Achat appartement à manille

Bonjour, sans vous être désagréable, il y a eu déjà de nombreuses conversations sur ce sujet dans le forum. Vous y trouverez toutes les réponses. En cherchant un peu, vous n'aurez pas de problèmes.
Cordialement. Au pire, je vous indiquerai des liens.

Je veux bien les liens

Exact, le sujet a déjà été débattu des dizaines de fois...
Néanmoins, achetez dans un condo en toute propriété...Fuyez toute association avec un local car ca aboutit dans 99,9% des cas a une arnaque.
N'achetez, pour la location, que des locaux bien situes, entre Rizal park, Roxas, Taft et Quirino avenue ou a la rigueur Makati. Partout ailleurs, ce sera inlouable.
Et gérez vos Airbnb vous même car si vous confiez ca a quelqu'un de local, arnaques +++
Dans ces conditions et seulement ces conditions, l'affaire pourra être vraiment rentable

Merci, pouvez vous m'orienter vers ces sujets débattus des milliers de fois svp ?

Cdt

Venant de recevoir mon titre de propriété pour l'achat d'un appartement en condominium à Manille,
je voulais absolument vous remercier pour tous vos conseils que j’ai pu lire sur ce forum, et surtout Makai, (on peut prendre un café quand tu veux) avec qui j’ai été en contact direct dès mes premières démarches.

J’ai, donc acquis un appartement (pour illustrer les propos précédents)

1°) dans un condominium bien placé (zone Ermita) avec vue sur Ritzal Park et le port de Manille
2°) acquisition en pleine propriété, à mon seul nom.
3°) je suis passé par une agence immobilières, assez reconnue, qui a pris en chargé toutes les démarchés administratives, jusqu’à m’apporter le titre de propriété (jaune) dans mon nouvel appartement cette semaine


Merci encore à vous tous

bon, ca doit être un peu mort AirBnB en ce moment courage ...

Je suis intéressé par l’achat d’un condo à manille d’ici quelques temps , mais avant d’acheter j’ai besoin de comprendre le marché, et franchement c’est compliqué !
Il est probable que je le louerai dans un premier temps, (pour une période de 1 à 3 ans) puis j’habiterai dedans.
J’ai ciblé trois quartiers , le zone autour de Mall of Asia, mais surtout Makati et BGC. J'ai même ciblé quelques copropriétés que je trouve bien. Et déjà je m’aperçois que j’ai tout faux, pourquoi seule la zone entre Rizal Park et disons Robinson est la seule qui soit viable ? Je suis un peu étonné qu’un bien vers GreenBelt ou au centre de BGC serait « inlouable ».
Sinon tout le monde sait que la qualité des constructions est souvent nulle, donc mon idée est d’acheter des biens « haut de gamme » de promoteurs réputés (ce qui laisse l’espoir d’une copropriété à peu près bien gérée) genre : Ayala Premier ou équivalent. Mais c’est TRES cher, et du coup je me demande si le surcout est justifié.
Mon principal problème est comme estimer le juste prix d’un bien. J’avais discuté avec un commercial dans un mall une fois (je crois qu’il bossait pour SMDC) le type me disait que si je payais cash j’aurai 15 oui QUINZE % de réduction et ce avant toute négociation !
D’autre part, sur les sites genre property24 et autre, des annonces datant d’un an n’ont jamais été mises à jour, et je me dis qu’avec les chinois des casinos POGO qui fuient Manille et les biens AirBnb qui ont un rendement de 0 en période de pandémie, il serait étonnant que les prix n’aient pas baissé !
Enfin bon il y a deux cas, celui du neuf, ou apparemment on peut avoir 15% en réglant cash et sans doute d’autre réductions en faisant une négociation serrée (et c’est un souci parce que les Philippines n’aime pas trop la confrontation) et celui des biens de seconde mains ou l’appréciation de la « resale value » est encore plus compliquée.
Existe-t-il un site fiable comme en France ou aux USA qui enregistre les VRAIS prix des transactions réelles. Ainsi si par exemple on me propose un bien à disons Park Terrace de Ayala Premier je sors les transactions de cet immeuble et je sais à peu prés à quoi m’en tenir.
Au niveau de la transaction (enfin bon la j’ai le temps de voir, mais ca fait un peu peur. Un copain a vendu son condo Makati Avenue à un chinois. Le mec est arrivé, ils ont signé un papier dans le bureau d’un cadre qui gére la copro , le mec (apparemment il possédait une dizaine d’apparts dans l’immeuble) lui a filé les millions en cash … et c’est tout ! Il n’y a pas d’acte notarié comme en France ?
Merci d’avance pour vos lumiéres.

