La décision d'acheter un appartement ou une maison à Milan, une ville où les prix sont les plus élevés en Italie, n'est pas un choix facile, notamment si vous êtes expatrié. Cette étape dépend de nombreuses variables et doit être basée sur une bonne connaissance du marché. Expat.com vous fournit des informations pratiques à prendre en considération dans votre projet.
Milan est une destination européenne de poids et l'immobilier pourrait devenir un investissement rentable dans les années à venir ainsi que répondre aux attentes de nombreux expatriés et investisseurs étrangers. La ville possède une attractivité non négligeable grâce à son dynamisme, ses secteurs économiques au top, tels que la technologie ou encore l'industrie pharmaceutique, sa qualité de vie mais aussi son infatigable potentiel à attirer notamment de nombreuses start-ups.
Agences immobilières à Milan
La première étape importante consiste à contacter les agences immobilières milanaises, l'achat immobilier étant complexe sur le marché italien. Auss i, un expert vous guidera et vous apportera toutes ses connaissances sur le marché immobilier de la ville. Parmi les agences immobilières, citons Remax, Gabetti, Tecnocasa, Tempocasa, Dils ou encore Engels & Völkers. Vous ne manquerez pas de recommandations et de bonnes adresses sur internet notamment via des sites tels que Idealista, Casa.it et Immobiliare qui publient de nombreuses annonces et offrent la possibilité d'activer l'option alerte à chaque fois qu'un nouveau bien est mis sur le marché. Il vous suffit pour cela de créer un compte à votre nom et de sélectionner différents filtres de recherche.
Cela vous permettra d'avoir une idée du budget nécessaire et des opportunités immobilières à saisir à Milan. Si vous êtes sur place, n'hésitez pas à rendre visite à une ou plusieurs agences immobilières pour discuter des possibilités qui s'offrent à vous en tant qu'expatrié, surtout afin de connaître les quartiers les plus en vogue ou encore les plus prometteurs si vous êtes un investisseur.
Bon à savoir :
À l'instar des grandes villes, Milan offre de nombreux services. Vous pourrez par exemple faire appel à un « property finder », un agent immobilier spécialisé dans la recherche sur mesure de logements à acquérir. Sur base de votre briefing, il vous soumettra les résultats de sa recherche: maisons, appartements, flats, villas, etc. Attention, c'est un service payant et la rémunération du spécialiste est liée au résultat de sa recherche, dont en l'occurrence si vous achetez un des biens proposés. Nous vous conseillons de vous renseigner au préalable afin de connaître les commissions appliquées par le « property finder ».
Les quartiers de Milan
Milan est la plus grande zone métropolitaine d'Italie, divisée en différents quartiers affichant toute une gamme de prix immobiliers. Parmi les critères qui guideront votre choix, il y a le type de quartier, que vous sélectionnerez en fonction de vos envies, de vos besoins (commodités, écoles, travail, etc.), de votre situation personnelle et aussi de votre budget.
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Les prix de l'immobilier à Milan
Dans l'ensemble, les quartiers de Milan sont efficacement reliés les uns aux autres, d'autant plus que de nombreux projets participent au développement de la ville tels que l'extension du métro, avec la nouvelle ligne 4 (bleue) récemment inaugurée par l'Agence des transports milanais (ATM).
Le centre-ville historique, par exemple, la zone du Duomo, Brera, ou encore Sant'Ambrogio (le quartier de l'Université Cattolica) constituent les quartiers les plus prestigieux si vous souhaitez y acheter un appartement, à condition d'avoir les moyens (environ 9 500€ le m²).
Le quartier de Buenos Aires (Porta Venezia) est quant à lui propice à l'investissement immobilier du fait de sa situation entre le centre historique et la gare centrale. Le quartier permet aussi de rejoindre facilement la zone Garibaldi, très en vogue ces dernières années, qui se trouve notamment sur la même ligne de métro verte que Loreto (environ 6 900€ le m²).
Si vous disposez d'un budget plus réduit, tournez-vous vers Viale Monza, Città Studi ou encore Lambrate (4 500€/ m²), si vous souhaitez par la suite louer à des étudiants, du fait de la proximité de l'université Politecnico.
Au nord-ouest de Milan, vous trouverez une variété de zones très différentes entre elles. À commencer par San Siro, où se trouve le stade de football du Milan AC et de l'Inter, célèbre auprès des expatriés français car l'école Stendhal s'y trouve. Il y a également Wagner, De Angeli et Pagano, principalement résidentiels et tranquilles (environ 8 000€ le m²).
Les quartiers de Porta Genova et Navigli présentent une forte demande, ce qui peut rendre la recherche de biens à vendre un brin plus difficile. De plus, le quartier est un peu excentré par rapport au centre économique de Milan, aussi veillez à bien évaluer vos déplacements avant d'envisager l'achat d'un bien immobilier (environ 7 300€ le m²).
Au sud de la ville, il y a le quartier de Porta Romana, Porta Vittoria, Lodi et de la célèbre université Bocconi, principalement résidentiel destiné aux familles mais aussi aux étudiants. De nombreux commerces leur sont d'ailleurs destinés, petite restauration sur le pouce, bars, etc. La zone est desservie par les lignes de métro jaune (environ 6 500€ le m²).
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Conditions générales pour acheter un bien immobilier à Milan
Quel type de bien immobilier souhaitez-vous acheter à Milan ? Un appartement ? Une maison, un flat ou simplement un pied à terre ? De quelle taille ? Quel nombre de pièces ? Et avec combien de chambres ? Avec ou sans balcon ? Meublé ou vide ?
