Les nombreux clichés et les idées reçues sur le marché du logement au Japon suscitent une certaine appréhension chez les expatriés : contexte étranger, rareté et cherté des logements, obligation d'avoir un garant, frais imprévus dans le bail, etc. Pourtant, la réalité est loin d'être aussi sombre. Voici quelques conseils pratiques pour organiser votre expatriation au Japon et la recherche d'un logement dans ce pays.
Les critères à analyser pour trouver le logement adéquat au Japon
Le marché locatif au Japon est riche, à tel point qu'il peut donner l'embarras du choix avec ses maisons, appartements, colocations, maisons à partager, auberges de jeunesse, chambres d'hôtes, hôtels et ryokan (auberges traditionnelles). Ajoutons à cela la barrière de la langue, si vous parlez peu ou pas du tout le japonais, ce qui peut ajouter un stress supplémentaire. Pour exploiter efficacement les différents sites sur la location de logement au Japon, commencez par définir vos besoins, vos envies, vos attentes et votre situation.
L'objectif de votre voyage
- Pourquoi êtes-vous venu au Japon : s'agit-il d'un voyage touristique ou d'un voyage d'affaires ?
- Quel visa possédez-vous : visa touristique, visa étudiant, visa de travail ou visa vacances-travail (PVT) pour le Japon ?
La raison de votre séjour influencera largement votre choix d'hébergement.
La durée de votre séjour
- Si vous avez décroché un emploi au Japon, vous pouvez bénéficier d'un visa de travail d'un an ou plus ;
- Même chose si vous êtes étudiant, votre visa est valable un an et il est renouvelable ;
- Le visa vacances-travail japonais (PVT), valable un an, n'est pas renouvelable ;
- Les visas de courte durée pour les touristes et les entreprises sont, comme leur nom l'indique, réservés aux séjours inférieurs à 90 jours.
Tout cela pour dire que les séjours prolongés impliquent un budget plus important, tandis que les voyageurs en court séjour peuvent, en fonction de leur budget, opter pour un hébergement haut de gamme, s'ils le souhaitent.
Voyagez-vous seul, avec des amis ou de la famille ?
L'expatrié seul aura sans doute moins de contraintes et d'exigences en termes de logement : une chambre individuelle peut suffire.
L'expatrié en famille nécessite quant à lui plus d'organisation, car il doit trouver un quartier, un logement, une surface suffisante pour vivre à plusieurs, des écoles, des commerces et des transports proches.
D'autres questions se posent pour les voyages entre amis :
- Les différentes personnalités s'adapteront-elles à cette nouvelle vie au Japon ?
- Est-il question de partager un appartement ?
Quant aux voyageurs solitaires :
Veulent-ils se tourner vers un logement partagé comme les maisons communes ou les auberges ? En réalité, ils peuvent rechercher plus d'intimité et préférer un studio ou un appartement.
La ville de destination
Les informations suivantes sont également applicables aux capitales de grandes préfectures comme Osaka, Fukuoka ou Kyoto.
La ville
Le choix de la ville peut peser lourd sur votre budget logement. Citons l'exemple de Tokyo, la capitale, où la vie est plus chère qu'à Fukui, Fukuoka ou Okayama.
Le quartier
Au-delà de la ville, le quartier constitue lui aussi un facteur essentiel dans le budget. Ainsi, la location d'un appartement au centre de Shinjuku ou aux abords de la frontière avec Saitama peut faire passer le loyer du simple au double.
Gardez en tête que les loyers sont moins chers dans les petites villes et les campagnes japonaises. Toutefois, cette option n'est pas envisageable pour tous.
Budget de départ
Quel est votre budget logement au Japon ? En effet, les prix varient en fonction du quartier, du type de logement, de sa taille, de son état (neuf/ancien meublé ou non, services supplémentaires) et des frais d'agence.
À Tokyo, par exemple, pour un appartement moyen d'une pièce d'environ 15 à 20 m², comptez au minimum 50 000 yens pour le loyer. Un loyer qui sera sans doute différent à Sapporo (île de Hokkaido, au nord du Japon), à Niigata (ville côtière au nord de Honshu, l'île principale) ou à Kagoshima (ville au sud de Kyushu).
