L'acquisition d'une maison ou de tout autre bien immobilier est une démarche complexe, que l'on soit expatrié ou non. Le statut d'étranger peut ajouter un degré de difficulté supplémentaire, car vous n'êtes peut-être pas familier avec le marché immobilier local ni les éléments à considérer pour trouver le logement idéal. Afin de vous aider à prendre une décision éclairée concernant l'achat d'un bien immobilier, voici un aperçu du marché de l'immobilier à Vienne.
Bon à savoir :
L'achat immobilier à Vienne n'est pas restreint aux citoyens autrichiens. Cependant, les ressortissants de pays non membres de l'UE ou de l'EEE peuvent nécessiter un permis pour acquérir un bien, bien que cette formalité soit généralement simple pour la plupart des achats résidentiels. Selon la loi autrichienne, dans certaines régions, il peut être requis d'avoir un permis de résidence permanente pour pouvoir acheter un bien immobilier en Autriche. Toutefois, dans le cas d'un couple marié achetant un appartement à Vienne, aucun permis n'est nécessaire si l'un des conjoints est de nationalité autrichienne.
Le marché immobilier viennois
Pour vous guider dans vos recherches, voici quelques termes en allemand : un condominium est appelé « Eigentumswohnung » et l'achat d'un appartement se dit « Wohnung kaufen ». Ces termes vous seront utiles lors de vos recherches en ligne.
Depuis la crise de 2008, le marché immobilier viennois, comme celui de nombreuses autres villes européennes, a connu une augmentation significative des prix. Toutefois, contrairement à des villes telles que Londres où les prix centraux ont grimpé de 55 %, la hausse des prix à Vienne a été relativement modérée. Cette tendance a renforcé l'attrait de la capitale autrichienne pour les acheteurs en quête d'une maison ou d'un appartement.
Si vous êtes à la recherche d'un logement de luxe à Vienne, les quartiers centraux, notamment le premier arrondissement classé au patrimoine mondial de l'UNESCO, offrent généralement de telles possibilités.
Vienne est divisée en 23 arrondissements et les deux chiffres du milieu du code postal viennois indiquent l'arrondissement. Par exemple, 1040 correspond au 4e arrondissement et 1210 au 21e arrondissement.
Ces dernières années, certains quartiers des 2e, 3e et 7e arrondissements sont devenus de plus en plus populaires auprès des acheteurs. Les prix des appartements haut de gamme à Vienne commencent généralement autour de 3 000 euros le mètre carré. Vous pouvez utiliser cet indice des prix pour vérifier les tarifs actuels de l'immobilier et comparer les différents quartiers.
Si vous prévoyez l'achat d'une maison à Vienne, les 13e, 18e et 19e arrondissements abritent de vastes villas historiques. Ces quartiers se situent à environ 15 à 20 minutes du centre-ville et offrent un équilibre entre l'accès aux transports publics viennois et les avantages d'un environnement naturel. Toutefois, il est important de noter que ce type de propriété a un coût élevé : les véritables villas viennoises historiques dans ces quartiers peuvent atteindre jusqu'à 12 millions de dollars.
Vous l'aurez peut-être remarqué, le logement à Vienne a ses particularités. Une grande part des logements bénéficie de subventions, qu'ils soient des anciens bâtiments rénovés ou des constructions neuves. Environ 40 % des appartements à Vienne sont subventionnés, ce qui rend le logement abordable et prévient la formation de quartiers défavorisés.
Les plafonds salariaux à Vienne sont relativement élevés, ce qui limite la ségrégation entre différents groupes de personnes. De nombreux immeubles à Vienne sont construits par des coopératives, renforçant ainsi le sentiment d'appartenance à la communauté. Cependant, ce modèle coopératif signifie également que le nombre d'appartements en vente est plus restreint par rapport à d'autres villes. Le taux de location à Vienne est l'un des plus élevés d'Autriche, représentant près de 80 % du marché immobilier, tandis que le taux de propriété est légèrement supérieur à 20 %.
L'achat d'un appartement à Vienne peut s'avérer coûteux. Toutefois, si vous préférez un environnement plus rural ou une petite ville, vous pouvez rechercher des appartements ou des maisons dans les régions environnantes, comme la Basse-Autriche. Ces régions sont bien reliées à la capitale et offrent des moyens de transport pratiques pour rejoindre Vienne. C'est une alternative pour ceux qui recherchent un logement plus abordable en dehors du centre-ville.
Comment trouver un appartement ou une maison à Vienne ?
Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier à Vienne, la première étape consiste à définir vos préférences concernant les quartiers. Chaque coin de la ville a ses charmes et ses particularités, offrant des atouts différents. Dans l'ensemble, Vienne est réputée pour sa propreté et son efficacité dans la qualité de vie qu'elle offre à ses résidents. Deux points à retenir :
- Les quartiers centraux regorgent principalement de bâtiments anciens, certains étant même aménagés en lofts modernes ou de nouvelles constructions.
- En revanche, les quartiers extérieurs tels que le 21e, le 22e, le 11e ou le 23e, sont davantage concentrés en constructions récentes, avec de nombreux projets immobiliers en cours.
Les Viennois apprécient souvent la proximité du lac Neusiedl dans la région du Burgenland, les randonnées dans les majestueuses Alpes ou les visites familiales dans les pays voisins comme la Hongrie ou la Slovaquie, voire dans d'autres régions d'Autriche. C'est pourquoi de nombreux résidents choisissent des lieux de résidence permettant un accès aisé à ces destinations. Certains privilégient un emplacement proche de la gare centrale ultra moderne du 10e arrondissement ou de l'aéroport du 11e arrondissement. D'autres recherchent plutôt des appartements à proximité de leur lieu de travail, particulièrement s'ils évoluent au cœur de Vienne, ou en bordure du majestueux Danube dans les 20e, 21e et 22e arrondissements.
Découvrir le dynamisme culturel de Vienne, flâner dans les zones piétonnes animées, savourer l'atmosphère des bars internationaux et explorer les boutiques attrayantes, voilà ce qui attend les amoureux de la vie urbaine dans les arrondissements 1 à 9 de la capitale autrichienne. Si vous recherchez cette effervescence citadine, ces quartiers seront parfaits. Cependant, il est bon de garder à l'esprit que le premier arrondissement, le cœur même de Vienne, est un choix plus onéreux avec un prix moyen de 17 998 euros par mètre carré en 2023.
Pour se lancer dans la quête d'un bien immobilier à Vienne, l'utilisation des plateformes en ligne et des services d'agences immobilières peut s'avérer très utile. De plus, ne sous-estimez pas le pouvoir des recommandations de vos collègues et amis, qui pourraient vous guider vers de belles opportunités.
Il peut être sage d'engager un agent immobilier lors de l'achat. En effet, ces professionnels agréés sont tenus de fournir des informations fiables, vous assurant ainsi une plus grande sécurité et transparence tout au long du processus d'évaluation. Leur expertise facilitera vos recherches et simplifiera l'ensemble du processus, car ils connaissent bien le marché et sauront vous guider efficacement. Grâce à leur savoir-faire et leur expérience, naviguer dans le monde complexe de l'immobilier deviendra une aventure bien plus sereine.
Réussir son achat immobilier à Vienne
Avant de vous lancer dans l'achat d'une propriété à Vienne, prenez le temps de considérer ces facteurs essentiels :
Type de bien immobilier
Définissez vos préférences en matière de bâtiment, qu'il s'agisse d'un charme unique d'un bâtiment ancien ou des équipements modernes d'une construction récente. Réfléchissez également à votre disponibilité pour des travaux de rénovation ou si vous préférez une propriété prête à emménager.
Infrastructures
Évaluez les infrastructures à proximité en fonction de vos besoins, comme les écoles, les transports publics, les espaces verts, les commodités locales, etc. La proximité de votre lieu de travail et les options de transport disponibles sont également importantes à considérer.
Taille et agencement
Pensez à la taille et à l'agencement du logement en fonction de votre style de vie actuel et de vos projets futurs. Déterminez le nombre de pièces dont vous avez besoin et l'aménagement qui correspond le mieux à vos besoins spécifiques.
Équipements supplémentaires
Tenez compte des éléments tels qu'un balcon, un jardin, une place de parking, une cuisine équipée, un sous-sol ou un ascenseur, qui peuvent améliorer votre confort et votre expérience de vie.
Besoin d'un agent immobilier
Évaluez vos connaissances du marché immobilier local, des procédures juridiques et de vos compétences en négociation pour décider si vous avez besoin d'un agent immobilier. Un agent peut apporter une expertise précieuse et vous guider tout au long du processus.
Recherche d'un agent
Cherchez un agent compétent et réputé par le biais de plateformes en ligne, d'agences immobilières ou grâce aux recommandations de collègues et d'amis qui ont eu des expériences positives avec des agents.
Acheter auprès d'un promoteur ou d'un particulier
Réfléchissez à l'achat directement auprès d'un promoteur pour des propriétés neuves et des possibilités de personnalisation, ou auprès d'un particulier pour plus de flexibilité et de possibilités de négociation.
