Vous avez décidé de vous installer au Cap. Comment vous organiser de façon optimale pour trouver rapidement le chez-vous de vos rêves ? Quelles sont les démarches à effectuer et les erreurs à éviter ? Pour vous aider, voici une feuille de route des bonnes pratiques qui augmenteront vos chances d'un emménagement réussi.
Il y a encore quatre ou cinq ans, la question du logement au Cap était devenue assez complexe : les grandes agences immobilières du type Pam Golding ou Seeff parlaient d'1 produit disponible à la location pour 30 demandes. Le marché ressemblait un peu à la foire d'empoigne avec des agents immobiliers qui ne rappelaient pas, des d'expat souvent contraints de rester longtemps dans des logements transitoires, d'accepter des produits très - trop - chers ou les augmentations drastiques - parfois 10% par an - de propriétaires profitant de la situation.
Depuis, les choses ont changé : des sécheresses à répétition ont généré pénuries et rationnements très sérieux en eau. Les loadsheddings - ou élestages électriques, jusqu'à 6 heures par jour sans courant - impactent eux-aussi régulièrement l'organisation quotidienne. A cela s'ajoutent une situation économique nationale moins favorable que par le passé, une politique de visas qui s'est durcie au cours des derniers mois à l'encontre des étrangers, et enfin une fiscalité peu avantageuse.
Tous ces éléments ont sensiblement contribué à faire baisser la demande, assouplissant et rééquilibrant le marché immobilier. En attendant de trouver votre home-sweet-home, vous pouvez opter pour le logement temporaire : Pour les familles, Airbnb (lien) est assez idéal, avec son offre meublée, et moins onéreux que les guesthouses. Pour les plus jeunes dont le budget est très limité, pensez aux hôtels de backpakers qui proposent souvent des offres de long terme ou au système Agapantus qui propose des chambres en collocation.
Une fois les valises posées, la première des choses à faire en arrivant au Cap à la recherche d'un logement longue durée est... de vous promener ! Prenez le temps de « perdre » une journée pour faire littéralement le tour de Cape Town en voiture ou même dans le fameux bus rouge qui sillonne toutes les grandes villes du monde. Baladez-vous dans les quartiers, imprégnez-vous de l'atmosphère de chacun et comprenez ainsi l'organisation de la ville. Comme nous vous l'expliquions dans l'article sur les quartiers du Cap (lien), vous ferez votre choix en fonction de ce ressenti personnel, mais aussi de ces trois critères rationnels : la situation de l'école des enfants - le cas échéant - votre lieu de travail/université, et vos moyens financiers en terme de budget mensuel alloué à votre logement.
Une fois le/les quartiers-cibles définis, posez-vous pour définir le produit que vous souhaitez : L'appartement a l'avantage de proposer de jolies vue en hauteur, d'être bien sécurisé, souvent placé près des commerces et naturellement moins chers que des maisons individuelles. Il offre toutefois des surfaces généralement plus réduites, rarement un jardin ou une piscine, et connait les désagréments habituels de la promiscuité intrinsèque qui y est liée. De même sachez qu'on ne trouve (quasiment) pas d'appartement dans les quartiers de Camps Bay, de Constantia ou de Hout Bay. A l'inverse, Seapoint, Mouillepoint et le centre ville sont les endroits où vous en trouverez plus facilement.
Les maisons individuelles sont souvent plus spacieuses, peuvent disposer d'un jardin et d'une piscine. Vous avez votre tranquillité. Naturellement, les prix s'en ressentent. C'est aussi la question de votre sécurité qui doit se poser. Celle-ci peut être tout à fait assurée, si la maison est bien équipée et le matériel en bon état de fonctionnement. L'aspect psychologique joue également : tout dépend de votre personnalité. Vous en trouvez dans tous les quartiers du Cap.
Pour les plus inquiets, le système d'estates ou de résidences sécurisées, courants à Hout Bay ou Constantia par exemple, souvent verdoyants et qui mutualisent les services (piscine, tennis, etc.) est assez idéal. Evidemment, cela a un prix. Pour les étudiants ou les stagiaires de passage, le système de chambres individuelles ou de collocation fonctionne assez bien au Cap, notamment dans les quartiers du centre-ville et d'Observatory. Compter entre 5000 et 10 000 rands pour une chambre. Une fois cette démarche effectuée, prenez le temps d'écrire un brief clair de ce que vous attendez et de vos priorités : fourchette de budget, nombre de chambres, avec/sans piscine/jardin, vue mer/montagne, luminosité, proximité des commerces ou des écoles ou pas, etc.
Voici une liste des éléments à éviter : proximité de terrains vagues ou en construction (chantiers), rez-de-chaussée pour les appartements, certain(e)s quartiers / rues spécifiques - comme Longstreet et les rues parallèles dans le centre-ville par exemple dans lesquelles on peut se balader le jour sans soucis mais où il faut éviter de marcher le soir - artères principales à Camps Bay ou le passage est important, etc.