Bonjour
Je sais pas si je peux t aider, mais je vais te faire part de mon expérience,  j ai démarrer mon investissement immobilier par des achats sur plan au centre de cebu prêt d ayala center 2 studio et 1 appartement avec 1 chambre, j ai payé 20k php de réservation par condo,  puis je paye les 20% d apport par mensualités sur 2 ans,  ensuite un prêt bancaire est prévu,  pouvant allez jusqu'à 10 ans,  taux d intérêt proposer 11%, c est la que ca fait mal,  en négociation pour le moment par mon agent immobilier qui me représente à cebu,  chaque contrat de vente on biens été signé et enregistré chez un notaire,  puis on m a remis les doubles des contrats d achats,  alors pour moi si y a pas de notaire,  n achète pas, moi c est avec taft property que je me suis engagée,  et pour le moment je n ai aucun problème,  hors mis le taux d intérêt d emprunt que je trouve execif

Phil

Un notaire en France est un officier public investi de pouvoirs par le garde des sceaux.
Il est entre autres un collecteur et un délateur pour le fisc, et a la responsabilité de la répartition légale des héritages. Son étude détient l original des titres de propriétés (les propriétaires n ont que la copie) dont il gère la pérennité dans le temps et la légalité.

Aux Philippines absolument rien de tout ça, le "notary" est simplement un avocat, - qui peut être véreux-. Il ne représente pas l état.
Les titres sur papiers a filigranes sont détenus et émis par le ROD.

merci pour ces retours d'expérience.

Enfin bon, moi j'en suis encore au début, la phase de compréhension du marché immobilier local et de ses mécanismes et notamment estimer le juste prix d'un bien!

Quand tu as acheté du neuf tu as négocié les prix? Si je vais visiter un condo à Cebu IT Park et qu'on me dit monsieur c'est 5 millions, comment savoir si c'est le juste prix : )

11% par an ca pique. j'ai fait les calculs, sur 10 ans, pour 100 empruntés, tu rembourses entre 160 et 170...

Pour les achats,  le prix est stipulé et arrêter sur les contrats, et tout est rédigé en anglais,  donc pas de mauvaise surprise , pour le taux mon agent immobilier a reussi a obtenir 6,88%, pour un américain qui a acheter a cebu, pour moi c est en negociation et concernant le notaire,  je me suis renseigné,  c est bien un notaire et non un avocat,  comme il est précisé au dessus,  la firme est américaine, il peut y avoir des exception 😁

philippe83270 a écrit:

Pour les achats,  le prix est stipulé et arrêter sur les contrats, et tout est rédigé en anglais,  donc pas de mauvaise surprise , pour le taux mon agent immobilier a reussi a obtenir 6,88%, pour un américain qui a acheter a cebu, pour moi c est en negociation et concernant le notaire,  je me suis renseigné,  c est bien un notaire et non un avocat,  comme il est précisé au dessus,  la firme est américaine, il peut y avoir des exception 😁

Il n’y a pas de notaire au sens français du terme aux Philippines.

Le notary aux Philippines certifie le document se rapportant à la transaction, il ne fait pas les vérifications que le vendeur est réellement propriétaire de ce qu’il vends.

Ok, mais pour ma part,  c est un achat sur plan au promoteur immobilier taft property,  mon agent est très efficace juridiquement,  et elle est la meilleure amie de ma compagne,  tout se passe bien pour le moment

philippe83270 a écrit:

Ok, mais pour ma part,  c est un achat sur plan

Ça peut aussi se terminer en plan sur la comète... acheter quelque chose qui n existe pas, j aurais du mal. Je ne suis pas le seul a le déconseiller. Même en France ça craint.
Ce qui arrive souvent, c est surtout les délais, ils ne sont pas a quelques années de plus ou de moins...wait lang...

Oui ce que tu dit " balok"est possible,  d ou l intérêt de bien vous renseigner sur le promoteur au préalable,  et de sa  compétence,  de son serieux,  etc,  pour ma part et celle de mon collègue qui a acheter en même temps que moi,  mais sur une autre tour il recois les clefs de son appartement le 5 mars, à mactan,  lapu lapu,  pas très loin de l aéroport de cebu et des plages donc bien dans les délais,  pour ma part je recois les clefs des studio en mai 2022 et l appartement soltana aout 2022, je pense qu il faut savoir faire un peu confiance,  surtout bien vous renseigner sur le promoteur au préalable,  TAFT PROPERTY,  à une réputation très solide,  j ai pris mes renseignements,  et il ne faut pas voir le mal partout,  y a des gens sérieux et competant

😁😉

tu as raison, le choix du promoteur est ESSENTIEL car beaucoup de promoteurs délaissent la corpropriété une fois l'ensemble des apparts vendus. C'est pour ca qu'idéalement je préfère acheter un truc à AYALA Corp la société la plus fiable du pays qu'un autre promoteur. Ceci dit à Manille Rockwell semble être bien géré aussi.
Le condo ou se trouve le Grand Hyatt à BGC est également assez incroyable au niveau des prestations. Mais hélas les prix sont stratosphériques.

Oui ayala est un promoteur très fiable mais beaucoup trop cher
Exemple j ai acheter 1 appartement avec 1 chambre, dans la résidence soltana  à lapu lapu , mactan, cebu 40m2
Prix signé 2.940.000 php
Le meme proposé à 1.5 km du mien ayala  me le proposais
a 7.570.000 php , y a pas photo
Et c est de même qualité
Tu peux y jeter un coup d'œil

https://d302umij5krubr.cloudfront.net