Depuis plusieurs années, les ressortissants étrangers semblent être plus enclins à faire l'acquisition d'un bien immobilier en Tunisie. Grâce à des formalités et des conditions plutôt simples, de nombreux expatriés sont devenus propriétaires dans le pays.
Selon des rapports récents, le marché immobilier tunisien représente quelque 3 millions de biens immobiliers, notamment :
- 59% de villas
- 34% de maisons avec balcon
- 6.5% d'appartements.
Quels sont les avantages de s'expatrier en Tunisie ?
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles vous pourriez envisager de vous installer en Tunisie.
Un climat méditerranéen agréable berce le pays pourvu de beaux paysages et de sites historiques.
Le coût de la vie en Tunisie est également relativement faible par rapport à la plupart des pays européens. Cela en fait une destination attrayante pour les nomades numériques et toute autre personne qui tire leurs revenus de l'étranger.
Il y a également de nombreuses opportunités de travail en Tunisie. Cependant, elles sont limitées à des secteurs spécifiques (le tourisme, par exemple). Trouver un emploi dans les grandes villes tunisiennes (Tunis, Sousse, Sfax, etc.) n'est pas impossible. Il peut aussi être un excellent moyen d'acquérir une expérience de travail internationale.
La Tunisie est également une destination courue par les retraités. Ceux qui y vivent jouissent d'un style de vie détendu, de soins de santé de qualité et relativement peu coûteux ainsi que d'un accès facile à une variété de cures santé telle que la thalassothérapie.
Quelle que soit la raison pour laquelle vous avez choisi de vous installer en Tunisie, l'une des premières choses que vous devrez régler à votre arrivée est de choisir où vous allez habiter. Il y a un certain nombre de choix quant aux types d'hébergement en Tunisie. Mais trouver le logement parfait prendra du temps, des efforts et des recherches minutieuses.
Location immobilière en Tunisie
Que vous ayez l'intention d'acheter un logement en Tunisie ou pas, vous commencerez probablement par louer.
N'hésitez pas à commencer par effectuer une recherche en ligne. Plusieurs sites dédiés à l'immobilier sont disponibles, mais veillez à bien faire la distinction entre les locations saisonnières et les locations à long terme, en fonction de la durée de votre séjour. Vous trouverez plus d'informations dans les liens utiles proposés ci-dessous.
Vous pouvez également tenter votre chance avec des annonces de logement dans les journaux locaux et ainsi qu'avec des agences immobilières locales. Lorsque vous retenez les services d'une agence immobilière tunisienne, vous aurez à payer des frais d'agence s'élevant à 5% du loyer annuel.
Si vous êtes déjà dans le pays, c'est une bonne idée de visiter les quartiers de la ville qui vous inspirent. Cela vous aidera à vous faire une idée de la région où vous envisagez de louer à long terme et de vous assurer que toutes les infrastructures qui vous sont nécessaires sont facilement accessibles. Il est également important que vous vous sentiez à l'aise dans le quartier dans lequel vous prévoyez de vivre et que vous puissiez être en phase avec votre style de vie.
Une fois que vous aurez trouvé le logement idéal, vous devrez signer le bail avec le propriétaire. Il n'y a pas de contrat de location standard en Tunisie. Le contenu dépendra de ce qui a été négocié entre le propriétaire et vous-même.
Voici les principaux points à garder à l'esprit lorsque vous cherchez à louer un logement en Tunisie :
- Les contrats de location sont conclus sur une base annuelle.
- Les taxes immobilières sont à la charge du propriétaire.
- Normalement, le dépôt de garantie représente deux mois de loyer.
- Il est déconseillé de donner un avis de départ au propriétaire avant la fin de la première année, sinon vous devrez continuer à payer le loyer à moins que vous arriviez à trouver un autre locataire à la fin du préavis.
- Il est de pratique courante que l'avis de départ soit d'une durée de trois mois, mais il peut être négocié avec le propriétaire avant la signature du bail.
- Le propriétaire peut résilier le contrat de location en vous donnant un préavis de trois mois bien avant l'expiration du bail.
