En comparaison, acheter un bien immobilier à Bruxelles est très bien plus abordable que dans d'autres capitales européennes. Si vous avez l'intention d'habiter longtemps en Belgique, cela vaudra certainement la peine de vous pencher sur les offres du marché de l'immobilier belge. L'achat d'une propriété peut éventuellement se transformer en un investissement financier lucratif sur le long terme.
L'inconvénient, cependant, est que, comme pour la plupart des choses en Belgique, il y a beaucoup de bureaucratie impliquée. Voyons ce que vous devez savoir pour acheter un bien immobilier à Bruxelles.
Le marché de l'immobilier à Bruxelles
Bien que les prix de l'immobilier à Bruxelles soient actuellement en hausse, la capitale belge reste l'une des villes les plus attractives d'Europe occidentale, pour acheter une maison ou un appartement. Le prix moyen au mètre carré, par exemple, est d'environ 4 200 €, ce qui est très bas par rapport aux capitales voisines que sont Londres et Paris. Le prix moyen au mètre carré est d'environ 15 500 € à Londres, et à Paris, il tourne autour de 10 700 €.
Selon les statistiques recueillies par Statbel, le prix moyen d'un appartement à Bruxelles s'élèverait à environ 255 000 € au 1er semestre de 2023 (en augmentation de 2% par rapport à la même période en 2022). Mais ce prix peut varier selon les quartiers, les régions et les communes. Les plus chers sont ceux qui sont les plus prisés par les expatriés.
Les prix des logements reflètent totalement cette tendance, et sur l'ensemble de Bruxelles, le prix moyen des logements au 1er semestre de 2023 était de 480 000 €, avec des prix plus bas en bordure de la capitale et dans les quartiers qui ne comptent pas beaucoup d'expatriés. On parle d'une augmentation de 1 % par rapport à 2022.
Les communes de Bruxelles les plus convoitées par les expatriés sont les suivantes :
- Uccle
- Ixelles
- Forest
- Saint-Gilles
- Watermael-Boitsfort
- Auderghem
- Etterbeek
- Woluwe-Saint-Laurent et Woluwe-Saint-Pierre
Ci-après, une carte permet de découvrir le prix médian par type de bâtiment et par commune.
Au premier semestre 2023, le prix médian pour une maison de type fermé ou demi-fermé s'élevait à :
- 259 500 € pour la Belgique
- 175 000 € pour la Région wallonne
- 480 000 € pour la Région de Bruxelles-Capitale
- 295 000 € pour la Région flamande.
Pouvez-vous acheter une propriété en Belgique en tant qu'expatrié ?
Dans certains pays, il existe des restrictions ou des limitations pour les expatriés lorsqu'il s'agit d'acheter une propriété. Tout naturellement, craignez-vous peut-être de rencontrer les mêmes obstacles en Belgique.
Eh bien sachez qu'il n'y a aucune restriction pour les expatriés qui souhaitent acheter une propriété en Belgique. Cela signifie que même si vous êtes un non-résident, vous pourrez acheter une maison ou un appartement, tant que vous avez les fonds nécessaires pour le faire.
Cependant, notez qu'il existe différentes incidences fiscales selon que vous êtes résident ou non. Alors, quand vient le temps de déclarer vos impôts, assurez-vous que votre comptable comprenne votre statut en Belgique (résident vs non-résident) afin que vous puissiez payer en conséquence.
De plus, si vous envisagez de louer votre bien, tout revenu généré par ces locations (même de courte durée) devra être déclaré au fisc belge. Si vous ne le faites pas, vous risquez de payer une amende sous la forme d'une surtaxe de 200 % ou jusqu'à 1 250 €.
D'autre part, vous pourriez être éligible à des abattements fiscaux. Le montant dépendra des intérêts que vous devrez payer, de la date à laquelle vous aurez contracté votre prêt hypothécaire et de certaines spécificités de votre ménage (c'est-à-dire du nombre d'enfants que vous avez, par exemple). Nous vous conseillons de consulter un comptable pour en savoir plus.
