Au cours de la dernière décennie, le Portugal a émergé comme une destination culturelle et d'investissement majeure en Europe du Sud. Alors que Lisbonne attire l'attention, Porto s'affirme comme une alternative dynamique et prometteuse.
De nombreux expatriés font de Porto leur lieu de résidence. Malgré une augmentation constante, les prix immobiliers à Porto restent nettement inférieurs à ceux de Lisbonne. La deuxième ville du pays offre une infrastructure bien développée, une communauté dynamique et tous les éléments nécessaires à un mode de vie moderne et actif.
En contrepartie, la popularité croissante de Porto s'accompagne de coûts, se traduisant par les prix immobiliers les plus élevés jamais enregistrés. Depuis janvier 2015, le prix moyen du mètre carré dans la région métropolitaine a grimpé de 994 € à 2 500 €. Dans le centre-ville, notamment dans les quartiers de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé et São Nicolau, les prix ont atteint 3 865 € le mètre carré en juillet 2023, enregistrant une hausse extraordinaire de 160 % en seulement 8 ans !
Face à une demande intense sur le marché immobilier de Porto, les autorités locales sont susceptibles de se concentrer davantage sur les transactions importantes pour prévenir l'évasion fiscale et la spéculation, tant du côté des acheteurs que des vendeurs. La récente pénurie de logements abordables pour les résidents a suscité un débat politique animé au cours des deux dernières années. En conséquence, les lois régissant l'achat et la location de biens immobiliers, ainsi que les obligations légales des locataires et des propriétaires, sont en constante évolution.
Investir dans l'immobilier à Porto
Le marché immobilier de Porto (et du Portugal dans son ensemble) se porte bien pour les investisseurs, avec une augmentation régulière des prix au cours des dix dernières années.
Mais, l'agitation sociale croît à mesure que les gens éprouvent des difficultés à acheter ou louer un logement dans les villes où ils travaillent ou étudient. Pour répondre à cette crise du logement, le gouvernement local a introduit de nouvelles mesures. Notamment, le programme de visas dorés a été supprimé à Porto, empêchant les investisseurs étrangers de vivre légalement dans le pays et d'obtenir la citoyenneté en investissant 500 000 € dans des biens immobiliers. De plus, une législation récente interdit l'ouverture de nouveaux Airbnb à Lisbonne et à Porto, limitant la location immobilière à des touristes.
Une proposition controversée envisage également la location coercitive pour les biens restés vacants pendant au moins un an, sans preuve de paiement des services publics. Bien que l'application de cette mesure soit encore incertaine, les propriétaires pourraient recevoir un avis indiquant que leur logement sera louée de force à une famille locale, moyennant une somme déterminée par les autorités, si elle reste inoccupée pendant une période prolongée.
Bonne nouvelle pour les investisseurs cherchant à vendre rapidement des biens, les prix de l'immobilier à Porto continuent d'augmenter, enregistrant une hausse d'environ 8 % dans la région métropolitaine au cours des deux dernières années. Cependant, les coûts liés à l'achat d'un logement à Porto sont assez élevés, englobant l'IMT (impôt sur les transactions immobilières), le droit de timbre, les frais d'acte de propriété et éventuellement les frais bancaires si un prêt est nécessaire. Par exemple, l'acquisition d'un appartement à 250 000 € occasionnerait des frais d'environ 7 955 € pour la TMI, 2 000 € de droit de timbre (0,8 % du montant total de la vente) et environ 1 000 € à 1 500 € pour l'acte de vente. En cas de prêt bancaire, des frais supplémentaires d'environ 1 200 € (0,6 % de droits de timbre pour un prêt de 200 000 €) seraient à anticiper. Il est essentiel de prendre en compte ces coûts lors de l'évaluation de votre investissement immobilier à Porto.
Si vous envisagez une vente immobilière à Porto, vous devez prendre en compte divers coûts associés à cette transaction. Ces frais incluent les honoraires de l'agent immobilier, généralement fixés à 5 % de la valeur de la vente, ainsi que la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 23 % appliquée à ces honoraires, ainsi que d'autres frais juridiques connexes.
En outre, si vous ne réinvestissez pas vos gains en capital dans un autre bien, vous serez soumis à l'impôt sur le revenu (IRS) portant sur 50 % du montant que vous avez gagné. Par exemple, si vous avez acheté votre bien pour 200 000 € et que vous le vendez pour 250 000 €, générant ainsi une plus-value de 50 000 €, vous pourrez déduire les réparations, les frais d'entretien et les honoraires de l'agent immobilier. Pour simplifier, considérons que les seuls frais déductibles sont les honoraires de l'agent immobilier (5 % de 250 000 € = 12 500 €). Cette somme sera déduite des 50 000 euros initiaux, ramenant ainsi votre plus-value à 37 500 euros.
