Achat immobilier à Genève
Quand on part pour une expatriation de moyenne ou de longue durée, l'achat d'un bien immobilier dans le pays où l'on réside est une question à considérer. Certains pays présentent d'ailleurs un marché immobilier particulièrement attractif et encouragent l'investissement des expatriés. Qu'en est-il de la Suisse et de Genève en particulier ?
Si la Suisse est réputée pour la cherté de son immobilier, cela n'en constitue pas moins un bon investissement, en fonction de votre capital et de vos projets. Vous pouvez en effet miser sur les valeurs d'un marché relativement stable et en demande croissante de logements pour la location si vous désirez par la suite louer votre bien. Les informations essentielles sur le marché immobilier à Genève et la procédure pour acheter un bien en tant qu'expatrié.
Le marché immobilier à Genève
Pourquoi y a-t-il peu de propriétaires immobiliers en Suisse ? C'est un phénomène intéressant à souligner pour commencer.
Selon une étude de l'Office fédéral du logement (l'OFL), la proportion de logements en propriété en Suisse est relativement basse (Suisses et étrangers confondus). Les Suisses ne sont que 36 % à être propriétaires de leur logement, ce qui en fait le plus faible taux de propriété en Europe.
Le canton de Genève quant à lui est situé dans les 3 dernières positions parmi les différents cantons de Suisse pour le taux d'accès à la propriété. Il est de 18,7 %.
L'OFL explique ainsi le phénomène :
- Introduction relativement tardive de la propriété par étage
Avant 1965, il n'était pas possible en Suisse, excepté dans le canton de Valais, de devenir propriétaire dans un immeuble d'habitation. Comme cette forme d'habitat est la plus répandue dans les villes, il y avait peu de propriétaires dans les agglomérations.
Il y a aujourd'hui une progression certaine de la propriété en immeubles d'habitation.
- Des logements locatifs de bonne qualité à des prix abordables
En moyenne, précise l'enquête de l'OFL, les loyers restent supportables : la charge locative brute moyenne s'est stabilisée à 20 % du revenu brut d'un ménage donné.
Par ailleurs, l'offre des logements en location n'a rien à envier sur le plan qualitatif à celle des logements en propriété.
- Des valeurs immobilières élevées
Les prix des biens immobiliers et la difficulté à obtenir des prêts hypothécaires constituent un frein pour l'achat d'un appartement ou d'une maison, en particulier dans de grandes villes comme Zurich ou Genève.
Perspectives d'évolution du marché immobilier en Suisse
Selon l'OFL, la demande de logements en Suisse ne cesse de progresser alors que l'offre n'augmente que faiblement. Ce phénomène s'explique notamment par la hausse des prix de construction et les retards dans la densification des logements. Le nombre de logements vacants a donc fortement régressé depuis 2020 et la tendance devrait se poursuivre.
L'OFL en conclut que la hausse des loyers devrait s'intensifier, tandis que les prix des logements à l'achat devraient baisser légèrement.
Au 4e trimestre 2023, l'indice suisse des prix de l'immobilier résidentiel n'en a pas moins augmenté de 1,1 % par rapport au trimestre précédent.
Qu'en est-il de Genève en particulier ?
Selon les statistiques du canton de Genève, les trois premiers mois de l'année 2024 enregistrent une baisse dans le nombre de biens immobiliers vendus à Genève. Cette baisse est de 8 % par rapport à la période correspondante en 2023.
Selon ces mêmes statistiques cantonales, le prix médian d'un appartement (non neuf) vendu au premier trimestre 2024 atteint 1,215 million de CHF dans le canton de Genève.
Le prix médian d'une maison individuelle (non neuve) est quant à lui de 2,128 CHF.
À titre de comparaison, en 2019, les prix médians étaient respectivement de 1,060 million et 1,870 million CHF.
Les valeurs immobilières par quartiers à Genève
Selon le site RealAdvisor (agrégateur d'informations et de services immobiliers), le prix médian par m² à Genève pour l'achat d'un bien immobilier s'élève à 15 826 CHF.
Où peut-on acheter un bien immobilier abordable à Genève ?
Le quartier le moins cher pour acheter un appartement à Genève est Jonction - Plainpalais. D'autres quartiers comme Charmilles - Châtelaine et Sécheron - Prieuré présentent également des prix un peu moins élevés que la moyenne.
- Jonction - Plainpalais
Le prix médian d'un bien actuellement en vente est de 901 869 CHF. Le prix médian par m² est de 6 258 CHF.
- Charmilles - Châtelaine
Dans ce quartier, les valeurs sont respectivement de 1 507 500 CHF et de 12 617 CHF (prix par mètre carré).
- Sécheron - Prieuré
Le prix médian d'un bien actuellement en vente et le prix médian au mètre carré sont très proches du quartier précédent.
Les quartiers les plus populaires pour acheter un bien immobilier à Genève
Les quartiers les plus populaires à Genève sont Cité - Centre, Champel - Roseraie et Eaux-Vives - Lac. On entend populaire au sens de quartiers où l'on trouve le plus de biens en vente.
- Cité - Centre
Le prix médian d'un bien actuellement en vente est de 1 890 000 CHF. Le prix médian par m² est de 15 042 CHF/m².
