Acheter un bien immobilier au Costa Rica

La plupart du temps, acheter un bien immobilier au Costa Rica ne comporte aucun risque. Néanmoins, si vous vous lancez dans l'aventure, assurez-vous que personne ne vous arnaque. Pour éviter tout problème, vous pouvez faire appel à un agent immobilier et à un avocat ayant une bonne réputation, même si cela implique des frais supplémentaires.

Plusieurs facteurs vont influencer votre choix du lieu où vous achèterez votre propriété : par exemple, les types de propriétés disponibles, votre budget et le climat dont vous souhaitez bénéficier (le Costa Rica est connu pour sa grande variété de microclimats). Guanacaste et la région du Pacifique central sont très populaires auprès des retraités et de ceux qui souhaitent acheter une maison de vacances, tandis que les familles et les professionnels préfèrent les villes comme Santa Ana et Escazu.

Avant de prendre une décision, assurez-vous de faire des recherches sur la région, ainsi que sur les services disponibles à proximité - comme les hôpitaux - et sur la sécurité des lieux. Réfléchissez également aux raisons pour lesquelles vous souhaitez acheter. Si vous désirez investir dans l'immobilier plutôt que d'utiliser le bien pour vos propres besoins, vous devriez tenir compte de certains facteurs. Par exemple, sachez que certains condos et certaines communautés fermées restreignent la location à court terme. Vous devriez également envisager de recourir à un service de gestion immobilière. En cas de travaux, cela vous évitera d'avoir à vous déplacer pour vérifier que tout se passe bien. Enfin, si vous avez l'intention d'acheter un terrain à des fins de développement, prendre un gestionnaire immobilier vous permettra d'éviter que des squatteurs s'installent.

Informez-vous également sur la fiabilité du bâtiment, du système électrique et du système de drainage. Ne pensez pas qu'à l'esthétique ! Essayez de visiter la propriété lorsqu'il pleut et faites attention aux petits détails : allumez les lumières, vérifiez les portes et les robinets. Renseignez-vous auprès des promoteurs et examinez les projets réalisés par l'entreprise de construction responsable de votre propriété. Vous pouvez même demander des plans au vendeur. Si possible, faites inspecter la propriété par un ingénieur et un architecte.

Les types de biens immobiliers au Costa Rica

Il existe de nombreuses options pour devenir propriétaire au Costa Rica. Vous trouverez des condominiums et des compounds fermés, mais aussi des propriétés en bord de mer et des locaux commerciaux.

Sachez que les étrangers (résidents ou non-résidents) et les locaux ont les mêmes droits lorsqu'il s'agit d'acheter une propriété. De plus, les propriétaires sont protégés par la Constitution du pays. Vous pouvez même acheter légalement une propriété ou un terrain avec un simple visa touristique, sans vivre au Costa Rica.

Néanmoins, deux restrictions s'appliquent aux étrangers : ils ne peuvent acheter une propriété agricole accordée par l'INDER (anciennement IDA) à un agriculteur à faible revenu, sauf si l'agriculteur en est propriétaire depuis plus de 15 ans ; et ils ne peuvent pas posséder l'entièreté d'une propriété en bord de mer située dans une Zona Maritima (Zone Maritime).

La Zona Maritima (ZMT) est une bande de 200 mètres qui commence là où la mer monte à marée haute. Les 50 mètres les plus proches du rivage sont une zone publique, tandis que les 150 mètres restants peuvent être concédés pendant une période limitée dans le temps. Habituellement, une concession dure 20 ans, mais cela peut varier. Les terres en concession ont beaucoup de valeur, ainsi, elles sont généralement assujetties à des taxes plus élevées. De plus, elles font l'objet de restrictions de zonage et de règlements plus stricts qui les rendent difficiles à aménager. Néanmoins, avoir une propriété en bord de mer dans une zone de concession reste un achat intéressant.

Seuls les étrangers qui résident dans le pays depuis au moins cinq ans peuvent détenir un maximum de 49 % d'une concession. Ils peuvent accéder à la propriété en achetant les parts d'une société qui détient des droits de concession ou d'occupation. Selon le Guide de l'investisseur 2017 de Deloitte, les entreprises de tourisme étrangères ne peuvent participer à des projets de développement dans les zones maritimes que si des Costaricains détiennent plus de 50 % des capitaux investis.