Comment trouver une propriété à acheter à Bruxelles
Si vous avez de la chance, lors d'une de vos promenades dans les rues bruxelloises, vous tomberez peut-être sur une propriété à vendre qui vous séduira. Vous y verrez un panneau orange qui lira ou « te koop » en néerlandais ou « à vendre » en français. Normalement il y aura également un numéro de téléphone et/ou une adresse e-mail d'inscrit. Vous pourrez donc appeler directement ou envoyer un courriel pour en savoir plus. Vous pourrez également organiser une visite de cette façon.
Ou alors vous pouvez faire savoir dans vos réseaux que vous cherchez à acheter un bien immobilier à Bruxelles. Il se pourrait fortement que vous trouviez chaussure à votre pied par le biais de la famille, des amis, des collègues ou des groupes sur vos réseaux sociaux. En Belgique, il y a toujours quelqu'un qui connaît quelqu'un qui est sur le point de vendre une maison ou un appartement.
Mais comment trouver autrement la propriété idéale que vous souhaitez acheter ?
De nombreuses personnes travaillent avec des agences spécialisées, appelées « immokantoor » en néerlandais. Ces experts connaissent le marché et pourront vous conseiller les maisons et les appartements les plus à même de vous plaire. Et tout cela sans que vous ayez à passer du temps ou à fournir des efforts pour les chercher vous-même. Ils peuvent également vous accompagner du début à la fin du processus d'achat de votre bien, en fournissant une large gamme de services.
Il existe également des chasseurs immobiliers. Ils sont comme des agents immobiliers, sauf qu'ils offrent des services plus adaptés et beaucoup plus personnalisés. Pour cette raison, ils coûteront plus cher. Cependant, cela peut en valoir la peine si vous recherchez dans une commune prisée, comme Ixelles.
Si vous décidez de faire appel à un agent immobilier professionnel ou à un chasseur immobilier, optez pour un prix fixe. Cela vous mettra à l'abri d'éventuelles surprises. Beaucoup essaieront de vous facturer un taux horaire, qui peut rapidement faire monter les enchères.
Vous souhaitez faire cavalier seul, sachez qu'il existe de nombreux portails immobiliers belges en ligne sur lesquels vous pourrez rechercher des maisons et des appartements. Logic-Immo et Immoweb sont deux des plus utilisés dans le pays.
Obtenir un prêt immobilier à Bruxelles
Comme nous l'avons mentionné précédemment, les taux d'intérêt pour des prêts hypothécaires en Belgique sont très bas, ce qui incite beaucoup à l'achat d'une propriété.
En général, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe ou variable. Vu les taux des intérêts hypothécaires très bas, vous pourriez penser qu'il serait préférable d'opter pour un prêt à taux fixe. Mais il existe encore plusieurs autres bonnes raisons de demander un prêt hypothécaire à taux variable.
À long terme, vous paierez moins pour un prêt à taux variable qu'un prêt à taux fixe. Même si vous deviez vous soucier de l'augmentation du taux d'intérêt, sachez que le maximum est plafonné à deux fois le montant de départ.
De plus, si vous souhaitez vendre votre maison avant de terminer le remboursement de votre prêt hypothécaire, ou si vous souhaitez renégocier un meilleur taux, vous aurez déjà remboursé plus de capital que d'intérêts. Cela vous laisse dans une meilleure situation financière.
Peu importe le type de prêt hypothécaire que vous choisissez, il durera au moins 10 ans. La plupart des propriétaires belges choisissent des hypothèques sur 30 ans pour répartir les coûts sans payer trop d'intérêts.
Bien entendu, les prêts hypothécaires ne sont pas toujours blancs ou noirs, il est donc préférable d'en parler avec un professionnel. Ce dernier sera en mesure d'évaluer votre situation personnelle, de déterminer vos objectifs et de vous suggérer la meilleure voie à suivre pour atteindre ces objectifs.
Les procédures légales pour l'achat immobilier à Bruxelles
Comme mentionné plus haut, la Belgique est un pays très bureaucratique et, en tant que tel, il existe de nombreuses réglementations pour presque tout. Par conséquent, ce serait une très bonne idée d'engager un agent immobilier. Ce dernier vous aidera à trouver les meilleures offres, à remplir tous les bons documents et à naviguer dans le flot de formalités requises.