Les bâtiments milanais sont généralement anciens ou historiques, aussi, il est important de vérifier les conditions du bien qui vous intéresse ainsi que les éléments tels que le chauffage, l'électricité, l'apparence générale de la copropriété, les contraintes urbanistiques mais aussi et surtout la conformité cadastrale. En cas de besoin, vous pouvez demander le point de vue d'un expert qui évaluera le bien pour vous. Ce service a bien sûr un coût mais il peut s'avérer utile au cours de votre recherche d'acquisition d'un logement. L'expert peut être un architecte ou un géomètre (on parle de perizia immobiliare).
Les étapes de l'achat immobilier à Milan
Généralement, l'achat d'un appartement à Milan se fait en plusieurs étapes. Lorsque vous avez trouvé un bien immobilier via une agence immobilière, l'on vous demandera de faire une offre de prix que l'agent remettra au vendeur. Parallèlement, il est conseillé, si vous avez besoin d'un financement, de faire la demande d'un prêt immobilier auprès d'une institution financière. Cela peut prendre beaucoup de temps dans la mesure où la banque doit effectuer toute une série de contrôles sur votre position professionnelle et personnelle, mais aussi sur le bien immobilier, avant de pouvoir accepter votre demande de financement.
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Ensuite, les deux parties s'accordent sur la rédaction et la signature d'un contrat préliminaire appelé aussi compromis de vente (contratto preliminare ou encore compromesso) que l'agent immobilier en tant que médiateur doit faire enregistrer dans un délai de 20 jours (ou 30 jours si c'est un notaire qui s'en occupe). Le coût de transcription auprès de l'Agenzia delle Entrate (administration fiscale italienne) équivaut à 200€ quel que soit le prix du bien immobilier. Il est coutume aussi de verser un acompte sur le montant total de la vente, il n'y a pas de montant fixe mais comptez environ 10 à 15%. Attention, à travers ce contrat, les parties s'engagent à vendre/acheter le bien et à finaliser un contrat de vente définitif, appelé contratto di compravendita. La signature de ce dernier a lieu devant le notaire en présence de toutes les parties.
Les éléments à vérifier dans le cadre d'un achat immobilier à Milan
Si vous désirez devenir propriétaire immobilier en Italie, et en l'occurrence à Milan, vous devrez vérifier un certain nombre de choses avant d'apposer votre signature sur un acte de vente. Le parc immobilier milanais possède des caractéristiques uniques en son genre mais, selon les experts, jusqu'à 70% présenterait des problèmes en tout genre, cela principalement à cause du grand nombre de bâtiments historiques destinés au marché résidentiel mais aussi, comme dans beaucoup de grandes villes, des mansardes et sous-toits qui doivent être transformés en habitation selon les normes de confort moderne actuel.
Lorsque vous avez trouvé un logement et que vous êtes certain de l'acheter, veillez à vous procurer l'acte de propriété. L'agence immobilière se charge généralement de le demander au vendeur et de l'envoyer au notaire qui devra faire les vérifications requises quant au passage de propriété(s) précédente(s).
Assurez-vous ensuite de la conformité urbanistique et cadastrale du bien en question. Dans l'acte de vente, le notaire demandera officiellement au vendeur de déclarer si tout est en ordre dans les registres de la municipalité et du cadastre (respect des réglementations communales en matière de construction/rénovation, planimétries correctes, etc.).
Le certificato di agibilità (déclaration de conformité) est un document qu'il faut également demander car il est essentiel dans le cas d'un achat. Si vous contractez un prêt immobilier auprès d'une institution de crédit, celle-ci vous en fera la demande.
Le certificat de performance énergétique devra aussi faire partie du dossier de vente car il est un indicateur des niveaux de consommation du bien. Ici encore, le notaire devra l'ajouter à toute la documentation.
Il est essentiel d'obtenir le certificat de conformité des installations sanitaires et de chauffage afin de ne pas avoir de mauvaise surprise juste après votre achat. Ils sont délivrés en général par les entreprises qui ont effectué les travaux de construction et/ou de rénovation.
Enfin, si vous achetez un appartement, n'oubliez pas de vérifier le montant des charges de copropriété auprès de l'administrateur, et surtout si elles ont toutes été payées par le vendeur avant la transaction.
Financement d'un achat immobilier à Milan
Enfin, l'organisation du financement est l'une des étapes les plus importantes. En fonction de vos possibilités personnelles, vous pouvez payer comptant ou emprunter les fonds auprès d'une banque. Les prêts bancaires à Milan, comme dans tous les autres pays, se font à des taux différents en fonction du profil de risque du souscripteur.
Bonne idée d'acheter un bien immobilier à Milan ? En prenant en considération toutes les informations ci-dessus et en les croisant avec celles fournies par votre agent immobilier, vous pouvez tout à fait faire un investissement gagnant à Milan. Notez que certains quartiers tels qu'Isola, City Life et NoLo (Nord Loreto) sont considérés par les Milanais comme les plus tendances. En revanche, selon une étude réalisée par Facile Immobiliare en juin 2022, les quartiers les plus agréables pour acheter un bien résidentiel seraient Porta Lodovica, Città Studi, Porta Romana et Sempione.
Enfin, gardez en tête que Milan accueille des événements toute l'année, tels que le salon du design, la semaine de la mode (deux fois par an), et à ces moments de l'année, la ville est prise d'assaut par un nombre impressionnant de professionnels mais aussi de touristes passionnés à la recherche d'un logement. Aussi, vous pouvez tout à fait acheter un bien immobilier dans l'optique de faire un investissement et de le louer aux personnes de passage. Depuis quelques années, il y a un intérêt grandissant pour la ville et les revenus locatifs sont pratiquement garantis.
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