Projet Achat d'un Condo avec Garantie locative

J'ai assisté avant-hier à une "conférence" animée par le DG de TPG qui travaille avec NN et j'avoue qu'effectivement c'est très alléchant. Une connaissance familiale a fait un investissement avec cette agence (puisqu'il s'agit bien d'une agence) et la fiabilité semble sérieuse. Maintenant il est certainement préférable de vérifier sur place, ils ont 3 bureaux en Thaïlande: Pattaya, Phuket, Hua Hin.

Je me méfie toujours de ces placements avec garantie locative qui n'a de garantie que sur le papier !
Sur Chiang Mai, on remarque que ce genre de location présente un mauvais rapport qualité/prix car le prix de la !ocation, pour faire plairir au propriétaire, est élevé, au dessus de la moyenne du marché...
De ce fait, comme il y a une grande quantité d'appartements disponibles, les gens se tournent vers les locations moins chères !
Tous ceux qui on acheté un petit appartement à 4.000.000 THB ont un mal fou à trouver un locataire à 14.000 THB car le marché tourne autour de 8/10.000THB mensuel...alors oublions les 10% !

En Thailande, il est souvent facile d'évaluer une location annuel, c'est en gros le prix du bien divisé par 30... donc basé sur un retour sur investissemnt HC 30 ans
Donc, un appart valant 4Mthb devrait se louer max 11.000 THB

C'est pour cette raidon qu'il est plus rentable de louer un bien que de l'acheter !

Bonjour,

Pour ce genre d'investissement et d'après les agences TPG & CV, le promoteur NN j'occupe de louer votre Condo et même s'il n'est pas louer vous recevez votre tous les mois.

Ci-joint extrait d'un contrat de vente:

Addendum I : 10 % de garantie locative annuelle pour l'Appartement XXX-XXX pendant 120 mois

Ce Contrat d'Achat pour l'Appartement XXX-XXX pour un montant total de THB ………………... est livré avec une garantie locative. Le NN Water World Condominium” devrait être achevé au XXXXXXXXXX. A partir de la date d'achèvement du projet et pendant une durée totale de 10 ans (120 mois), le Vendeur offre une garantie locative annuelle de 10% égale à THB ………….. par an, sous réserve des taxes applicables et du paiement des frais de service prévus ci-après. L'Acheteur recevra la garantie locative du mois précédent (1/12 sur le montant annuel égal à THB ……………..) le 5 de chaque mois. Cependant, si le 5 tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le paiement se
fera le jour ouvrable suivant. En signant ce Contrat, le Vendeur et l'Acheteur conviennent des conditions suivantes :

a. Les frais de service doivent être partagés à parts égales (50 – 50 %) entre le Vendeur et l'Acheteur. Ces frais se montent mensuellement à THB 37,50 le mètre carré pour chaque Partie. Les frais de service seront soumis à 7% de TVA selon la Loi de la Thaïlande. Cela sera facturé en avance tous les trois (3) mois.

b. Pour recevoir cette garantie locative, l'Acheteur remet au Vendeur tous les droits à l'utilisation et la location de(s) l'Appartement(s), sans limites, pendant la période susmentionnée de 120 mois. Cela inclut le droit au Vendeur d'exploiter son Appartement et l'immeuble comme un hôtel.

c. Le Vendeur ne peut pas mettre fin à la garantie locative pendant le délai de garantie de 120 mois. Si l'Acheteur souhaite annuler la garantie locative au cours de cette période, l'Acheteur doit aviser par écrit le Vendeur. L'accord de garantie locative sera résilié douze (12) mois après la réception de l'avis de résiliation du Vendeur.

d. Le Vendeur est responsable de l'entretien et l'assurance de(s) l'Appartement(s)et de l'ameublement au cours de la période de garantie locative. Le Vendeur doit s'assurer que l'Appartement est rénové et en bon état lorsqu'il le rend à l'Acheteur après la période de garantie locative. Si l'Acheteur annule la garantie locative pendant la période convenue, l'Appartement sera restitué "en l'état" au moment de la résiliation.

e. La construction peut avoir un retard, comme indiqué dans le Contrat d'Achat et cela n'affectera en aucune manière la garantie locative faite au présent addendum.

