Si votre expatriation à Bali vous donne envie de vous y installer définitivement, peut-être souhaiteriez-vous acheter un bien immobilier sur place. Quelles sont les procédures et les règles concernant une telle transaction pour les étrangers ?
L'Indonésie est une terre d'accueil de rêve pour les étrangers. Avec son climat tropical, ses plages paradisiaques, sa faune et sa flore uniques au monde, et ses milliers d'îles à visiter, le pays attire forcément de nombreux expatriés. Selon les estimations, ils seraient environ 350 000 répartis dans le pays, mais surtout aux alentours de Jakarta. Un autre port d'attache indonésien très couru par les expatriés est Bali, l'île des dieux. Il faut avouer que le mode de vie à Bali est assez plaisant, et ce même si l'on ne tient pas compte de la beauté époustouflante de l'île.
Bref, il y a plein de raisons pour lesquelles un expatrié souhaiterait acheter un petit lopin de terre, une maison ou un appartement à Bali. Pourtant, la très vaste majorité d'entre eux préfèrent louer une résidence plutôt que d'y acheter un bien immobilier. L'explication à ce phénomène tient entière dans la législation indonésienne relative à la propriété foncière. S'il est possible aujourd'hui pour un étranger de jouir d'un bien immobilier à Bali ou ailleurs en Indonésie, cela reste dans la plupart des cas très compliqué.
En effet, pendant de longues années, la législation locale interdisait aux étrangers d'acheter des terres ou des bâtiments en Indonésie. À la fin des années 90, les choses ont quelque peu évolué, à travers la promulgation de nouvelles lois permettant aux expatriés d'acheter une maison ou un appartement, mais uniquement dans les cas où le terrain sur lequel se situe le bâtiment acheté ne fait pas partie du contrat de vente.
De nouvelles lois sont entrées en vigueur en 2010 et 2015, permettant cette fois-ci aux expatriés de louer à bail un terrain pour une durée ne dépassant pas 80 ans. Ces nouvelles lois restent cependant assez floues, et sujettes à diverses interprétations. De plus, les conditions rattachées à l'octroi d'un terrain à bail à un étranger sont plutôt strictes, sans compter que les procédures administratives s'avèrent aussi longues et complexes.
Sachez que la loi qui régit la propriété en Indonésie est la Loi numéro 5 de 1960. Celle-ci indique clairement que seuls les citoyens indonésiens peuvent acquérir un Hak Milik, l'expression locale pour désigner un titre foncier en pleine propriété. La sévérité de cette interdiction est telle que le paragraphe 5 de ce texte de loi indique que même les citoyens indonésiens qui possèdent une autre citoyenneté sont logés à la même enseigne que les étrangers, et doivent renoncer à leur autre citoyenneté pour pouvoir devenir propriétaires dans leur propre pays.
Les options et conditions relatives à l'achat immobilier à Bali
Si, comme nous l'avons expliqué précédemment, l'achat immobilier est complexe à Bali pour les étrangers, vous disposerez de plusieurs options qui vous permettront de jouir d'un bien immobilier sur l'île des Dieux sans en être propriétaire.
Sachez tout d'abord que l'Indonésie pratique deux types de droits en matière de propriété, à savoir le « droit de propriété » (Hak Milik), que nous avons déjà évoqué, et le « droit de construire » (Hak Guna Bangunan). Tout comme le Hak Milik, le Hak Guna Bangunan est interdit aux étrangers.
Depuis 2015, les expatriés résidant en Indonésie sont autorisés à louer un terrain ou une résidence sur le long terme, mais sous certaines conditions. Le gouvernement a en effet modifié la législation a ce propos afin d'encourager davantage l'investissement étranger et de favoriser la croissance nationale.
Ainsi, si le Hak Milik reste inaccessible à ceux qui ne possèdent pas la citoyenneté balinaise, deux autres termes légaux ont été ajoutés à la législation en vigueur, le Hak Guna Bangunan et le Hak Pakai. Ci-dessous les significations de ces deux termes :
- Le Hak Guna Bangunan vous permet de construire et de jouir de votre bien pendant 80 ans au maximum.
- Le Hak Pakai vous donne le droit d'acheter et d'utiliser votre bien pendant 25 ans, avec option de renouvellement jusqu'à 70 années maximum, l'habiter ou alors le transformer en propriété locative, en louant ou en sous-louant ledit bien. Le bail étant à long terme, vous pouvez l'utiliser comme bureau, le transmettre à un membre de votre famille ou alors le vendre à un citoyen indonésien. Attention toutefois, ce type de bail nécessite un investissement initial qui comprend tous les loyers, payables à l'avance.
De par cette nouvelle loi, les expatriés peuvent donc acheter terrain ou une maison sous la catégorie Right of Use (droit d'utilisation) pour une période ne dépassant pas 30 ans. Après expiration du délai initial, il est possible de renouveler le contrat d'utilisation par deux fois au maximum, la première fois pour la même durée de 30 ans, et la seconde pour 20 ans. Si vous optez pour cette solution, vous serez donc locataire d'un bien immobilier à Bali sur une durée maximale de 80 ans.
