Comment acheter un bien immobilier à Tokyo

 Les expatriés peuvent-ils acheter un bien immobilier à Tokyo ?

Pour répondre à la question la plus importante : oui, les étrangers peuvent acheter une maison, un appartement ou un terrain à Tokyo. Ils peuvent également vendre, louer et transmettre leur bien en guise d'héritage. Pour résumer, les étrangers sont égaux aux citoyens japonais en matière de transactions immobilières, sans même avoir besoin d'être résidents permanents. Ils peuvent : vendre, acheter ou investir dans l'immobilier au Japon même en tant que non-résidents.

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Vous pouvez ainsi devenir propriétaire de votre résidence principale et/ou investir dans une seconde résidence, bien entendu, en respectant la loi. Le Japon a réagi à l'invasion d'Airbnb, et les autorités ont tenu compte des vives inquiétudes des professionnels de l'hôtellerie traditionnelle. Depuis 2018, les logements loués, surtout ceux situés dans des zones touristiques, sont soumis à des règles plus strictes. En 2021, une nouvelle loi visant à encadrer l'utilisation des sols a été adoptée.

Attention également aux impôts. Vous devrez déclarer à votre administration fiscale tous les revenus que vous tirez de votre activité de location. En payant tous vos impôts au Japon, l'administration fiscale japonaise vous paiera en retour. Dans le cas contraire, vérifiez s'il existe un accord bilatéral avec votre pays d'origine.

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Loi sur les locations de courte durée au Japon

La loi « minpaku » fait référence à la pratique de la location de logements aux touristes. Depuis le 15 juin 2018, les propriétaires doivent enregistrer leur bien auprès des autorités locales avant de le mettre à disposition sur les plateformes de location. La durée de location ne doit pas dépasser 180 nuits par an et par unité d'hébergement.

Toutefois, chaque région possède le pouvoir de durcir les règles, comme c'est le cas avec la ville de Kyoto ou le quartier de Shinjuku à Tokyo, où le « minpaku » n'est pas autorisé pendant la saison touristique. En effet, les locations sont autorisées seulement dans les zones résidentielles et hors saison. D'autres quartiers de Tokyo ont pris des mesures similaires. En plus des exigences de l'industrie hôtelière, les municipalités ont été sensibles au mécontentement des résidents qui ont signalé des perturbations causées par le bruit et/ou le non-respect des règles. Certains voyageurs ont même été considérés par les résidents comme une source de nuisance.

Pensez-y à deux fois avant d'acheter un bien à louer. Tout contrevenant risque une amende de 1 million de yens. Si vous souhaitez vous lancer dans l'aventure, prenez le temps de faire des recherches approfondies ou mieux, consultez un avocat spécialisé.

Lien utile :

Shinjuku City Private Lodging Business Rule Book

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Différents types de maisons à acheter à Tokyo

Acheter un terrain avec une maison inoccupée à Tokyo

Le terme japonais « akiya » (空き家) désigne les maisons vides ou vacantes, des logements et une situation qui constituent un problème important au Japon depuis un certain temps déjà. Selon les résultats d'une enquête du MIAC (ministère des Affaires intérieures et de la Communication), en 1998, le pays comptabilisait environ 5,76 millions de logements vacants. En 2018, ce nombre est passé à environ 8,49 millions, soit 1,5 fois plus, tandis que le taux d'inoccupation a atteint un niveau record de 13,6 %.

Il était également estimé que le nombre de logements vacants au Japon devait être trois fois plus élevé en 2023 qu'en 1998, le nombre de logements vides à Tokyo devait augmenter d'environ 33 % (500 000 unités) et que le taux de vacance devait culminer à 10,4 % en 2023.

Liens utiles :

Enquête sur le logement et les terres - Statistics Bureau of Japan

Enquête statistique sur les terrains et les logements 2023 -- Statistics Bureau ef Japan (en japonais)

La banlieue de Tokyo n'abrite pratiquement pas de maisons vides disponibles gratuitement, mais certaines propriétés sont à vendre pour moins de 5 millions de yens. Rendez-vous sur des sites tels que HOMES, At home, ou même celui du gouvernement métropolitain de Tokyo pour rechercher des logements vacants à Tokyo.

Toutefois, il faut garder à l'esprit que si des maisons situées à Tokyo, une région très peuplée, sont vendues à des prix étonnamment bas, c'est pour de bonnes raisons :

• Accès limité au centre-ville et aux commodités ;
• Des bâtiments détériorés qui nécessitent des réparations, ce qui peut être coûteux ;
• Propriétés où des incidents malheureux ayant entraîné la mort se sont produits.

De même, si vous parvenez à obtenir gratuitement un logement vacant, il s'agit toujours d'un transfert d'actifs. Ce qui vous rend éligible au paiement de plusieurs taxes, telles que la taxe sur les donations, la taxe sur les acquisitions immobilières, la taxe sur les immobilisations ou la taxe d'enregistrement et d'immatriculation. Il est donc essentiel de se renseigner à l'avance sur le montant des taxes à payer afin d'éviter toute dépense imprévue.