Si l'Acheteur choisit de payer le montant intégral , le “cash back” à 10 % sera lancé le mois suivant. La garantie locative sera lancée après que la période de cash back est terminée et durera 120 mois
(10 ans).

Maintenant j'aurais aimé partager l'expérience de personnes qui ont déjà contracter ce genre de contrat de vente.

Cdlt,

Perso, je ne tenterais même pas... Je n'investirais même pas 1.000€

Quid quand la société dépose le bilan ( il me semblerait normal que cette société ait déjà prévu la date de sa liquidation) 

Ou alors, c'est une société philanthropique   
Combien de pigeons vont mordre à l'ameçon ?

Bonjour,

J'ai déjà pris contact avec des personnes qui ont souscrit ce genre de contrat et qui reçoivent leurs loyers tous les mois depuis 2014 alors qui croire ? c'est pour cela que j'aurais aimé savoir s'il y a d'autres personnes qui ont souscrit ce genre de contrat. 

C'est une société Norvégienne  qui apparement emploi plus de 1500 personnes en Thaïlande et qui ont déjà réalisés plusieurs projet en Thaïlande.

Bonjour Vouillgi.
Je fais construire une villa sur koh samui via une agence immo française qui commercialise des lots, et elle s' occupée également de la gestion locative toute l' année. Ils annoncent également une rentabilité de 10%.
Ces annonces de taux sont á relativiser bien evidement, car ce n'est qu'un argument de vente très alléchant.
Ce qui m'étonne dans ton cas, c'est qu'ils te garantissent en plus le taux, je ne l'ai jamais vu.
Cela me semble trop beau pour être vrai..Attention aux arnaques
Pour mon cas perso 10% c'est top, si ce n'est pas le cas,  pas grave car le taux sera toujours bien plus intéressant qu'en France compte tenu des taxes, impôts et autres.
D'autre part ayant fait de très nombreux pays dans le monde, nous souhaitons avoir un pied à  terre pour nos vacances, marre de payer des hotels et la Thaïlande nous convient très bien.
Je te conseille plutôt de trouver une agence gérer par des Français, et d'avoir si possible des coordonnées d'acheteurs pour échanger sur le sujet. Attention je ne dis pas que les autres agences ne sont pas sérieuses.
Je rejoinds Pilouthai. ATTENTION si faillite, pour ces gros complexes, trop compliqué pour trouver des recours, et solutions pour sortir des problèmes compte tenu de la distance si tu résides en France.
Quand tu investis à l'étranger, il ne faut pas avoir besoin de l'épargne que tu souhaites investir, te dire que tu peux tout perdre, et rester objectif dans les annonces qui te sont faites.
Nous nous rendons sur koh samui en juillet pour faire un point sur les travaux. Je pourrai t'en dire plus à  notre retour.
Restant à ta dispo

Bonjour Fabrice30650,

Je traite avec une agence gérer par des Français compagnie V et ils m’ont donné les coordonnés d’un acheteur qui apparemment reçois bien ses loyers tous les mois et j’ai également sur ce Forum une personne qui a signé ce même genre de contrat et qui reçois ses loyers depuis janvier 2014 alors personnellement je ne sais plus quoi faire.

Parce que comme je suis en retraite je souhaite m’installer en Thaïlande c’est à dire louer une villa sur Hua Hin et si j’investi dans ce projet cela me permettra d’avoir un complément de retraite  de toute façon je compte me rendre en Thaïlande fin Juillet mais entre nous je ne sais pas quoi faire, parce que c'est presque trop alléchant.

