je résume.

Mon condo est vendu 10 000€ plus cher que l'année dernière je vois pas ou est la baisse !

En immobilier tout dépend de l'emplacement du bien .
Si l'offre est supérieure à la demande ça baisse et le contraire est également valable.
Il se trouve que le contexte est défavorable à Pattaya ( départ des Russes ) mais c'est sans doute temporaire car tout va trés vite en Asie.

Ma fille veut acheter un studio sur Pattaya mais elle a besoin d'un prêt quasiment total ...
Je ne connais pas la solution.

Si tu compares un prix d'achat par un etranger avec le prix de vente, vu que l'etranger paye cash en transferant les fonds il fera une plus value,,,

Par contre les Thais avec des prets a taux d'interet enorme paye le condo ou la maison 3 fois le prix initial voire plus a la fin du pret, pour cela qu'on voit de gros ecarts et des prix demandes sur le marche assez fantaisistes, qui ne refletent pas le prix du marche.

Dans la tete d'un Thai les prix augmentent en permanence, ils sortiront souvent le prix du terrain a augmente ( sans aucunes references ), un Thai s'il a les moyens gardera son bien que de le vendre a perdre, un prix dans leur tete, c'est dur a changer

grosvalet a écrit:

Ma fille veut acheter un studio sur Pattaya mais elle a besoin d'un prêt quasiment total ...
Je ne connais pas la solution.

Les prets en general couvriront 70-80% du prix d'achat donc faut un apport.

Sans salaire en Thailande tu n'auras pas de pret, sauf si tu as des garanties, un autre condo ( tu feras une sorte d'hypotheque ) ou un compte bien fourni. Lors de mon premier achat ici mon banquier m'a propose un pret, car je debloquais les sous de mon compte a terme pour payer l'achat, donc pour eux c'etait une garantie que je puisse payer cash, mais une double perte pour mon banquier car plus d'argent sur mon compte a terme et pas d'interet a leur payer sur un eventuel pret, mais bon pour moi ca n'avait aucun sens a part qu'il se fasse du ble sur les interets que je devrais leur payer, j'ai eu le meme scenario pour les cartes de credit,,,,

Apres les autres possibilites c'est le financement par le proprietaire, il y en a qui le font, sinon les banques offshore, a regarder surtout du cote de Singapore, il y en a specialise la dedans pour investir sur la Thailande, mais il y aura comme partout des garanties a fournir et dossier a monter pour qu'il soit accepter.

@Farang Mart Peux-tu nous en dire un peu plus en ce qui concerne ton condo, qui est vendu 10000Euros + cher que l'an dernier    D'autre part, je partage tout a fait l'avis de cthierrymk, quand il parle de certains prix fantaisistes    Enfin, les evenements recents a Bangkok sont egalement a prendre en consideration et risquent de plomber un marche deja mal en point 

jp62 a écrit:

@Farang Mart Peux-tu nous en dire un peu plus en ce qui concerne ton condo, qui est vendu 10000Euros + cher que l'an dernier

C'est simple prix d'achat en 2014 1,200,000 prix à l'achat aujourd'hui 1,652,270 en thai company !

Bonjour

Où as-tu acheté ton Condo ? Bord de mer Pattaya ?

cthierrymk a écrit:

grosvalet a écrit:

Ma fille veut acheter un studio sur Pattaya mais elle a besoin d'un prêt quasiment total ...
Je ne connais pas la solution.

Les prets en general couvriront 70-80% du prix d'achat donc faut un apport.

Sans salaire en Thailande tu n'auras pas de pret, sauf si tu as des garanties, un autre condo ( tu feras une sorte d'hypotheque ) ou un compte bien fourni. Lors de mon premier achat ici mon banquier m'a propose un pret, car je debloquais les sous de mon compte a terme pour payer l'achat, donc pour eux c'etait une garantie que je puisse payer cash, mais une double perte pour mon banquier car plus d'argent sur mon compte a terme et pas d'interet a leur payer sur un eventuel pret, mais bon pour moi ca n'avait aucun sens a part qu'il se fasse du ble sur les interets que je devrais leur payer, j'ai eu le meme scenario pour les cartes de credit,,,,

Apres les autres possibilites c'est le financement par le proprietaire, il y en a qui le font, sinon les banques offshore, a regarder surtout du cote de Singapore, il y en a specialise la dedans pour investir sur la Thailande, mais il y aura comme partout des garanties a fournir et dossier a monter pour qu'il soit accepter.

Ma fille travaille en France ce serait pour elle un investissement (dont je profiterais surement).
20 % c'est peut être possible je ne sais pas, mais pour le prêt ... Je ne sais pas qu'elle est la bonne solution.

