Vous avez eu le coup de cœur pour une maison plus qu'abordable, mais qu'il faudra rénover. Les travaux ne vous font pas peur. Expatrié aventurier, vous fourmillez d'idées pour transformer la modeste maison en mini-château. Mais que faut-il prendre en compte pour ce type de négociation ? Comment être certain que le coup de cœur ne se transforme pas en erreur du siècle ?
Acheter et rénover sa maison : une tendance qui gagne les expatriés
C'est l'histoire des akiya, ces maisons vides, perçues au Japon comme un signe visible de la crise démographique. Le ministère des Affaires intérieures en compte plus de 8 millions et voudrait bien leur donner une seconde jeunesse. C'est justement le vœu de nombre d'expatriés, qui se pressent pour acquérir leur petite maison abandonnée. Le phénomène est en pleine expansion. De plus en plus d'expatriés partagent leur aventure akiya sur les réseaux sociaux, comme Anton Wormann, mannequin suédois expatrié au Japon.
Mais l'aventure tourne parfois court. Des expatriés expliquent avoir acheté une maison abandonnée à très bon prix, pour s'apercevoir que les réparations coûteraient bien plus cher que prévu. Maison pleine de mites, murs porteurs, pas si porteurs que ça… L'histoire se reproduit dans bien d'autres pays. À la recherche de la bonne affaire, de nombreux expatriés n'hésitent plus à investir différemment dans l'immobilier : oui à l'achat, mais version DIY (do it yourself). Cette tendance s'inscrit dans la mouvance « seconde main », elle-même portée par un plus grand intérêt pour l'économie verte, le respect de l'environnement et la maîtrise du pouvoir d'achat. Car c'est aussi pour faire des économies que les expats s'aventurent dans ce type d'accès à la propriété, plutôt que d'acheter un logement neuf. Mais comment être sûr de faire une bonne affaire ?
Achat-rénovation en expatriation : ce qu'il faut prendre en compte
Pour éviter l'arnaque et être sûr de faire une bonne affaire, évitez de vous lancer dans un achat coup de cœur. Une vieille bâtisse peut certes avoir du cachet et représenter un bel investissement, mais elle peut également représenter un budget travaux qu'il ne faut pas sous-estimer.
Les questions à se poser avant d'acheter un bien à rénover
Avant d'acheter un logement pas cher dans votre pays d'accueil, posez-vous les questions suivantes :
- Pour quelles raisons souhaitez-vous devenir propriétaire ? Comptez-vous investir dans l'immobilier ou allez-vous occuper ce logement ?
- Quel est votre budget achat ? Jusqu'où pourriez-vous aller, travaux inclus ?
- Savez-vous pour quelles raisons le logement est mis en vente ?
- Par quel organisme êtes-vous passé pour trouver ce logement (agence immobilière dans le pays d'accueil, agence en ligne, réseaux d'expatriés et/ou de locaux…)
- Dans quel état se trouve le bien que vous souhaitez acheter ?
- Savez-vous si des travaux ont déjà été effectués dans le logement que vous convoitez ? Si oui, était-ce du gros œuvre ? Les travaux ont-ils été réalisés par les anciens propriétaires ou par une entreprise ?
- Comment est le quartier dans lequel se trouve votre futur logement ? Dans quel état sont les autres logements ?
- Pouvez-vous estimer le coût des travaux dans le logement ?
- Comptez-vous réaliser tout ou partie des travaux vous-mêmes ? Si oui, avez-vous des connaissances en la matière ?
- Êtes-vous suivi par les banques et assurances du pays d'accueil ?
- Combien de temps pourraient durer les travaux avant que vous n'habitiez dans votre logement ? Quelle solution avez-vous en attendant ?
Acheter un logement ancien à l'étranger : ce qu'il faut savoir
Prenez le temps d'obtenir des réponses à ces questions. Gardez cependant à l'esprit que certaines interrogations pourront subsister : pas sûr que vous sachiez toujours pourquoi les anciens propriétaires désirent vendre. Renseignez-vous au maximum sur la maison, qu'elle soit dans un état fort délabré ou non. Un bien d'apparence correcte peut cacher de nombreux vices. Portez un intérêt particulier aux travaux et aménagements déjà effectués dans la maison. Vous devez obtenir les plans originaux de la maison pour savoir ce qui a été réalisé, en quelle année, avec quels matériaux, et par qui.