Une fois que vous aurez trouvé la maison ou l'appartement que vous souhaitez acheter, faites votre offre. En Belgique, celle-ci sera généralement en dessous du prix demandé afin qu'il y reste de la place pour la négociation. À ce stade, assurez-vous de vos finances et pensez à vous rendre dans une banque pour discuter d'un prêt hypothécaire, ce dont nous avons un peu parlé dans la section précédente.
Il existe des frais que vous devrez prendre en compte lors de l'achat d'un logement en Belgique, comme dans n'importe quel autre pays. Il y a les frais de notaire, l'acompte (que vous devrez payer d'avance) et les frais d'enregistrement de la propriété. Mis ensemble cela peut représenter une somme assez coquette. L'acompte est généralement fixé à 10% du prix de vente et les frais d'enregistrement sont également à 10%. À noter que le droit d'inscription est fixé à 10% à Bruxelles et en Wallonie alors qu'en Flandre, il est de 6%. La bonne nouvelle est qu'à Bruxelles, vous bénéficierez d'une exonération appelée abattement sur les premiers 175 000 € que vous dépenserez lors de l'achat d'une propriété ici. Voici une idée générale de tous les frais que vous devrez payer :
- Acompte : 10 % ;
- Frais d'enregistrement : 10 % ;
- TVA (que vous payez à la place des frais d'enregistrement si le bien a moins de 2 ans) : 21 % ;
- Frais de notaire : entre 0,2 % et 4 % ;
- Valorisation : 200 € (hors TVA) ; pas toujours requis, mais de nombreux prêteurs hypothécaires le demandent ;
- Honoraires de l'agent immobilier : 3 % à 5 %
Une fois qu'un prix a été convenu, vous devez passer par un certain nombre de procédures juridiques. C'est certainement là que les agents immobiliers sont les plus utiles. De nombreuses informations essentielles concernant l'ensemble des procédures sont également disponibles sur le site Web notaire.be.
La paperasse immobilière en Belgique
Le premier document que vous aurez peut-être à signer est un contrat d'engagement d'achat mais c'est facultatif ! Beaucoup de vendeurs ne l'incluent pas dans leur offre. Cela sert généralement à formaliser l'intérêt et l'intention de l'acheteur éventuel, et de l'inciter à s'engager formellement pour l'achat du bien immobilier. À ce niveau-là, l'acheteur peut encore se retirer sans que cela ne lui coûte quoi que ce soit.
C'est bien pourquoi la plupart des gens, après que les deux parties se sont entendues sur un prix d'achat et sur toutes les formalités, signent directement un « contrat de vente ». Dès lors, cela constitue un engagement juridique qui contraint de manière légale l'acheteur à acheter la propriété. 10% du prix de la propriété sera alors déposé à titre d'acompte.
Il est clair que même si l'acheteur peut toujours se retirer (bien que ce soit rare) à ce moment-là, ce dernier perdra l'acompte déposé sur la propriété, le cas échéant.
L'acheteur peut déléguer un expert pour vérifier si le bâtiment est conforme à la description du vendeur et s'il est structurellement sain et viable. Parfois, l'arpenteur sera celui de l'institution prêteuse et il viendra tout vérifier afin de pouvoir donner son feu vert et approuver le prêt.
L'acheteur comme le vendeur devra avoir son propre notaire. Chaque notaire représente son client dans les négociations. Les deux travaillent de concert pour produire les actes notariés. Ces documents, qui doivent être rédigés en français ou en néerlandais, actent légalement le transfert de la propriété au nouveau propriétaire.
Une fois les documents signés, le nouveau propriétaire disposera alors de quatre mois pour enregistrer les actes auprès de la commune locale. Il devra payer les frais d'enregistrement mentionnés plus haut. Comme nous l'évoquions précédemment, à Bruxelles, le droit d'enregistrement est fixé à 10% du prix de vente du bien, mais les premiers 175.000 € sont exonérés de ce droit. Vous n'aurez pas non plus besoin de payer les frais si vous achetez une nouvelle propriété qui a moins de deux ans. Vous devrez cependant payer 21% du prix de vente comme TVA.
Malgré tous les frais qui l'accompagnent, l'achat d'un bien immobilier à Bruxelles représente tout de même un excellent investissement avec un très bon rapport qualité-prix.
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