La prochaine étape consiste à aller chercher ce que vous avez déterminé. Sachant, avant d'aborder la question, que la période à laquelle vous effectuerez votre recherche impactera beaucoup les résultats : d'octobre à février, c'est la saison haute au Cap. Les propriétaires s'en donnent souvent à cœur joie en terme de locations de courte durée/saisonnière/touristique. Les prix explosent donc et les conditions ne sont pas favorables aux locataires longue durée.
En revanche, entre mars et septembre, une forme d'accalmie s'empare du marché qui est alors plus flexible et moins intransigeant. Certains d'entre vous aurez peut-être la chance de bénéficier des services d'entreprises de relocation, sensées pré-macher le travail pour vous et vous présenter des produits. Sachez que souvent, leurs tarifs sont prohibitifs et leur efficacité assez inégale. Si vous vous débrouillez seul(e)s, vous pouvez passer voir les grandes agences du quartier que vous aurez ciblé, comme Pam Golding, Seeff, Dogon, Remax, ou encore Engel&Völkers. Vous pouvez laisser vos coordonnées mais très peu vous rappelleront. Vous êtes là sur une recherche d'opportunités : soit ils ont immédiatement ce que vous cherchez, soit... Il faudra repasser plus tard ! Plus efficace, les offres des agences immobilières online : Property24, Private Property, My Property, IOL Property. Pensez également à mettre des alertes sur le site GUMTREE (lien), un peu équivalent du Bon Coin ou de PAP en France.
Les groupes francophones Facebook peuvent aussi s'avérer utiles (voir liste en fin d'article)... Tout comme le bouche-à-oreille au bureau ou à la sortie des écoles ! Dans tous les cas, la patience et l'opiniâtreté sont de mise. Il y a quelques éléments « typiques » à connaître et à prendre en compte pour les logements au Cap : la très grande majorité des habitations ne disposent ni de climatisation, ni de chauffage, alors que les mois d'hiver ' juin à septembre ' peuvent pourtant être assez froids (18° en journée, 12° la nuit). Sachez aussi que la plupart du temps les maisons, sont très mal isolées ! Le vent s'infiltre partout... Et parfois, l'eau aussi. Il est donc important lorsque vous faites vos visites de bien regarder les fenêtres et les traces d'humidité éventuelles sur les murs, qui vous en diront long sur l'état du bien.
De plus, sans faire de généralités déplacées, il faut malgré tout garder en tête que les propriétaires sud africains sont en général très durs en affaires, imposent des augmentations annuelles parfois étonnantes (il est conseillé de les négocier en amont, à la signature), sont souvent injoignables, assez réticents à investir ou à réparer, voire parfois franchement de mauvaise foi lorsqu'il s'agit de rendre la caution de départ... Pensez donc à établir un état des lieux extrêmement précis lors de votre entrée dans le logement et à bien lire votre contrat ! N'oubliez pas non plus qu'à votre loyer se rajoutera les charges (eau, électricité, internet/TV/téléphone, éboueurs) : pour éviter les mauvaises surprises, mettez les choses au clair dès le début. Les loyers se payent généralement mensuellement mais il est parfois intéressant - pour les contrats expatriés qui peuvent se le permettre, notamment ' de payer six ou douze mois d'une traite : vous sécurisez ainsi la location et faites diminuer le tarif.
Tout dépend de votre négociation avec le propriétaire. Sachez à ce sujet que la loi sud africaine est très largement en faveur des propriétaires qui peuvent par exemple vous avertir de leur souhait de mettre fin au contrat dans des délais très courts. Enfin, en venant s'installer au Cap, on s'interroge souvent sur les questions d'insécurité. Celle-ci a tendance à augmenter ces dernières années mais reste relativement limitée aux quartiers défavorisés des townships où la très grande majorité des drames quotidiens ont lieu.
Les quartiers privilégiés ne sont pas épargnés, mais pour peu que vous respectiez les consignes élémentaires de sécurité qui vous seront expliquées partout si vous vous décidez à vivre à Cape Town, vos chances de subir des agressions baissent considérablement.
Il est néanmoins indispensable, lorsque vous choisirez votre habitation de prendre en compte cette question et de vous assurer que la maison est équipée d'un système d'alarme efficace, de radars extérieurs, voire de grilles intérieures pour la partie chambres, vous offrant un safe heaven - une pièce sécurisée inviolable - en cas d'intrusion nocturne. Il s'agit du point de négociation essentiel avec votre futur propriétaire. De votre côté, la souscription à une société d'alarm response, (ADT, City Bowl, Bay Watch Response...) qui interviendra très rapidement en cas de problème, est absolument indispensable, notamment pour votre tranquillité d'esprit.
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