Le contrat de vente immobilière en Autriche
Le contrat de vente d'une propriété à Vienne doit comporter des informations essentielles pour garantir sa validité et protéger vos intérêts :
- Le nom de la municipalité où se trouve le bien ;
- Les détails sur les éventuelles copropriétés ;
- Et une description complète de la propriété.
Vous trouverez ici les listes officielles des notaires et des avocats en Autriche.
N'hésitez pas à demander une traduction officielle du contrat de vente. Si vous avez besoin d'un interprète pour les visites ou autres, vous pouvez consulter l'annuaire officiel UNIVERSITAS.
Important :
Pour finaliser le processus d'achat d'un bien immobilier à Vienne, il est nécessaire de faire enregistrer votre inscription au registre foncier en tant que nouveau propriétaire.
Frais supplémentaires à l'achat immobilier à Vienne
Les frais supplémentaires liés à l'achat immobilier à Vienne, tels que les droits de mutation, les frais d'agence immobilière et de notaire, les frais de prêt et les frais de registre foncier, peuvent représenter environ 10 % du prix d'achat.
Bon à savoir :
Si vous envisagez d'acheter un un bien immobilier à Vienne, certains frais supplémentaires sont à prendre en compte dans vos calculs :
L'impôt sur le transfert de propriété, qui s'élève à 3,5 % du prix d'achat de la propriété ;
Les frais de fonctionnement mensuels, c'est-à-dire les dépenses courantes liées à l'entretien et à l'administration de la propriété, qui comprennent généralement :
- Frais administratifs ;
- Frais d'eau et d'assainissement (y compris les frais d'entretien) ;
- Frais d'entretien ;
- Assurances : assurance incendie, assurance responsabilité civile, assurance dégâts des eaux ;
- Frais de gestion des déchets, lutte contre les parasites, ramonage et nettoyage des égouts ;
- Coûts liés à l'ascenseur, à l'éclairage, etc.
Procédure d'achat d'un bien immobilier à Vienne
Les étapes pour acheter un bien immobilier à Vienne :
Tout d'abord, afin de mieux comprendre le zonage et l'aménagement du territoire, vous pouvez consulter les plans auprès des services municipaux de Vienne. Vous obtiendrez des informations supplémentaires sur la cartographie, la législation et la topographie sur le site officiel de l'Office fédéral de métrologie et de topographie.
Avant de prendre une décision, consultez le cadastre public, disponible auprès de n'importe quel tribunal d'instance. Si nécessaire, un avocat peut vous aider à obtenir ces informations. Vous pouvez également effectuer des recherches en ligne dans le registre, mais notez que chaque recherche peut entraîner des frais.
Vous devrez également rassembler plusieurs documents, tels que des justificatifs de revenus, votre passeport, une demande d'autorisation, une déclaration d'utilisation et, dans certains cas, un contrat ou du moins un projet de contrat.
L'achat d'un logement implique donc de nombreuses formalités administratives. Pour faciliter ce processus, l'aide d'un agent immobilier peut s'avérer précieuse. Par ailleurs, pour obtenir des informations plus détaillées, vous pouvez consulter le site oesterreich.gv.at.
Pas à pas vers la maison de vos rêves à Vienne
Les 6 étapes à suivre pour l'achat de votre bien immobilier à Vienne :
- Visitez différents appartements ou maisons pour trouver celui qui répond à vos besoins et préférences. Une fois votre choix fait, organisez le financement de votre achat.
- Rédigez un contrat d'achat et prenez rendez-vous avec un notaire. Le projet de contrat servira de base au contrat définitif.
- Procédez à l'inspection finale du bien et établissez un protocole de remise. Soyez attentif aux éventuels défauts ou problèmes à régler lors de cette inspection.
- Signez le contrat de vente, engageant à la fois l'acheteur et le vendeur. Le notaire certifiera ensuite le contrat pour qu'il soit juridiquement valable.
- Payez l'impôt sur le transfert de propriété et finalisez l'enregistrement au registre foncier. Ces étapes assurent le transfert légal du bien immobilier en votre nom.
- Réglez le prix d'achat convenu et recevez les clés du bien immobilier lors de la procédure de remise des clés ou de livraison.
Félicitations ! Le bien immobilier vous appartient officiellement, vous pouvez désormais profiter pleinement de votre nouvelle maison.
Liens utiles :
Lois et réglementations autrichiennes
Sites web de recherche de biens immobiliers :
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