Si vous souhaitez vivre dans l'ancienne capitale du Japon, Kyoto est une ville emblématique réputée dans le monde entier. Conséquence inattendue de cette célébrité, la préfecture a dû préserver certaines de ses localités de l'invasion touristique, à la grande surprise des Japonais. En effet, il y a un Kyoto pour les touristes et un Kyoto pour les résidents. Est-il intéressant de vivre dans l'ancienne capitale impériale ? Qu'en est-il des autres régions de la préfecture ? Voici un guide pratique pour trouver un logement à Kyoto.
Kyoto : la préfecture ou la ville ?
Cet article se concentre sur la préfecture de Kyoto, dont la population était de 2 533 821 habitants au 1er janvier 2024. Divisée en 26 municipalités, elle est constituée de 15 villes, 10 bourgs et d'un village, qui s'étendent de Kyotango au nord à Soraku à l'extrême sud.
Kyoto est la capitale et la plus grande ville de la préfecture, avec 1 441 419 habitants au 1er janvier 2024. C'est aussi la ville la plus touristique, visitée par des millions de Japonais et d'étrangers. Si la pandémie de COVID-19 a freiné l'engouement pour le tourisme, la réouverture des frontières japonaises relance peu à peu le secteur. Une bonne nouvelle pour l'industrie du tourisme, mais qui ne devrait pas ravir les habitants, qui se sentent parfois submergés par le flux de visiteurs.
Les autres grandes villes de la préfecture de Kyoto
Les autres grandes villes de la préfecture comptent beaucoup moins d'habitants que Kyoto. Citons :
- Uji, la deuxième grande ville, située au sud de la préfecture et qui compte 175 370 habitants.
- Kameoka, la troisième grande ville, située à l'ouest de la capitale, qui compte 85 002 habitants ;
- Nagaokakyo, au sud-ouest de la capitale, avec 81 865 habitants.
Si de nombreux habitants choisissent de s'installer dans les villes proches de Kyoto, certains poussent jusqu'aux préfectures voisines. Notamment dans la ville côtière d'Otsu, à l'est de la capitale et qui appartient à la préfecture de Shiga. Ou encore, de l'autre côté, dans la préfecture d'Osaka, à Shimamoto, Takatsuki et Hirakata.
Les petites villes et les villages de Kyoto
D'autres choisissent de rester dans la préfecture en louant ou en achetant leur logement dans de petites villes et villages pour profiter de la campagne. Parmi ces villes et villages, citons :
- Ujitawara, qui compte 8 575 habitants ;
- Ide, avec 7 105 habitants ;
- Wazuka, avec 3 197 habitants ;
- Minamiyamashiro, 2 235 habitants ;
- Ine, la plus petite ville, qui en compte 1 789 habitants ;
- Ou encore Kasagi, qui compte 996 habitants.
Ces petites villes sont avantageuses aussi bien en termes de calme, de qualité de vie, que de coût de la vie (y compris le logement et l'alimentation). Des points positifs que l'on ne peut pas forcément appliquer au centre de Kyoto.
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Les quartiers de la ville de Kyoto
La capitale est divisée en 11 quartiers (« ku » en japonais). Au 1er janvier 2024 :
- Le petit Fushimi-ku, au sud, était le quartier le plus peuplé, avec 271 946 habitants ;
- Il était suivi de Ukyo-ku, beaucoup plus grand que Fushimi puisqu'il s'étend du nord-ouest au sud-ouest, qui comptait 199 303 habitants.
- Sakyo-ku, qui s'étend du nord-est au sud-est, constitue le troisième district le plus peuplé, avec 164 297 habitants.
- Nishikyo-ku, au sud d'Ukyo-ku représentait le 4e arrondissement le plus peuplé avec 144 813 habitants.
Yamashina, Nakagyo, Kita, Minami, Kamigyo, Shimogyo et Higashiyama fermaient la marche, avec une population comprise entre 33 000 et 131 000 habitants.
