Malgré la crise économique provoquée par la COVID-19 et grâce aux mesures d'aide du gouvernement et de la banque centrale, le marché immobilier allemand a rebondi plus fortement. En conséquence, les prix de ce secteur sont en hausse, tandis que la demande est forte et que les achats sont en plein essor. Dans le même temps, une grande attention est accordée à la durabilité des biens.
Ainsi, de nombreux États allemands exigent, par exemple, l'installation de panneaux photovoltaïques et solaires sur les nouveaux bâtiments. En ce sens, une législation devrait bientôt être applicable au niveau fédéral. Lorsqu'on parle d'investissement immobilier, Berlin, Francfort, Stuttgart et Hambourg font partie des quelques villes qui attirent particulièrement l'attention des acheteurs.
Louer un logement en Allemagne
Selon les données d'Empirica Regio, une tendance observée récemment indique que la taille moyenne des logements allemands a augmenté de 20 % depuis 1990, signifiant que les Allemands préfèrent vivre dans des logements plus spacieux. L'espace moyen par personne, par exemple, à Stuttgart est de 37 m², contre 38,9 m² à Cologne et à Berlin. Les appartements sont généralement loués non meublés, sans appareils de cuisine, en Allemagne (il est même courant que les locataires achètent leur propre four, réfrigérateur, etc. et les emportent avec eux lorsqu'ils partent – ce qui peut être déroutant pour ceux qui n'ont pas l'habitude). Dans la plupart des cas, le loyer, payable sur une base mensuelle, ne comprend pas les factures de gaz ou d'électricité. Toutefois, il peut inclure l'eau, le chauffage et les frais d'entretien. En pratique, on englobe sous le terme de Warmmiete les charges tels que l'eau, la taxe foncière, le gaz, l'électricité et les services d'élimination des déchets, tandis que Kaltmiete ne les inclut pas. La différence de prix entre Warmmiete et Kaltmiete est appelée Nebenkosten. Il est important de rechercher le Nebenkosten moyen dans votre ville pour éviter toute surfacturation de la part du bailleur.
Voici plusieurs éléments à garder à l'esprit lorsque vous cherchez un logement en Allemagne :
- les nouveaux locataires doivent apporter leurs propres appareils de cuisine ou les racheter au locataire précédent. Cela peut paraître exagéré, mais les Allemands ont tendance à prendre leurs luminaires lorsqu'ils quittent un logement ;
- en fonction des dispositions prises par le conseil municipal, les locataires doivent souvent s'inscrire pour payer individuellement pour l'élimination des déchets et obtenir leur propre poubelle. Cela encourage les gens à recycler autant que possible dans les points de collecte gratuits ;
- si vous louez un appartement, vérifiez qui est responsable du nettoyage de l'escalier, de l'entrée ou du déblayage de la neige en hiver. Ces tâches peuvent être confiées aux locataires de l'immeuble, sur base de rotation hebdomadaire !
- il existe des lois pour empêcher les voisins bruyants de déranger le reste de la communauté ;
- vous devrez peut-être demander la permission du propriétaire si vous voulez avoir un animal de compagnie ou installer une antenne parabolique ou de télévision ;
- les voitures, les vélos et les poussettes d'enfant doivent être uniquement garés dans les zones désignées. Vous pouvez laver et sécher votre linge uniquement dans les zones prévues à cet effet.
Comment trouver un logement en Allemagne
Trouver un logement en Allemagne peut être un défi, la demande étant toujours supérieure à l'offre. En ce qui concerne les prix des loyers, il s'agit du plus gros poste de dépense, aussi, il est important de prendre le temps nécessaire afin de trouver le bien adéquat. En ce qui concerne le marché locatif, Munich est de loin la ville la plus chère d'Allemagne en la matière, mais également de coût global de la vie. Elle est suivie de près par Francfort et Stuttgart, puis par Düsseldorf et Hambourg. En revanche, Berlin et l'est de l'Allemagne sont beaucoup plus abordables (bien que les loyers s'élèvent rapidement).
Pour trouver un logement en Allemagne, vous pouvez commencer par faire des recherches en ligne et discuter avec des expatriés en Allemagne, dont beaucoup sont présents sur le forum Allemagne d'Expat.com. Si vous voulez l'aide d'un expert, vous pouvez consulter un agent immobilier, ce qui va bien sûr entraîner quelques frais supplémentaires. Les étudiants optent généralement pour des appartements en colocation (Wohngemeinschaft ou WG), tandis que les jeunes professionnels trouvent un équilibre entre une vie indépendante à moindre coût dans des studios.