Cdlt,

Je veux bien croire, que ta décision doit être compliquée á prendre.
Attention que ce placement ne soit pas une pyramide de Ponzi ou un système á la Madoff' car cela me semble étrange avec ces 10 % garantis. Ayant de l'immobilier en France et ayant regardé à l'étranger je n'ai jamais trouvé cela.
L'argent facilement gagné avec peu ou pas de risque, ??????? J'ai essayé quelques fois j'ai toujours perdu de l'argent..
Autre solution, essaye, mais trouve un associé pour minimiser les risques à deux.

Bonjour,

En effet cela fonctionne depuis quelques années, mais si ils ne payent pas il n'y a aucun recours ici??
Les "Nordiques" entre autres ont deja déposé le bilan voila 6 ou 7 ans, et pas de possibilité de récupérer ses biens.
Déjà un ami a Bangkok avait réservé un appartement, et paye la moitiee, les travaux n'avancent pas depuis plus d'un an, il est allé demande comme prévu sur contrat ses 4 million de Baht, après 4h de discussion il a obtenu seulement 1 million et le reste échelonné sur un an. C'est un très gros groupe financier, très connu en Thaïlande pourtant ??
Rien n'est facile ici, surtout juridiquement.

Bonjour Michel,

Merci pour les info's, mais le promoteur de votre ami à Bangkok est le même c'est à dire les nordiques de N N ?
Parce que si c'est eux cela fait réfléchir un peu.

Cdlt,

Bonjour,

je ne reviendrai pas sur ce que j'ai déjà écrit sur expat.com sur notre expérience sur ce sujet.

Par contre je rajouterai que maintenant que l'on habite en Thailande, nos 10% nous permettent de moins transférer d'argent depuis la France. Pour ne rien gâcher nous avons pu investir quand le baht était à 42 pour 1 euro.

Cdt

PS : à Bangkok ce n'est pas NN (ils ont construit et construisent encore à Pattaya, maintenant également à Samui et Phuket, également Bali et Cambodge, Vietnam en projet).

Bonjour aval91,

Merci pour les info's, mais cela fait combien de temps que vous avez investi à Pattaya et vous n'avez pas eu de souci concernant le paiement des loyers?

Cdlt,

Bonjour Vouillgi,

achat sur plan (chantier à peine démarré) fin 2012, immeuble fini en décembre 2013, loyers payés tous les mois depuis janvier 2014, jamais d'incident de paiement, jamais de retard, revalorisation de 3% automatique tous les ans à la date anniversaire.

Le seul problème que nous avons eu concernait le transfert de propriété qui s'est fait plus d'un an et demi après l'achèvement de la construction, mais les loyers tombaient quand même.

Cdt

Re-Bonjour,

Je compte investir sur leur nouveau projet à Koh Samui ou les travaux ont déjà commencés, et j'ai l'intention de faire un Full Payment qu'est ce que vous en pensez?  par contre il n'y a pas de revalorisation de 3%

Cdlt,

albator59 a écrit:

je comprend pas bien pourquoi prendre tant de risque vu le prix des loyer

Il faut connaitre l'ensemble du projet.
Ces investissements sont fait pour de l’hôtellerie de  courte durée pour des touristes "fortunés" et les prix pratiqués n'on rien à voir avec les mensualités de nos loyers. Il est important de ne pas faire de comparaison mais le risque en est-il pour autant négligeable???
Comme mentionné dans le post 10, NN ayant déjà fait faillite il y a 6-7 ans... la prudence s'impose.

sansdomicile a écrit:

albator59 a écrit:

je comprend pas bien pourquoi prendre tant de risque vu le prix des loyer

Il faut connaitre l'ensemble du projet.
Ces investissements sont fait pour de l’hôtellerie de  courte durée pour des touristes "fortunés" et les prix pratiqués n'on rien à voir avec les mensualités de nos loyers. Il est important de ne pas faire de comparaison mais le risque en est-il pour autant négligeable???
Comme mentionné dans le post 10, NN ayant déjà fait faillite il y a 6-7 ans... la prudence s'impose.

