Acheter un bien immobilier en Allemagne pose souvent des problèmes pour les étrangers.
Cette fiche est là pour vous aider pour comprendre la réglementation allemande.
L'agent immobilier (immobilienmakler)
Je vous conseille de passer par un professionnel du secteur, il connaît bien l'état du marché. Sa fonction principale est de trouver un bien. Mais il peut aussi être l'intermédiaire entre vous et le vendeur. Il peut aussi s'occuper des questions juridiques et de financement du bien.
A ce sujet, n'hésitez pas á lui demander des renseignements sur les aides aux logements.
ATTENTION ;NE JAMAIS INCLURE CES AIDES DANS LE FINANCEMENT DU BIEN ; LE PLAN DE FINANCEMENT DOIT ÊTRE BRUT SANS LES DEDUCTIONS POSSIBLES .
Il est possible que le professionnel travaille pour les deux parties, sa position doit être neutre.
Ses honoraires sont fixé á l'avance, ils peuvent être de 3á 6% du prix d'achat selon les régions, plus la tva (19% le 1-12 2011).Dans la plus part des cas, les honoraires se répartis de façon égale, entre les parties. Mais ne doit jamais être supérieure á 6%.
Le notaire (notar)
Il est interdit au notaire d'exercer la fonction d'agent immobilier, il est donc neutre.
Son rôle est de donner toutes les informations sur le bien concerné, et de répondre à toutes les questions juridiques ayant trait á l'achat. Effectue toutes les démarches administratives et juridique préalable á l'achat, conseille les deux parties, rédige l'acte de vente et procède á l'inscription de la vente sur le livre foncier
Il procède á l'authentification de l'acte de vente.(identification des parties, vérification des charges grevant le bien'¦.etc'¦etc).
Les honoraires sont réglementés par la loi (kostenordung) ils varient de 0,1 á1% selon la valeur du bien. Les frais d´inscription au livre foncier sont en plus, et á régler séparément.
Le contrat de vente établi :
-l'obligation de transféré le bien pour le vendeur,
-l'obligation de payer par l'acheteur,
-l'obligation de procéder á l'inscription sur le livre foncier,
-la description exacte du bien,
-les modalités de payement,
-les servitudes
-les modalités de remise du bien,
-les garanties
Le contrat de vente, fixe le prix, le montant, le transfert de du bien, les garanties.
Un avant contrat »sous seing privé » n'a aucune valeur en Allemagne.
Par ailleurs, il n'excite pas, en principe, de clause suspensive dans le contrat liés á l'obtention du financement.
Celas signifie que si vous n'avez pas le crédit, vous ne pouvez pas annuler la vente, sauf si vous prévoyiez, la clause expresse dans le contrat de vente.
Vous ne deviendrez propriétaire du bien qu'au jour de l'inscription de la vente au livre foncier(Grundbuchamt)
Vous ne disposer pas de délais de rétraction. Mais le notaire a la possibilité de vous laisser un délais de réflexion, après l'envoie d'projet d'acte de vente.
ATTENTION !
En Allemagne, si un bilan énergétique est obligatoire de la part du vendeur, il n'en est pas de même pour le plomb, et l'amiante.
Les prix
Ils sont libres. Mais vous devez prendre en compte, les frais de notaire 1%,les frais d'inscription au livre foncier 1%, plus les taxes sur mutation 3,5%, soit environ 5,5%
Les modalités de paiement (transfrontalier)
Vous devez vous renseignez auprès de la banque pour les virements transfrontalier de plus 50 000â¬
En dessous de cette somme, les frais sont identique á un virement national.
Inscription au livre foncier.
Le livre foncier regroupe les droits á la propriété.L'inscription au livre foncier constitue le transfert de propriété. C'est á ce moment là que vous devenez propriétaires, la transmission ce fait á la « grundbuchamt »par le notaire.
Le notaire peut recommander une inscription préalable au livre foncier (« Vormerkung »)
Garanties du bien et la loi applicable
Vous pouvez choisir, d'un commun accord avec l'autre partie, la loi applicable á votre contrat.
Comme par ex la loi française, si l'autre partie est d'accord.
La réalité sur le terrain est tout autre, c'est la loi allemande qui s'applique.
Dans ce cas la garantie sur les vices cachés est de 5 ans.
Le cas des ventes aux enchères
Sont souvent l'occasion d'acheter un bien en dessous de sa valeur réelle.
La date de la vente est publiée 8 semaines auparavant dans la presse locale.
Une expertise de la valeur commerciale, un extrait du livre foncier, ainsi qu'une description du bien sont donné par le tribunal.
Il est conseiller de visite le bien, de le faire expertiser, et de vous informez au préalable.
Il n'y a pas de garantie légale pour les vices cachés. C'est sans recours.
Les taxes
Grunderwebsteuer(taxes sur les mutations) 3,5% sur le prix de vente
Grundsteuer(impôts foncier) de 0,26 á 0,35% de la valeur fiscale du bien. Exigible tous les trimestres.
Le droit successoral.
La réglementation applicable est D'abord celle du pays, où se situe le bien, et dépendras de l'existence d'un testament, et le cas échéant du régime matrimonial, il est nécessaire de consulter un notaire.
source:cec france
jean luc
Convention franco-allemande sur les droits de sucessions www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptive_4003/fichedescriptive_4003.pdf
Notaires francophones www.deutsche-notarauskunft.de/ ou auprés des consulats français www.botschaft-frankreich.de/spip.php
Aide au logement en Allemagne
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