De nombreuses raisons incitent les expatriés à acheter un bien immobilier dans leur pays d'accueil. Avant tout, le fait de posséder un bien immobilier apporte stabilité et sécurité, des valeurs souvent recherchées par les expatriés après un déménagement. Ils peuvent, par exemple, enfin personnaliser leur foyer, avec les objets qui leur sont chers.
Ajoutons également que certaines destinations permettent aux étrangers de devenir résidents permanents, voire d'obtenir la naturalisation à travers l'achat d'un bien. Citons, par exemple, le Golden Visa aux Émirats arabes unis ou encore le permis de résidence immobilière en Turquie. Ces programmes permettent aux étrangers de s'installer à long terme dans les pays concernés, à condition qu'ils s'engagent à y acheter un bien immobilier.
La possession immobilière à l'étranger peut aussi s'avérer être un investissement judicieux. Sur le long terme, la valeur des biens immobiliers a tendance à s'apprécier, ce qui peut constituer une source de revenus locatifs stables une fois installé sur place.
D'un autre côté, l'acquisition d'un bien immobilier à l'étranger n'est pas toujours une démarche de tout repos. En effet, cela demande de faire des recherches sur le marché, de comprendre la réglementation immobilière locale, mais aussi de trouver des agents immobiliers fiables. De nombreux paramètres doivent être soigneusement évalués, souvent distincts de ceux rencontrés dans le pays d'origine de l'acquéreur.
Le nerf de la guerre : le financement. L'achat d'un bien immobilier à l'étranger n'est pas accessible à tous. Prenons l'exemple de l'Américain moyen. Selon une étude de CBS, il n'a pas les moyens d'acheter une maison dans 99 % du pays. Quoi qu'il en soit, si vous envisagez sérieusement d'acquérir un bien immobilier à l'étranger, plusieurs options s'offrent à vous pour concrétiser votre projet.
L'achat immobilier traditionnel
Cette approche consiste à acheter un bien immobilier en pleine propriété. Ici, il faut contacter un agent immobilier, examiner ensemble les options disponibles, assurer le financement et effectuer l'achat. Dans de nombreux cas, cela implique également la demande d'un crédit immobilier, une démarche qui peut s'avérer plus compliquée à l'étranger.
Les inconvénients de cette approche sont évidents : l'acquisition en pleine propriété s'accompagne de frais initiaux importants, notamment l'apport, les frais notariaux et divers frais annexes. Cette barrière financière peut s'avérer d'autant plus difficile à surmonter dans un contexte que l'on ne connaît pas forcément.
Pour en revenir au prêt immobilier, cette étape peut constituer un certain défi. Chaque banque possède ses propres réglementations, ses critères d'éligibilité, auxquels il faut souvent ajouter des taux d'intérêt généralement plus élevés pour les non-résidents. De plus, la constitution du dossier de demande de prêt peut être fastidieuse et nécessiter des documents provenant de votre pays d'origine.
La location-achat ou leasing immobilier
Également appelée location avec option d'achat, similaire au leasing, cette option permet de louer un bien avec la possibilité de l'acheter au bout d'un certain temps, défini par contrat. Ce concept hybride combine les avantages de la location et de l'acquisition immobilière. Elle peut constituer une alternative intéressante pour les personnes qui ne remplissent pas les conditions requises à l'obtention d'un prêt immobilier ou qui n'ont pas d'apport.
À la signature du contrat de location-achat, une partie des loyers mensuels est affectée à l'achat éventuel du bien. Ce fonctionnement permet de constituer un capital dans le logement tout en l'habitant, ce qui permet d'accéder lentement, mais sûrement à la propriété.
Les contrats de location-achat comprennent généralement une période de location (pendant laquelle l'acquéreur potentiel loue le bien) suivie d'une période d'option (pendant laquelle il peut choisir d'acheter le bien).
Si les conditions spécifiques d'un contrat de location-achat peuvent varier considérablement, elles comprennent souvent le prix d'achat ; la part du loyer appliquée à l'achat ; et la durée de la période d'option.
Le contrat de location-achat est avantageux dans le sens où l'investissement initial est faible, surtout si on le compare à un achat traditionnel. L'acompte versé à la signature du contrat est minime, auquel s'ajoutent des frais d'option et un loyer régulier, ce qui est beaucoup plus facile à gérer.