Liens utiles :
Signer le contrat de location en Allemagne
Pour louer une maison en Allemagne, vous devrez verser un dépôt de garantie, dont le montant est indiqué dans le contrat et qui, selon la loi, ne doit pas dépasser la valeur de 3 mois de loyer. D'une manière générale, tous les points échangés avec le propriétaire du logement doivent également être clairement indiqués dans le contrat de location, que vous devez vérifier soigneusement avant de le signer. De plus, avant de signer, il est conseillé de visiter les lieux à plusieurs reprises, et au moins une fois de jour. Un inventaire exhaustif doit être effectué, surtout si le bien est meublé. Veillez à prendre des photos de tous les défauts que vous constatez afin d'éviter toute déduction de votre caution.
Le propriétaire peut également exiger la présentation de vos états financiers et d'une preuve d'emploi, et même demander une lettre de recommandation du propriétaire de votre précédent logement. En général, il n'y a pas de bail à durée déterminée en Allemagne, mais une période d'occupation minimale d'un ou deux ans peut être exigée. Le préavis de résiliation est de 2 à 3 mois. Si votre contrat de location vous impose une période d'occupation minimale, mais que vous devez quitter l'Allemagne avant, vous serez légalement lié à votre bail jusqu'à la fin de la période d'occupation minimale. En d'autres termes, vous devrez payer le loyer et les frais d'entretien jusqu'à la fin de la période minimale requise. Toutefois, vous pourrez peut-être négocier avec le propriétaire pour l'aider à trouver un nouveau locataire pour vous remplacer, et cela est souvent possible parce que la demande de location est très élevée.
Important :
N'oubliez pas de présenter l'anmeldeformular au propriétaire de la maison afin de déposer votre demande de certificat de résidence. L'Anmeldung est un document très important pour l'ouverture de comptes bancaires, la signature de contrats de travail et d'autres démarches nécessaires en Allemagne.
Lien utile :
L'association allemande des locataires (DMB) – Deutscher Mieterbund
Investir dans l'immobilier en Allemagne
Si vous souhaitez investir dans l'immobilier en Allemagne, vous pouvez soit obtenir la pleine propriété du terrain ou du bien, soit louer le terrain pour une période allant de 30 à 99 ans avec la construction sur le terrain. Avant de procéder à l'achat, les conseillers techniques doivent inspecter le site et obtenir les informations nécessaires auprès des autorités pour s'assurer que tous les permis, les conditions environnementales et les exigences architecturales sont respectés. En tant qu'investisseur expatrié, vous êtes le bienvenu pour investir dans l'immobilier en Allemagne. Néanmoins, en raison de la commodité du marché unique européen, le processus est plus facile pour les citoyens européens et les propriétaires et entités qui sont inscrits au registre de transparence allemand (Transparenzregister) ou son équivalent dans un autre État membre de l'UE. Une fois propriétaire d'un bien immobilier, notez que vous ne pouvez procéder à aucun type de rénovation ou de construction si celle-ci n'est pas approuvée et conforme au code fédéral de la construction et à l'ordonnance fédérale sur l'utilisation des sols.
Bon à savoir :
Comme dans de nombreux pays du monde, l'économie allemande s'est légèrement contractée en 2023 en raison des taux d'intérêt élevés et de l'augmentation du prix de l'énergie. Cela dit, le PIB de l'Allemagne devrait croître de 1,2 % au cours des 5 prochaines années, ce qui en fait un investissement stable pour les acheteurs de biens immobiliers.
Lien utile :
Location à usage commercial en Allemagne
En Allemagne, vous pouvez louer un bien pour l'utiliser (Miete) ou en tirer profit (Pacht), par exemple, dans le cas de la location d'un hôtel avec tous ses équipements et de son exploitation. Lorsque vous louez, le propriétaire doit être responsable du maintien des locaux dans l'état convenu et des grosses réparations. En revanche, le locataire doit se charger des petites réparations et des changements liés à la décoration. Habituellement, le loyer est payé mensuellement et le bien doit être utilisé dans le but qui a été convenu par les deux parties dans le bail. Outre le propriétaire du bien, le droit public de la construction et le plan de zonage peuvent également déterminer les utilisations permises et celles interdites.
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