Se loger à Florence

S'y installer, c'est bénéficier d'un accès facile à la culture, à l'histoire, à la formation artistique, à la mode mais également à sa position stratégique en Italie. Florence est un point de départ idéal pour découvrir le littoral toscan mais aussi la route des vins dans la région du Chianti. Rien d'étonnant à ce que Florence et la Toscane soient une destination prisée pour l'expatriation.

Florence est sans aucun doute une des plus belles villes où vivre dans le monde. C'est une ville de dimension moyenne (contrairement à Rome ou Milan), elle est tranquille, stimulante et romantique, et propose aussi des solutions idéales pour les familles à la recherche d'un logement à proximité d'un espace vert. Cela dit, Florence est aussi une ville qui attire de nombreux étudiants et jeunes travailleurs, ce qui lui confère un certain dynamisme.

Le marché immobilier à Florence

Selon une étude réalisée en novembre 2022 par Idealista, un portail immobilier leader sur le marché, le prix du mètre carré en location à Florence serait en moyenne de 16,7€ (soit une augmentation de 11% par rapport à 2021) avec une différence selon les quartiers, comme le centre historique qui est le plus prestigieux et le plus coûteux (20€/m²).

Toujours selon l'étude de Idealista, le prix du mètre carré à la vente correspond en moyenne à 3 969€/m² pour la ville avec, ici encore, des variations selon le quartier où vous désirez acheter, les prix dans le centre-ville atteignant 4 724€/m². 

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Les quartiers de Florence

Florence a de quoi satisfaire les exigences de chacun de ses visiteurs et habitants. La ville toscane est particulièrement compacte, la plupart des quartiers sont accessibles à pied, ce qui vous facilitera la tâche lors de votre recherche d'un hébergement. Au cours de celle-ci, nous vous conseillons de choisir votre quartier de résidence en fonction de votre lieu de travail. En effet, si vous souhaitez éviter le trafic matinal, mais aussi si vous devez utiliser fréquemment votre voiture, il vaut mieux éviter le centre historique qui est presque totalement une Zone à Trafic Limité (ZTL). Attention, si vous entrez dans l'une de ces zones sans avoir d'autorisation, la contravention peut être salée. Dans le reste de la ville, comme les quartiers périphériques tels que Isolotto ou encore Bolognese, le parking et la circulation sont beaucoup plus aisés. Notre article « Conduire en Italie », vous éclairera sur les particularités des villes italiennes. 

Florence est divisée en deux zones par la rivière Arno, qui sépare le centre historique traditionnel des quartiers dits de l'Oltrarno (littéralement « au-delà de l'Arno ») et les alentours. Parmi les quartiers les plus populaires, nous retrouvons :

