Vous voilà enfin installé à Lisbonne ! Félicitations pour l'appartement, le travail et la rapidité avec laquelle votre vie progresse. Néanmoins, si vous envisagez de vous établir de manière permanente dans la ville, l'achat immobilier est une option à considérer. Nous avons résumé ci-dessous quelques conseils pour vous aider à planifier l'achat de votre logement à Lisbonne.
En tant que destination prisée par les expatriés du monde entier, Lisbonne a connu une croissance constante de son marché immobilier au cours de la dernière décennie, se traduisant par l'enregistrement des prix immobiliers les plus élevés. Depuis janvier 2015, le prix moyen du mètre carré à Lisbonne est passé de 1 300 € à 3 859 €. Dans le centre de Lisbonne, dans des quartiers tels que Baixa, Bairro Alto, Chiado et Rossio, les prix de l'immobilier ont atteint 5 349 € le mètre carré (chiffres de juillet 2023), représentant une augmentation extraordinaire de 167 % en un peu plus de 8 ans !
La capitale portugaise a récemment attiré l'attention des médias après qu'une étude de CASAFARI l'ait classée comme la deuxième ville la plus onéreuse d'Europe du Sud pour l'achat immobilier, surpassant des villes telles que Madrid et Milan. Malgré cela, les prix au mètre carré à Lisbonne demeurent relativement modérés par rapport à d'autres capitales de l'Europe occidentale, même si les salaires sont notablement bas et que de nombreux jeunes rencontrent des difficultés pour quitter le domicile parental. À cela s'ajoute la complexité engendrée par les taux d'intérêt, qui n'ont jamais été aussi élevés depuis 15 ans, avec 90 % des prêts bancaires au Portugal étant à taux variable. Néanmoins, le remboursement d'une hypothèque par mensualités s'avère certainement plus abordable que la location, Lisbonne ayant été désignée comme la ville la plus coûteuse d'Europe pour la location d'un appartement d'une chambre en centre-ville (2 500 €/mois). En fin de compte, l'achat immobilier à Lisbonne demeure un investissement judicieux pour les expatriés souhaitant prolonger leur séjour dans la ville et s'y établir définitivement.
Investir dans l'immobilier à Lisbonne
Investir dans l'immobilier à Lisbonne (et au Portugal dans son ensemble) se révèle être une perspective intéressante pour les investisseurs, étant donné la hausse régulière des prix immobiliers au cours de la dernière décennie.
Les mesures gouvernementales pour lutter contre la crise du logement à Lisbonne
La situation actuelle de logement à Lisbonne suscite des préoccupations en raison de l'incapacité croissante des gens à trouver des logements dans les villes où ils travaillent ou étudient. Face à ce défi, le gouvernement local propose des mesures pour résoudre la crise du logement :
- Fin du programme de Golden Visa : le programme de Golden Visa, qui permettait aux investisseurs étrangers de résider légalement après 5 ans d'investissement de 500 000 euros dans l'immobilier à Lisbonne, a été supprimé.
- Lutte contre la spéculation : une nouvelle législation vise à contrer la spéculation immobilière et les prix élevés.
- Interdiction Airbnb : la nouvelle loi interdit l'ouverture de nouveaux logements Airbnb à Lisbonne et à Porto. En conséquence, la location légale de votre logement à des touristes est limitée si vous n'êtes pas présent dans la ville.
Ces mesures ont des implications directes sur les investisseurs étrangers et les possibilités de location à court terme dans ces villes portugaises.
Néanmoins, au sein de ce qui constitue probablement la proposition la plus controversée de l'ensemble, le gouvernement envisage également la location coercitive pour les biens qui demeurent inoccupés pendant au moins un an sans preuve de paiement des services publics. Bien que la mise en œuvre de cette mesure demeure entourée de mystère, dans les faits, les propriétaires pourraient recevoir un avis les informant que leur logement sera louée de force à une famille locale (pour une somme jugée adéquate par les autorités locales) si la maison ou l'appartement reste vacant pendant une période prolongée.
Si votre priorité en tant qu'investisseur est de vendre rapidement, les nouvelles sont encourageantes : les prix de l'immobilier à Lisbonne ont augmenté d'environ 8 % au cours des deux dernières années dans la zone métropolitaine. Malgré tout, cette opportunité n'est pas sans coûts significatifs liés à la transaction immobilière dans la capitale portugaise.
Pour évaluer vos dépenses, tenez compte des éléments suivants :
- IMT (Impôt sur les Transactions Immobilières) : pour un achat de 250 000 € sans besoin de financement, prévoyez 7 955 € pour l'IMT.
- Droits de timbre : ces droits s'élèvent à 2 000 €, représentant 0,8 % du montant total de la vente.
- Frais liés à l'acte de propriété : anticipez des coûts d'environ 1 000 € à 1 500 €.