Solliciter les services d'une agence immobilière au Japon
Tandis que les Japonais font généralement appel aux fudôsanya, agences immobilières traditionnelles, les propriétaires japonais sont souvent réticents à louer leur bien aux étrangers.
Pour éviter toute déconvenue, la solution consiste à se tourner vers les agences immobilières ouvertes aux étrangers. Facilement reconnaissables, elles disposent d'un personnel multilingue (principalement anglais, vietnamien, chinois, espagnol, français, etc.) et proposent des services et des produits adaptés aux besoins des étrangers. Qui plus est, leurs conditions sont généralement plus souples qu'une agence immobilière classique (pas de frais inutiles, pas besoin de garant, etc.).
Définissez vos préférences
Naturellement, vous aurez des préférences en fonction de votre situation, du but de votre installation au Japon, de votre budget, de vos perspectives et de l'endroit que vous préférez. Mais avant toute chose, vous devez vous poser deux questions :
- Recherchez-vous une maison ou un appartement ?
- Souhaitez-vous acheter ou louer ?
Bon à savoir :
Pour louer un logement au Japon à long terme (plus de trois mois), vous devez disposer d'un permis de séjour valide.
Honoraires des agences immobilières
Habituellement, les frais demandés par les agences immobilières au Japon sont les suivants :
- Reikin : versé au propriétaire en guise de remerciement, son montant peut représenter jusqu'à deux ou trois mois de loyer ;
- Shikin : dépôt de garantie ;
- Shikikin ou hoshôkin : le garant, facultatif, peut être une personne morale ou physique. L'entreprise ou l'agence immobilière peut agir en tant que tel. Une année de garantie équivaut généralement à un mois de loyer ;
- Chûkai tesûryô : frais d'agence, équivalents à environ un mois de loyer ;
- Kôshinryô : à payer pour renouveler votre bail. À Tokyo, le bail d'un appartement est de deux ans généralement. N'hésitez pas à discuter avec l'agence immobilière pour réduire les frais si vous comptez occuper le logement plus de deux ans ;
- Kasai hoken : il s'agit de l'assurance incendie, que le locataire signe en même temps que le contrat de location.
Les Fudôsanya (agences immobilières traditionnelles) s'adaptent au marché et ne facturent plus ces frais aux locataires.
Tout comme de nombreuses banques japonaises, à l'instar de la Shinsei Bank, certaines agences immobilières traditionnelles se sont adaptées à la hausse de l'immigration en proposant leurs services en anglais, voire dans d'autres langues. D'autres sont allés encore plus loin en s'adressant aussi bien aux Japonais qu'aux étrangers (uniquement pour des locations à long terme concernant ces derniers).
Malgré cette évolution concrète des mentalités, de nombreux propriétaires restent réticents à l'idée de louer leurs biens à des étrangers.
Bon à savoir :
L'agence immobilière peut vous demander de fournir une preuve de vos revenus, par exemple, une copie de votre contrat de travail.
Comme indiqué plus haut, les contrats de location au Japon sont généralement conclus pour une durée moyenne de deux ans, mais il est possible de négocier une période plus courte.
Les agences tournées vers les étrangers ont mis au point plusieurs formules, par exemple, de location pour un ou plusieurs mois, afin de mieux s'adapter à la demande.
Types de logements au Japon
Si au Japon, la plupart des appartements sont loués pour une durée standard de deux ans, la location à court terme est plus pertinente dans le cadre d'un court séjour. Ici, le bail peut aller de 2 semaines à 180 jours.
Vous disposez d'un large éventail de types de logements : studios, appartements de style occidental, appartements de style japonais, maisons et colocations. En raison de la densité de population, en particulier dans les grandes villes comme Tokyo ou Yokohama, de nombreux logements sont ce que l'on peut qualifier de « minuscules ».
Acronymes utilisés pour décrire les logements japonais :
- 1 = 1 pièce ;
- R = Chambre ;
- L = salle de séjour ;
- D = Salle à manger ;
- K = Cuisine.
À savoir que les appartements sont étiquetés 1R, 3LDK, 4LDK, etc. et que les prix augmentent en fonction de la taille et du nombre de pièces. Prenez également en compte le montant du loyer si vous vivez à plusieurs.