Kyoto, ville étudiante
En octobre 2023, les personnes âgées de 40, 50 et plus constituaient 61,44 % de la population de la ville de Kyoto, avec 886 849 habitants : 186 872 quadragénaires, 207 772 quinquagénaires et un peu plus de 300 000 personnes âgées de 70 à 89 ans. Les jeunes n'étaient pas en reste avec : 121 668 adolescents âgés de 10 à 19 ans, 196 273 jeunes adultes âgés de 20 à 29 et 149 132 trentenaires.
Avec sa vie étudiante dynamique, l'ancienne Cité impériale attire les jeunes. Un élément à prendre en compte si vous visez Kyoto, en particulier pour une expatriation avec des enfants ou si vous envisagez de fonder une famille une fois sur place.
Kyoto : différents quartiers, différentes atmosphères
Êtes-vous plus intéressé par le centre de la ville ou par la banlieue ? Avez-vous besoin d'un logement proche des transports ou d'infrastructures spécifiques ? La recherche d'un logement à Kyoto va dépendre de vos besoins et de vos attentes. Prenez le temps de regarder les différents quartiers de Kyoto et des autres villes préfectures.
La ville de Kyoto
Le centre-ville
Il abrite l'ancien palais impérial, résidence des shoguns avant la période Edo, qui a accueilli le célèbre Toyotomi Hideyoshi. Le centre-ville est un haut lieu touristique divisé en plusieurs quartiers : Kamigyo, Nakagyo et Shimogyo dont chacun possède une atmosphère unique.
Le centre-ville abrite également la gare de Kyoto, d'allure futuriste, à proximité de laquelle se trouvent des temples, des jardins et des zones commerciales, sans oublier le célèbre musée international du manga. Très animé, de jour comme de nuit, il est souvent bondé pendant la saison touristique, avec des voyageurs toujours très nombreux.
Le quartier d'Arashiyama
Arashiyama, situé à l'ouest de la ville, est beaucoup plus calme du fait de son éloignement du centre-ville. Profitez des temples et des parcs qui s'y trouvent et ne manquez pas sa bambouseraie, qui s'étend sur 500 mètres.
Le quartier de Higashiyama
Situé à l'est de Kyoto, au pied d'une montagne, Higashiyama, endroit calme, abrite également de nombreux sites classés au Patrimoine mondial de l'UNESCO.
Le quartier de Gion
Situé en pleine zone touristique, on trouve Gion, quartier général des Geishas. Historiquement, la ville fondée pour les voyageurs a d'abord été considérée comme un lieu de repos, où les visiteurs pouvaient découvrir le sanctuaire de Yasaka. Elle a rapidement été investie par les geishas, artistes raffinées également appelées geikos.
Dès lors, l'imaginaire occidental s'est permis de fantasmer sur le rôle de la geisha, ameutant les touristes, encore plus nombreux durant la saison des cerisiers en fleurs (sakura), au printemps.
Le quartier sud
Place au calme du quartier sud de Kyoto avec ses chemins de promenade paisibles, ses temples et ses sanctuaires, loin de la foule.
Le quartier nord
Le quartier nord est un peu plus animé que le sud, mais beaucoup moins que les quartiers touristiques. La nature, les temples et les sanctuaires, omniprésents, partagent la scène avec plusieurs sites classés au patrimoine mondial de l'UNESCO.
Préfecture de Kyoto
Si vous avez envie d'un peu plus de nature sauvage, direction Ine, à l'extrémité nord de la préfecture. Ce petit village de pêcheurs flottant est reconnaissable à ses plus de 200 « funaya », ou bateaux-maisons.
Plus au nord, on trouve Kyotango, situé à deux heures de bus de Kyoto. Cette ville en bord de mer, réputée pour son calme et sa tranquillité, est le point de rendez-vous des familles qui veulent profiter de la plage et de la vie.
Quant aux autres villes de campagne, citons Maizuru, Miyazu ou Ayabe, également appréciées pour leur tranquillité. Les trois villages ont également investi pour mieux accueillir les étrangers et leurs sites Web sont disponibles en plusieurs langues (anglais, espagnol, coréen, etc.).
Les types de logement à Kyoto
Préparez votre recherche de logement en amont, en vous posant les bonnes questions :
- Combien de temps prévoyez-vous de séjourner dans la préfecture ou la ville de Kyoto ?
- Quel est l'objectif de votre voyage ?