- Champel - Roseraie
Les valeurs pour ce quartier sont de 2 400 000 CHF pour le prix médian d'un bien en vente et de 16 764 CHF/m² (prix par mètre carré).
- Eaux-Vives - Lac
Le prix médian d'un bien en vente est de 2 390 000 CHF. Le prix médian est de 18 429 CHF /m².
Vous trouverez d'autres beaux quartiers à Genève où le prix médian par m² s'élève à 18 492 CHF. Il s'agit des arrondissements 1207, 1208 et 1206 en particulier.
Le processus d'achat immobilier à Genève
La plupart des transactions se réalisent par le biais d'une agence immobilière en Suisse. Pour réserver le bien, cette dernière vous demandera des documents tels que votre pièce d'identité, votre titre de séjour et une preuve de capacité de paiement. L'agence vous orientera ensuite vers les autres démarches que sont l'obtention d'un prêt bancaire (le cas échéant) puis le rendez-vous chez le notaire.
L'obtention d'un prêt est pour la plupart des acheteurs l'étape décisive et elle n'est pas si aisée en Suisse.
Sachez en effet que les banques suisses effectuent une analyse détaillée de votre situation financière. Elles exigent tout d'abord que vous ayez un apport personnel d'au moins 20 % du prix d'achat d'un logement donné.
Elles vérifient par ailleurs que votre taux d'endettement (le prêt hypothécaire et les charges courantes) ne dépassera pas un tiers de votre revenu brut.
Le taux d'intérêt des prêts hypothécaires peut varier en fonction de la durée de votre emprunt. Pour des emprunts entre 2 et 10 ans, il s'élève aujourd'hui autour de 2,5 %.
L'obtention d'un prêt reste donc la démarche la plus soumise à conditions. Trouver un agent immobilier et un notaire sont des procédures très simples en comparaison.
Les frais liés à l'achat immobilier à Genève
En plus de l'achat du bien, il faut compter les frais suivants :
- Les frais de notaire, qui s'élèvent généralement entre 0,02 % et 1% du prix d'achat total ;
- Les frais d'enregistrement : il s'agit des frais d'enregistrement au registre foncier. En fonction des cantons, ils représentent entre 1 % et 1,5% du prix d'achat total ;
- Les droits de cession immobilière : dépendant des cantons également, ils s'élèvent autour à 4% du prix d'achat du bien ;
- La taxe sur la valeur ajoutée (TVA), qui représente environ 7,6 % de la valeur du bien.
- Les frais d'agence immobilière, le cas échéant : pour les maisons individuelles et les immeubles d'habitation, les frais s'élèvent à 2 à 3 % du prix final de vente. Pour les terrains, les frais s'élèvent à 5 %. La commission exacte peut varier en fonction des différentes prestations de l'agence.
Bon à savoir :
En Suisse, c'est le vendeur qui doit en principe s'acquitter des frais d'agence immobilière.
Il ne faut pas oublier l'impôt foncier une fois que vous êtes propriétaire en Suisse. Cet impôt se calcule sur la base de la valeur du bien immobilier et est perçu chaque année.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier à Genève?
L'acquisition d'un appartement ou d'une maison par des personnes de nationalité étrangère hors de Suisse ou par des sociétés qui ont leur siège à l'étranger est restreinte, en vertu de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (la LFAIE), précise l'Office fédéral de la justice (l'OFJ).
Attention :
La LFAIE désigne par « personnes à l'étranger » non seulement les ressortissants étrangers qui ont leur domicile à l'étranger mais aussi les ressortissants étrangers qui ont leur domicile en Suisse, mais qui ne sont ni ressortissants d'un État membre de l'Union européenne (UE) ou de l'Association européenne de libre-échange (AELE) ni titulaires d'une autorisation d'établissement (permis C).
Dans ce cas, si vous souhaitez acheter un logement à Genève en tant que « personne à l'étranger », il convient d'abord de solliciter une autorisation auprès de l'autorité cantonale compétente où se trouve la propriété que vous souhaitez acquérir.
Cette autorité examinera votre demande. Mieux vaut donc vous adresser directement au canton concerné. Vous trouverez l'ensemble des coordonnées sur le site de l'OFJ.
Attention :
Parvenir à acheter un bien immobilier en Suisse sans être résident ne vous donne pas accès automatiquement à un droit de séjour dans le pays.
Vous êtes résident en Suisse, ressortissant d'un État membre de l'UE, de l'AELE ou titulaire d'un permis C
Dans ce cas, vous êtes autorisé à acheter un bien immobilier en Suisse sans les restrictions exposées précédemment.
Vous êtes ressortissant d'un État hors UE/AELE, domicilié en Suisse
Pour être autorisé à acheter un bien immobilier en Suisse, vous devez au moins posséder une autorisation de séjour et faire de ce bien votre logement principal.
Si vous achetez un terrain et souhaitez bâtir, vous devez démarrer les travaux dans l'année qui suit l'acquisition du terrain.
Vous êtes travailleur frontalier
Si vous êtes ressortissant d'un pays de l'UE/AELE travaillant comme frontalier en Suisse (permis G), vous pouvez acquérir une résidence secondaire dans la région de votre lieu de travail. Vous ne pourrez pas la louer tant que vous travaillez dans la région comme frontalier.