Comme précisé ci-dessus, l'IRS ne s'appliquera qu'à 50 % de vos gains, ce qui signifie que 18 750 € seront assujettis à l'impôt. Si vous êtes un résident légal et que vous payez vos impôts au Portugal, le montant que vous paierez dépendra de vos autres sources de revenus et de vos déductions annuelles, les tranches d'imposition actuelles variant de 14,5 % à 48 % pour les ménages ou les individus aux revenus les plus élevés. Toutefois, si vous résidez dans un autre pays de l'UE, un supplément de 5 % sera ajouté à votre tranche d'imposition au titre de l'« impôt de solidarité ». Enfin, pour ceux résidant et payant des impôts en dehors de l'UE, une taxe forfaitaire de 28 % sera appliquée sur 100 % de vos plus-values, ce qui équivaut à 10 500 € (37 500 * 28 %) uniquement pour la vente de votre bien immobilier.
Prix de l'immobilier à Porto
Les maisons à Porto ont connu une augmentation significative de leurs prix et de leur valeur d'investissement au cours des dernières années. Certains experts évoquent même la possibilité d'une bulle immobilière qui pourrait éventuellement éclater, entraînant une crise redoutable pour l'ensemble du pays. Malgré cela, la demande continue de croître, tout comme les prix. Selon le site immobilier portugais Idealista, le prix du mètre carré dans le centre-ville a atteint près de 4 000 euros en novembre 2023. Si l'on prend en compte l'ensemble de la région métropolitaine, le prix moyen du mètre carré s'établit à 2 450 euros, marquant une augmentation de 60 % au cours des cinq dernières années.
Il va sans dire que l'emplacement joue un rôle majeur dans la détermination des prix ! Dans des quartiers tels que Ramalde, Paranhos ou Campanhã, situés juste à l'extérieur du centre-ville, le prix moyen du mètre carré tourne autour de 2 800 €. En revanche, les zones où réside la classe moyenne, comme Matosinhos (à l'exception de la zone balnéaire) ou Maia, peuvent encore offrir de bonnes affaires pour les expatriés économes, avec un prix moyen de 2 000 € le mètre carré, en fonction du quartier.
Un peu plus éloignée du cœur de la ville, de l'autre côté du fleuve Douro, Vila Nova de Gaia présente une réalité urbaine différente, composée de nombreuses municipalités distinctes. Actuellement, elle demeure l'un des exemples les plus remarquables de ville-dortoir du pays, avec la plupart de ses résidents travaillant à Porto et faisant la navette après le travail.
En conséquence, les prix immobiliers restent traditionnellement plus abordables de ce côté-ci du fleuve, bien que Vila Nova de Gaia n'offre pas le même dynamisme que Porto en termes d'infrastructures, de bars, de restaurants, de cafés et d'activités. Bien que les prix aient augmenté, le coût moyen du mètre carré dans les localités les plus prisées de Gaia, telles que Mafamude, Canidelo ou São Pedro da Afurada, se situe actuellement entre 2 300 et 2 800 euros.
Enfin, si vous disposez d'un budget serré et que vivre en périphérie du centre-ville ne vous dérange pas, vous pouvez envisager des options à Gondomar, Rio Tinto ou Valongo (1 500 € le mètre carré). Cependant, ces quartiers ne sont pas particulièrement animés, et à l'exception de certains secteurs de Gondomar, desservis par le métro, dépendre largement des transports en commun pour rejoindre le centre-ville pourrait rapidement devenir éreintant.
Agences immobilières à Porto
L'achat d'un bien à Porto peut s'avérer complexe pour les non-natifs. Le processus implique la gestion de nombreux documents, et une simple erreur peut entraîner la nécessité de recommencer la procédure depuis le début. Notamment, l'acquisition d'un appartement dans le centre historique de la ville demande généralement l'assistance d'un avocat portugais, étant donné que ces habitations requièrent souvent des licences et des permis spécifiques, surtout si des rénovations sont envisagées.
Pour les nouveaux arrivants dans la région, il est recommandé d'organiser l'achat de leur propriété par l'intermédiaire d'une agence immobilière.
Au Portugal, les agents immobiliers doivent être enregistrés auprès du gouvernement et posséder un numéro de licence délivré par l'Association des agents immobiliers (Associação de Mediadores Imobiliários). Pour vérifier l'enregistrement officiel d'un agent envisagé, vous pouvez contacter l'Instituto da Construcão e do Imobiliário.
À noter que les agents immobiliers au Portugal agissent dans l'intérêt du vendeur et ils reçoivent également leur commission de la part du vendeur. Cependant, la bonne nouvelle est que vous n'aurez pas à payer de commission lors de l'achat d'un logement. Néanmoins, pour assurer la protection de vos intérêts, il est recommandé d'obtenir un avis indépendant avant de signer tout contrat.
Si vous choisissez de faire appel à une agence immobilière, voici une liste des plus grandes enseignes spécialisées en la matière au Portugal :
- REMAX ;
- Era ;
- Century 21 ;
- Luximos ;
- Keller Williams ;
- Engel & Volkers.
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