- Êtes-vous sous contrat d'expatriation et en mission de courte durée ?
- Avez-vous l'intention de vous installer au Japon à long terme, ou s'agit-il d'une visite touristique, voire professionnelle ?
- De quel budget disposez-vous ?
- Avez-vous déjà un emploi sur place ou rechercherez-vous une fois à destination ?
- Quels sont vos besoins ?
- Préférez-vous la ville ou la campagne ?
- Avez-vous besoin d'un logement adapté pour un fauteuil roulant ou équipé d'un lit médicalisé, par exemple ?
En ce qui concerne le logement, posez-vous les questions suivantes :
- Souhaitez-vous un appartement meublé ou non meublé ?
- Quel serait le quartier idéal ?
- Quels sont les services dont vous avez besoin (laverie, parking à vélos, parking, etc.) ?
- Les frais d'agence et autres coûts sont-ils un obstacle ?
- Avez-vous un animal de compagnie ?
- Avez-vous l'intention d'exercer une activité potentiellement bruyante (musique, etc.) ?
Les réponses à ces questions vous permettront d'affiner votre sélection.
Les différentes configurations de logement au Japon
Qu'est-ce qu'un 1LDK, un 1R ou un 3K ? Au Japon, la description des logements diffère de celle utilisée en France. En effet, au lieu d'indiquer le nombre de pièces, les Japonais utilisent un système d'abréviations composé d'un chiffre suivi de lettres qui correspondent aux pièces principales de l'habitation.
- Ainsi, 1LDK désigne un appartement d'une chambre à coucher avec un salon, une salle à manger et une cuisine.
- 1R est une chambre individuelle, par exemple, dans une colocation ou un gîte.
- De même, le 3RK est un logement de trois chambres et d'une cuisine.
Qu'en est-il des toilettes et de la salle de bains, du style des chambres ? Ils sont également mentionnés dans la description du logement.
Comment mesurer la superficie d'une maison au Japon ?
Sans surprise, la vie au cœur de Kyoto est plus chère qu'ailleurs, à tel point que de nombreuses personnes optent pour Osaka, la grande ville voisine. Si on y trouve effectivement plus de logements, parfois à un meilleur prix, au final, la décision dépend de votre projet, achat ou location, ainsi que de votre budget.
La taille et les options disponibles ont également leur importance. Préférez-vous un petit logement au cœur de Kyoto, ou voulez-vous plus d'espace, quitte à vous éloigner du centre-ville ?
En matière d'immobilier, lorsqu'on parle d'espace, on parle de surface. Mais comment mesure-t-on la surface d'un logement au Japon ? Traditionnellement, on compte en « jo », c'est-à-dire la taille d'un tatami standard, tapis japonais traditionnel utilisé comme revêtement de sol. Les maisons japonaises typiques en sont encore équipées, du moins en partie. 1 jo représente environ 1,62 m², aussi, une pièce de 7 Jo, par exemple, mesure 11,34 m².
Quoi qu'il en soit, de nombreuses annonces expriment désormais les surfaces en m².
Prix des loyers à Kyoto
Appartements, maisons, colocations/guesthouses
Il est compliqué de déterminer une fourchette de prix, car tout dépend de votre budget, de l'endroit où vous souhaitez vivre, de la surface et de l'année de construction, entre autres critères.
Un petit studio d'environ 17m², par exemple, dans un immeuble construit en 1998, peut être loué pour environ 37 000 yens par mois, contre 41 200 yens par mois pour un petit appartement de 20m² avec cuisine situé près d'une gare et datant de 1969. Tout cela pour dire que l'ancienneté des immeubles influence le prix du loyer.
À Maizuru, ville de campagne dans la préfecture de Kyoto, on peut trouver des appartements plus grands de 20 à 23 m², construits en 2009, pour environ 46 500 à 53 500 yens par mois. Les mêmes différences sont observées pour les maisons et les colocations/guesthouses.
Il faut généralement s'éloigner du centre-ville de Kyoto, parfois rejoindre une autre ville de la préfecture, pour profiter de la tranquillité du mode de vie kyotoïte.
