Le marché immobilier de Casablanca est assez similaire à celui d'Europe. À moins que vous ne souhaitiez acheter un bien immobilier en zone agricole, ce qui ne sera évidemment pas le cas à Casablanca, il n'y a pas d'autre limite que votre budget.
Quels sont les types de logement disponibles à Casablanca ?
L'offre immobilière à Casablanca est structurée en trois pôles purement commerciaux et ne correspond à aucun standard local ou international : économique, moyen standing et haut ou très haut standing. Gardez toutefois à l'esprit que la question thermique ou phonique, n'a jamais été une priorité pour les promoteurs immobiliers à Casablanca. En fait, l'apparence semble plus importante : le marbre et le parquet indiquent un standing élevé, même si l'isolation est médiocre. De même, les systèmes de chauffage sont rares à Casablanca, et de petits radiateurs mobiles sont souvent utilisés pour se réchauffer en hiver.
Le logement économique désigne des appartements dont la surface ne dépasse pas 80m², et le prix d'une maison neuve dépasse rarement 250 000 dirhams (environ 22 000 euros). C'est donc un type d'hébergement populaire pour la classe ouvrière.
Les logements haut ou très haut standing désignent des appartements ou des villas (isolées, mitoyennes ou en lotissement) dont les équipements ou les finitions sont qualifiés de luxe. Par exemple, il y a climatisation, marbre ou parquet dans de nombreuses pièces (salons, chambres notamment), boiseries aux murs ou au plafond, jardin et piscine. Dans l'ensemble, il n'y a pas vraiment de rapport qualité/prix à Casablanca.
La législation marocaine en matière d'achat immobilier
La Constitution marocaine (Chapitre 35) et la législation en vigueur dans ce pays consacrent le principe de la liberté de propriété d'un bien immobilier en stipulant que : la loi garantit le droit de propriété.
Concernant la possession de biens immobiliers à Casablanca par des étrangers et leur droit de posséder des biens uniquement par achat, il existe plusieurs dispositions légales régissant ces questions, selon si le bien est situé à l'intérieur ou à l'extérieur de l'aire urbaine, tel que déterminé par les lois suivantes :
- Loi n° 51.00 sur les locations résultant de l'acquisition d'un bien immobilier ;
- Loi n° 18.00 portant sur le régime de la communauté de biens des agglomérations ;
- Loi n° 25.90 sur le partage immobilier, les ensembles résidentiels et la division foncière ;
- Loi n° 18.95 sous forme de charte d'investissement ;
- L'arrêté royal du 19 Rajab 1333 A.H. correspondant au 02 juin 1915 A.D. qui détermine la législation applicable aux biens immobiliers conservés ;
- Arrêté royal n° 1.59.171 du 12 mai 1959 relatif aux opérations immobilières effectuées par un pays étranger ou une personne morale de droit étranger ;
- Arrêté royal n° 1.63.288 du 26 septembre 1963, relatif au contrôle des opérations immobilières à effectuer par certaines personnes et concernant la propriété agricole rurale ;
- Décret royal n° 1.63.345 du 13 novembre 1963 régissant l'acquisition des terres agricoles par les étrangers et les personnes morales ;
- Arrêté royal n° 1.73.613 du 02 mars 1973 relatif à la reconquête des terres agricoles aux étrangers ;
- Arrêté royal sous forme de loi n° 1.73.645 du 23 avril 1975 relatif à l'acquisition des terres agricoles ou cultivables hors des agglomérations, et restreignant le droit d'acquisition à l'État, aux collectivités publiques et aux personnes physiques et morales réputées marocaines ;
- Le Décret Royal n° 1.63.289 du 07 Jumada-I 1383 A.H. correspondant au 26 septembre 1963 A.D. stipule les conditions dans lesquelles le gouvernement récupère les terres coloniales.
En effet, un étranger a la même possibilité qu'un citoyen marocain de faire l'acquisition d'un bien immobilier sur le territoire urbain marocain, aux mêmes conditions. Aussi, les étrangers sont censés posséder des terres agricoles ou agricoles uniquement dans le but de réaliser des projets d'investissement non agricoles, conformément aux dispositions du décret n° 2.04.683 du 29 décembre 2004. L'acquisition de propriétés agricoles par des étrangers pour la réalisation de projets agricoles est actuellement jugée impossible car la loi du 23 avril 1975 est toujours en vigueur et n'a pas été modifiée, mais ses exigences n'ont été réduites que par le décret du 29 décembre 2004 afin de simplifier le cadre législatif et réglementaire cadres pour les investissements étrangers.
