L'immobilier en Belgique a la réputation d'être relativement moins cher que chez ses voisins européens. Nous vous donnons ci-après, quelques conseils utiles sur ce que vous devez savoir avant d'acheter un bien immobilier en Belgique.
Le marché immobilier en Belgique
La plupart des expatriés choisissent la location lors de leur installation en Belgique. Cependant, certains sont attirés par l'idée d'investir dans les biens immobiliers en raison des avantages qu'offre l'acquisition immobilière en Belgique. En effet, le Plat Pays propose des biens moins chers que ses voisins. Malheureusement, la Belgique a aussi connu une augmentation des prix sur le marché immobilier depuis 2013 avant d'être à nouveau chamboulée par l'impact de la pandémie mondiale de coronavirus. Après la crise sanitaire le marché immobilier belge s'est emballé mais au premier trimestre 2023 la tendance annonce un retour à la stabilisation des prix et un recul de transactions par rapport au même trimestre de l'année 2022.
Bon à savoir :
71,3% de la population belge est propriétaire.
L'achat immobilier est-il accessible aux étrangers en Belgique ?
Les étrangers peuvent investir dans l'immobilier en Belgique (maison, appartement, terrain, …). Cependant, certaines conditions s'appliquent en matière de fiscalité, selon que vous êtes résident ou non. N'oubliez pas de demander des informations complémentaires en fonction de votre situation et de votre statut de résident.
De manière générale, on distingue 3 types de bien immobilier:
- Les bâtiments résidentiels : maisons ordinaires, maisons de rapport villas, bungalows, maisons de campagne appartements, flats, studios parties de bâtiment résidentiels ;
- Les bâtiments non résidentiels : maisons de commerce, hôtels, auberges, locaux commerciaux (partie de bâtiment) immeubles de bureaux autres bâtiments commerciaux bâtiments industriels bâtiments divers et non encore classés habitations d'agriculteurs propriétés agricoles propriétés horticoles ;
- Les terrains : terrains à bâtir terres agricoles prairies vergers terrains agricoles mixtes terrains industriels bois terrains non exploitables petites parcelles terrains non classés et divers.
Ci-après un aperçu du prix moyen de l'immobilier en Belgique au premier trimestre de 2023 :
- Maison : 323 031 €
- Appartement : 264 139 €
Trouver un bien immobilier en Belgique
La plupart des propriétés en vente en Belgique ont une enseigne à l'extérieur de la maison ou sur le balcon. Ces panneaux sont généralement de couleur orange et affichent « on sale » (en anglais), « te koop » (en néerlandais) ou « à vendre » (en français).
Vous pouvez également rechercher des propriétés sur Internet. De nombreux sites sont dédiés à la vente et à la location de biens immobiliers en Belgique. Vous avez le choix entre notamment Century 21, Immoweb, Logic-Immo et Zimmo. Vous pourrez même être en mesure de trouver des maisons à vendre via des groupes et des forums en ligne, en particulier ceux des expatriés.
Vous pouvez également demander de l'aide aux agences immobilières (immokantoor en néerlandais), mais rappelez-vous que ce service a un prix. Les honoraires d'agence varient entre 250 € et 1 000 €, et parfois plus. Assurez-vous de vérifier que l'agent que vous utilisez soit agréé en vous rendant sur le site de l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI).
Pour une recherche plus ciblée, pensez à faire appel à des chasseurs immobiliers. Ils sont similaires aux agents immobiliers mais offrent un service plus personnalisé. Cela signifie aussi des frais plus élevés.
Certaines propriétés en Belgique sont vendues aux enchères. Elles sont annoncées publiquement dans les journaux avec les détails de la vente. Elles peuvent être d'intéressantes opportunités pour les expatriés souhaitant devenir propriétaires en Belgique.
Les formalités lors de l'achat d'un bien immobilier en Belgique
Il y a trois phases dans un processus d'achat immobilier en Belgique : l'offre, le compromis de vente et l'acte notarié.
L'offre d'achat
L'offre, koopintenties en néerlandais, est un concept similaire à une offre d'emploi. Avec ce document, les vendeurs s'engagent, détails et conditions à l'appui, à vendre le bien mais peuvent retirer leur offre à tout moment. L'acheteur, lui, peut payer un petit acompte, pour réserver fermement. Cet acompte n'est pas remboursable en cas de retrait de l'acheteur.
Ce document n'est pas obligatoire pour l'achat. Cependant, de nombreux agents immobiliers préfèrent en avoir un.
Il est dans votre intérêt d'offrir entre 5 et 15 % de moins que le prix demandé pour votre enchère.
Si vous contractez une hypothèque en Belgique, l'institution prêteuse peut exiger une évaluation du bien immobilier. Même si certains ne le demandent pas, c'est toujours une bonne idée de la faire car cela pourrait révéler des défauts du bien immobilier que vous auriez pu rater lors de votre première visite. Si c'est le cas, vous pourrez alors faire baisser l'offre. Les enquêtes d'évaluation coûtent généralement environ 200 €, plus TVA. Vous pouvez soit trouver un géomètre par l'intermédiaire d'un agent immobilier, soit effectuer une recherche auprès de la Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS).
Le compromis de vente
Le compromis de vente est également appelé verkooncompromis en néerlandais ou sales agreement en anglais. Ce document affiche tous les détails de l'éventuel contrat de vente. Si vous ne parlez pas la langue dans laquelle se trouve le document, votre agent immobilier ou votre notaire peut vous le faire traduire. Autrement, vous avez le droit d'embaucher et de faire venir un traducteur.
Une fois que l'acheteur et le vendeur ont signé ce contrat, ce dernier devient contraignant. Le vendeur ne peut plus se rétracter ou accepter une offre plus élevée et rejeter la vôtre.
À ce stade, l'acheteur devra payer près de 10 % du montant total sur une fiducie ou au notaire (pour ceux qui ont une hypothèque, le prêteur s'en chargera). Ce montant ne peut pas être remis à l'agence immobilière ou au vendeur. L'acheteur disposera alors de quatre mois pour payer le reste du montant et conclure la vente.
L'acte notarié
L'acte ou notariële akte en Néerlandais est le document attestant du transfert de propriété. Elle doit être faite dans les quatre mois suivant le compromis de vente par un notaire. Pendant ces quatre mois, le bien doit être inspecté par un architecte ou un géomètre. La vente est également enregistrée à ce moment-là.
Les frais qui accompagnent l'achat d'une propriété en Belgique
Au total, environ 11 à 15 % du prix du bien iront aux différents frais liés à la vente. Ils seront à la charge des acquéreurs (pour les nouvelles constructions, cela passera à environ 22 %). Ces frais sont les suivants :
- Enregistrement de la vente : 6% en Flandre et 10% du prix d'achat dans les autres régions (pour les biens de plus de deux ans). Certaines exemptions peuvent s'appliquer.
- TVA : 21% du prix d'achat (uniquement pour les propriétés construites il y a moins de deux ans).
- Frais de notaire : Ils varient de 0,2 à 4 % du prix d'achat, avec une moyenne de 1,6 %. Le pourcentage est prédéterminé par la loi, en fonction du montant de la vente.
- Hypothèque : Les frais d'administration varient en fonction de l'institution prêteuse et du type d'hypothèque que vous contractez.
- Honoraires d'agence : entre 200 € et 1 000 €.
- Assurance : Ceux qui contractent un prêt hypothécaire devront souscrire à une assurance immeuble. Vous pouvez également souscrire à une assurance contenue.
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