• Campo di Marte : situé au nord-est du centre-ville de Florence, c'est un quartier tranquille avec de jolies villas liberty. Il est relativement proche du centre sans en subir les flux touristiques et est bien desservi par les transports en commun. Les prix sont relativement accessibles.
• Centro storico : le quartier historique de Florence, que l'on ne présente plus, est inscrit au patrimoine mondial de l'Unesco depuis 1982. Cette zone est touristique et recherchée principalement par les voyageurs de passage pour leur séjour dans la ville toscane car les hébergements, hôtels ou appartements, se trouvent à proximité des attractions historiques de la ville. Si vous désirez faire un investissement, le lieu est idéal même si les prix au mètre carré sont les plus élevés de la ville. Ici, vous verrez quelques-unes des merveilles de Florence comme la cathédrale Santa Maria del Fiore (Duomo), l'église Santa Maria Novella (et la gare homonyme de Florence Santa Maria Novella), la Galerie des Offices, l'église de San Lorenzo, Palazzo Vecchio, Basilica Santa Croce etc. Si vous êtes amateur de marchés, ne ratez pas dans ce quartier le Mercato Centrale de Florence. 
• San Marco : ce quartier élégant situé juste au nord du Centro Storico est un mini-centre historique à lui seul. Il compte une belle sélection de boutiques et de restaurants. À cela, s'ajoutent les jardins botaniques de l'université Santa Croce, qui abritent le marché Sant'Ambrogio, l'église Santa Croce, la Basilica San Marco et de jolis jardins tels que le Giardino della Gherardesca, le plus grand jardin privé de Florence ouvert au public. 
• Rifredi : situé au nord-ouest de la ville, ce quartier est le plus étendu de Florence et l'un des plus anciens de la ville. Aujourd'hui, il est le siège des Facultés de Médecine, Ingénierie, Mathématique et Biologie. En outre, vous y trouverez aussi un hôpital universitaire de renom, le Careggi. La zone est aussi riche en magasins et centres commerciaux. C'est un quartier où de nombreux étudiants choisissent d'habiter vu la proximité des nombreux athénées. Ce quartier est bien desservi par les transports en commun.
• Poggio Imperiale - Bandino : quartier situé au sud du centre historique et recherché par les familles. C'est une zone verte, tranquille, élégante qui confine avec des centres d'intérêts historiques comme Palazzo Pitti, les Jardins de Boboli ou encore piazza Santo Spirito. Si vous disposez d'un budget important, cette zone parmi les plus chères de Florence, est agréable et composée principalement de maisons, villas et de petits immeubles de rapport.
• San Frediano : très tendance aujourd'hui, ce quartier de l'Oltrarno est apprécié pour sa vie locale, ses petits artisans, ses boutiques et ses nombreux bars et restaurants de quartier. Petites ruelles, jolies places, maraîchers et autres commerces typiques ajoutent au folklore du quartier. En outre, vous y trouverez des lieux de grand intérêt historique, comme la Basilica di Santa Maria del Carmine et sa chapelle richement décorée.
• Bolognese : sur la carte de Florence, ce quartier agréable et verdoyant se situe au nord de la ville, en colline, et est fait pour ceux qui aiment la proximité avec la ville sans en subir les inconvénients : trafic, parking, bruit et autres désagréments. Il y a beaucoup de jardins et un jardin botanique important, gli Orti del Parnaso, qui offre une jolie vue sur la ville et un écrin de verdure rafraichissant. Sachez que ce quartier figure parmi les moins onéreux de la ville. C'est aussi la raison pour laquelle certains étudiants ont fait le choix de s'y installer, notamment aux alentours de la via Bolognese. Vous y trouverez des maisons et des appartements au sein de jolies bâtisses entourées de jardins.
• Isolotto: il s'agit d'un quartier à l'ouest de la ville, construit vers les années 1950 et recherché par un grand nombre de familles. Il s'avère être une option tout à fait valable car on y trouve de nombreux parcs, les zones habitées sont de type résidentiel et le parking y est aisé.
• San Niccolò : un quartier au sud du centre historique, au pied du Piazzale Michelangelo, qui ressemble à une bulle préservée de l'agitation diurne touristique. Ce quartier dense est composé de petites rues charmantes et tend à se réveiller en soirée, grâce à ses bars et restaurants.

Types de logement à Florence

À Florence, la plupart des logements se trouvent dans des immeubles appelés palazzi, et sont donc des appartements, surtout si vous décidez de vivre dans les quartiers du centre, ou ceux où la densité urbaine est importante. Les appartements du centre-ville sont généralement petits ou de taille moyenne, rendez-vous dans les quartiers périphériques pour trouver des logements plus spacieux. Certains de ces immeubles sont desservis par un ascenseur, sauf les bâtiments historiques qui sont protégés par le ministère de la Culture, Ministero dei Beni Culturali. Souvent les appartements disposent de balcons ou de petites terrasses que les Florentins aiment fleurir abondamment. Sans surprise, les logements abordables se situent loin du centre-ville historique. En outre, si vous recherchez une maison, dirigez-vous, par exemple, vers les quartiers au sud de la ville.

Les différents types d'appartement que vous trouverez à Florence sont :

• Monolocale : studio (à partir de 25 - 40 m²)
• Bilocale : appartement deux pièces (à partir de 50 - 60 m²)
• Trilocale : appartement trois pièces (à partir de 80 m²)
• Quadrilocale : appartement quatre pièces (à partir de 100 - 120 m²)
• Attico : penthouse avec terrasse généralement de grandes dimensions

Bon à savoir:

Le marché immobilier possède ses propres habitudes en Italie et même dans chacune de ses régions. Parfois certains appartements mis en location sont meublés ou semi-meublés. On parle alors en italien d'appartement arredato ou semi arredato. Dans le cas d'une vente, il est possible que les propriétaires décident de partir avec la cuisine équipée (y compris les électroménagers). Si vous souhaitez la conserver, vous devrez l'acheter en plus de l'appartement concerné.

Attention au calcul des mètres carrés en Italie. En effet, ici l'on fait la différence entre superficie habitable et superficie commerciale, la dernière prenant en compte les éventuels balcons, caves etc. Lorsque vous visitez un appartement, n'hésitez pas à demander à l'agence immobilière/ propriétaire ce que comprennent les mètres carrés dans l'annonce.

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Trouver un logement à Florence

Internet est un bon point de départ pour votre recherche de logement à Florence. Rendez-vous dans la section « liens utiles » de cet article pour découvrir des adresses spécialisées dans l'immobilier. Certaines agences comme Remax, Engel & Volkers, Tecnocasa, ou encore Immobili Toscani, Arrigo Brandini, Italiana Immobiliare et Lloyds Casa. Dans une autre mesure, direction votre moteur de recherche préféré et tapez les mots clés « Affitto immobiliare a Firenze » pour trouver d'autres sites. Idealista ou encore Immobiliare sont généralement les deux moteurs de recherche parmi les plus utilisés pour trouver un logement à Florence. Visitez aussi les sites Web comme Trovacasa ou Casa.it. Sur ces plateformes d'annonces immobilières, vous pouvez activer la modalité alerte en créant un compte à votre nom et en indiquant les caractéristiques du logement que vous recherchez. Vous recevrez dès lors automatiquement par e-mail les annonces qui correspondent à vos critères de sélection.