- Si le prix du loyer n'est pas mentionné dans le contrat de location, il est présumé que les deux parties se sont mises d'accord sur les prix de loyer actuels pratiqués dans le quartier.
- Lorsque des taxes ou des tarifs s'appliquent, les deux parties sont tenues de s'y conformer.
En ce qui concerne le loyer, le propriétaire ou l'agence immobilière peut vous inviter à régler le loyer sur une base annuelle, tous les six mois ou mensuellement. Comme indiqué plus haut, la garantie est équivalente à deux mois de loyer et ne peut en aucun cas dépasser ce montant.
Important :
Veillez à établir un inventaire sur place avant de signer le bail, que vous soyez accompagné du propriétaire ou d'un agent immobilier. N'hésitez pas à prendre des photos des lieux et à poser des questions.
Il est aussi conseillé de toujours être accompagné d'une tierce personne lors de la signature du contrat de location en Tunisie. Il peut s'agir d'un agent immobilier, d'un avocat spécialisé en droit immobilier ou même d'un collègue ou d'un ami tunisien. Ils pourront agir en tant que témoin du bail que vous allez signer et pourront aussi vous aider au cas où vous auriez des questions à poser au propriétaire.
Assurez-vous de ne jamais signer un contrat dans une langue que vous ne comprenez pas. Si votre contrat est rédigé en anglais ou en arabe, vous pouvez demander une traduction certifiée en français. Vous pouvez aussi demander à quelqu'un qui parle anglais ou arabe de traduire le contrat pour vous et de vous détailler toutes les clauses. Il vous est fortement conseillé de ne pas signer un document que vous ne comprenez pas et de contre-vérifier auprès de votre agent l'immobilier ou de votre avocat si des clauses du bail prêtent à confusion ou vous semblent louches.
Pour louer un logement en Tunisie, il vous faut :
- trois copies originales du contrat de location
- cinq photocopies certifiées conformes du contrat de location
- la légalisation de votre signature et de celle du propriétaire auprès de la municipalité la plus proche.
Notez que deux originaux et cinq copies certifiées conformes doivent être remis à la Recette des Finances pour authentification.
Les frais peuvent varier en fonction du prix du loyer. Vous devrez ensuite retourner à la Recette des Finances pour récupérer ces documents.
Veuillez conserver vos quittances de loyer, car il faudra peut-être les présenter à l'administration lors de votre départ définitif de Tunisie.
Prix des loyers en Tunisie
En général, les prix des loyers en Tunisie sont nettement inférieurs par rapport à ce qui est pratiqué dans la plupart des pays européens. Cependant, le prix dépend fortement du quartier, du type de logement et de la durée de la location.
La location d'un appartement de trois chambres dans le centre-ville (notamment dans les grandes villes telles que Tunis ou Sfax) peut débuter à environ 300 dollars et atteindre jusqu'à plus de 1 000 dollars, dépendant du quartier et du type d'appartement.
Si vous souhaitez louer une villa de luxe ou une maison avec jardin ou piscine, on vous réclamera probablement de payer plus de 3 000 dollars par mois (à Tunis).
Comment faire l'acquisition d'un bien immobilier en Tunisie ?
Les derniers chiffres indiquent que le prix moyen d'un bien immobilier à Tunis oscille entre 1 200 et 3 000 dinars par mètre carré. Mais il est toujours possible de trouver des logements moins chers dans la banlieue sud de Tunis.
Si vous préférez les quartiers huppés tels qu'El Menzah, Ennasr ou Jardins de Carthage, les prix varient entre 1 500 et 1 900 dinars par mètre carré. En dehors de la capitale, en particulier dans la banlieue nord et dans la zone côtière de Sousse et de Sfax, les prix de l'immobilier ne cessent de grimper depuis quelques années.
Les ressortissants étrangers sont autorisés à acheter une propriété en Tunisie selon les conditions suivantes :
- Le bien doit être situé dans une zone urbaine ou touristique (veillez à confirmer que le bien n'est pas réservé à des fins agricoles).