85 % des biens du pays ont fait l'objet d'un titre de propriété. En cas de changement de propriétaire, le vendeur doit fournir tous les renseignements sur la propriété et les faire vérifier auprès du registre public et de la municipalité. Il reste très peu de terres sans titre au Costa Rica. Il est préférable de ne pas acheter de propriété sans titre, afin d'éviter tout problème dans le futur.

Si vous désirez acheter une propriété dans une résidence privée, sachez qu'il existe une grande variété de logements disponibles : maisons individuelles, maisons en rangée, appartements et condos. Les résidences privées sont devenues très populaires au Costa Rica, car elles sont conviviales et sécuritaires, en plus de disposer d'espaces communs tels qu'une piscine.

Cependant, elles peuvent être assorties de certaines contraintes architecturales et de restrictions d'utilisation. Les animaux de compagnie et certaines activités sociales peuvent y être interdits. Si vous avez l'intention de louer une propriété dans une résidence fermée, assurez-vous de lire le règlement avant.

Les prix de l'immobilier au Costa Rica

Au Costa Rica, les frais engendrés par l'achat d'une propriété varient selon plusieurs facteurs : par exemple, si vous achetez une propriété en votre nom ou par l'intermédiaire d'une société, et si votre avocat facture des frais fixes ou des frais basés sur un pourcentage de la valeur de la propriété (généralement 1%-2%). Sachez également que vous devrez payer environ 1 % du prix du bien pour l'inscription au registre public et 1,5 % de taxes de cession.

Nous vous conseillons de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou un fiscaliste avant de vous décider. Ceci vous permettra de savoir combien vous aurez d'impôts fonciers à payer chaque année. En général, les impôts fonciers s'élèvent à 0,25 % de la valeur de la propriété. Une visite à la mairie vous permettra d'éclaircir ces points.

Enfin, sachez que les propriétés qui valent plus de 129 millions ¢ (environ 228 000 $US) sont soumises à l'impôt de solidarité (impuesto solidario), également connu sous le nom d'impôt sur les maisons de luxe. Le taux de cet impôt commence à 0,25 % de la valeur des propriétés de 323 millions ¢ (~570 000 $US) et moins, et augmente par tranches de 0,05 %, avant d'atteindre un maximum de 0,55 % de la valeur des propriétés qui valent plus de 1,943 milliard ¢ (~3,4 millions $US).

Une fois que vous aurez acheté votre propriété au Costa Rica, enregistrez-là à votre nom ou au nom de votre société et confirmez que tout est en ordre auprès du Registre public. Conservez des copies de tous les documents juridiques et souscrivez une assurance tous risques qui vous couvrira en cas de catastrophe naturelle.

Trouver un bien immobilier au Costa Rica

Vous pouvez commencer à chercher des propriétés sur Internet. Les petites annonces du Tico Times comportent une section « immobilier ». Il est également recommandé de visiter plusieurs fois les endroits qui vous intéressent.

Un agent immobilier peut également vous aider à trouver une propriété au Costa Rica. Toutefois, prenez le temps de sélectionner une bonne agence. Vous développerez ainsi une relation de confiance qui pourra se prolonger pendant plusieurs années. Un agent que vous connaissez bien vous présentera des biens adaptés à vos besoins, plutôt que de simplement vous montrer les biens disponibles.

Sachez que c'est généralement le vendeur, et non l'acheteur, qui paie la commission à un agent immobilier. Cette commission peut atteindre 5 % dans la vallée centrale, et elle peut aller jusqu'à 7 %, voire 8 % dans d'autres régions du pays.

Il pourrait être plus prudent d'engager un avocat spécialisé en droit immobilier qui soit bilingue et approuvé par le SUGEF. Enfin, sachez que seul un notaire pourra inscrire votre propriété au registre public.

Lorsque vous trouverez une propriété qui vous plaît, ne faites pas d'offre verbale. Demandez plutôt à votre agent immobilier de faire une offre écrite au vendeur. Une fois que vous aurez convenu d'un prix, l'agent devrait demander à votre avocat de rédiger un contrat d'achat et de vente officiel, qui sera signé par vous et le vendeur. À moins que vous n'en conveniez autrement, vous devrez transférer 10 % du prix du bien dans un compte bloqué auprès de votre avocat. Le contrat ne sera pas juridiquement contraignant tant que le dépôt n'aura pas été effectué.