louer un bien immobilier en Allemagne

Avec un agent immobilier : les frais ne doivent pas dépasser deux mois de loyer sans charge, plus la TVA. L'agent immobilier n'est payé que si le bail est conclu.

Attention toute avance est formellement interdite.

Grace aux « Mitwohnzentralen »Structures spécialisrées dans les colocations pour étudiants.

L'état des lieux

Au moment de l'arrivée ou du départ, il est recommandé de le faire, même si il n'y a pas d'obligation légale de le faire. Il peut éviter toute contestation. Si aucun état des lieux n'est fait, le bailleur ne pourra rien faire contre vous á votre départ. C'est au bailleur à prouver qu'un dommage a été fait par vous. Par contre á votre départ, il est préférable de faire un état des lieux. Concrètement les deux parties visitent l'appartement, notent les descriptions du bien immobilier, ainsi que les défauts dans les murs, le sol, etc. Relever les compteurs. Le tout devra être daté et signé par les deux parties en deux exemplaires.

Le contrat de bail

Le droit applicable est le droit allemand. Le bail peut être écrit ou oral. Sauf si le bail est prévu pour une durée supérieure à un an, il doit être écrit. Sinon il sera considéré comme un contrat á durée indéterminée, et ne pourra être résilié que dans le respect des préavis légaux et un an minimum après la prise de possession du bien. Il est préférable de conclure le bail par écrit. Les parties sont libres du contenue du bail, mais il devra y figurer au minimum :

• le nom et adresse des parties

• date du début et la durée du bail,

• montant du loyer et des charges

• descriptif du bien loué

Le bail à durée déterminée

Ce genre de contrat n'existe pas en Allemagne, sauf pour les chambres d'étudiants, chambres meublées, ou à usage temporaire. Mais sous certaines conditions restrictives, ce genre de contrat est possible. Ce genre de contrat que si le bailleur veut :

• Utiliser son bien pour lui-même ou sa famille,

• Modifier les locaux et que le renouvellement n'est plus possible.

• Louer dans le cadre professionnel. Les deux parties ne peuvent résilier le contrat avant son échéance sauf pour des raisons exceptionnelles. Cette possibilité peut être prévue avec un délai de préavis à respecter.

Résiliation du contrat à durée indéterminée.

Le bailleur peut résilier le bail lorsque :

• Il a besoin des locaux pour lui-même ou sa famille

• Quand l'usage commercial du bien loué n'est plus possible

• Quand le locataire a gravement manquer á ses obligations (le loyer).

Il doit respecter les délais de préavis suivants :

• 3 mois quand le locataire occupe le bien loué depuis moins de 5 ans

• 6 mois quand le locataire occupe le bien loué depuis 5 à 8 ans

• 9 mois quand le locataire occupe le bien loué depuis 8ans et plus..

Le propriétaire peut résilier le contrat sans préavis lorsque le locataire a gravement manqué à ses obligations : loyer impayé depuis 2 mois, usage anormal du bien loué, non-respect des droits du propriétaire.

La notification de la résiliation sans préavis pour faute grave, ainsi que les motifs reprochés doivent être fait par écrit.

La résiliation par le locataire doit se faire par écrit avec lettre recommandée et préavis de trois mois, sauf si un accord a été convenu.

La notification au propriétaire doit être faite avant le troisième jour ouvrable du mois pour prendre effet á la fin du troisième mois après la notification. Seule la personne qui a signé le contrat peut le résilier. S'il existe plusieurs contractants locataires et plusieurs propriétaires, la résiliation doit être signée par tous, et envoyée à tous les propriétaires. Ainsi la résiliation d´une colocation par un seul de ses occupants ne suffit pas, sauf si les colocataires ont un bail spécifique avec le bailleur.

La notification de la résiliation sans préavis pour faute grave, ainsi que les motifs reprochés doivent être fait par écrit.

Les obligations du locataire

Dépôt de garantie et caution

Le montant de la caution est de 3 mois maximum sans les charges.

Les fonds peuvent être réglés de main propre ou placés sur un compte spécifique.

Le locataire peut régler en trois fois, la première fois se faisant au début du bail. Le bailleur est dans l'obligation légale de placer les fonds dans une banque, les intérêts seront rajoutés à la caution qui sera versée au locataire au moment du départ.

Le locataire peut exiger d'avoir les données du compte joint, seules les deux parties pourront ordonner des ordres conjointement.

Ce n'est pas l'usage de demander une caution solidaire.

Le loyer et les charges

Il doit être payé au plus tard le troisième jour ouvrable du mois. Si le bail du locataire prévoit des charges réelles, il a droit à un décompte détaillé. Il doit être fait au moins une fois l'an et de manière lisible. Il doit comprendre le détail, et le calcul des charges, ainsi que les sommes déjà avancées.

Des augmentations du loyer peuvent être prévues dans les cas suivant :

• à date fixe avec une somme déterminée à l'avance. (Staffelmietvertrag)

• soit par indexation du loyer sur le goût de la vie (indexmietvertrag)

Le loyer ne peut plus être augmenté pendant un an.

Si le locataire n'est pas d'accord, il ne doit en aucun cas signer le contrat.

1. Augmentation pour alignement du prix du marché

Lorsque le propriétaire constate que le prix du marché est supérieur au loyer, il peut exiger une augmentation sous condition :

• Que le bail n'exclue pas une augmentation

• Que celle-ci ne dépasse pas 20%sur trois ans

• Qu'il y est depuis la conclusion du bail ou la dernière augmentation 15 mois écoulé (attention les augmentations pour travaux et hausse des charges ne sont pas prises en compte).