La location-achat permet également de vivre dans le bien avant de l'acheter. Cela donne le temps à l'acquéreur potentiel d'explorer et de découvrir le quartier, ce qui est particulièrement important en cas d'installation dans un nouveau pays.
Cette option vient néanmoins avec des inconvénients, notamment des coûts globaux plus élevés, le prix d'achat final étant fixé à la signature.
Concrètement, si la valeur du bien diminue avec le temps, l'acquéreur prend le risque de payer plus que sa valeur de marché. De plus, s'il décide d'ignorer l'option d'achat du bien à la fin du bail, il risque de perdre la prime de ses loyers.
Enfin, les contrats de location-achat sont souvent complexes, avec de nombreuses conditions à négocier. Pour les expatriés, la gestion de ces formalités dans un pays étranger peut être particulièrement difficile et décourageante.
La copropriété immobilière
La copropriété ou propriété partagée est un mode d'acquisition d'un bien immobilier par plusieurs personnes. Il existe deux modes principaux de copropriété : la propriété fractionnée, où chaque copropriétaire détient une part du bien proportionnelle à son investissement. Ou alors la propriété conjointe, où chaque copropriétaire détient une part égale du bien, quelle que soit sa contribution financière.
L'avantage de la copropriété est évident : elle permet aux participants de mutualiser leurs ressources financières, évitant ainsi d'assumer l'investissement immobilier seul.
Les accords de copropriété, on s'en doute, sont des documents complexes. En effet, ils doivent définir avec précision les droits et obligations de chaque copropriétaire. Ces accords couvrent notamment la quote-part de propriété de chaque personne, les contributions financières, les modalités de prise de décision, la résolution des conflits et bien d'autres aspects importants. Il est essentiel de discuter également des responsabilités partagées, telles que l'entretien des parties communes, le paiement des taxes foncières et des autres charges communes.
La copropriété n'est pas sans poser de problèmes, dont le principal est le risque de conflit. En effet, la vie en copropriété peut générer des désaccords entre les copropriétaires, qu'il s'agisse de questions financières, d'entretien des parties communes ou d'utilisation des espaces. Notons également qu'en copropriété, personne ne dispose d'une liberté totale en ce qui concerne l'usage du bien. Il faut donc tenir compte des besoins et des habitudes des autres copropriétaires, ce qui peut parfois s'avérer contraignant.
En contrepartie, la copropriété peut être une solution intéressante pour les expatriés qui partagent leur temps entre plusieurs destinations. De plus, dans certains pays, l'achat d'une propriété en copropriété peut ouvrir droit à la résidence, voire à la citoyenneté, pour les investisseurs étrangers.
Elena et Michael ont acheté une propriété dans une petite ville d'Alicante (Espagne) avec leurs amis. Les deux couples voyageaient régulièrement dans la région et la solution leur paraissait avantageuse pour ne pas avoir à payer un loyer élevé. « Au début, c'était une très bonne solution », explique Michael. « Nous aimions rester ici en hiver et nos amis étaient là en été. C'était génial pendant quelques années. Mais nous avons rencontré des problèmes d'entretien et il y a eu une grosse facture à payer. Nous sommes toujours en train de ‘discuter' pour savoir qui doit payer combien ».
L'achat immobilier sur plan
L'achat sur plan, également appelé achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), consiste à acquérir un bien immobilier qui n'est pas encore construit. Contrairement à l'achat d'un bien ancien ou d'un bien neuf achevé, l'achat sur plan permet de devenir propriétaire d'un logement avant sa construction.
L'un des principaux avantages de l'achat sur plan réside dans le prix d'acquisition souvent plus abordable. En effet, en achetant le bien immobilier avant sa construction, vous pouvez bénéficier d'une remise importante par rapport au prix de vente final. De plus, la valeur du bien a tendance à s'apprécier rapidement après l'achèvement des travaux, ce qui peut vous permettre de réaliser une plus-value intéressante en cas de revente.
L'achat sur plan offre aux acquéreurs plusieurs avantages en termes de personnalisation. De plus, vous aurez la satisfaction d'être le premier occupant du bien et de profiter d'un logement neuf et en parfait état, sans avoir à vous soucier des éventuels problèmes liés à l'usure causée par les anciens propriétaires.
