Acheter un bien immobilier à Malte
Le marché immobilier de Malte est florissant depuis quelques années. Cela est en grande partie dû aux achats de plus en plus nombreux des ressortissants étrangers, qui ont remodelé le marché de manière spectaculaire ces dernières années. Avec des prix attractifs, de faibles taux d'imposition, ainsi que des dispositions peu restrictives, les expatriés peuvent en effet bénéficier d'un processus relativement simple en ce qui concerne l'achat de biens immobiliers à Malte.
En investissant dans l'immobilier à Malte, vous profiterez d'un environnement et d'un mode de vie riche, paisible, dynamique et convivial à la fois.
Avantages de l'achat d'une propriété à Malte
La beauté des paysages, le climat tempéré, l'ensoleillement 300 jours par an, le taux de criminalité très bas, les excellentes infrastructures de santé, le système fiscal et la gentillesse des habitants… Il s'agit des principaux facteurs qui incitent les expatriés à investir dans le marché immobilier maltais. Un marché dense et fiscalement avantageux, aussi bien pour les particuliers que pour les entreprises. Il attire de nombreux étrangers, convaincus par les faibles impôts ainsi que l'exonération des taxes foncière et d'habitation.
L'achat d'un bien immobilier à un certain prix rend éligible à l'obtention de la citoyenneté maltaise, sous réserve de conditions d'investissement strictes. Il s'agit du programme de citoyenneté maltaise par naturalisation pour services exceptionnels par investissement direct (Maltese Citizenship by Naturalization for Exceptional Services by Direct Investment programme). Pour en savoir plus, consultez notre article « Obtenir la citoyenneté maltaise par investissement ». Si les conditions d'investissement sont trop strictes pour vous, l'achat d'un bien immobilier à Malte peut vous permettre de bénéficier du programme de résidence globale (GRP) à Malte, un statut fiscal spécial. Pour en savoir plus, consultez notre article « Permis de résidence et de travail pour Malte ».
Le marché immobilier à Malte
Petites maisons, appartements, maisons de caractère, villas de luxe : le marché immobilier maltais est capable de répondre à tous les besoins. Malte et Gozo abritent des zones réservées aux propriétés commerciales et résidentielles de luxe, avec des installations et des équipements haut de gamme. Qui plus est, les propriétaires peuvent profiter des exemptions prévues par la législation maltaise.
Si le marché immobilier est en baisse dans certains pays, ce n'est pas le cas à Malte. Les investisseurs apprécient, par exemple, la possibilité d'acheter un bien par l'intermédiaire d'une société ou d'un trust. Ce qui leur permet d'utiliser directement les bénéfices non distribués au sein de la société. S'il n'y a pas d'actionnaires individuels à rémunérer, les sociétés peuvent utiliser les bénéfices non versés sans payer d'impôt supplémentaire sur les dividendes. Ce mécanisme est également utilisé pour la protection des actifs.
Il est assez courant à Malte que des biens soient acquis en fiducie, la juridiction maltaise en matière de fiducie étant respectée. Grâce à la loi maltaise sur les fiducies et les trusts, les fiducies les acheteurs sont assurés que la propriété est maintenue et gérée dans le meilleur intérêt des bénéficiaires tout en optimisant l'investissement.
Régions favorables aux expatriés à Malte
Malte est divisée en trois îles principales, dont deux qui séduisent particulièrement les étrangers.
Malte, qui est l'île principale, est le centre économique et culturel du pays. Quant aux autres régions maltaises populaires, citons La Valette, qui est la capitale, Sliema, Saint Julian's, Marsaskala, Marsaxlokk, Birkirkara, Saint Paul's Bay et Mellieħa.
Les zones haut de gamme sont situées sur l'île de Malte à Portomaso, Fort Chambray, Cottonera, Fort Cambridge (situé sur la péninsule de Tigné à Sliema), Marsascala (résidence Ta' Monita), Madliena Village, Manoel Island (futur projet). Sur l'île de Gozo, il s'agit de San Lawrenz (résidence Kempinski).
Gozo, la deuxième plus grande île, est beaucoup moins développée que Malte. Elle recèle néanmoins d'une riche atmosphère rurale et culturelle. Elle est très populaire auprès des retraités, avec une mention spéciale pour Victoria, la capitale, également appelée Rabat (à ne pas confondre avec Rabat au Maroc).
Citons enfin Marsalforn et Xlendi, d'autres régions idéales pour l'investissement immobilier à Gozo.
Comme pour la plupart des transactions immobilières dans le monde, il est préférable d'être sur place et en personne pour choisir le type de bien, la localisation, etc.