Bonjour,

tout à fait d'accord. A Pattaya (Pratamnak), les bus déversent des chinois tous les soirs. Ils se répartissent dans les appartements NN pour 1 nuit ou à peine plus. Je n'irai pas jusqu'à dire qu'il sagit de touristes fortunés mais il est clair qu'un appartement ne se loue pas du tout le même pris à la nuit ou à l'année. Le problème c'est de remplir, mais pour l'avoir vu par moi-même, les chinois sont déversés en toutes saisons. Quelques européens (norvégiens notamment) y séjournent pour de plus longues durées.

Par contre, pour répondre à Vouillgi, ne versez pas tout en une seule fois. Attendez que l'immeuble soit suffisammant avancé et que la probabilté pour qu'il soit terminé dans les délais prévus soit suffisamment sûre. Cela peut vous permettre aussi de profiter d'un taux de change plus favorable à un moment ou à un autre (avec le risque invese bien-sûr).

Cdt

aval91 a écrit:

sansdomicile a écrit:

albator59 a écrit:

je comprend pas bien pourquoi prendre tant de risque vu le prix des loyer

Il faut connaitre l'ensemble du projet.
Ces investissements sont fait pour de l’hôtellerie de  courte durée pour des touristes "fortunés" et les prix pratiqués n'on rien à voir avec les mensualités de nos loyers. Il est important de ne pas faire de comparaison mais le risque en est-il pour autant négligeable???
Comme mentionné dans le post 10, NN ayant déjà fait faillite il y a 6-7 ans... la prudence s'impose.

Bonjour,

tout à fait d'accord. A Pattaya (Pratamnak), les bus déversent des chinois tous les soirs. Ils se répartissent dans les appartements NN pour 1 nuit ou à peine plus. Je n'irai pas jusqu'à dire qu'il sagit de touristes fortunés mais il est clair qu'un appartement ne se loue pas du tout le même pris à la nuit ou à l'année. Le problème c'est de remplir, mais pour l'avoir vu par moi-même, les chinois sont déversés en toutes saisons. Quelques européens (norvégiens notamment) y séjournent pour de plus longues durées.

Par contre, pour répondre à Vouillgi, ne versez pas tout en une seule fois. Attendez que l'immeuble soit suffisammant avancé et que la probabilté pour qu'il soit terminé dans les délais prévus soit suffisamment sûre. Cela peut vous permettre aussi de profiter d'un taux de change plus favorable à un moment ou à un autre (avec le risque invese bien-sûr).

Cdt

Si le client verse la totalité des fonds lors de sa réservation il perçoit dès le mois suivant le bénéfice prévu de son placement, et ce quelle que soit la durée des travaux.

Connaissant le monde du tourisme, je ne me fierais pas aux différentes perspectives sur du court/moyen terme... Trop d'aléas...

sansdomicile a écrit:

Si le client verse la totalité des fonds lors de sa réservation il perçoit dès le mois suivant le bénéfice prévu de son placement, et ce quelle que soit la durée des travaux.

Bonjour,

je sais, je l'ai fait, mais pas trop à l'avance non plus. Si le promoteur commence à avoir des difficultés alors que vous avez tout versé à la signature, donc "sur plan", ils ne vous reste plus que vos yeux pour pleurer...

Investir en Thailande est un placement à rsique, après à chacun d'estimer le risque qu'il accepte de prendre ou pas.

Cdt

Un autre point selon  moi, et le revente? C'est bien d'avoir 10% ( si pas de problèmes, dépot de bilan éventuel...) mais un appartement acheté en 2010 vaut combien maintenant? Si le prix, compte tenu de l'offre pléthorique est mauvais, ça peut changer la donne...

Tout à fait : Il faut simplement assumer les risques...

laurentbkk21 a écrit:

Un autre point selon  moi, et le revente? C'est bien d'avoir 10% ( si pas de problèmes, dépot de bilan éventuel...) mais un appartement acheté en 2010 vaut combien maintenant? Si le prix, compte tenu de l'offre pléthorique est mauvais, ça peut changer la donne...

