De nombreux expatriés en Indonésie préfèrent louer un logement en raison de la durée généralement limitée de leur séjour et de la législation en vigueur. Le pays possède d'ailleurs un marché locatif dynamique, et il y en a pour tous les goûts. Il est également possible d'acheter un terrain et une résidence à bail pour une durée maximale de 80 ans.
L'Indonésie possède l'une des législations les plus strictes d'Asie du Sud-Est quant à la propriété immobilière accessible aux étrangers. À l'exception de quelques sociétés à responsabilité limitée à capitaux étrangers ayant investi dans le pays, les ressortissants étrangers ne sont pas autorisés à faire l'acquisition d'un bien immobilier en toute propriété en Indonésie. Ils ou elles peuvent acheter un terrain uniquement en étant marié(e) à un(e) Indonésien(ne), en présence d'un accord prénuptial, à condition que le terrain soit au nom d'un ressortissant indonésien. Dans certains cas et sous des conditions strictes, un expatrié peut être autorisé à acheter un appartement en Indonésie.
De nombreux professionnels étrangers ont droit à un logement dans le cadre de leur forfait expatriation en Indonésie. La location prend toutefois fin en même temps que leur contrat de travail. Toutefois, si cela ne s'applique pas à votre situation, vous pouvez choisir entre plusieurs types de logements, en fonction de votre budget, de votre situation familiale et de votre situation géographique dans l'archipel.
Propriété foncière en Indonésie
Comme indiqué plus haut, les étrangers n'ont pas accès à la propriété foncière en toute propriété sur le sol indonésien. Cependant, depuis 2015, les expatriés résidant en Indonésie sont autorisés à louer un terrain ou une résidence sur le long terme, mais sous certaines conditions. Le gouvernement a en effet modifié la législation à ce propos afin d'encourager davantage l'investissement étranger et de favoriser la croissance nationale.
De par cette nouvelle loi, les expatriés peuvent acheter terrain ou une maison sous la catégorie Right of Use (droit d'utilisation) pour une période ne dépassant pas 30 ans. Après expiration du délai initial, il est possible de renouveler le contrat d'utilisation par deux fois au maximum, la première fois pour la même durée de 30 ans, et la seconde pour 20 ans. Si vous optez pour cette solution, vous serez donc locataire d'un bien immobilier en Indonésie sur une durée maximale de 80 ans.
Il existe également d'autres solutions pour ceux qui souhaitent acquérir une propriété foncière en Indonésie. Vous pouvez, par exemple, choisir de nommer un représentant local qui prendra le rôle de votre associé dans le cadre de vos transactions foncières. Cela peut être une solution intéressante, étant donné que seuls les citoyens indonésiens peuvent être légalement propriétaires en Indonésie. Toutefois, de telles associations peuvent rapidement se retourner en défaveur de l'expatrié. Il existe de nombreux cas où l'associé indonésien contracte des dettes menant à la saisie du bien en question, notamment.
Une autre solution pour l'expatrié espérant devenir propriétaire de créer une entreprise en Indonésie. En tant qu'étranger, vous devrez créer une société dite PT PMA. Il s'agit, pour faire simple, d'une entreprise à responsabilité limitée fondée par des capitaux étrangers. Une telle procédure peut paraître complexe à première vue, mais il s'agit cependant d'une solution plus sûre que de vous associer à un citoyen local. Dans ce cas précis, la propriété en question sera placée sous le nom de la compagnie.
Les types de terrains accessibles aux étrangers à travers l'acquisition par une société PT PMA sont toutefois limités à certaines catégories. Il est donc recommandé que vous vous renseigniez sur le type de catégorisation sous lequel la législation locale entre le terrain convoité avant d'entamer vos démarches.
Les étrangers mariés en Indonésie à un(e) citoyen(ne) indonésien(ne) peuvent également avoir accès à la propriété foncière en Indonésie. Il est important que vous sachiez que, dans tous les cas, des conditions strictes sont liées à l'achat d'un bien immobilier par un étranger dans ce pays. Vous devrez, par exemple, être obligatoirement détenteur d'un Kitas (un permis de séjour limité en Indonésie), et ne pourrez faire l'acquisition que de maisons ou d'appartements individuels.