Pour ce faire le propriétaire se justifier par écrit en se référant soit à un indice des loyers, soit à des statistiques officielles, soit à une expertise assermentée ou, aux loyers pratiqués pour trois logements de classe identique.

Le locataire dispose de mois pour refuser ou accepter le nouveau loyer. En cas d'accord l'augmentation intervient le troisième mois après la demande de hausse du loyer.

Dans le cas contraire, le propriétaire doit intervenir auprès des tribunaux, dans un délai de trois mois maximum.

Important : Si le propriétaire prend cette procédure pour augmenter le loyer, le locataire a un droit exceptionnel de résiliation et ce jusqu'à la fin du deuxième mois après la réception de la notification du nouveau loyer.

B) Augmentation pour travaux

Si le propriétaire a fait des travaux, il peut augmenter annuellement le loyer jusqu'à 11 % des frais engagés. Les travaux doivent augmenter la valeur du bien, améliorer le confort, réduire l'impact énergétique sur l'environnement.

Le locataire doit être informé des travaux trois mois á l'avance, ainsi que le genre et la durée.

Il doit être informé de l'augmentation du loyer estimé par écrit. Après les travaux, la notification du nouveau loyer se fera par écrit, et deviendra effective le troisième mois après réception de la notification.

C) Augmentation du loyer pour cause de hausse des charges.

Que le bail prévoit ou non le payement forfaitaire des charges, la hausse peut être répercutée sur le loyer .Le propriétaire doit la notifier par écrit et la justifier.

Important : Dans les cas A et B : si le propriétaire prend cette procédure pour augmenter le loyer, le locataire a un droit exceptionnel de résiliation et ce jusqu'à la fin du deuxième mois après la réception de la notification du nouveau loyer. Dans ce cas l'augmentation n'a pas lieu.

Sous-location

A) Sous-location d'une partie du bien

Elle est possible avec l'accord du bailleur qui ne peut refuser pour des raisons familiales (divorce, appartement trop grand), pour raisons financières. Le locataire doit nommer le nom du sous locataire. Cependant le bailleur peut refuser, si le sous locataire ne lui plait pas, si le logement est trop petit ou la sous location n'est pas acceptable. L'insolvabilité du sous locataire n'est une raison valable, seul le locataire est responsable du loyer.

B) Sous location total du bien

L'accord du bailleur est obligatoire, mais le locataire n´est pas en droit d'obtenir l'autorisation du bailleur (contrairement au cas A). En cas de refus, le locataire doit résilier le bail avec un préavis de trois mois.

Travaux de remise en état et réparation dommages

Les dommages causés par le locataire sont á la charge de celui-ci, seule la valeur réelle sera prise en compte, et non au prix du neuf. L'usure du bien fait partie du loyer, aussi c'est le bailleur qui doit supporter les frais, mais il a la possibilité de les reporter sur le locataire. Comme dans la plupart des cas, vous devrez assurer la remise en état. Ces travaux concernent les papiers peints, la peinture des murs, plafond, sol, des encadrements des portes et fenêtre intérieure, aussi les radiateurs et tuyaux.

Les vitres, maçonnerie, huisserie, parquet, céramique ne rentrent pas en ligne de compte. Il n'est pas obligatoire de passer par un professionnel, mais les travaux doivent fait dans les règles de l'art.

Droit du locataire

Le bailleur doit maintenir le bien en bon état. Le locataire a l'obligation de signaler le défaut au propriétaire qui doit réparer

La réduction de loyer

Si le défaut entraine une gêne dans l´utilisation du bien, le locataire peut réduire lui-même le loyer, mais il doit prévenir le propriétaire par lettre recommandé. Le juge n'est pas nécessaire.

Une réduction du loyer est impossible :

Si le locataire avait pris connaissance lors de la signature du bail, si le défaut n'empêche pas le fonctionnement du bien, si le bailleur n'est pas averti.

Dommages et intérêt, des frais engagés

Si le bien est défectueux, le locataire peut réclamer des dommages et intérêts en plus de la réduction du loyer.

Lorsque le bailleur n'a pas prévenu le locataire du défaut avant la signature du bail.

Lorsque le défaut est apparu après la signature du bail suite á une négligence du bailleur.

Ou que le bailleur tarde à réparer après mise en demeure.

Obtenir le remboursement des frais engagé pour une réparation.

Lorsque le propriétaire a été mis en demeure, ou que des mesures conservatoires étaient nécessaires. (Dégât des eaux)

La vente ne remet pas en cause le bail. En cas de vente du bien par le bailleur, le locataire n'a aucune obligation de partir. L'acquéreur a l'obligation de respecter le bail, n'a aucun droit de résiliation extraordinaire, d'augmenter le loyer sauf dans les conditions indiqué précédemment.

L'assurance habitation

En Allemagne le locataire n'a pas l'obligation de s'assurer, mais le bailleur peut exiger une assurance habitation couvrant les risques de dommage que le locataire pourrait provoquer.

Hansratvers : assurance qui couvre les risques incendie, Dégât des eaux, vol, vandalisme, catastrophe naturelle.

Privathalftplicht : assurance personnelle du locataire.

Vermieterhalflicht assurance du bailleur destinée aux risques, de gaz, accident électrique, incendie, dégâts des eaux, ou tout autre dégât causé à autrui dans sa propriété. Le bailleur peut imputer une partie de cette assurance dans les charges.

Source.CEC.FRANCE

Jean luc