Trouver un bien immobilier à acheter à Malte
Plusieurs options s'offrent à vous pour trouver la maison ou l'appartement dont vous avez toujours rêvé à Malte :
- Consultez les petites annonces sur les nombreux sites internet spécialisés (par exemple, Propertymarket.com.mt) ;
- Lisez les journaux locaux ;
- Faites marcher le bouche-à-oreille ;
- Rapprochez-vous des agents immobiliers.
Toutefois, si vous ne prévoyez pas de vous installer à Malte, vous ne pouvez acheter que dans une SDA (Special Designated Area), à moins de demander un permis d'acquisition de biens immobiliers (Acquisition of Immovable Property Permit - AIP) (voir ci-dessous).
Internet peut être un excellent point de départ pour votre trouver un bien immobilier à Malte. Toutes les annonces en ligne ne sont cependant pas à jour, alors ne vous fiez pas à ce que vous voyez en ligne.
Le fait d'être à Malte facilite grandement la recherche de biens immobiliers, car cela permet de demander l'aide d'une agence immobilière. Il suffit d'énumérer vos critères et vos attentes (piscine, jardin, proximité des écoles, etc.), ainsi que votre budget.
Les agents immobiliers prennent une commission, mais ils protègent vos intérêts en s'assurant que la transaction se déroule de la meilleure façon possible. Ils veillent également à ce qu'il n'y ait pas de faille dans les contrats et les documents.
N'hésitez pas à démarcher plusieurs agences immobilières pour explorer encore plus d'options. Voici quelques agences immobilières bien connues à Malte et à Gozo : Alliance Real Estate, RE/MAX, Simon Mamo Real Estate, Dhalia Real Estate, Benestates, Zanzi Homes et Frank Salt.
L'investissement immobilier dans un pays étranger peut s'avérer délicat. Vous devez connaître le marché, les lois, les zones, etc. On trouve différents types de propriétés à Malte :
- Les maisons de caractère - construites il y a plus de 100 ans et généralement situées dans des villages maltais typiques.
- Propriétés de luxe - un marché pour les plus exigeants (et les plus riches). Au programme, piscine privée, vues exceptionnelles, décorations somptueuses, etc.
- Les résidences secondaires - qui permettent de résider à Malte quelques mois par an, sans être résident, et de bénéficier d'un régime fiscal particulièrement avantageux. Il est possible de les louer lorsque vous n'y habitez pas.
- Appartements - du studio au penthouse, il y en a pour tous les budgets et tous les goûts.
- Investissements locatifs - la location est une pratique courante à Malte, et vous pouvez, vous aussi, devenir propriétaire bailleur.
- Les locaux commerciaux - ils offrent un excellent rendement, de l'ordre de deux à trois fois supérieur à celui des logements locatifs.
- Bureaux - destinés aux entrepreneurs et aux professionnels.
- Les hôtels-boutiques - petits, ils comptent généralement entre 10 et 30 chambres, un investissement à fort potentiel.
- Les nouveaux bâtiments. Malte est un petit archipel et l'environnement est protégé dans de nombreux endroits. Il devient aujourd'hui plus difficile de trouver des terrains à bâtir en raison du manque d'espace, mais il existe encore des opportunités.
Avez-vous besoin d'un permis d'acquisition immobilière à Malte ?
Le permis d'acquisition de biens immobiliers (Acquisition of Immovable Property Permit - AIP), est une caractéristique particulière en matière de transactions immobilières à Malte.
Bien qu'il soit plutôt facile d'acheter un bien immobilier dans le pays, vous devez être conscient des points suivants :
- Les ressortissants européens ayant vécu à Malte de manière continue pendant cinq ans ont les mêmes droits que les ressortissants maltais en matière d'achat immobilier, c'est-à-dire qu'ils n'ont pas besoin d'un permis d'acquisition.
- Les expatriés européens qui veulent acheter un bien pour en faire leur résidence principale n'ont pas besoin d'AIP non plus.
- Les ressortissants européens qui n'ont pas vécu à Malte de manière continue au cours des cinq dernières années et qui souhaitent acheter une propriété à des fins de résidence secondaire doivent demander un AIP.
- Les ressortissants non européens, quelle que soit la durée de leur séjour à Malte, doivent demander un permis d'acquisition à la fois pour une résidence principale et secondaire.
Il est donc conseillé de rassembler toutes les informations pertinentes auprès des autorités compétentes ou d'une agence immobilière réputée.
Adresse utile :
Office of the Commissioner for Revenue
Département des droits de mutation des capitaux
46, Monti di Pietà Buildings, Merchants Street, Valletta
Courriel : capitaltransfers.cfr@gov.mt
Téléphone : 356 2296 2296 / 356 2122 0481 / 356 2299 8000
Procédures d'achat d'un bien immobilier à Malte
Vous ferez une offre ou discuterez du prix de vente avec le propriétaire, de préférence en présence de l'agent immobilier, après une visite satisfaisante des lieux.