Hôtels et ryôkans
Si vous êtes de passage et que vous disposez du budget nécessaire, pourquoi ne pas revenir au Japon d'antan et passer quelques nuits dans un « ryôkan », auberge traditionnelle japonaise ? Comme pour les hôtels, il existe des ryôkans de luxe et des ryôkans plus abordables. Pour une nuit, comptez de 50 000 à 70 000 yens au minimum. En effet, le prix dépend de l'emplacement du « ryôkan », de ses services et des équipements optionnels, par exemple, un onsen privé.
En ce qui concerne les hôtels, les prix fluctuent également en fonction de l'emplacement et du standing. Vous pouvez trouver une chambre d'hôtel pour 10 000 yens par nuit et une autre pour 50 000 yens ou plus. Faites également attention à la période de réservation. En haute saison touristique, comme au printemps, les prix augmentent.
Trouver une agence immobilière à Kyoto
Vous avez le choix entre deux types d'agences immobilières à Kyoto : les fudôsanya, agences immobilières japonaises traditionnelles et les agences spécialisées dans les services aux étrangers.
À noter que les agences traditionnelles font de plus en plus d'efforts pour s'adapter aux nouveaux profils de leurs clients et que certaines d'entre elles offrent volontiers des services en anglais, par exemple.
Néanmoins, il est recommandé de bien maîtriser la langue japonaise pour faciliter les échanges et mieux s'intégrer au Japon.
Pour commencer votre recherche de logement à Kyoto, consultez les sites d'agences immobilières telles que Fudosan Honpo ou Daiwa Kosan, attention, uniquement en japonais. Vous pouvez également vous tourner vers les agences locales et vous renseigner auprès des commerçants locaux.
Ce qu'il faut savoir pour louer ou acheter une propriété à Kyoto
À Kyoto, le rez-de-chaussée est considéré comme le premier étage. Par conséquent, un appartement situé au 1F correspond en réalité au premier étage selon la perception française et ainsi de suite. Ainsi, ce que l'on qualifierait de premier étage en France sera décrit comme 2F (second floor) à Kyoto.
De nombreux appartements au Japon sont mal isolés. Ils sont froids en hiver et chauds en été, avec des murs trop fins pour étouffer les bruits et les conversations des voisins.
Il est recommandé de prêter attention à l'année de construction du logement qui vous intéresse, car les bâtiments plus anciens ne sont pas forcément aux normes antisismiques. La même prudence s'applique aux matériaux de construction, le Japon ayant autrefois été un grand importateur d'amiante, pratique qui a cessé en 2012. De nombreuses maisons construites avant cette date peuvent donc contenir de l'amiante.
Vous pouvez acheter un appartement ou une maison au Japon, même en tant qu'étranger, mais l'obtention d'un prêt dépend de votre statut. Plus votre visa est long et plus votre salaire est élevé, plus les banques seront confiantes. Elles le seront d'autant plus si vous exercez une profession appréciée selon les normes sociales japonaises, c'est-à-dire avocat, ingénieur, cadre supérieur, médecin, etc.
Conseils supplémentaires pour trouver un logement à Kyoto
N'oubliez pas qu'au Japon, de nombreux propriétaires sont encore réticents à l'idée de louer leurs biens à des étrangers. Malgré l'apparition d'agences de location spécialisées pour les étrangers, ne vous étonnez pas si vous rencontrez encore des réactions hostiles, surtout si vous choisissez de louer ou d'acheter un bien immobilier seul.
Les Japonais sont les premiers à s'interroger sur l'opportunité de s'installer à Kyoto, du fait de l'afflux massif de touristes. Toutefois, la préfecture abrite de nombreuses zones calmes, parfaites pour se loger, y compris dans la capitale. Néanmoins, la présence des touristes est un facteur qu'il ne faut pas négliger.
Venez à Kyoto avec une bonne connaissance de la langue japonaise pour faciliter votre recherche de logement. Prenez le temps de visiter le quartier qui vous intéresse à différents moments de la journée. Testez les eaux pendant les vacances pour voir si l'endroit ne devient pas une attraction touristique surpeuplée.
Prenez le temps d'explorer l'autre côté de Kyoto : la campagne, les villes et les villages de la préfecture cachent de nombreux secrets.
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