Lorsque vous envisagez de déménager pour un autre pays ou une autre ville, votre première préoccupation est de savoir où vous allez vivre. Bien que la location d'appartements, de condominiums ou de maisons (plus rare) soit une option populaire à Kuala Lumpur, l'achat d'une propriété peut être une idée attrayante si vous cherchez à vous installer sur le long terme. De plus, cela peut s'avérer être un excellent investissement à long terme. Avant de commencer à visiter des propriétés avec du potentiel, vous devrez d'abord comprendre les lois et les règlements qui régissent la propriété de biens par les étrangers en Malaisie.
Plus grande, plus peuplée, plus animée, Kuala Lumpur est une ville unique en Malaisie sur de nombreux aspects, et le marché immobilier local est bien loin de former une exception à cette règle. En effet, dans ce cas précis (et dans d'autres également), tout est toujours plus cher à Kuala Lumpur qu'ailleurs en Malaisie. C'est la raison pour laquelle la plupart des expatriés qui s'installent dans cette ville choisissent de louer un logement plutôt que d'en acheter un. Certes, les autorités locales ont depuis quelques années lancé un vaste programme de décentralisation du pays, permettant à d'autres villes plus modestes de se développer davantage, mais l'attractivité pour Kuala Lumpur reste sans conteste la plus forte, aussi bien pour les Malaisiens que pour les expatriés.
Toutefois, le marché immobilier de Kuala Lumpur offre un nombre incroyable d'opportunités à ceux qui souhaitent investir dans l'immobilier, s'offrir un pied-à-terre dans l'ancienne capitale administrative, ou simplement vivre au cœur de la ville la plus vibrante et la plus moderne de Malaisie. De plus, les expatriés ont le droit d'acquérir des propriétés de plein droit en Malaisie, contrairement à ce qui se fait dans d'autres pays de la région ou du continent asiatique. Appartements, condominiums, penthouses, maisons, les options sont nombreuses et adaptées à plusieurs types de budget, bien que généralement réservées aux personnes possédant suffisamment de fonds.
Choisir la localisation de son bien immobilier
L'un des facteurs les plus importants quant au prix du bien immobilier que vous souhaitez acquérir à Kuala Lumpur est sans conteste le lieu où il se trouve. En effet, comme pour les locations, les coûts des résidences disponibles à l'achat dans la mégalopole varient fortement entre le centre-ville et la banlieue pour les logements de mêmes types. Vous trouverez principalement dans le centre des appartements, condominiums, lofts et autres studios de différents standards, les prix variant selon la taille, la vue proposée, le nombre de chambres et le degré de luxe de la résidence.
Les expatriés ont pour la plupart investi dans des secteurs comme TTDI, qui vante une atmosphère résidentielle paisible et Mont Kiara, un quartier haut de gamme qui offre accès aux écoles internationales. Bangsar s'est également avéré être populaire, tout comme Damansara.
La taille de la plupart des condominiums, l'un des choix favoris des expatriés qui achètent un bien immobilier en Malaisie, se situe à environ 55m² (ce que l'on appelle en Malaisie des « studios condos »). Les plus spacieux condos peuvent en revanche faire plus de 180m², et les plus luxueux comportent souvent un jacuzzi, un sauna et une grande piscine commune. Votre choix dépendra évidemment de vos envies et de votre budget..
Il existe également une vingtaine de Gated Communities, quartiers dont l'accès est gardé et sécurisé, à proximité du centre-ville. Néanmoins, seules certaines d'entre elles proposent des propriétés à la vente, et d'autres ne sont disponibles qu'à la location. Vous pourrez par exemple trouver des résidences de 2 à 4 chambres à partir de 688 000 RM à Sunway Belfield, l'un des quartiers fermés les plus populaires de Kuala Lumpur auprès des expatriés. Le package inclut une piscine à débordement, un jacuzzi, une cabane dans les arbres et bien d'autres options luxueuses.
Le grand avantage de résider dans le centre est bien entendu l'accès rapide à de nombreuses facilités et une pléthore de commerces, souvent situés à seulement quelques minutes à pied. Le centre-ville de Kuala Lumpur dispose également de plusieurs établissements scolaires internationaux d'excellente réputation tels que Taylor's International School KL, Alice Smith Primary School ou encore Kuen Cheng Secondary School.
La banlieue de Kuala Lumpur est moins animée que le centre-ville, et dispose de plusieurs quartiers plus tranquilles, idéaux pour les familles. On y trouve plusieurs types de maisons, mais également des immeubles résidentiels proposant appartements et condominiums à la vente. Les prix démarrent à environ 300 000 RM, soit deux fois moins cher qu'au centre-ville.
Le marché immobilier malaisien
Le marché immobilier en Malaisie connaît une crise depuis quelques années. En effet, l'offre dépasse largement la demande dans l'ensemble du pays, et Kuala Lumpur n'est pas épargnée. Selon Global Property Guide, une plateforme d'analyse immobilière en ligne, la valeur des nombreux appartements invendus dans les plus grandes villes de Malaisie aurait avoisiné quelque 18,48 milliards de RM en août 2021, soit 4,41 milliards de dollars.