Logements pour des séjours de courte durée
Maisons d'hôtes et dortoirs : les chambres d'hôtes sont plus abordables, mais elles offrent le moins d'intimité. Si vous êtes à l'aise à l'idée de partager une chambre de type dortoir avec au moins une autre personne, vous trouverez une chambre pour environ 40 000 ¥ ou moins par mois.
Les colocations : les colocations gagnent en popularité auprès des résidents étrangers et conviennent particulièrement aux étudiants et aux jeunes professionnels âgés de 20 à 30 ans. Elles sont facilement accessibles et souvent, l'environnement est anglophone.
Appartements au mois : vous trouverez des appartements loués au mois dans plusieurs villes. Ils sont entièrement meublés et équipés de tout ce dont vous avez besoin, y compris une kitchenette, une laverie et des services de ménage. Pour plus d'informations, consultez les sites Web de At-Inn, Leo Palace 21 ou Japan-Monthly (en japonais) ;
Forfaits locatifs mensuels dans les hôtels : certains hôtels, comme l'APA, proposent la location mensuelle de chambre avec des tarifs avantageux aussi bien pour les longs que les courts séjours. Ces locations permettent de bénéficier de tous les équipements habituels d'un hôtel.
Le logement au Japon pour les séjours de longue durée
Location d'appartement
Dans le cadre de la location d'un logement, le bailleur doit obligatoirement effectuer une vérification des antécédents du candidat, quelle que soit sa nationalité ou le type de contrat. En effet, des critères tels que la capacité à payer le loyer, les références et le type d'emploi peuvent influencer la décision de louer ou pas un bien.
Certains propriétaires préfèrent refuser de louer à des étrangers pour éviter les problèmes de communication. Lors de la recherche d'un logement, il est conseillé de se renseigner sur la politique du propriétaire à l'égard des locataires étrangers.
De plus, pour louer un bien immobilier au Japon, il est indispensable d'avoir un garant, qui signera ou apposera son sceau sur le bail. Ce garant doit être de nationalité japonaise, vivre au Japon et avoir de bons antécédents en matière de crédit.
Les nouveaux arrivants peuvent avoir du mal à remplir cette condition, surtout ceux qui n'ont pas encore de supérieur hiérarchique ou d'ami proche capable de jouer le rôle de garant. Dans un tel cas, les candidats à la location peuvent :
- Accepter de payer une caution supplémentaire ;
- Ou se tourner vers les sociétés spécialisées dans le rôle de caution, nombreuses au Japon à s'adresser aux étrangers.
Comme dans d'autres pays, la location d'un bien immobilier au Japon nécessite également un dépôt de garantie. Mais prévoyez des frais supplémentaires pour l'entrée dans le logement et d'autres paiements, qui ne sont pas forcément pratiqués à l'étranger.
Achat d'un bien immobilier
Voici un résumé des étapes à suivre pour acheter un bien immobilier au Japon :
- Recherche d'un bien immobilier : facilitez votre recherche en louant les services d'un agent immobilier local ;
- Réglez vos finances : si vous parvenez à obtenir une pré-approbation écrite pour un crédit immobilier, ce document peut s'avérer avantageux au moment de faire une offre ;
- Confirmez votre intention d'achat par écrit : vous devez soumettre une lettre d'intention au vendeur. Pour les propriétés nouvellement construites, vous devrez peut-être remplir un formulaire de demande ;
- Négociez le prix et les détails de la vente : un agent immobilier expérimenté peut s'avérer utile à ce stade ;
- Finalisez votre prêt immobilier : alors que les négociations et la procédure juridique sont en cours, vous devez officiellement demander votre prêt bancaire (le cas échéant) ;
- Versez l'acompte : vous devrez verser un acompte d'environ 10 % (voire moins) en espèces, au vendeur ;
- L'achèvement de la vente : cette étape sonne le paiement du solde, afin que le titre de propriété puisse être transféré et de recevoir les clés de votre nouveau logement.