Mais l'achat d'un bien immobilier sur plan présente également certains inconvénients, qui peuvent être d'autant plus importants si vous vous situez à l'étranger.
Le principal risque associé à l'achat sur plan réside dans les retards potentiels de livraison. En effet, de nombreux facteurs peuvent influencer la vitesse d'avancement d'un projet immobilier. Par conséquent, la date d'emménagement prévue dans votre contrat peut être repoussée, ce qui peut causer des désagréments importants, notamment pour les expatriés qui comptent sur la disponibilité de leur logement à une date précise.
Le manque de connaissances locales représente un autre inconvénient majeur pour les expatriés, ce qui peut compliquer la prise de décisions lors d'un achat sur plan. En effet, lorsqu'on arrive dans un nouveau pays, il peut être difficile d'accéder à des informations fiables et complètes. Il peut être difficile, par exemple, de vérifier la réputation de la société de développement immobilier ou d'appréhender l'ensemble des facteurs socio-économiques et environnementaux qui peuvent influencer le délai de livraison du projet.
Enfin, il faut souligner qu'en achetant sur plan, vous vous engagez à acquérir un bien immobilier dont vous ne connaissez pas encore le rendu final. Cette situation peut générer une certaine appréhension, comme en a témoigné Maria après l'achat de son appartement en Turquie.
« Lorsque nous avons choisi notre appartement dans le complexe, on nous a montré un plan de l'emplacement de chaque appartement. Nous avons choisi celui qui se trouvait à l'extrémité du jardin, loin de l'entrée et de la piscine, avec un petit espace privé sous le balcon. Mais lorsque le complexe a été achevé, nous avons été très surpris : notre appartement se trouvait désormais juste au-dessus de la cabine du gardien et à côté de l'entrée ».
L'achat en propriété viagère
Nous avons ici un concept immobilier particulier qui consiste à devenir propriétaire du bâtiment dans lequel vous vivez tandis que le terrain sur lequel il est construit appartient à quelqu'un d'autre, souvent un lotisseur ou un promoteur immobilier. En clair, vous possédez votre appartement ou votre maison, mais vous louez le terrain. La durée de ce bail foncier, qui donne le droit d'occuper le terrain, est variable et peut aller de 30 à 999 ans. Les baux les plus courants ont cependant une durée comprise entre 99 et 125 ans.
Dans certains cas, le propriétaire du terrain n'est pas un particulier, mais l'État. C'est notamment le fonctionnement de la propriété immobilière en Chine. Lorsque vous achetez un bien immobilier en Chine, vous louez en réalité le terrain à l'État pour une durée de 70 ans, avec un renouvellement automatique du bail à l'expiration de cette période.
« Lorsque ma femme et moi avons commencé à parler de l'achat d'un appartement à Guangzhou (ville du Sud de la Chine), je ne pensais pas que c'était une bonne idée. Je suis Américain et l'idée de ne pas avoir de droits sur le terrain où se trouve ma maison me paraissait ridicule. Mais nous avons fini par acheter un petit appartement, dont le prix a maintenant triplé. Cela a donc été un bon investissement jusqu'à présent. Mais que se passera-t-il lorsque le bail de notre terrain expirera ? Honnêtement, je suis toujours inquiet ».
Ce type d'acquisition immobilière est généralement moins onéreux que l'achat d'un bien en pleine propriété. Toutefois, cette observation ne s'applique pas à tous les pays. En Chine, par exemple, il n'est pas possible d'acquérir un bien en pleine propriété, l'unique option disponible étant la propriété viagère.
L'inconvénient majeur de ce type d'achat est qu'elle limite la propriété du bien. Cela peut également avoir un impact sur la valeur du bien, le rendant plus difficile à vendre. Il faut également tenir compte de l'incertitude liée au renouvellement ou non du bail du terrain.
Ce qu'il faut retenir : l'acquisition d'un bien immobilier à l'étranger ouvre un éventail de possibilités pour concrétiser votre projet d'accéder à la propriété. Si votre objectif est de réduire le coût d'achat initial, sachez que plusieurs options s'offrent à vous. Gardez toutefois à l'esprit que chaque pays possède ses propres règles et particularités en matière d'achat immobilier. Par conséquent, il est impératif de mener des recherches et de s'informer sur les spécificités du marché local avant de vous engager dans une telle transaction immobilière.