Quelles sont les démarches pour acheter une « akiya » ?

Pour acheter une « akiya », commencez par vous renseigner sur son année de construction.

• Les maisons construites dans les années 1950 et 1970 n'étaient pas conçues pour durer et possédaient une espérance de vie de 20 à 30 ans.
• Il en va de même pour les maisons construites dans les années 1980 et 1990. Ce n'est qu'en 2005 que le Japon a annoncé un plan triennal d'élimination de l'amiante et il lui a fallu plus de temps pour le mettre pleinement en œuvre. De ce fait, ce n'est qu'en 2012 que le Japon a réussi à éliminer complètement l'amiante de ses bâtiments. Faites donc évaluer votre maison par une agence spécialisée pour savoir si elle a encore de la valeur, si elle peut être rénovée ou s'il vaut mieux la démolir.

En général, on achète seulement le terrain sur lequel se trouve une « akiya ». Si la valeur de cette dernière est faible ou inexistante (ce qui est souvent le cas), l'agence vous conseillera de faire démolir la construction, une procédure coûteuse. C'est pourquoi de nombreux candidats à la propriété préfèrent acheter un terrain nu et y faire construire leur maison.

Construire une maison

Vous disposez de deux options si vous souhaitez faire construire une maison à Tokyo :

• Acheter un terrain nu ;
• Acheter un terrain avec une « akiya » et démolir le bâtiment.

Dans les deux cas, vous devrez vous adresser à une agence de construction, dont les services sont similaires à ceux d'un cabinet d'architectes.

L'agence vous fournira une maison sur mesure, c'est-à-dire un travail ultra-personnalisé, mais qui a un coût. Le prix de base est calculé en fonction de la superficie en mètres carrés, mais il est également possible de traiter en tsubo, l'unité traditionnelle de superficie au Japon.

Acheter une maison existante 

L'achat d'une maison déjà construite à Tokyo, neuve ou déjà en location, coûte généralement moins cher que celle achetée sur plan, mais nécessite de faire appel à une agence immobilière. Attention, ce type de bien immobilier n'est pas personnalisable.

Les informations ci-dessous ne concernent pas uniquement Tokyo et sont applicables dans tout le Japon.

Rechercher une agence immobilière

La vente de particulier à particulier ne fait pas partie de la culture japonaise. Vous devrez passer par un « fudosan », un agent immobilier. Il travaille pour « fudosanya » (agence immobilière) et possède un Suumo (matricule). Avant d'engager une agence et un agent, il est conseillé de faire le tour du marché et de comparer les différentes offres existantes.

Présenter votre projet à une agence immobilière

Plutôt que d'acheter et de vendre à titre privé, les Japonais préfèrent l'expertise d'une agence immobilière, une pratique bien plus pertinente, ce type d'investissement étant conséquent. En faisant appel à une agence, vous obtiendrez toutes les informations nécessaires sur les normes immobilières, les prix et les aspects juridiques du marché. L'agence vous conseillera également sur votre situation et pourra traduire les documents qui le nécessitent. De plus, vous pourrez visiter plus facilement les biens en vente.

Obtenir un prêt immobilier

Ne vous précipitez pas, même si vous avez un coup de cœur pour un bien. Avant de visiter la maison, contactez votre banque pour établir un plan de financement. Obtiendrez-vous votre prêt ? Même si vous êtes fortuné et que vous pouvez acheter au comptant, n'ignorez pas les conseils de votre banquier.

Les non-résidents comme les résidents peuvent acheter un bien immobilier à Tokyo, mais le prêt nécessite quelques garanties solides. La première concerne le statut de résidence de l'acheteur étranger, tel que le type de visa : plus le permis de séjour au Japon est long, mieux c'est. Si le statut de résident permanent permet d'obtenir plus rapidement un prêt, le visa réservé aux talents hautement qualifiés est également très apprécié.

D'autre part, ne prenez pas le visa de conjoint pour acquis. S'il vous permet de travailler au Japon pour une durée indéterminée, il ne suffit pas souvent à satisfaire les banques, qui préfèrent opter pour un visa de travail, plus solide.

La banque peut également exiger la preuve d'un emploi permanent, d'une ancienneté, d'un bon salaire, de primes, etc. Toutefois, il n'est plus nécessaire de justifier de plusieurs années d'ancienneté pour obtenir un prêt, un an dans l'entreprise peut parfois suffire. Certaines professions sont même mieux considérées que d'autres, notamment les médecins, les avocats, les ingénieurs, les chefs d'entreprise, etc.

