Acheter un bien immobilier en Espagne
Vous souhaitez acheter en Espagne afin de profiter de ce magnifique pays chaleureux et accueillant, mais vous avez un peu de mal à vous y retrouver dans le système Espagnol ? C'est normal ! On dit souvent que la France est compliquée, à mon avis, l'Espagne est pire, mais ça vaut quand même le coup de se casser un peu la tête au final !
Je vais donc tenter de vous donner les pistes principales pour acheter un bien immobilier dans la région de Barcelone (ce qui peut aussi sans doute s'appliquer à d'autres régions, mais je préfère parler de ce que je connais), afin de vous éviter quelques surprises malvenues.
La première chose à faire est bien entendu de réfléchir à quel type de bien vous intéresse, et où (vous me direz, ceci n'a rien d'extraordinaire, nous sommes bien d'accord, mais il faut commencer par le commencement). Parfois, cela vaut la peine de regarder les biens se trouvant dans un rayon de 10 à 15 km de la ville qui vous intéresse, car il est tout à fait possible d'y trouver un cadre de vie très approchant, pour des tarifs bien moins élevés... à vous de voir !
Vous pouvez trouver la plupart des biens à vendre sur des sites généraux comme :
http://www.habitaclia.com
http://www.fotocasa.es
http://www.yaencontre.com
http://www.idealista.com
Ensuite, chose très importante, n'hésitez en aucun cas à faire un maximum de visites, et à évoquer chaque petite chose qui vous parait "suspecte", ou qui vous chiffonne un petit peu. Il y a des tonnes de biens à vendre, vous avez l'embarras du choix, surtout ne vous posez pas de limite d'entrée !
La crise a eu pas mal d'effets bénéfiques pour les acheteurs : premièrement, les prix de vente ont chuté de près de 50% ces deux dernières années dans la région, ce qui n'est pas rien, étant donné les tarifs assez exorbitants pratiqués à l'époque il faut tout de même le souligner ! Deuxièmement, les vendeurs étant très nombreux, les acheteurs ont beaucoup plus de poids dans les négociations qu'avant, ce qui vous permet maintenant de discuter le prix, les éventuelles prestations allant avec le bien, et même des réparations ou réformes à faire faire au vendeur avant l'achat et à ses frais, choses qui étaient beaucoup plus compliquées avant.
Donc, vérifiez tout : l'état général du bien, mais aussi les évacuations, la tuyauterie (partie visible bien entendu), les plafonds afin d'être sûr qu'il n'y ait pas de trace d'humidité, demandez les preuves de maintenance des chaudières, des appareils d'air conditionnés, du ramonage des cheminées, etc...
Enfin, nous abordons le coeur du sujet : le prêt bancaire.
Vous pouvez demander aux banques de vous faire des simulations en fonction de vos revenus et de votre apport personnel pour connaitre le prix maximum que vous pourrez éventuellement acheter votre bien, avant de vous lancer dans vos recherches afin d'éviter de perdre trop de temps à visiter des biens que vous ne pourrez jamais financer.
Afin de choisir votre banque, vous pouvez commencer par vous référer aux comparatifs mis à jour mensuellement et comparant les différentes offres hypotécaires des banques, tels que:
http://www.hipotecasyeuribor.com/blog/hipotecas-baratas/mejores-hipotecas-septiembre-2013/
Pour les prêts à taux fixes :
http://www.bankimia.com/hipoteca-interes-fijo
(Faites attention avec les taux fixes, parfois, les taux annoncés ne sont pas "réels", c'est à dire que pour arriver au taux annoncé qui est le plus bas proposé, il faut remplir un certain nombre de conditions, chaque condition faisant baisser le taux).
Fonctionnement du prêt immobilier espagnol:
1/ Ce n'est pas un prêt comme nous l'entendons en France. Cela s'appelle "prestamos hipotecarios", car comme son nom l'indique, c'est bien une hypothèque. A savoir donc que, selon la Loi récemment adoptée par l'Espagne (Mai 2013), la personne ayant souscrit à un prêt hypothécaire pour l'achat de son bien en Espagne a un délai maximum de 3 mois pour honorer ses obligations mensuelles de remboursement du prêt à la Banque; passé ce délai, la banque a le droit de mettre les gens dehors et de revendre le bien ! Donc, dans tous les cas, même si votre prêt peut être accepté avec un taux d'endettement maximum de 33%, il est conseillé de ne pas aller jusque là pour vous laisser une marge de manoeuvre en cas de souci passager.
2/ La majorité des hypothèques existantes sont des hypothèques à 80% du prix d'achat de votre bien.