De plus, le gouvernement indonésien a établi un montant minimal de la valeur des propriétés locales qui peuvent être achetées par des expatriés. Ce montant minimal varie en fonction des régions et de différentes zones géographiques. Dans les environs de Jakarta, par exemple, la valeur de votre bien immobilier ne pourra pas être inférieure à 10 millions IDR, tandis qu'à Bali le minimum est situé à 3 milliards.
Consultez ci-dessous les prix minimaux en application dans les différentes régions indonésiennes (les prix sont en roupies indonésiennes) :
- DKI Jakarta : 10 milliards
- Banten : 5 milliards
- Java Ouest : 5 milliards
- Java Centre : 3 milliards
- Yogyakarta : 3 milliards
- Java Est : 5 milliards
- Bali : 3 milliards
- NTB : 2 milliards
- Sumatra Nord : 2 milliards
- Kalimantan Est : 2 milliards
- Sulawesi Sud : 2 milliards
- Autres zones : 1 milliard
Comment trouver un logement en Indonésie ?
Si vous habitez dans une zone développée, comme Jakarta et Bali, vous trouverez de nombreux appartements et maisons modernes, de style occidental, disponibles à la location. Ces zones comptent en effet de nombreuses maisons individuelles et en rangées à louer. Outre les options luxueuses, notez que les contrats de location sont généralement valables durant trois ans. Sachez également que les loyers des maisons meublées valent normalement le double de celles des locations vides.
Attention, les frais inhérents aux locations non meublées peuvent toutefois se révéler élevés, comme il vous faudra acheter tous les meubles, ainsi que l'électroménager, les plantes et objets décoratifs, etc. Les prix des appareils et des meubles sont certes abordables en Indonésie, mais cela reste tout de même une dépense supplémentaire qui peut paraître superflue étant donné que les locations meublées sont très abordables. En outre, vous devrez probablement payer la totalité du coût de location dès la signature du contrat, ce qui doit être pris en considération. Vous pouvez aussi choisir d'emmener avec vous vos propres meubles lorsque vous déménagez en Indonésie.
Où se trouvent les meilleurs logements en Indonésie ?
La plupart des expatriés vivant en Indonésie louent des maisons plutôt que des appartements. Même la capitale du pays, Jakarta, comprend un plus grand nombre de maisons que de gratte-ciels ou de complexes résidentiels, une chose plutôt inhabituelle pour une capitale d'Asie du Sud-Est. Bien sûr, si vous souhaitez absolument vivre en appartement, vous devriez rapidement trouver votre bonheur et être en mesure de payer la location moins cher.
Les appartements et complexes résidentiels se trouvent uniquement dans les grandes villes telles que Jakarta, Surabaya, Bandung, Medan, Semarang, Bekasi ou Tangerang. Vous pourrez par contre trouver des maisons de toutes sortes à louer un peu partout en Indonésie, même dans les régions moins accessibles.
Un appartement d'une chambre situé dans le centre-ville de Jakarta devrait vous coûter environ 250 dollars US par mois, tandis que le même type de logement en périphérie de la capitale coûte dans les 140 dollars US mensuellement. Un appartement de trois chambres meublé, luxueux et idéalement situé en centre-ville devrait normalement coûter plus de 500 dollars mensuels, voire plus dans certains cas. Cependant, il faut noter que se loger à Jakarta coûte généralement bien plus cher qu'au sein des autres grandes villes indonésiennes, surtout si vous choisissez de résider au centre-ville.
En ce qui concerne les prix de location des maisons, il dépend de nombreux facteurs tels que la location de la résidence, son aménagement, sa taille, les commodités et installations à disposition telles que piscines, terrains de sport, gyms, etc. De nombreux expatriés choisissent de résider au sein de communautés fermées (quartiers à accès sécurisé), un type de développement immobilier qui s'est grandement multiplié en Indonésie au cours des dernières décennies. Ces quartiers sont généralement développés par des conglomérats de promoteurs immobiliers chinois et indonésiens, et la plupart d'entre eux se trouvent en périphérie des grandes villes, principalement dans les environs de Jakarta.
Bon à savoir :
Bien que de nombreuses maisons disposent de la climatisation, seules les maisons plus modernes, comme celles des quartiers résidentiels haut de gamme, ont tendance à être équipées d'un ballon d'eau chaude.
