Acheter un appartement à HCMC district 3 ou district Phu Nuan

Bonjour,
Depuis quelques années, il existe une forte spéculation immobilière au Vietnam en général et à Saigon en particulier depuis que les Viet Kieu peuvent retrouver leur nationalité et depuis que les lois autorisent les étrangers à investir : du coup on ne sait pas ce qu'on achète ici et qu'est-ce que ça vaut réellement, et quand tout ça va se casser la figure ? Car au rythme où ça va, la bulle immobilière va péter un jour prochain.
Vous êtes Vietnamien ou étranger ?
Si vous passez par un prête-nom en qui vous avez toute confiance, posez-vous avant quelques questions :
- vous ne figurerez sur aucun document (titre de propriété)
- avez-vous l'intention de vous marier et quid en cas de divorce ?
- quid des droits de vos éventuels descendants, notamment si vous n'êtes pas marié ?
- en cas d'embrouille, sachez que le droit viet ne vous fera pas de cadeau (même en vous ruinant avez les "meilleurs" avocats locaux). Par défaut, c'est toujours le local qui a raison sur l'étranger.
Cdlt

Bonjour,
Merci pour votre réponse.
Je suis français.
Je serai au Vietnam les deux dernières semaines d'octobre.

Habitez vous à HCMC ?

Cdlt

Michel

Bonjour, nous nous partageons pour notre travail entre le Vietnam et la France, mais nous serons en France de fin septembre jusqu'à fin janvier.
Nous sommes dans le tourisme et plongée sous-marine.
Nous ne sommes pas sur Saigon mais surtout sur Hoi An, Nha trang ,Con Dao et Phu Quoc.
Dans notre cas, mon épouse et moi (elle Viet Kieu franco-viet avec les 2 passeports, moi français "de souche"), nous nous contentons depuis 2007 d'être locataire, et de "profiter des avantages" du Vietnam qui nous laisse à peu près tranquille pour le business.
Mais nous évitons d'investir dans quoi que se soit, même si nous avons été plusieurs fois sollicité par des relations d'affaires et de "confiance" et que n'avons pas besoin de prête nom.
Dans notre cas, personne n'est en mesure de nous assurer si nos enfants nés français et vivant en France pourraient hériter du patrimoine investit ici par leur mère Franco-Viet
Le Vietnam est à cette date au "milieu du guet" : càd qu'il est encore trop communiste et corrompu tout en "caressant" les investisseurs viet kieu et étrangers.
De fait, les lois sont compliquées, interprétées différemment selon la région où vous êtes (Ah !! les Comités Populaires tout puissants ...) . Elles évoluent très lentement car au niveau du PC central, 2 tendances s'affrontent : les libéraux et les conservateurs.
Profitez en restant locataire, et ... wait and see !!
Cdlt

PS : Nous sommes joignables sur notre site internet ici : www.euro-vietnam-diving.com

Bonjour, BP à totalement raison sur le fond.
À se méfier pour ce qui concerne l'immobilier ici
Avec une femme locale !
Cependant, j'ai des amis francais qui ont acheté appartement a leur nom marié avec une femme d'ici, mais le bien propre est déclaré propre à l'acheteur suite à un mariage avec contrat.
Donc, c'est faisable, vous faites bien de se renseigner.
Quant au prix du m2, en effet, il se trouve dans votre fourchette.
Par contre il y a des écarts importants suivant l'arrondissement, le D3 est très cher comparé à PHUNHUAN plus ouvriers.
Quand vous serez ici, vous pourrez vous faire une idée.
Parfois c'est très trompeur pour un étranger.
Ex.
Le D3 n'a rien d'extraordinaire, mais très côté sur le marché d'ici, car il fourmille de commerce et accolé au D1.
Cordialement.

Mon cher pvinhxa,  TOUS les quartiers vietnamiens, hormis les zones industrielles,  "fourmillent de commerce ".  Pour moii, le charme du Q3 c'est sa situation centrale, ses grandes villas et ses rues arborés.

Les prix au m2  dans ces deux quartiers (surtout dans les rues commerçantes) explosent et il n'est pas rare d'atteindre les 20 voire la centaine de milliards de dong pour une maison de plus de 100m2 au sol.  Un commerce rue Le Loi s'est vendu 7 Millions US$.