Merci pour ta reponse Farang Mart. Je pense que le prix dont tu parles (1.652,270) correspond a la nouvelle estimation de ton condo. Ton promoteur a surement du te remettre un document sur lequel figure ce nouveau montant, enregistre aupres du Land Office. Il faut savoir que ce prix totalement fantaisiste, sert principalement a faire payer un max de taxes dans le cas d'une revente. Autrement dit, si tu revends ton condo 1.400,000 par exemple, toi et l'acheteur paierez tout de meme des taxes sur la somme de 1.652,270 

Trés drôle cette histoire de taxes.Les Thaîs commencent à nous ressembler ( lol)
Dans mon département la taxe foncière  a augmenté de 50 % en moins de 10 ans .
Enfin les  Thaïs ont encore des  progrès  à faire en ce domaine : taxe sur les cabanes de jardin ..c'est nouveau .

Et oui edmond, c'est a croire que les Thais veulent nous copier  Ceci dit, qui peut croire serieusement a une augmentation de prix de pres de 40% d'une annee sur l'autre dans un marche immobilier qui plus est moribond, du moins a Pattaya 

edmond99 a écrit:

Où as-tu acheté ton Condo ? Bord de mer Pattaya ?

Jomtien 200m de la mer 

jp62 a écrit:

Merci pour ta reponse Farang Mart. Je pense que le prix dont tu parles (1.652,270) correspond a la nouvelle estimation de ton condo.

Pas du tout c'est le nouveau prix catalogue affiché !

jp62 a écrit:

Ton promoteur a surement du te remettre un document sur lequel figure ce nouveau montant, enregistre aupres du Land Office.

Non le titre de propriété avant de l'avoir cela peut prendre 6 mois ou un an !

jp62 a écrit:

Il faut savoir que ce prix totalement fantaisiste, sert principalement a faire payer un max de taxes dans le cas d'une revente. Autrement dit, si tu revends ton condo 1.400,000 par exemple, toi et l'acheteur paierez tout de meme des taxes sur la somme de 1.652,270 

Non d’où tu tiens cette info donne tes sources ?
Je dois attendre 5ans avant de le revendre pour ne payer qu'une taxe très minime !

Farang Mart a écrit:

Je dois attendre 5ans avant de le revendre pour ne payer qu'une taxe très minime !

C'est incomplet, il y a plusieurs taxes qui rentrent en jeu lors de la revente :

1) Transfer fee qui est de 2%, et en general partage 50/50 entre acheteur et vendeur ( ce qui est le plus pratique ici ) meme si c'est plus a la charge de l'acheteur, donc chacun paiera 1%

2) Ce dont tu parles s'appelle le SBT ( specific Business Tax ), cela n'est pas pour les business seulement, mais une propriete prive n'y echappera pas si on la vend avant 5 ans, on paye 3.3%, au delas des 5 ans on ne paiera que 0.5% et cela s'appelle le Stamp Duty. Le vendeur est responsable de cette taxe

3) par contre le plus gros est le withholding tax,  si c'est une compagnie qui detient le bien, c'est simple ca vaut 1% du prix de vente, par contre pour un particulier il faut faire le calcul un peu plus complexe il y a des reductions a appliquer en fonction du nombre d'annees qu'on possede le bien puis ensuite les tranches d'imposition

Ok merci @cthierrymk pour ces précisions il me manquait quelques détails !

Bonjour Farang Mart, il y a cinq ans, j'ai achete un condo sur plan et je faisais partie a l'epoque, des tous premiers acheteurs de ce projet. L'immeuble une fois acheve, je me suis installe et mon promoteur m'a remis un document ou figurait non pas le prix d'achat reel mais une nouvelle estimation de la valeur de mon condo sur le marche. Cette valeur etant superieure de 300000 baht au prix du contrat  J'ai revendu ce condo il y a six mois, apres l'avoir occupe un peu plus de trois ans. Le marche etant ce qu'il est en ce moment, la plus-value realisee n'etait pas tres importante. En revanche, la surprise fut de taille au Land Office, car la valeur retenue pour le cacul des taxes ne fut pas mon prix de vente mais bel et bien l'estimation remise a jour du promoteur  Il est certain que si j'avais attendu cinq ans avant de revendre ce bien, la note aurait ete moins salee. Par ailleurs, en ce qui concerne les prix catalogue, il ne faut plus trop en tenir compte. Ils sont utilises de plus en plus comme base de discussion et ne sont que tres rarement appliques. D'ailleurs, il y a fort a parier que les condos affiches avec le nouveau prix dont tu parles, risquent fort de se vendre au final a un prix voisin du tien. En fait, les promoteurs sur Pattaya, font tout pour rendre la mariee plus belle dans un marche a l'agonie  Ils n'hesitent pas par exemple a annoncer dans la presse specialisee qu'ils ont deja vendu 50 ou 60% de leurs condos, trois mois seulement apres le lancement d'un nouveau projet  Tout ceci n'est que mensonge et mauvaise com  Du reste, je te recommande de te renseigner aupres d'agents immobiliers serieux (francais ou etrangers) et tu verras qu'ils te diront la meme chose que moi 

jp62 a écrit:

Du reste, je te recommande de te renseigner aupres d'agents immobiliers serieux (francais ou etrangers) et tu verras qu'ils te diront la meme chose que moi 

Pour être clair mon promoteur est le plus sérieux et le plus réputé de Pattaya et n'a pas besoin de faire des discounts pour vendre des condos vu la qualité du produit final.
J'ai déjà demandé l'avis sur cette société à plusieurs personnes dont mon avocat et un agent immobilier français rien à redire sur la qualité et le sérieux de l'entreprise.

Je vais etre clair a mon tour et surtout ne prend pas mal ce que je vais dire  A mon humble avis, il n'y a pas un promoteur plus serieux et plus repute qu'un autre a Pattaya. Il y a juste une poignee de promoteurs dont Matrix et Nova Group par exemple font partie et capables de livrer un produit fini au rapport qualite/prix correct. De plus, quand tu dis que tu traites avec le plus serieux et le plus repute promoteur de Pattaya, je ne peux m'empecher de penser que ton condo a 1.200,000 Baht a 200M de la mer a Jomtien, doit etre une petite voire tres petite surface. Est-ce que je me trompe 

jp62 a écrit:

Il y a juste une poignee de promoteurs dont Matrix et Nova Group par exemple font partie et capables de livrer un produit fini au rapport qualite/prix correct.

Oui c'est l'un des deux en effet, concernant ton autre question je suis à 27sqm c'est un studio ni plus ni moins...pour revenir au titre du fil est-ce le moment d'acheter je n'en sais rien    les élections en 2016 c'est pareil rien n'est sur ici !

Je te remercie sincerement pour ta reponse  Je vois a peu pres le projet dont il s'agit ainsi que le promoteur et avec lui pas de probleme, tu peux dormir sur tes deux oreilles 

Ben moi je remercie jp62 et farangmart, pour une fois le débat débouche sur de bonnes informations . J'en prends bonne note avant mon arrivèe à  Pattaya pour fin décembre.

J'arrive juste dans le debat...edmond, vous qui aimez la vraie thailande, sa nature, ses espaces..vous voulez investir a Pattaya? La poubelle du golfe?
Meme si les relax bord de plage se rarefient... Sans parler de tout ce qui s' y cree,autour du commerce du sexe!
M'enfin, avons une amie thaiequi vend un condo pour 1 million max,tres bien place( view talee), residence avec piscine..au moins qq part pour tremper son maillot..
Ailleurs il peut y avoir des affaires aussi....

Bonjour michaëlbe

Je suis sincèrement heureux de vous retrouver sur ce forum ,je regrette notre vieille " dispute " ( lol ) si c'est vous qui habitez  Khiri Khan.

Vous me surestimez: je suis un vrai beauf en Thaïlande : il me faut des centres commerciaux , des glaces Haagen-Dazs, et des parasols (lol)
Hélas les finances sont un critère majeur et les Condos de Pattaya sont pas trop chers .
Bonne continuation

michaelbe a écrit:

J'arrive juste dans le debat...edmond, vous qui aimez la vraie thailande, sa nature, ses espaces..vous voulez investir a Pattaya? La poubelle du golfe?
Meme si les relax bord de plage se rarefient... Sans parler de tout ce qui s' y cree,autour du commerce du sexe!
M'enfin, avons une amie thaiequi vend un condo pour 1 million max,tres bien place( view talee), residence avec piscine..au moins qq part pour tremper son maillot..
Ailleurs il peut y avoir des affaires aussi....

Bonjour,

Vu  le  prix que  tu  annonces ce  condo  doit  se  trouver  au VT1 ,peux  tu  nous  en  dire  plus ,éventuellement les coordonnées  de  la  proprio en mp , merci

edmond99 a écrit:

Ben moi je remercie jp62 et farangmart, pour une fois le débat débouche sur de bonnes informations . J'en prends bonne note avant mon arrivèe à  Pattaya pour fin décembre.

Il reste des condos a acheter dans mon condominium ! 

Tu as sans doute raison Expat Pattaya, ce condo doit se situer au Viewtalay 1. Il est d'ailleurs assez interessant de constater qu'il y a 7 ou 8 ans, ces condos se vendaient deja 1 Million. Pour 1.5MB, on pouvait en trouver des plus grands au Viewtalay 2, ou encore aujourd'hui certains sont toujours disponibles a ce prix. Preuve s'il en est du malaise 

Nirun condo, Pattaya Klang
tu trouves des occasions pas cheres pour des studios