Si l'option du prêt bancaire (jusqu'à 80 % de la valeur d'achat, plafond maximal au Portugal) est nécessaire, ajoutez 1 200 € (0,6 % de droits de timbre pour un prêt de 200 000 €) au coût total.
Coût de la vente d'un bien immobilier à Lisbonne
Honoraires de l'agent immobilier et TVA :
- Honoraires de l'agent immobilier : 5 % de la valeur de vente.
- Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) : 23 % sur les honoraires.
Frais juridiques associés :
- Autres frais juridiques liés à la transaction.
Impôt sur le revenu (IRS) :
- Applicable à 50 % des plus-values réalisées.
Calcul de l'impôt sur le revenu :
- Exemple : achat à 200 000 €, vente à 250 000 €.
- Plus-value : 50 000 €.
- Déductions possibles : réparations, frais d'entretien, honoraires de l'agent immobilier (5 % de 250 000 €, soit 12 500 €).
- Plus-value ajustée : 37 500 €.
Taux d'impôt sur le revenu (IRS) :
-
Appliqué à 50 % des gains (18 750 € soumis à l'impôt).
Implications fiscales selon le lieu de résidence :
- Résidents légaux au Portugal : taux d'imposition variable (14,5 % à 48 %) en fonction des revenus et des déductions annuelles.
- Résidents dans l'UE : ajout de 5 % à la tranche d'imposition au titre de l'impôt de solidarité.
- Résidents hors de l'UE : taxe forfaitaire de 28 % sur 100 % des plus-values.
Enfin, si vous résidez et payez des impôts en dehors de l'UE, une taxe forfaitaire de 28 % sera appliquée sur l'ensemble de vos plus-values, vous obligeant ainsi à régler 10 500 € (37 500 * 28 %) uniquement pour la vente de votre bien immobilier.
Prix de l'immobilier à Lisbonne
En matière de tarifs, une analyse de la plateforme immobilière CASAFARI, comparant les prix de l'immobilier dans diverses villes du sud de l'Europe au premier trimestre 2023, révèle que le coût moyen au mètre carré dans le centre-ville de Lisbonne atteint 5 149 €, une tendance exacerbée ces derniers mois.
Le site immobilier portugais Idealista indiquait une hausse à 5 400 € en octobre 2023. En élargissant la perspective à la région métropolitaine, le prix moyen descend à 3 859 € par mètre carré, marquant toutefois une augmentation de 35 % au cours des cinq dernières années.
Les fluctuations tarifaires se manifestent clairement selon les zones géographiques. Par exemple :
- Dans des quartiers tels que Benfica, Carnide, Limiar ou Marvila, en périphérie du centre-ville, le coût moyen au mètre carré se situe autour de 4 000 €.
- En revanche, des quartiers comme Odivelas, Loures ou Amadora, autrefois habités par la classe moyenne, peuvent encore présenter des opportunités avantageuses pour les expatriés budgétaires, avec un coût moyen de 2 600 € par mètre carré.
- Pour ceux avec des contraintes budgétaires plus sévères, prêts à s'éloigner du centre-ville, des options intéressantes peuvent être trouvées à Sobral do Monte Agraço, Azambuja et Arruda dos Vinhos, à environ 50 km du centre-ville, avec des tarifs variant entre 1 300 € et 1 500 € par mètre carré.
Agences immobilières à Lisbonne
L'acquisition immobilière à Lisbonne peut s'avérer complexe pour les non-natifs. Les formalités nécessitent une multitude de documents, et une erreur peut entraîner le recommencement du processus depuis le début. Pour une maison ou tout autre bien situé au cœur historique, il est essentiel de faire appel à un avocat portugais, car ces logements requièrent souvent des licences spécifiques, notamment en cas de projets de rénovation.
Pour ceux nouvellement installés dans la région, l'option recommandée est de passer par une agence immobilière pour faciliter l'achat.
Au Portugal, les agents immobiliers doivent être enregistrés auprès du gouvernement, possédant un numéro de licence émis par l'Association des agents immobiliers (Associação de Mediadores Imobiliários). Pour vérifier l'enregistrement officiel d'un agent, il est possible de contacter l'Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção.
Attention, gardez en tête que les agents immobiliers au Portugal agissent dans l'intérêt du vendeur, percevant une commission de ce dernier. Heureusement, en tant qu'acheteur, vous n'aurez pas à débourser de commission. Toutefois, pour garantir la protection de vos intérêts, il est judicieux de solliciter un avis indépendant avant de signer tout contrat.
Il existe de nombreuses agences immobilières et sites Web (tels que Remax, Era et Idealista) qui peuvent assister les expatriés dans la recherche de leur nouvelle maison à Lisbonne sont parmi les exemples. Facebook Marketplace est également propice pour trouver des vendeurs indépendants, à condition d'être attentif.
Vous trouverez sur internet les agences immobilières francophones pour vous accompagner tout au long du processus d'achat.
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