Si vous êtes étudiant et à la recherche d'un appartement à Florence, vérifiez auprès de votre institution si elle propose des chambres. Autrement, les sites Web de programmes d'études ou d'échanges tels qu'Erasmus pourront vous indiquer de nombreux réseaux qui peuvent vous aider à trouver des chambres disponibles. Le partage de chambres entre deux étudiants est largement répandu en Italie. Les outils de recherche comme Dotstay, Stanza Semplice, ou encore Roomtastic publient de nombreuses annonces de chambres et studios en location.

Les agences immobilières sont également idéales si vous avez du mal à trouver un logement. Ces professionnels vous proposeront des locations avant ou au moment même de leur mise sur le marché. Toutefois, si vous décidez de faire appel à ce service, il faudra vous acquitter des frais liés à la prestation.

Les contrats de location à Florence

Les baux de location pour un appartement ou une maison en Italie sont valables pendant un minimum de quatre ans. Cependant, la ville toscane voit affluer de nombreux étrangers et étudiants, aussi les propriétaires offrent des contrats à plus court terme et les locations sont ainsi plus nombreuses. Attention toutefois, un appartement en location pour une période de courte durée peut se révéler onéreux.

Les contrats de location les plus courants que vous trouverez en Italie, et plus particulièrement à Florence, sont les suivants :

• Le Contratto a canone libero, appelé aussi contrat 4 4, se renouvelle automatiquement après quatre ans. Vous pouvez aussi y mettre un terme avant en informant préalablement le propriétaire et en convenant d'une date de départ avec lui. Il vous demandera sans doute d'accepter des visites de nouveaux locataires potentiels.
• Le Contratto di affitto a canone concordato permet de maintenir le loyer plus ou moins stable au sein de tranches économiques prédéfinies. Celles-ci sont fixées par la région et/ou la municipalité mais vous devez définir de commun accord avec le propriétaire la tranche qui s'applique à l'appartement que vous souhaitez louer. Cela dépend de la typologie d'immeuble, d'appartement ou encore des équipements et services fournis (ascenseur, garage etc.). 
• Le Contratto di affitto convenzionato est un contrat de trois ans qui se renouvelle automatiquement pour deux ans sauf si vous souhaitez l'interrompre avant. Il vous permet de bénéficier de loyers plus modérés, toutefois cela doit être autorisé par la municipalité dans laquelle se trouve le bien à louer (selon la loi n°431 de 1998).

Les deux premiers types de contrat peuvent se faire en modalité « Cedolare Secca » sur accord préalable entre le locataire et le propriétaire. Grâce à cette option, le locataire bénéficie de certains avantages fiscaux comme par exemple être exonéré des frais d'enregistrement du contrat ou encore de ne pas subir l'indexation annuelle de son loyer. Plus d'informations à ce sujet sont disponibles sur le site de l'Agenzia delle Entrate, l'agence fiscale italienne.

Bon à savoir :

Au moment de quitter un appartement en location, le locataire doit le remettre en état tel qu'il l'a trouvé en arrivant. Cela signifie qu'il doit s'acquitter de la tâche ou alors accepter de payer les travaux de remise à neuf, tels que le nettoyage et la peinture murale. Notez que certains propriétaires insèrent dans le contrat une clause qui oblige le locataire sortant à effectuer les travaux à ses frais.

Dans le contrat aussi, vous pourrez trouver d'autres types de frais en plus du loyer. Il s'agit des charges de copropriété, parfois incluses dans le prix de la location même si la norme est de les payer en supplément. En italien on parle de "spese condominiali". Ces frais sont liés aux espaces communs de la copropriété tels que l'entretien et le nettoyage du bâtiment, l'électricité, l'ascenseur (à payer que vous soyez au rez de chaussée ou à un étage), l'éventuel jardin en copropriété, la conciergerie et parfois même l'eau froide. Il est important de vérifier ce point auprès du propriétaire ou de l'agence immobilière. Tous les autres frais domestiques comme votre consommation d'électricité, l'eau chaude et le chauffage ou encore votre connexion internet sont à payer au fournisseur que vous choisirez de façon individuelle.

Liens utiles :

Immobiliare

Engel & Volkers

Immobili Toscani

Remax

Tecnocasa

Erasmus - Colocations Florence

Erasmus - Location logement étudiant à Florence

Dotstay