En plus du prix d'achat, vous devez tenir compte des frais et des taxes liés à l'achat d'un logement au Japon, notamment :
- Le droit de timbre ;
- La taxe d'enregistrement des biens immobiliers ;
- La taxe d'acquisition des biens immobiliers ;
- La taxe d'enregistrement du crédit immobilier ;
- Les honoraires de l'agent immobilier ;
- Les taxes foncières annuelles ;
- Et d'autres frais liés à l'entretien, la réparation et la gestion.
Le tapis Jo-Tatami - l'unité de mesure traditionnelle au Japon
Les appartements japonais traditionnels abritent généralement au moins une pièce dont le sol est entièrement recouvert de tatami, tapis japonais traditionnel qui fait office de revêtement de sol. Du fait de l'utilisation des tatamis dans tous les appartements, la taille des logements est mesurée en Jo : un tatami équivaut à 1 Jo soit environ 1,62 m.
L'inflation et les prix de l'immobilier au Japon
Avec un taux d'inflation de 3,21 % en 2023, le Japon reste en bonne position par rapport à de nombreux pays d'Europe et d'Amérique du Nord ou du Sud.
En 2023, malgré l'affaiblissement de la demande, les prix de l'immobilier ont continué d'augmenter. Deux exemples parlants :
- À Tokyo, les ventes de logements existants en copropriété et de maisons individuelles ont chuté de 1,1 % et de 5,5 % au premier trimestre 2023 par rapport à l'année précédente.
- À Osaka, les ventes d'appartements existants ont baissé de 4,5 %.
En comparaison, les ventes de maisons individuelles ont légèrement augmenté de 1,6 % au cours de la même période.
Au troisième trimestre 2023, le Land Institute of Japan a signalé un ralentissement de la croissance de l'immobilier résidentiel au Japon en raison de la baisse de la demande et de l'affaiblissement de l'activité de construction. Les prix de l'immobilier résidentiel dans l'ensemble du pays ont augmenté de 2,4 % par rapport à l'année précédente, ce qui est inférieur aux taux de croissance en glissement annuel de 4,8 % et 4,1 % observés au deuxième et au premier trimestre, respectivement. Toutefois, si l'on tient compte de l'inflation, les prix ont légèrement baissé de 0,6 % au cours de cette période.
Le Real Estate Economic Research Institute Co., Ltd. a également signalé une baisse de l'offre de nouveaux appartements en condominium dans la région métropolitaine. Le nombre d'unités fournies a diminué de 4,3 % en glissement annuel, marquant ainsi le deuxième mois consécutif de baisse. De même, dans la région de Kinki, l'offre de nouvelles unités a diminué de 43,2 % par rapport à l'année précédente, enregistrant également un deuxième mois consécutif de baisse.
D'autre part, le marché de la revente de copropriétés a connu des tendances positives. Selon l'East Japan Real Estate Distribution Organization et la Kinki Area Real Estate Distribution Organization, le nombre de contrats conclus dans la zone métropolitaine a augmenté de 4,1 % par rapport à l'année précédente, poursuivant ainsi une série de six mois de croissance d'une année sur l'autre. De plus, le prix moyen de ces copropriétés en particulier a augmenté pendant 42 mois consécutifs et le coût par mètre carré a augmenté pendant 43 mois consécutifs par rapport à l'année dernière.
Dans la région de Kinki, le nombre de contrats conclus pour la revente de copropriétés a augmenté de 2,3 % par rapport à l'année précédente. Le prix moyen et le coût par mètre carré ont également connu une tendance positive, augmentant pendant 5 mois consécutifs
Lien utile :
Comment chercher un logement au Japon
Plusieurs options s'offrent à vous : vous pouvez passer par une agence traditionnelle, une agence spécialisée dans les services aux étrangers, surfer sur les sites de location immobilière généraliste ou éplucher les petites annonces. Si vous optez pour la fudôsanya (agence traditionnelle), vous devrez avoir de bonnes connaissances en japonais, surtout si vous souhaitez trouver un logement dans une petite ville.
Le bouche-à-oreille et les réseaux sociaux constituent également des canaux concrets et efficaces. En effet, de nombreux expatriés sur le départ peuvent vendre leur appartement ou vous diriger vers des personnes de leur réseau proposant de vendre ou de louer des biens et des meubles.