La crise Covid-19 en Malaisie y est évidemment pour quelque chose, mais le problème date d'avant 2020. Ce qui signifie que le coronavirus a seulement eu un effet d'accélérateur sur la crise immobilière malaisienne. Ce phénomène national serait dû à la construction d'innombrables résidences haut de gamme durant la dernière décennie à travers tout le pays.
Le gouvernement a lancé plusieurs mesures afin de résoudre ce problème. Cependant, les résultats de ces mesures seraient mi-figue mi-raisin, estime Global Property Guide. Pour combattre la sur-construction, les autorités ont par exemple tenté de contrôler la spéculation et de réduire les projets de construction additionnels en décourageant les promoteurs. Le droit de timbre a également été augmenté sur les propriétés valant plus de 1 million de RM, passant de 3% à 4%, tandis que l'impôt sur les gains immobilier a été augmenté de 5%. Néanmoins, ces mesures ont été allégées suite à la pandémie afin de soulager un minimum les promoteurs.
Actuellement, la valeur moyenne d'une maison avec terrasse en Malaisie est d'à peu près 400 000 RM. A titre de comparaison, le prix moyen des propriétés de même type situées à Kuala Lumpur vaut près du double, soit environ 778 000 RM. Les prix continuent de chuter, ce qui crée des opportunités pour d'éventuels investisseurs prêts à parier sur une reprise du marché immobilier malaisien dans un proche avenir, mais cela peut être un pari risqué. Les bénéficiaires de cette situation sont sans aucun doute ceux qui projettent de s'installer à long terme ou définitivement en Malaisie et d'y acheter une propriété pour y vivre.
Le programme MM2H
Le programme Malaysia My Second Home (MM2H), axé sur l'expatriation, permet aux étrangers d'acheter une propriété à Kuala Lumpur à un prix inférieur à ce qui leur est généralement accessible, et ce dans le plus strict respect des lois en vigueur dans ce pays. Il s'agit d'une initiative gouvernementale qui vise à faciliter la transition vers la Malaisie. Les candidats doivent prouver qu'ils sont en possession de fonds liquides d'au moins 1,5 million de RM. Les conditions d'adhésion du plan MM2H sont strictes, mais l'avantage réside dans l'accès à des biens immobiliers à bas prix. Il est à noter que le programme MM2H est réservé à ceux qui souhaitent s'établir en Malaisie sur le long terme, étant donné que les bénéficiaires se verront automatiquement octroyer un visa de 10 ans.
Outre ces exigences, la propriété immobilière - avec ou sans le régime MM2H - implique également une série de frais et d'obligations juridiques supplémentaires. Le programme, de même que l'acquisition d'un bien immobilier en Malaisie sous n'importe quelle forme, est bien entendu soumis aux règlements du fisc en Malaisie.
Les prêts immobiliers en Malaisie
Comme indiqué précédemment, le budget pour l'achat d'un bien immobilier en Malaisie dépend de différents facteurs. En tant que résident étranger, sachez que vous pouvez bénéficier d'un prêt immobilier auprès d'une banque locale, sous certaines conditions, bien que généralement les fonds requis pour obtenir le droit d'acheter devraient permettre aux expatriés qui investissent dans l'immobilier en Malaisie de payer directement de leur poche.
Si vous faites partie du programme MM2H ou que vous avez une entreprise à Labuan, vous pouvez faire une demande pour obtenir un prêt immobilier. Si c'est le cas, la banque évaluera la valeur du bien immobilier que vous souhaitez acheter. Les banques sont généralement disposées à proposer un prêt immobilier aux étrangers en fonction de cette évaluation, mais elles proposeront souvent un prêt entre 75% et 90% de la valeur totale de la propriété.
En revanche, ceux qui ne sont pas membres du programme MM2H auront généralement plus de difficultés à obtenir un prêt immobilier en Malaisie. L'accord de la banque dépend de différents facteurs, tels que la valeur du bien immobilier que vous désirez acheter, le montant de votre compte en banque, votre salaire ou encore votre capacité à effectuer un dépôt. Gardez en tête que les banques peuvent effectuer une évaluation de la propriété avant de décider si elle vous accordera votre prêt ou non. Cela n'est pas systématique comme dans le cas des membres du programme MM2H, mais cela arrive souvent, qu'il s'agisse d'acheteurs étrangers ou de citoyens malaisiens.
Il existe aussi certains produits destinés à aider les acheteurs immobiliers en proposant une réduction du taux d'intérêt, comme par exemple le First Time Buyer Loan, dont l'objectif est de faciliter l'achat d'une propriété dans les cas où l'acheteur réalise sa toute première transaction immobilière. De plus, chaque banque qui accorde des prêts immobiliers propose différentes formules à ses clients. A vous de faire vos recherches et de trouver la formule la mieux adaptée à vos besoins.
Pour vous aider à calculer le taux d'intérêt qui sera attaché à votre prêt et les conditions de remboursement du prêt, plusieurs plateformes en ligne mettent à disposition des internautes des calculateurs automatiques à l'image de WISE, propertyguru ou Global Property Guide. Sachez également que les taux d'intérêt sont généralement accompagnés d'une mention BR, qui signifie Base Rate, qui vous permet de comparer le taux proposé au taux de base du marché malaisien. En général, les taux d'intérêts proposés par les banques locales tournent autour de 3 ou 4%, mais il est possible de trouver des taux plus bas en fonction des formules choisies et des facilités d'achat disponibles en Malaisie.
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