Prix courant dans le Q2-Q7 : appartement avec 3 chambres, 4 à 5 Milliards de dong.

Un tel achat suppose que vous soyez sur place une année pour connaître le pays et faire votre recherche.

Bonjour, je vais venir 2 semaines fin octobre + fin novembre + plus si  nécessaire

Voilà, voilà, j'ai passé une semaine à HCMC. J'ai visité pas mal d'appart. avec différents agents immobiliers. Méfiance, méfiance... Pour un appart 3 chambre., 2 sdb, le prix au m2 dans les secteurs D2, D4, Phu Nhuan, Binh Thanh va de 50 à 70 mil. VND. Puis, en surfant sur le web, j'ai découvert des infos qui incitent à être patient : 1) Le marche immobilier dans les pays voisins se casse la figure. 2) Au VN, les ventes diminuent. 3) Si nous comparons le prix de l'immobilier VN avec le salaire moyen du pays, ce prix de l'immobilier semble être vraiment surévalué. 4) Il y aurait trop de spéculateurs très gourmant en ce moment. 5) Le projet Vinhomes : Beaucoup de problèmes de qualité des matériaux, du travail effectué. Beaucoup de sujets semblent hors de contrôle. / La plupart des agents immobiliers ne connaissent pas ce qu'ils vendent. / Approcher les agents immobiliers avec beaucoup de prudence.

Delafon, il ne faut pas comparer le prix des maisons avec les salaires !

A part çà, vos autres remarques sont justes.

Cela ne se passe pas du tout ici comme en France. Pour tous les trucs qui ne vont pas, n'importe qui haussera les épaules en disant "c'est le Viêt-Nam". Tout le monde s'en fout et ce n'est pas demain que cela va changer. 

Pour moi :
- vous venez "investir" en achetant un appartement, fuyez ! On parle toujours de l'achat mais jamais de la revente, fuyez encore plus vite si cet achat constitue une bonne part de votre patrimoine
- vous avez une épouse vietnamienne avec qui vous êtes marié depuis longtemps, l'achat se discute, çà devient pertinent (vivre au Viêt-Nam longtemps), surtout si vous pouvez acheter le terrain à l'avance (le prix de la construction ne varie pas beaucoup, au contraire du prix du terrain)
- vous venez habiter au Viêt-Nam très longtemps (entreprise) et vous n'avez pas d'épouse vietnamienne, si vous avez plein de pognon pourquoi pas...

Delafon : je vois que vous commencez à bien percevoir la réalité.
Rien ne vaut un séjour sur le terrain pour se faire une idée.
Nous vous conseillons de rester un peu plus de temps ici pour bien démêler les risques du dossier.
Cdlt

Philippe, merci pour ces infos. Je suis dans le 3eme cas. En prenant mon temps pour acheter un apart comme investissement à louer, serait-il judicieux de m'entourer des services d'un bon avocat ?

Merci BichetPat, je serai au VN en permanence à compter de fin DEC., entre Da Lat et SGN. Je compte louer pour moi une maison à Da Lat et faire un investissement locatif autour de D1 à SGN, en prenant mon temps. Pour cet investissement, serait-il utile que je m'entoure des services d'un conseiller vietnamien, avocat ou autre ?

Oui, au minimum un avocat serait raisonnable.
Cdlt

Un avocat oui. Je ne connais pas d'avocat vietnamien mais je connais les avocats français.
Si vous créez une entreprise ou une filiale, l'achat peut se faire au nom de l'entreprise... d'où l'intérêt de passer par un avocat de toute façon.

Bonjour tout le monde,

Pour un investissement locatif, j'éviterai de le faire à Saigon, l'offre devient très importante et on voit de plus en plus d'appartements qui n'arrivent pas à se louer. Pas mal de loyers sont revus à la baisse, quand a l'éclatement de la bulle, lorsqu'elle arrivera il faut s'attendre à quelque chose de violent je pense.

Bien cordialement,
Rodolphe

J'ai vu plusieurs bulles éclater et à chaque fois cela repart très vite. La courbe de l'immobilier vietnamien ressemble vraiment à des dents de scie. Il faudra une nouvelle crise mondiale (qui va venir selon certains économistes "mal-pensants") pour assécher les liquidités et donc stopper la demande, mais elle reprendra vite fait.