Bien s'informer avant d'acheter un bien immobilier à Casablanca
Il faut obtenir des informations détaillées sur les procédures locales afin de préparer votre achat. Les attachés officiels d'ambassade, les chambres de commerce régionales, les conseillers juridiques et financiers peuvent vous fournir des informations fiables. Une fois que vous avez une vue d'ensemble du bien, vous devez déterminer votre objectif et votre budget. Une fois la zone et le type de propriété définis, la meilleure chose à faire est de contacter des agents immobiliers bien établis. Avec la promotion immobilière au Maroc, il est plus sûr et facile de se tourner vers l'une des nombreuses sociétés internationales présentes sur place.
Points à vérifier avant d'acheter un bien immobilier à Casablanca
Comme partout ailleurs, il faut prendre son temps une fois installé à Casablanca et ne pas se précipiter au premier regard. Si vous optez pour une maison ancienne, mieux vaut la visiter de jour, mais aussi de nuit. Pensez à faire des visites en semaine et le week-end. Votre objectif est de vérifier que toutes les commodités requises sont présentes (telles qu'une isolation thermique et phonique satisfaisante, la proximité, etc.), ainsi que le degré d'ensoleillement, l'accessibilité par les transports en commun et les éventuels problèmes de bruit. Assurez-vous également de vérifier les places de parking souterraines. Ils doivent respecter le règlement de copropriété.
Comment acheter un bien immobilier à Casablanca ?
Pour acheter un bien immobilier à Casablanca, il est important de visiter les lieux au préalable. Si vous achetez sur plan, vous devez non seulement visiter la vitrine, mais également lire et comprendre le contrat en détail. Puisque vous êtes expatrié, le contrat doit vous être expliqué par le promoteur ou un intermédiaire (généralement un notaire, mais pas toujours). N'hésitez pas à prendre votre temps avant de prendre une quelconque décision, voire à demander différents avis auprès de spécialistes du marché immobilier.
Le marché est lent en ce moment et les clients sont constamment approchés avec des offres plus intéressantes. Certains promoteurs offrent même un bonus à leurs clients, tels qu'une voiture ou des bijoux contre l'achat de leurs appartements ou villas.
La procédure d'achat passe légalement par un notaire pour la signature des contrats. C'est ensuite au notaire de s'assurer de l'obtention du titre foncier (seul document prouvant la possession d'une propriété au Maroc) et du paiement des différentes taxes liées à l'achat. Considérez environ 5 % du prix de vente plus l'assurance, les taxes et les frais. Si vous faites appel à un intermédiaire, aussi appelé « samsar » ou une agence immobilière, des frais supplémentaires s'appliqueront certainement.
Qu'est-ce qu'une Melkia ?
La Melkia est un document légal délivré par un Adoul (un notaire). Ce dernier est un agent assermenté exerçant dans l'enceinte des tribunaux. Il est accrédité par le ministère de la justice et le document délivré (c'est-à-dire la Melkia) est régi par les lois marocaines traditionnelles. Ce document a pleine valeur juridique. Cependant, il ne fournit pas la description technique de la propriété, telle que la localisation, la superficie, la taille et les limites, ce qui peut parfois donner lieu à des litiges. La loi permet d'enregistrer la propriété et de la transformer en titre foncier. Lors du dépôt d'une demande auprès du cadastre, ce dernier est chargé de préciser les critères techniques et juridiques afin d'assurer la préservation du droit de propriété du bien et d'éviter tout litige. La délivrance du titre foncier est comprise entre 6 mois et 1 an.
Attention cependant, certaines offres immobilières vendues sous « melkia » peuvent sembler alléchantes, mais il est important de rappeler les risques auxquels vous vous exposez en achetant ce type de biens :
- le manque de détails dans les caractéristiques du bien (taille précise du terrain, charges foncières, etc.) ;
- la possibilité de revendications de propriétés : des indivisaires ou des voisins peuvent à tout moment revendiquer un acte de possession ;
- une procédure longue et fastidieuse : en achetant une melkia, il est indispensable d'entamer des démarches pour transformer le bien en un bien titré, qui peuvent être compliquées.
Fiscalité et frais administratifs à Casablanca
Lors de l'achat d'une propriété à Casablanca, vous devrez vous acquitter des frais suivants :
- un droit d'inscription au service des hypothèques de la conservation foncière, s'élevant à 4 % du prix net vendeur pour toute vente immobilière ;
- les droits de cadastre s'élevant à 1,5 % du prix net de vente du bien acheté et 200 dirhams ;
- si vous avez contracté un prêt bancaire, vous devrez également payer 1,5 % de la valeur de l'hypothèque bancaire ;
- il ne faut pas non plus oublier les frais de notaire, qui sont généralement compris entre 0,5 % et 1,5 % du prix net de vente avec la taxe sur la valeur ajoutée à 20 % ;
- les frais d'agence immobilière, qui sont de l'ordre de 2,5 % du prix de vente, et peuvent aller jusqu'à 4 % du prix de vente, répartis entre le vendeur et l'acheteur.