Si des travaux ont été réalisés par les anciens propriétaires, assurez-vous qu'ils respectent toutes les normes de sécurité imposées dans le pays d'accueil (électricité, chauffage, tuyauterie…). Ne négligez pas le toit, surtout si vous vous lancez dans l'achat d'un loft. Certains expatriés séduits par un loft d'apparence correcte se sont retrouvés avec une passoire laissant fuiter l'eau.
Acheter et rénover votre logement à l'étranger présente néanmoins, sur le papier, un double avantage : vous faites une bonne affaire, tout en œuvrant pour la planète. Acheter un logement ancien est en effet une démarche plus écologique qu'acheter un logement neuf. Mais tout dépend des rénovations à apporter. Si votre maison est une passoire thermique, le bénéfice écolo tombera.
Les erreurs à éviter pour faire une bonne affaire
Avant même de vous lancer dans la prospection de maison à acheter et rénover, soyez sûr de votre projet. Où en êtes-vous dans votre expatriation ? Votre situation financière est-elle stable ? Faites le point sur vos envies, vos besoins et vos capacités réelles, tant sur le plan financier que sur le plan moral. Se lancer dans l'achat-rénovation demande de l'argent et beaucoup de temps, surtout si vous décidez de renoncer tout ou partie de votre maison. Ne sous-estimez pas l'importance de ce projet.
Vous avez eu le coup de cœur pour une jolie maison centenaire au sommet d'une colline ? Attention à la localisation de votre future maison. Ne vous lancez pas dans un projet irréalisable. La mairie vous permet-elle de rénover ce logement, de le transformer à votre guise ? Quelles sont les règles en matière de permis de construire ? Selon votre ville d'expatriation, il est possible que le plan local d'urbanisme (PLU) vous interdise tel ou tel aménagement. Le PLU peut également prévoir un autre type de construction, une route ou un aménagement de voie, à l'emplacement même de votre maison. Renseignez-vous avant de vous lancer dans la procédure d'achat.
Méfiez-vous de vos coups de cœur. Ne sous-estimez pas les frais liés aux travaux, au temps d'attente avant d'habiter dans votre logement, aux dépenses courantes liées à votre installation. Anticipez les éventuels coups durs (une baisse de revenus, par exemple) pour pouvoir réagir.
Acheter et rénover une maison pas chère à l'étranger : les conseils en plus
Entourez-vous de professionnels : architectes, professionnels de l'urbanisme, juristes, experts immobiliers dans le pays d'accueil. Vous n'êtes certainement pas au fait de toutes les lois de votre pays d'expatriation concernant l'achat et la rénovation d'un bien immobilier. Solliciter des professionnels vous fera gagner du temps et de l'argent.
Faites des recherches : vous entourer de professionnels ne vous empêche pas de faire des recherches, au contraire. Restez actifs pour comprendre les explications des experts et mieux réaliser l'ampleur du projet à venir.
Ne vous contentez pas d'une seule visite de la maison à acheter : visitez votre futur quartier plusieurs fois, à plusieurs moments de la journée, sur plusieurs semaines. De même, visitez méticuleusement la maison. Dans l'idéal, venez avec des experts. Ils pourront mieux estimer le coût des travaux à réaliser et vous éclairer sur la faisabilité des travaux.
Prenez garde à l'humidité, aux moisissures : personne n'a envie d'acheter une maison, certes pas chère, mais rongée par les mites, l'amiante, et pourrie par l'humidité. Lisez avec attention les diagnostics des experts sur l'état de la maison. Quelle est la loi de votre pays d'expatriation concernant l'amiante et la pollution des sols ? Vous devrez certainement désamianter votre logement, ce qui représentera un coût non négligeable. Vous entourer de professionnels servira justement à évaluer les coûts/avantages de votre projet, et à le réorienter en cas de besoin.