Mouais... Moi j'attendrais que le marché soit justement au creux de la dent pour acheter. Mais bon, les conseilleurs ne sont souvent pas les payeurs 

Bien sûr qu'il faut attendre le creux de la dent.

Votre seconde remarque est déplacée d'autant vous même vous vous êtes posé comme conseilleur.

C'est justement de moi même que je faisais référence,     Je ne me serais jamais permis de porter un jugement sur vos posts. Ce forum est là pour que chacun expose ses idées, et bien heureusement nous n'avons pas tous les mêmes. C'est je pense cela qui apporte une richesse à nos discutions. Si vous l'avez pris pour vous j'en suis navré, ce n'était pas du tout mon but 

Je retire mon blâme mais vous êtes prévenu, au bout de trente blâmes vous pourrez êtes dégradé.

Comme disait Coluche, "j'm'en fiche, j'suis pas gradé moi" 

J'ajouterai que le meilleur conseil c'est de ne pas investir sur quelque chose de risqué  à moyen terme qui peut vous péter à la figure (parce qu'on ne connait pas bien l'environnement juridique, les phases du marché ou que l'on doit passer par des personnes de "confiance").

Les conséquences sont dramatiques s'il s'agit d'une part substantielle de son patrimoine. Il y a une grosse part d'irrationnel dans nos choix d'investissement, ce n'est pas pour rajouter en plus l'attirance vers ce qui est inconnu (herbe plus verte) et exotique. Il y a toujours des personnes qui rêvent de devenir des "investisseurs" par le biais de l'achat d'un appartement mais il est très difficile de savoir qui a fait un bon choix car ceux qui repartent la queue entre les jambes de ce pays (nombreux) ne font pas de publicité sur leur histoire.

Dans bien des cas, il vaut mieux au Viêt-Nam louer que acheter. Le mariage offre des solutions mais peut aussi être la raison de l'échec.

Pour mon projet achat locatif : 1) Pas de mariage. 2) Trouver un bon avocat FR et/ou VN. 3) Prendre mon temps et pour attendre, guest house à SGN + location maison à DLT. 4) Suivre/attendre évolution du marché à SGN, et, peut-être le creux de la dent.

Delafon : blindez bien aussi les conditions dl'héritage pour vos descendants (si il y en a) et les possibilités de transfert financier du produit de la vente (quand ça à arrivera) du VN vers la France (pas simple à priori).
Cdlt
Pat

avocat^10 en fait peu d'entre nous connait qui à blinder çà ou comman le faire . A+ merci expatte dotte
comme. désolé pour mon vocabulaire, je suis en train d'écouté du Ramones..

DELAFON a écrit:

Pour mon projet achat locatif : 1) Pas de mariage. 2) Trouver un bon avocat FR et/ou VN. 3) Prendre mon temps et pour attendre, guest house à SGN + location maison à DLT. 4) Suivre/attendre évolution du marché à SGN, et, peut-être le creux de la dent.

Sage décision je pense 

DELAFON a écrit:

Pour mon projet achat locatif : 1) Pas de mariage. 2) Trouver un bon avocat FR et/ou VN. 3) Prendre mon temps et pour attendre, guest house à SGN + location maison à DLT. 4) Suivre/attendre évolution du marché à SGN, et, peut-être le creux de la dent.

Une notion importante : en tant qu'individu (étranger) nous ne sommes RIEN. Nous n'existons qu'à travers un "sponsor" (la personne ou entité qui vous "invite" lors de la demande de votre visa). C'est pour cela qu'il nous est même pas possible d'acheter une moto ! Alors acheter un appartement. Il y a des pièges derrière tout cela, par exemple comme le cite BichetPat la transmission à ses héritiers, mais aussi la phase de la revente : n'existant pas, il ne sera possible (à mon avis) de ne revendre qu'à un autre étranger, sachant qu'on est "propriétaire" (ce n'est qu'un bail emphytéotique) une durée limitée. D'où mes doutes très sérieux sur la plus-value (peu d'acheteurs potentiels, durée du bail rogné).

C'est pour cela qu'il est impératif de bien se renseigner sur le mode de détention du bien auprès d'un avocat (étranger, surtout pas vietnamien qui "interprétera" le droit vietnamien à sa manière) en fonction de votre statut (entrepreneur ou particulier).