Les appartements et les maisons de type occidental peuvent être légèrement plus difficiles à trouver dans les régions plus éloignées d'Indonésie, ainsi qu'à l'extérieur des villes principales. Il est toujours possible de trouver des maisons dans les villages et les villes, même si la plupart d'entre elles sont occupées par des familles indonésiennes depuis plusieurs générations. Si vous choisissez cette option et parvenez à trouver une habitation qui vous convient dans un petit village, sachez que vous serez probablement très éloignés de commodités essentielles tels que les hôpitaux, les bonnes écoles, pharmacies, centres commerciaux, etc.
Si vous êtes un célibataire avec un budget limité, le kost est particulièrement intéressant. Il s'agit généralement d'une maison d'hôtes informelle, composée de 5 à 30 petites chambres louées individuellement, et d'une cuisine commune. Le kost est semblable à une pension de famille ou à un hôtel résidentiel, et certains ne sont pas mixtes. Ce type de logement est particulièrement populaire auprès des étudiants étrangers ou des jeunes professionnels célibataires. Certains disposent de leur propre salle de bains privée, et la durée des contrats de location est variable.
Il est également possible de louer une chambre chez l'habitant, tout en négociant les repas et la lessive, afin que ces frais soient compris dans le loyer. Ce type de location est généralement informel et les arrangements se font entre amis ou auprès d'une famille indonésienne.
Autrement, vous pouvez louer une chambre d'hôtel ou un penginapan (lodge) à long terme. Le prix peut être négocié en fonction de la durée de votre séjour.
Contrat de location en Indonésie
L'Indonésie est l'un des rares pays asiatiques où il est courant que les propriétaires exigent que les locataires paient le loyer à l'avance pour toute la durée du bail, qui est normalement d'un ou de deux ans. Toutefois, le montant (y compris les versements potentiels) et la durée peuvent souvent être négociés par l'intermédiaire d'une agence de location. De plus, compte tenu de la multiplication exponentielle des espaces habitables ces dernières années en Indonésie, le pouvoir de négociation des locataires s'en est trouvé décuplé. Vous ne devriez donc pas avoir de mal à négocier le paiement de votre location en plusieurs tranches, voire même régler votre loyer mensuellement. Cette dernière option est cependant plus rare.
Les prix des locations sont normalement indiqués en dollars américains en Indonésie. Cependant, sachez que tous les loyers doivent être réglés en roupies indonésiennes. Le prix d'un logement indiqué en dollars américains est généralement exagéré. Tout comme la méthode de paiement, vous devriez être en mesure de négocier le coût de votre loyer avec le propriétaire. Soyez attentifs lors de la conversion dollars / roupies indonésiennes, car il se peut que l'on cherche à se faire de l'argent à vos dépens.
Malheureusement, les codes du bâtiment ne sont pas toujours appliqués au sein des propriétés résidentielles en Indonésie. En effet, certains propriétaires louent des biens situés dans des bâtiments qui ne répondent pas aux normes de sécurité. Compte tenu des coûts et des risques encourus, avant de signer quoi que ce soit, le locataire doit être très vigilant lorsqu'il envisage de s'engager sur une location sur le long terme. Il est important d'effectuer une vérification approfondie en examinant notamment le mobilier, la structure, le système électrique, la plomberie, la climatisation et l'étanchéité. Vous pouvez engager une entreprise spécialisée pour effectuer cette vérification. Là encore, assurez-vous d'obtenir leurs informations d'identification avant de procéder.
Assurez-vous que votre futur logement dispose d'un disjoncteur fourni par les autorités. Si un tel dispositif est bon marché, de nombreux propriétaires renoncent à son installation. Dans l'absence d'un disjoncteur, il est fortement conseillé d'éviter de louer le logement, puisque cela voudrait dire que l'électricité provient d'une source illégale.
Avant de signer le bail, décrivez les problèmes et les risques éventuels que vous avez découverts en vous basant sur le rapport de vérification. Une liste écrite officielle vous donnera davantage de pouvoir de négociation avec le propriétaire afin que vous puissiez demander que les éléments défectueux ou manquants soient réparés ou installés.
Enfin, assurez-vous de lire attentivement votre contrat et de le signer en présence d'un notaire, surtout si celui-ci contient certaines stipulations.
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