Une fois devenu propriétaire à Casablanca, vous serez confronté aux trois taxes suivantes :
- l'impôt sur le revenu locatif, qui s'applique si vous louez votre bien ;
- taxe d'habitation, si le bien est utilisé comme résidence principale ou secondaire ;
- taxe sur les services municipaux au taux de 6,5 % pour toutes les propriétés situées en périphérie de la ville et au taux de 10,5 % pour les immeubles et installations situés en milieu urbain.
Comment se passe le paiement de l'achat immobilier à Casablanca ?
Le paiement du prix d'achat doit être effectué devant notaire ; il est très important d'éviter tout paiement en espèces.
Le dépôt des fonds devant le notaire doit être inscrit sur le contrat de vente, et il doit comporter les informations suivantes :
- le prix de vente est déposé devant le notaire ;
- si vous n'êtes pas en mesure d'enregistrer le contrat de vente auprès du registre foncier, vous pouvez choisir de :
- soit résilier le contrat en prévoyant une clause résolutoire,
- soit appliquer une clause pénale pour obliger le vendeur à lever l'empêchement à l'immatriculation.
Quel est le rôle des agents immobiliers à Casablanca ?
Si vous ne résidez pas à Casablanca, il n'est pas conseillé de se passer d'une agence immobilière. L'agence, et son équipe d'agents immobiliers, jouera le rôle d'intermédiaire et vous évitera des soucis. Ils peuvent sélectionner des propriétés qui répondent à vos besoins et organiser une visite pendant votre séjour. Ils vous guideront également dans toutes les démarches administratives. En effet, il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Casablanca, comme dans n'importe quel autre pays, sans l'avoir préalablement visité.
L'immatriculation foncière à Casablanca
L'objectif principal de l'immatriculation foncière à Casablanca, comme ailleurs au Maroc, est d'assurer la légalité du droit de propriété et des actes qui en découlent, tels que les servitudes, les saisies, les hypothèques, les baux, les promesses de vente et, d'une manière générale, tout ce qui touche au droit de propriété. L'Agence nationale de la conservation du territoire remet aux intéressés un certificat de propriété qui doit contenir tous les détails du bien, notamment le nom du propriétaire, la superficie, la situation, et surtout toutes les mentions portées sur le titre foncier.
Il n'y a pas de limitation statutaire à la propriété des biens enregistrés au Maroc, qui est ironiquement l'un des plus ardents défenseurs de la propriété foncière au monde. Par exemple, il est impossible, comme dans de nombreux pays, pour une personne de revendiquer la propriété d'un bien après trente ans d'occupation paisible et régulière de celui-ci. Au contraire, l'acquisition est réalisée par l'inscription du titre de propriété au registre foncier et non par la possession.
Bon à savoir :
Vous pouvez toujours trouver des biens sans titre (c'est-à-dire non immatriculés au cadastre) à Casablanca, mais il est déconseillé de les acheter, même si les prix sont plus attractifs. Il n'est pas rare de voir cousins, oncles, tantes et autres héritiers ancestraux venir réclamer le paiement à leur profit ou s'opposer à la vente.
Quels sont les avantages de vivre à Casablanca ?
Casablanca est une ville ensoleillée. Toute l'année, au moins 300 jours par an, il fait beau. Vous pouvez donc vous attendre à avoir une vie agréable, différente de celle des grandes villes européennes et américaines. De plus, le coût de la vie y est moins élevé qu'en France. De manière générale, le coût de la vie à Casablanca dépend de votre quotidien. Les loyers et les produits de première nécessité sont également plus abordables qu'ailleurs.
Un autre point positif est que le Maroc est un excellent endroit pour démarrer une entreprise ou investir. Ces dernières années, de grands projets immobiliers de luxe à des prix abordables ont été développés dans les grandes villes du Maroc, dont Casablanca. Vous pouvez donc réaliser un investissement locatif ou acheter un bien immobilier pour profiter d'une vie paisible à Casablanca.
D'autre part, vous n'aurez pas beaucoup de mal à vous adapter à la culture de Casablanca. Les habitants de la ville sont hospitaliers et chaleureux. Vous vous sentirez chez vous et serez accueilli comme il se doit. Les locaux sont très ouverts et agréables et aiment donner leurs petits conseils pour aider les nouveaux arrivants étrangers à s'installer. La délicieuse cuisine marocaine fait aussi partie de ce tableau.
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