Qu'il s'agisse d'un achat ou d'une location de longue durée, toute transaction immobilière est un investissement financier. Il est donc recommandé de se rendre sur place pour visiter les logements qui vous intéressent et vérifier s'ils correspondent à vos attentes. À titre d'exemple, un appartement en location dans la préfecture de Shizuoka ne sera sans doute pas comparable à un autre, proposé dans la préfecture de Hyogo.
Les hébergements insolites au Japon
Cafés manga et hôtels capsules : ces lieux peuvent représenter, pour ainsi dire, des hébergements d'urgence au Japon. Les hôtels capsules connaissent toujours un grand succès, mais ils conviennent seulement pour un séjour de quelques jours seulement.
Il en va de même pour les manga cafés. Ils fournissent le strict nécessaire (box individuel, PC, couchette, douche, snacks) et accueillent principalement les salariés qui ont raté le dernier train.
Plus de conseils pour la location immobilière au Japon
Le logement est, avec le transport, l'un des postes de dépenses les plus importants au Japon. Rassemblez toutes les informations possibles sur votre futur quartier. Si vous avez opté pour Tokyo, de nombreuses astuces permettent de faire baisser la facture, par exemple, en préférant la périphérie à l'hyper-centre ou alors, en s'installant à Fussa ou Musashino, où les loyers sont moins chers.
Pour faciliter votre recherche de logement et les visites, prenez le temps d'apprendre le japonais. Vous gagnerez ainsi en assurance au moment de vous adresser à des professionnels qui ne parlent que le japonais. Suivez des cours de langue si vous avez encore des lacunes afin, par exemple, de poser des questions sur le mode de calcul du loyer ou de négocier le contrat de façon autonome.
Un vieux dicton nous rappelle à juste titre que « pour chaque problème, il y a une solution ». L'idée est d'éviter que vous vous retrouviez avec des questions sans réponse. Aussi, demandez conseil à une personne de confiance et ne signez aucun document sans l'avoir compris.
La pandémie de Covid-19 a exacerbé la méfiance chez certaines agences immobilières traditionnelles envers les étrangers. Observez si le courant passe avec le professionnel avant de tirer des conclusions.
Faites-vous confiance et avancez pas à pas. Prenez le temps de définir votre projet d'expatriation pour mieux visualiser votre futur logement. La location d'un bien immobilier fait partie intégrante de cette aventure, surtout si vous envisagez un séjour de longue durée au Japon.
FAQ sur le logement au Japon
Puis-je acheter un bien immobilier au Japon en tant qu'étranger ?
Bien qu'ils puissent être confrontés à certaines difficultés pour satisfaire aux exigences, par exemple en matière de documentation, les étrangers, y compris les non-résidents, sont autorisés à acheter des biens au Japon, à l'exception des catégories immobilières suivantes :
- Les terrains désignés comme « forestiers » ou « agricoles » sans l'autorisation du gouvernement japonais en vertu de la loi sur les changes et le commerce extérieur (FEFTA) ;
- Les propriétés situées à proximité de bases militaires ou d'autres lieux sensibles sur le plan de la sécurité ;
- Ainsi que certains immeubles en copropriété dont la vente n'est pas destinée aux acheteurs étrangers.
Pour les étrangers et les non-résidents, les processus tels que la demande d'un crédit immobilier et l'ouverture d'un compte bancaire japonais peuvent être plus complexes.
Quelles démarches pour quitter mon appartement au Japon ?
S'il est recommandé de donner un préavis d'au moins un mois avant de déménager, il est toujours préférable de vérifier ce point sur le bail.
Le propriétaire organisera un état des lieux de sortie de l'appartement le jour de votre départ.
Au Japon, il faut prévoir les « frais de déménagement », comparables aux frais de remise en état du logement et dont le coût varie en fonction de la taille des lieux. Le contrat de location prévoit généralement une somme forfaitaire comprise entre 1 000 et 1 200 yens par mètre carré. Ces frais sont applicables en cas de réparations nécessaires suite à des dommages tels que des taches laissées par les animaux domestiques, des graffitis ou des rayures sur le sol dues au déplacement de meubles.
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