Bonjour,

tout investissement est un pari sur l'avenir. Les plus gros risques sur ce type de projet sont :

- l'immeuble ne sort jamais de terre ou n'est jamais fini alors qu'on a déjà versé l'argent (pas encore arrivé chez NN mais déjà arrivé chez d'autres promoteurs)
- le promoteur fait faillite et les 10% ne sont plus versés au bout d'un certain temps, il faut gérer soit même la mise en location (pas sûr de faire 10% comme ça)
- le prix de revente devient inférieur au prix d'achat (si on a besoin de vendre)

Si on est prêt à prendre ces risques, alors pourquoi pas, à condition comme dit plus haut de ne pas mettre de l'argent dont on pourrait avoir besoin.

Nous l'avons fait et à ce jour nous bénéficions :

- d'un rendement depuis 3 ans et demi à 10%, revalorisé tous les ans de 3% (nous en sommes à 10,93%)
- installés depuis près d'un an en Thailande nous bénéficions de cet argent pour nos dépenses quotidiennes, ce qui permet de moins transférer d'argent depuis la France et donc d'être moins pénalisés par le taux de change plutôt défavorable ces derniers temps
- bientôt de retour en France nous pourrons dépenser cet argent soit en paiement direct avec la carte de débit soit en tirant des espèces (tout cela déjà testé) ce qui cette fois nous permettra de bénéficier d'un taux de change très favorable puisque nous avons investi lorsque le baht était entre 41,5 et 42 pour 1 euro; avec un baht actuellement entre 38 et 38,5, c'est plus de 7% de gain supplémentaire une fois converti en euros

Bien sûr les risques évoqués ci-dessus peuvent encore survenir (sauf le 1er puisque l'immeuble est construit).

Voilà pour notre retour d'expérience.

Cdt

Bonjour,

Merci à tous pour vos renseignements, mais je vais poser la question inverse est-ce qu'il y a des personnes sur ce forum qui ont eu des soucis de non achèvement ou de non-paiement avec les nordiques de NN

Cdlt,

pour ajouter un point à vos réponses
il y a aussi eu souvent des cas où les 10% contractuels avaient une ralonge pour service et travaux imprévus amenant les frais à plus de 20%, le couteau sous la gorge.

j'avais étudié cette histoire il y a 2 ans pour moi même et j'ai reculé devant mes découvertes successives...

Bonjour mike.farangset,

Merci pour l'info mais quelles genre de découvertes avez vous trouver?

Cdlt,

mike.farangset a écrit:

pour ajouter un point à vos réponses
il y a aussi eu souvent des cas où les 10% contractuels avaient une ralonge pour service et travaux imprévus amenant les frais à plus de 20%, le couteau sous la gorge.

j'avais étudié cette histoire il y a 2 ans pour moi même et j'ai reculé devant mes découvertes successives...

C'est bien là la raison des hésitations de certains, peux-tu mettre un lien ou des infos non "répréhensibles" car le message du contact Adrien.Vauban est une incitation à voir une pub et seulement une pub qui ne décrit que du positif.
Pour avoir assisté dernièrement à une réunion, les informations fournies aux éventuels "clients" sont bourrées d'annonces erronées, non pas sur le produit lui-même que je ne connais pas assez mais sur le contexte général. Facile de berner des gens qui ne connaissent pas la Thaïlande.

Oui, le message d'Adrien devrait être vérifié par la modération...

Bonjour,
Il était certain que les messages d'Adrien dans diverses conversations étaient à but publicitaires. Ménage en cours par la modération.

je pioche dans mes notes à ta demande. L'investissement condo avec taux garanti sur plusieurs années nous invite à être vigilants sur les cas suivants :

1/ la société vous vend un taux de 7 à 10% x 3 ans = 20 à 30% ... mais les récupèrera ensuite via une augmentation significative des frais de gestion ou d'entretien pouvant atteindre plus de 20%/an, donc se refait un retour sur les 2 années suivantes, soit à 5 ans... Sur 5 à 10 ans vous êtes le bec dans l'eau, pas le promoteur.