Un exemple de difficulté : une situation extrêmement classique dans ce pays.

Je suis marié avec une vietnamienne depuis 1994. Bien qu'ayant financé à moitié (équitable n'est-ce pas) la maison (achetée 100 taëls d'or, soit 33.000$ à l'époque), celle-ci n'a été mise qu'au nom de mon épouse alors que nous sommes marié sous le régime légal vietnamien (interprété en France comme une Communauté Universelle!). . Que se passe-t-il en cas de décès de mon épouse sachant qu'en tant qu'étranger je n'ai pas le droit d'être le propriétaire de la maison ? Mon fils qui a la bi-nationalité, si. Je n'anticipe pas mais il est fort possible qu'un des scénarii soit que la vente (rapide) de la maison soit obligatoire par ma belle-famille. Et après l'argent il va où (notamment son transfert vers la France est-il possible? A quel nom, le mien ou celui de mon fils?)). Mon "sponsor" ayant disparu, mon statut au Viêt-Nam ne sera plus celui d'un conjoint d'un ressortissant vietnamien, même si mon fils reste vietnamien. peut devenir celui d'un touriste.

C'est beaucoup plus clair pour tout ce qui peut être régi par le droit français (justement la rédaction d'un contrat de mariage, rendue possible grâce à la Convention de La Haye, nous faisant adopté un régime matrimonial français pour tous nos biens, serait une voie vers la solution). Moi aussi j'ai besoin de voir un de mes amis avocats français à Saigon un de ces 4.

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C'est pour cela que même en "blindant" en tant que particulier étranger l'achat d'un appartement, j'ai des doutes sur la solidité de la "propriété".

Bonjour PHILIPPE;
vos propos sont très juste;
mais je suis etonné que vous reagissez seulement maintenant alors que vous etes marie depuis 1994?

Il y a la loi (d'origine surtout française) et son interprétation par les gens de loi. Faites le test, chacun à son "avis" sur la question. Pour l'anecdote, nous avons demandé à un notaire vietnamien il y a une quinzaine s'il était possible que je sois sur les titres de propriété de la maison. La seule réponse reçue était 10 trieu. Aucune autre précision. J'ai vu sa main griffue s'avancer vers mon porte-feuille.

Le fait que mon fils fasse des études pour devenir prof (en France) et que ma femme soit à la retraite vietnamienne (55 ans)  nous mettent dans une situation de mobilité, la question peut dorénavant se poser, doit-on rester vivre ici ou partir  en France (c'est dire faire l'inverse de très nombreuses personnes comme vous) ?  J'en ai un peu ras la casquette de vivre ici, je suis nostalgique de ma Bretagne !

Il y a autant de situation identique que de mariage étranger(gère)/vietnamien(ne) suivi de l'achat d'une maison. Allez donc voir le mari étranger juste après la mort de son épouse et posez lui la question de comment cela va se passer pour sa maison, il va vous rembarrer vite fait, c'est pas vos oignons. Ou alors il faudra faire avec la réponse "pas de souci". Avec un contrat de mariage en séparation de biens, plus de souci effectivement. Sinon çà reste "tout ce qui est à moi est  à moi, tout ce qui est à toi est à moi". Ce n'est pas parce que les étrangers sont en moyenne bien plus âgé que leur épouse que le problème n'est pas crucial !

quand je dit quinzaine, il s'agit d'une quinzaine d'années (aujourd'hui ce serait 50 trieu pour quelque chose qui serait de toute façon... illégal).

Philippe Chaligne a écrit:

Il y a la loi (d'origine surtout française) et son interprétation par les gens de loi. Faites le test, chacun à son "avis" sur la question. Pour l'anecdote, nous avons demandé à un notaire vietnamien il y a une quinzaine s'il était possible que je sois sur les titres de propriété de la maison. La seule réponse reçue était 10 trieu. Aucune autre précision. J'ai vu sa main griffue s'avancer vers mon porte-feuille.

Le fait que mon fils fasse des études pour devenir prof (en France) et que ma femme soit à la retraite vietnamienne (55 ans)  nous mettent dans une situation de mobilité, la question peut dorénavant se poser, doit-on rester vivre ici ou partir  en France (c'est dire faire l'inverse de très nombreuses personnes comme vous) ?  J'en ai un peu ras la casquette de vivre ici, je suis nostalgique de ma Bretagne !