- Le terrain doit être enregistré auprès de la Conservation de la Propriété Foncière afin qu'il soit lié à un titre foncier. Notez que toutes les propriétés doivent être enregistrées conformément aux lois tunisiennes. Faites-vous aider par un professionnel de l'immobilier agréé afin de vous assurer que la transaction est légale. Attention aux escrocs !
- Le vendeur doit être officiellement identifié comme étant le propriétaire du bien.
- Le bien doit être exempt d'une clause de réserve de propriété au profit de l'État tunisien (en raison d'une expropriation ou d'une nationalisation en vertu de la loi du 12 mai 1964).
L'acheteur doit réunir les documents suivants :
-
l'autorisation du gouvernorat de la ville ou de la commune dans laquelle se trouve la propriété. Notez que son obtention peut prendre du temps. La demande doit être faite à travers un formulaire où l'original ou une copie certifiée de ces documents :
- le formulaire de demande d'autorisation en cinq copies
- un constat fait par un huissier de justice précisant l'état du bien
- un certificat de propriété
- l'offre d'achat rédigée conformément à la réglementation en vigueur relative à la légalisation des signatures de l'acheteur et du vendeur
- le certificat d'exonération fiscale du vendeur (s'il s'agit d'un étranger).
- une décharge municipale justifiant le règlement de la taxe
- les pièces d'identité de l'acheteur et du vendeur
- le casier judiciaire de l'acheteur (il est requis par certains gouvernorats)
- le plan de situation du bâtiment
- une attestation de la municipalité pour justifier l'affection foncière du terrain qui sera mis en vente. Dans le cas d'un terrain nu, un certificat indiquant qu'une construction peut être effectuée dessus peut être réclamé. Certains gouvernorats peuvent également demander un certificat du Bureau régional de développement agricole indiquant l'usage prévu dudit terrain et le titre de propriété prouvant l'origine du vendeur (dans le cas d'un étranger, une autorisation d'achat préalable doit être fournie)
- les procès-verbaux de rattachement et des permis de construire.
- obtenir l'approbation de la Banque centrale de Tunisie. Pour ce faire, vous devez réaliser les opérations suivantes :
- ouvrir un compte de non-résident en devises étrangères ou dinars convertibles dans la banque tunisienne de votre choix et en correspondance avec votre banque dans votre pays d'origine
- importer les devises destinées à payer l'acompte et le prix d'achat
- demander à votre banque de fournir un dossier d'investissement indiquant que les fonds sont destinés à l'acquisition d'un bien immobilier. Vous êtes tenu de réclamer ce formulaire d'investissement (qui sera indispensable en cas de revente) auprès de votre banque dans les 48 heures suivant le transfert de fonds. Dans le cas où vous ne seriez pas en mesure de l'obtenir dans le délai prescrit, vous devrez obtenir une attestation de la banque mentionnant ces détails.
Bon à savoir :
Il est recommandé d'effectuer des paiements par virement bancaire afin d'assurer la transparence et la sécurité de la transaction.
L'acte de vente doit être rédigé par un avocat et non par un notaire, ce qui est généralement le cas dans d'autres pays.
L'achat d'un bien immobilier en Tunisie commence par la signature d'un compromis de vente et le paiement d'une partie de la valeur totale de la propriété (10 à 15%). Le solde est payable après réception de l'autorisation du gouverneur et la signature de l'acte final.
Notez que vous ne pourrez pas acheter un terrain destiné à un usage agricole, sauf si vous devenez citoyen tunisien. Vous pourrez toutefois louer ce terrain ou cette propriété pour une durée maximale de trois ans.
Dans la plupart des cas, lors de l'achat d'une propriété en Tunisie, vous devrez également payer une taxe foncière d'un montant de 1 % à 10 % de la valeur totale de la propriété. Vous pouvez en savoir davantage sur la fiscalité en Tunisie sur le site officiel d'E-jibaya qui est accessible en français et en arabe.
Si vous décidez de revendre la propriété plus tard, vous devrez également payer un impôt sur les gains, les plus-values, si la valeur de la propriété a augmenté.
Liens utiles :
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