Pour faire le calcul de votre apport personnel, vous devez donc compter : 20% du prix du bien environ 12% de taxes et autres frais de Notaires et frais de gestion de dossier de la banque, soit un total de 32% d'apport ! Oui, cela fait une somme, mais malheureusement, c'est ainsi. Il se peut que vous ayez à apporter un peu moins au final, mais en calculant avec 32%, vous êtes sûr d'éviter les surprises (avec les tarifs pratiqués en ce moment du moins).
Il existe cependant des offres avec un financement à 100%, mais cela vous oblige à acheter un bien appartenant aux banques et vendu directement par elles. Vous pouvez consulter leurs offres mises à jour régulièrement sur le portail immobilier de chaque banque, comme www.solvia.es pour Banco Sabadell, http://www.servihabitat.com pour La Caixa ou encore http://www.aberis.es pour Barclays par exemple (il y a pleins d'autres).
3/ La plus grosse partie des hypothèques sont à taux variables. Cela veut dire qu'il faut prendre le taux de l'EURIBOR (en Anglais : Euro Interbank Offered Rate, soit en Français : Taux Interbancaire Offert en Euro) du moment, et lui ajouter le taux appliqué par la banque. Exemple : EURIBOR (0.225 actuellement) 1,75 = 1,975%. Ceci est le taux de départ de remboursement mensuel de votre prêt. L'Euribor étant un taux variable, votre taux de remboursement le sera aussi automatiquement, et donc indexé aux fluctuations du marché.
Exemple, si l'Euribor monte à 3%, vous rembourserez à ce moment là : 4,75%.
Bien entendu, cela peut monter OU descendre, ce qui a ses avantages et ses inconvénients.
Par ailleurs, sachez qu'il existe des assurances à contracter afin de pouvoir éventuellement vous assurer que le taux ne puisse monter au-delà d'un certain seuil que vous définissez vous-même, l'assurance prenant alors en charge le paiement de la différence quand le taux est atteint ou dépassé. Le coût de cette assurance varie en fonction des banques et de leurs compagnies d'assurance, ainsi que du moment auquel vous la contractez, et du risque planifié ! (Cela dit je vous en parle, car beaucoup de banques omettent cet possibilité lors des rendez-vous pour des simulations!)
4/ Les hypothèques à taux fixes sont très peu nombreuses, et avec en général un taux d'intérêt qui reste assez élevé par rapport aux taux français. En ce moment, nous tournons autour d'une moyenne à 6 ou 6,5%.
Ces derniers mois, la banque offrant le taux fixe le plus bas était BARCLAYS avec un taux à 4,49%, mais ce produit a été arrêté en avril 2013 (après seulement quelques mois de vie).
5/ Chaque étude de dossier de demande d'hypothèque et donc chaque acceptation ou refus d'hypothèque, passe par l'évaluation du bien immobilier que vous souhaitez acheter par un organisme indépendant chargé de donner la valeur de taxation officielle de la maison (document valable 6 mois), ceci est appelé "tasación". La banque s'occupe d'en contacter un, mais c'est à l'acheteur de payer (entre 370 et 500 euros le rapport selon les organismes).
Une fois le rapport rendu, vous aurez donc le prix de vente du bien que vous avez négocié, ainsi que la valeur de taxation donnée par l'organisme indépendant. La banque vous financera systématiquement 80% du tarif le plus bas des deux, et vous devrez ensuite apporter la différence le cas échéant si vous souhaitez toujours acheter.
Exemple:
Prix de vente du bien que vous avez négocié avec le vendeur = 300.000 euros
Valeur de taxation par l'organisme = 280.000 euros
Vous devrez apporter = 20 % de 300.000 (ce que ne prête pas la banque) = 60.000 euros
12 % de 300.000 (taxes et frais divers) = 36.000 euros
300.000 - 280.000 = 20.000 euros de différence de valeur non prise en compte par la
banque.
Soit un total de 116.000 euros d'apport personnel pour pouvoir acheter votre maison au
prix que vous aviez négocié (sans compter les 400 euros que vous aura coûté le rapport
de valeur officielle du bien).
A partir de là, 2 autres options s'offrent à vous:
1/ Vous demandez une autre estimation faite par un organisme différent, que vous payez de nouveau, en espérant que celui-ci sera plus en accord avec le prix du bien que vous avez négocié
2/ Vous renégociez le prix d'achat de la maison en fonction de la valeur inscrite sur le rapport, afin de le rapporter dans notre exemple à 280.000 euros (auquel cas vous n'aurez "plus qu'à" apporter les 32% "normaux" de la valeur totale)
Voilà, maintenant que vous en savez un peu plus, à vous de jouer.
N'hésitez pas à poser des questions si quelque chose ne vous parait pas clair, et surtout ne vous découragez pas.