Ensuite, vous signerez une promesse de vente, ou Convenium (Konvenju), un document juridique contenant les détails de la vente, notamment :
- Le montant déposé, qui est généralement de 10 % du prix de vente total ;
- 1 % de la somme totale du droit de timbre à titre de provision. La somme totale est de 5% et le solde sera dû à la signature de l'acte définitif ;
- Conditions relatives à l'ensemble du paiement.
L'ensemble de la transaction, ainsi que le titre de propriété, seront vérifiés par un notaire (pour déterminer si le bien n'a jamais été hypothéqué ou s'il est lié par des dettes).
Une date de vente définitive sera ensuite fixée (soit à la banque, soit devant le notaire) et vous signerez l'acte définitif. Vous pourrez alors transférer le paiement total au vendeur et payer le droit de timbre à l'Office of the Commissioner for Revenue, ainsi que tous les autres frais au notaire ou à l'agent.
En ce qui concerne les frais d'agence, ils sont partagés entre l'acheteur et le vendeur et s'élèvent à environ 5 % de la valeur de la propriété. Ajoutons les frais de notaire, qui commencent à 1 % de la valeur totale de la propriété.
Bon à savoir :
À Malte, les langues officielles sont le maltais et l'anglais. Si vous ne maîtrisez ni l'une ni l'autre, vous devrez demander l'aide d'un traducteur officiel ou trouver un avocat parlant votre langue. Ce détail est essentiel pour éviter de signer un document sans comprendre ce qu'il contient.
Prix de l'immobilier à Malte
En ce qui concerne le budget, il dépend vraiment de vous, de vos économies et de la gentillesse de votre banquier. Il est tout à fait possible de trouver une très jolie petite maison de caractère à vendre dans un village typique pour environ 425 000 €. En ville, les prix de l'immobilier sont plus élevés, notamment dans les quartiers populaires comme St Julian's ou Sliema.
Pour une propriété de luxe, les prix s'envolent allègrement, atteignant parfois des hauteurs vertigineuses : 5 millions d'euros et plus... En ce qui concerne les appartements à Malte, un appartement de trois chambres avec vue sur la mer à Sliema coûte en moyenne entre 900 000 € - 1 300 000 €. Les prix sont plus bas (environ 300 000 €) pour les appartements plus petits ou sans vue sur la mer. Dans les villages, ils coûtent entre 150 000 € et 800 000 € (pour les grands appartements dans les quartiers populaires).
À Gozo, les prix de l'immobilier sont moins élevés. Vous pouvez trouver une maison de ville ou une maison mitoyenne pour environ 200 000 €, bien que les prix se situent généralement entre 400 000 et 600 000 €. Pour un appartement à Gozo, comptez entre 150 000 et 220 000 €.
Si le bien qui vous intéresse est neuf, vous devrez également prévoir une nouvelle cuisine, car celle-ci n'est pas comprise dans le prix à Malte. Si vous achetez une propriété ancienne, vous devrez peut-être mettre de côté un peu d'argent pour installer le chauffage et la climatisation.
Obtenir un prêt immobilier à Malte
En tant qu'étranger, certaines banques à Malte peuvent être réticentes à vous accorder un prêt immobilier, mais pas toutes.
Les expatriés qui souhaitent obtenir un prêt doivent prévoir un ratio prêt/valeur (RPV) maximal de 80 %. Dans des circonstances exceptionnelles, vous pouvez emprunter jusqu'à 90 % du prix de la propriété. Notez que le pourcentage du prêt/valeur sera fondé sur le prix d'achat de la propriété OU sur son évaluation, selon le plus bas des deux. Les banques maltaises proposent généralement un prêt minimum de 25 000 € et de 1 000 000 € au maximum. L'emprunteur doit avoir au moins 18 ans tandis que l'âge maximum de l'emprunteur au terme du prêt doit être de 65 ans.
Pour demander un prêt pour acheter une propriété à Malte, vous devez suivre la procédure suivante :
- Avoir un compte bancaire à Malte ;
- Demander l'autorisation de la Banque centrale de Malte ;
- Souscrire une assurance vie ;
- Remplir le formulaire de demande ;
- Produire les documents suivants : le contrat préliminaire d'achat de la propriété, votre pièce d'identité, un justificatif de domicile et une preuve de vos revenus (si vous êtes salarié ou indépendant).
Important :
Les revenus que vous espérez tirer à l'avenir de la location de votre nouvelle propriété à Malte ne sont pas comptabilisés dans vos revenus. En outre, lorsque vous demandez un prêt à Malte, votre taux d'endettement (y compris l'hypothèque) mensuel ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus.
Liens utiles :
Autorité du logement - Housing Authority
Office of the Commissioner for Revenue