Il existe aussi d'autres solutions pour ceux qui souhaitent acquérir une propriété foncière en Indonésie. Vous pouvez, par exemple, choisir de nommer un représentant local qui prendra le rôle de votre associé dans le cadre de vos transactions foncières. Cela peut être une solution intéressante, étant donné que seuls les citoyens indonésiens peuvent être légalement propriétaires en Indonésie. Toutefois, de telles associations peuvent rapidement se retourner en défaveur de l'expatrié. Il existe de nombreux cas où l'associé indonésien contracte des dettes menant à la saisie du bien en question, notamment, mais aussi des cas d'extorsion pure et simple.
Un autre moyen pour l'expatrié espérant devenir propriétaire à Bali est de créer une entreprise en Indonésie. En tant qu'étranger, vous devrez créer une société dite PT PMA. Il s'agit, pour faire simple, d'une entreprise à responsabilité limitée fondée par des capitaux étrangers. Les conditions relatives à la création d'une PT PMA à Bali sont les suivantes :
- La société doit disposer d'un capital minimal de 10 milliards IDR, avec un capital libéré d'au moins 25% de cette somme.
- Les actions de la société doivent être détenues par un minimum de deux personnes ou entités légales.
- Les fondateurs doivent au préalable signer un acte d'établissement auprès d'un notaire (deed of establishment). Cet acte doit contenir toutes les informations d'identité requises sur les fondateurs, mais aussi sur les membres du Conseil d'administration et sur les actionnaires, qu'il s'agisse d'individus ou de sociétés.
Une telle procédure peut paraître complexe à première vue, mais il s'agit, cependant, d'une solution plus sûre que de vous associer à un citoyen local. Dans ce cas précis, la propriété en question sera placée sous le nom de la compagnie.
Les types de terrains accessibles aux étrangers à travers l'acquisition par une société PT PMA sont toutefois limités à certaines catégories. Il est donc recommandé que vous vous renseigniez sur le type de catégorisation sous lequel la législation locale place le terrain convoité avant d'entamer vos démarches.
Les étrangers mariés en Indonésie à un(e) citoyen(ne) indonésien(ne) peuvent également avoir accès à l'acquisition immobilière en Indonésie. Il est important que vous sachiez que, dans tous les cas, des conditions strictes sont liées à l'achat d'un bien immobilier par un étranger dans ce pays. Par exemple, vous devrez être détenteur d'un Kitas (un permis de séjour limité en Indonésie) et ne pourrez faire l'acquisition que de maisons ou d'appartements individuels.
De plus, le gouvernement indonésien a établi un montant minimal de la valeur des propriétés locales qui peuvent être achetées par des expatriés. Ce montant minimal varie en fonction des régions et de différentes zones géographiques. Dans les environs de Jakarta, par exemple, la valeur de votre bien immobilier ne pourra pas être inférieure à 10 millions IDR, tandis qu'à Bali le minimum se situe à 3 milliards.
Les prix de l'immobilier à Bali
Concernant les coûts de l'immobilier à Bali, soyez financièrement prévoyant, car les variations de prix peuvent être extrêmes. Pour une villa haut de gamme donnant sur la plage dans une zone touristique, soyez prêt à payer quasiment le même prix que dans les pays occidentaux.
Avant la pandémie de Covid-19, pour une villa de 2 chambres sur un terrain de 250 m² à Seminyak ou à Canggu, il fallait débourser environ 600 000 USD, contre 350 000 USD à Jimbaran ou à Nusa Dua et un peu moins à Denpasar, soit environ 300 000 USD.
Suite à la crise Covid-19 en Indonésie, les prix de l'immobilier à Bali ont légèrement baissé, et plusieurs compagnies ont réalisé des efforts pour parvenir à séduire de potentiels investisseurs. Certains promoteurs immobiliers, à l'image de Realtek Bali, proposent par exemple désormais des villas à 95 000 USD à travers toute l'île.
Vers qui se tourner pour acheter un bien immobilier à Bali ?
Pour naviguer au sein d'une législation immobilière complexe et en constante évolution, il est conseillé de faire appel à un agent immobilier fiable.
Parmi les plus réputés, citons :
Ces agents disposent de grandes listes de propriétés à vendre ou à louer à Bali et vous assisteront sur la partie juridique. Ils veilleront à ce que la propriété soit légalement apte à être vendue / louée. Ce dernier point est extrêmement important, car à Bali, la propriété est souvent familiale, car héritée et partagée entre les différents membres de la famille. Vous devez également vous assurer que la personne qui négocie la transaction a le droit légal de le faire pour éviter tout problème à l'avenir.
Bien que l'agence immobilière soit une option payante, vous aurez la garantie d'être protégé durant toutes les étapes de la transaction.
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