En règle générale, les banques japonaises sont très réticentes à accorder des prêts aux étrangers par crainte d'un défaut de paiement, comme c'est le cas dans la plupart des pays. Un ressortissant japonais vivant à l'étranger rencontrera également les mêmes problèmes, car un étranger est souvent perçu comme non rentable et comme une responsabilité potentielle. Il vous appartient donc de prouver votre fiabilité financière en présentant des antécédents solides afin d'obtenir un prêt à un taux intéressant. Ajoutons que les taux d'intérêt sont assez bas au Japon (entre 0,1 et 5 %), et votre agent immobilier pourra vous aider dans votre demande de prêt.

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Visiter votre futur bien

Voici un vocabulaire utile pour commencer :

• Ikkodate (一戸建て) : maison ;
• Apa-to (アパ一ト) : appartement/appartement ;
• Mansion (マンション) : copropriété ;
• Fudôsanya (不動産屋) : agence immobilière ;
• Kenchikuka (建築家) : architecte ;
• Tochi (土地) : parcelle de terrain ;
• Asbesto (アスベスト) : Asbestos ;
• Madori (間取り) : plan de maison ;
• Washitsu (和室) : salle de style japonais ;
• Youshitsu (洋室) : salle de style occidental ;
• Atamakin (頭金) : acompte.

Points de vigilance

Maintenant que vous avez obtenu votre prêt, l'heure est à l'achat d'une maison. Durant vos visites, faites attention à l'environnement qui entoure chaque bien. Faites vos recherches et explorez le quartier :

• Quel est l'environnement dans lequel il se trouve ? Est-il calme ou bruyant ?
• Y a-t-il des commerces ou des écoles à proximité ?
• Y a-t-il des maisons abandonnées dans le quartier ? Et si oui, combien y en a-t-il ?
• Qu'en est-il des services de transport dans cette région du Japon (bus, métro, train) ? Quelle est la fréquence des déplacements ?
• Le quartier est-il accueillant ?
• Les habitants du quartier sont-ils vieux ? Jeunes ? Ou est-ce un mélange des deux ?

Partez en repérage en personne, visitez la maison, le quartier et, si possible, à différents moments de la journée.

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Clôture de la transaction

L'achat d'un bien immobilier au Japon est similaire à celui d'autres pays :

• Contactez d'abord votre agence immobilière et votre banque ;
• Une fois le prêt obtenu et le bien de vos rêves identifié, votre banque contactera directement l'agence immobilière pour lui transférer les fonds.
• Vous devrez rembourser votre banque selon les conditions convenues à la demande de prêt.

Généralement, les frais d'agence s'élèvent à 3 % de taxe de vente. L'acompte ou le dépôt s'élève à environ 10 % de la valeur de la propriété, tandis que d'autres frais tels que l'enregistrement ou la taxe foncière peuvent également s'appliquer.

Documents requis avant de signer un contrat de vente

Pour acheter une propriété à Tokyo ou ailleurs au Japon, vous aurez besoin de présenter :

• Votre visa ou votre carte de résident (carte « zairyu ») ;
• Passeport ;
• « Inkan » (sceau personnel gravé sur un « Hanko », qui équivaut à une signature).

Si vous résidez hors du Japon, vous devrez produire une déclaration sous serment en plus de vos papiers d'identité. Faite devant notaire, elle permet l'éxonération d'impôts au Japon sur des biens déjà imposés dans votre pays d'origine.

Conseils supplémentaires pour acheter un logement au Japon

Prenez le temps d'étudier le marché et de faire le tour des agences immobilières. L'ensemble du processus sera beaucoup plus facile pour vous si vous parlez japonais. Même dans ce cas, n'hésitez pas à vous faire accompagner par une personne japonaise, les agents immobiliers étant encore un peu réticents à l'idée de traiter avec des étrangers qui se présentent seuls. Si vous ne maîtrisez pas encore la langue, votre interlocuteur pourra vous expliquer les termes techniques.

Ne soyez pas surpris si certains propriétaires hésitent à vous vendre leur bien en raison de votre nationalité. Contactez des agences multilingues telles que Wagaya Japan, Real Estate Japan ou Japan Property. Faites preuve de patience, de persévérance et de détermination. Les agences traditionnelles s'adaptent progressivement au multilinguisme du pays, qui découle des changements sociétaux.

Évitez d'aller trop vite en besogne : l'achat d'une maison à Tokyo ou au Japon n'est pas un investissement comme les autres. Si vous optez pour une « akiya » (maison vide), là encore, prenez le temps d'étudier le marché. Ne vous contentez pas de contempler le prix bas.

Si vous avez envie de créer une pièce de style japonais (« washitsu »), pensez à l'entretien des tatamis, qui nécessitent beaucoup plus de soins qu'un parquet ou un carrelage : un tapis est encore plus facile à nettoyer que ce type de revêtement ! Évitez de placer des meubles lourds sur les tatamis et, pour l'entretien quotidien, optez pour le balai ou l'aspirateur.

Liens utiles (en japonais, sauf indication contraire) :

Suumo, le géant japonais de l'immobilier

Century 21

Plaza Homes

Leopalace (en anglais, location uniquement)

Wagaya Japon

Construire votre maison 

Jibun House

Misawa