2/ le promoteur (ou plutôt la personne morale qui a signé votre contrat, c'est pas forcément pareil, à vérifier avec vigilance) dépose le bilan ou revend sa société dès qu'il a suffisamment commercialisé son programme immobilier et que son opération d'investissement est devenue positive, et disparaît avec la caisse.  les anciennes règles contractuelles sont revues par le nouvel interlocuteur (qui peut être une banque ou autre) et interrompt la garantie de rétribution du propriétaire nouvel acquéreur. Celle ci n'a plus lieu d'être.

3/etc...

Auquel cas les farangs acquéreurs doivent se pourvoir en justice contre des gens peu lisibles voire invisibles.

J'ai oublié de dire que le prix de tels condos est souvent prohibitif
Avec 2 ou 2,5 fois le prix du marché (comparaison difficile maintenant tellement ils ont saturé le marché). ce n'est pas parce que c'est moins cher qu'en France que c'est une bonne affaire.

Je n'osais le dire....

Bonjour ,
Je rajouterai aux véritables arguments de mikefarangset  que la situation politique et financière de la Thaïlande n'engage pas à un investissement financier ou immobilier .
Les caisses de l'état sont presque vide et comme il reporte la hausse de la TVA de 7 à 10% ( mesure très impopulaire voir explosive ) , il va falloir qu'il trouve de l'argent quelque part .
Ce n'est qu'une supposition mais un impôt sur les revenus des locations détenus par des étrangers serait à envisager à court terme en Thaïlande entraînant une grave crise sur ce secteur et beaucoup de société vont mettre la clef sous la porte .
Si vous êtes expatriés depuis quelques années vous savez très bien que le stock de condominium  neuf invendu est astronomique et que les étrangers qui cherche à revendre leurs condo ou villa mettent des années avant de vendre en se résignant à vendre à perte .
Je n'investirai jamais le moindre euro dans un investissement locatif .

Est-ce alors intéressant d'acheter un condo en deuxième main s'il est difficile de revendre un bien ?Les négociations à la baisse sont-elles possibles ?

edmond99 a écrit:

Est-ce alors intéressant d'acheter un condo en deuxième main s'il est difficile de revendre un bien ?Les négociations à la baisse sont-elles possibles ?

Après avoir regardé cette idée, j'ai observé que les condos en 2eme main sont plus chers d'environ 30% car les premières mains sont achetées par des thailandais qui font une opération spéculative à court terme, sur un prix de lancement en général réservé aux thai (exemple sur du T2 : achat 1.9M fully furnished, vente 2 ans 2.4M, étude sur plusieurs dizaines d'offres sur BKK et Pattaya)

Oui... Il est dit qu'un revenu foncier pour un étranger devrait être taxé à 30%...

Mais il doit bien y avoir des Européens qui revendent leurs biens et dans ce cas on doit pouvoir négocier ?

Prince Charmless a écrit:

le stock de condominium  neuf invendu est astronomique et que les étrangers qui cherche à revendre leurs condo ou villa mettent des années avant de vendre en se résignant à vendre à perte .

Par exemple sur pattaya le stock invendu est de 64000 unités condos... Oui vous avez bien lu. Toutefois personne ne met la clé sous la porte malgré que le stock s'accumule depuis plusieurs années, et les mises en chantier continuent, pour ne pas dire s'accélèrent. Bizarre ?
"Il se dit" (formule polie pour ne pas calomnier) que s'agissant pour nombre de buildings de blanchiment de fonds (chine, russie, asean), ces sociétés indestructibles ne mettrons jamais la clé sous la porte. j'ai rigolé le mois dernier en découvrant en pleine campagne un palace de plus de mille chambres sans clients 

C'est dingue cette histoire de stock d'invendus.
Je ne suis pas au fait du système de blanchiment d'argent donc je ne comprends pas comment on peut retrouver ses billes avec des condos sans proprios.inoccupés qui vont se détériorer .
Quant à la situation économique de la Thaïlande je ne crois pas â une véritable crise.Sauf réchauffement climatique catastrophique f avec pour conséquence des émeutes de la faim...scénario du pire .