Il y a autant de situation identique que de mariage étranger(gère)/vietnamien(ne) suivi de l'achat d'une maison. Allez donc voir le mari étranger juste après la mort de son épouse et posez lui la question de comment cela va se passer pour sa maison, il va vous rembarrer vite fait, c'est pas vos oignons. Ou alors il faudra faire avec la réponse "pas de souci". Avec un contrat de mariage en séparation de biens, plus de souci effectivement. Sinon çà reste "tout ce qui est à moi est  à moi, tout ce qui est à toi est à moi". Ce n'est pas parce que les étrangers sont en moyenne bien plus âgé que leur épouse que le problème n'est pas crucial !

En plus, vivre en France permettrait à ta femme de toucher éventuellement la pension de réversion non ? Dans le cas où elle n'aurait pas vécu sufisamment en France jusqu'alors.

Je parle de moi parce qu'on parle d'immobilier vietnamien. N'allons pas plus loin dans l'analyse de ma situation personnelle mon cher Lolo ;>). Je suis un ancien CGPI, je sais quoi faire pour ce qui est de la France.

Pour Delafon et tout le monde, la liste d'avocats français du consulat :

https://ho-chi-minh-ville.consulfrance. … s-francais

Philippe,
Ce n'était pas un conseil de ma part,  encore moins une question relative à ta vie privée, mais juste une question sur les conditions de versement de la pension de réversion :-)

Et bien y-a-t-il un retraité qui a fouillé la question dans la salle ? Cas général :
http://www.dossierfamilial.com/retraite … sion-56288 , maintenant si Madame n'a jamais mis les pieds en France, çà peut poser problème, d'autant qu'elle peut percevoir une (maigre) retraite vietnamienne.

Merci beaucoup pour toutes ces informations.
Elles m'incitent à rester célibataire (j'ai déjà 2 enfants qui tracent leur route), à m'entourer des services d'un avocat non vietnamien et à prendre mon temps.

Delafon,

Le même avocat pourra vous donner des conseils dans l'éventualité d'un mariage ! 

La plupart de ces avocats ont leur bureau en France, votre implantation peut donc se préparer sur place.

L’amour rend aveugle et des éclats qui tombe en faillite on vois que ça en 10 ans au Vietnam .
Résultat quand on pense avec sa bite !
Laissez le cerveau agir après tout ira mieux ou moins pire !!!

christianvietnam a écrit:

L’amour rend aveugle et des éclats qui tombe en faillite on vois que ça en 10 ans au Vietnam . Résultat quand on pense avec sa bite ! Laissez le cerveau agir après tout ira mieux ou moins pire !!!

Le consulat doit avoir des statistiques sur le nombre de mariage "mixte" qui perdure après 1, 2 ... 5... 10... 20 ans. A comparer bien sûr à notre beau pays. Maintenant, chacun fait ce qu'il veut et il est assez désagréable pour de très nombreux de nos ressortissants de se voir remonter les bretelles au consulat sur le fait que la future a 25-30 ans de moins ! Comme vous le dites, l’amour rend aveugle et le consulat est là pour sonner les cloches avant celles de l'église. Il est le seul d'ailleurs a avoir le devoir de le faire.

Je vais sortir des sentiers battus techniques et légaux, lesquels ont par ailleurs très bien étés expliqués précédemment. Après quelques années d'expatriation, c'est fou ce que les prix changent. Je m'explique : le premier regard et rdv pour achats d'appartements et maisons nous confirment que ces ventes sont destinées aux étrangers, hors de prix. Aucun local sensé n'achetera à ce prix là.  Par contre après min. 3 à 4 années dans le pays, nous découvrons le prix local. Càd on peut au moins diviser le montant par deux ! Entretemps nous aurons aussi des amis et chercherons à se rapprocher d'eux. Nous aurons également une meilleure idée des quartiers qui nous plaisent plus. Il est clair que les lois (même en location) ne nous profitent pas. Et bien profitons-en pour tâter le terrain et gagner en mobilité avant de se fixer. Là il sera toujours temps de blinder au max les conditions d'achat et l'endroit, le prix et la qualité ne seront que meilleurs.
Pas de précipitation.
Avis perso d'un ex expatrié longue durée.