Dans le cadre d'une expatriation, l'idée d'acheter un bien immobilier peut être des plus attirantes. Certains pays présentent un marché particulièrement attractif et encouragent l'investissement immobilier des expatriés. Qu'en est-il de la Suisse et de Zurich en particulier ?
Il existe certaines restrictions à l'accession à la propriété pour les étrangers dans le pays et les valeurs immobilières, selon les zones, peuvent être particulièrement élevées. Si vous ne manquez pas de capital, acheter un bien immobilier à Zurich reste un investissement stable et qui peut grandement fructifier si l'on considère l'évolution globale des valeurs immobilières dans la ville.
L'accession à la propriété en Suisse et à Zurich
La proportion de logements en propriété
Selon une étude de l'Office fédéral du logement (l'OFL), la proportion de logements en propriété en Suisse est relativement basse (Suisses et étrangers confondus). Seuls 36 % environ des logements occupés en permanence le sont par leur propriétaire. Ce taux a augmenté régulièrement ces dernières années, mais on constate aujourd'hui une légère baisse en raison du niveau des prix. Selon cette même étude de l'OFL, la Suisse est le pays européen où la proportion de logements en propriété est la plus basse, la Lituanie étant en tête.
Le canton de Zurich, quant à lui, est situé dans les 3 dernières positions parmi les différents cantons de Suisse pour le taux de logements occupés par leur propriétaire. Il est de 27,6 %.
Pourquoi n'y a-t-il pas plus de propriétaires en Suisse et à Zurich en particulier ?
L'OFL explique ainsi le phénomène :
- Introduction relativement tardive de la propriété par étage
Avant 1965, il n'était pas possible en Suisse, excepté dans le canton de Valais, de devenir propriétaire dans un immeuble d'habitation. Comme cette forme d'habitat est la plus répandue dans les villes, la valeur basse du taux de logement en propriété était particulièrement marquée en zone urbaine.
Il y a aujourd'hui une progression importante de la propriété en immeubles d'habitation, mais les prix des biens immobiliers réduisent la proportion des ménages pouvant accéder à la propriété.
- Un rapport défavorable entre coût et revenu
En comparaison avec d'autres pays étrangers, le rapport entre le coût de l'accession à la propriété et le revenu moyen des ménages est plutôt défavorable en Suisse.
Selon une étude récente de la banque Crédit Suisse, le taux de financement par emprunt est de 80 % et le taux d'intérêt théorique est de 5 %. Un ménage disposant d'un revenu moyen de 119 000 CHF devrait allouer 40 % de ses revenus à l'acquisition d'un logement neuf du segment intermédiaire, et 59 % pour une maison individuelle neuve de taille moyenne.
- Des logements locatifs de bonne qualité à des prix raisonnables
En moyenne, précise l'enquête de l'OFL, les loyers restent supportables : la charge locative brute moyenne s'est stabilisée à 20 % du revenu brut d'un ménage donné.
Par ailleurs, l'offre des logements en location n'a rien à envier sur le plan qualitatif à celle des logements en propriété.
Ces différentes raisons, entre autres, expliquent le faible taux d'accession à la propriété en Suisse.
Le marché immobilier en Suisse et à Zurich
État des lieux et perspectives d'évolution du marché immobilier
Selon l'OFL, la demande en logements en Suisse ne cesse de progresser alors que l'offre n'augmente que faiblement. Ce phénomène s'explique notamment par la hausse des prix de construction et les retards dans la densification des logements. Le nombre de logements vacants a donc fortement régressé depuis 2020 et le phénomène devrait se poursuivre.
La conséquence est qu'une hausse des loyers devrait s'intensifier. En comparaison, les prix des logements en propriété ne devraient augmenter que modérément.
Les valeurs du marché immobilier à Zurich
Selon l'Office fédéral de la statistique, l'indice suisse des prix de l'immobilier résidentiel a augmenté de 1,1 % au 4e trimestre 2023 par rapport au trimestre précédent. L'augmentation annuelle moyenne pour les logements en propriété était de 2,2 % en 2023.
Zurich est quant à elle particulièrement concernée par la cherté de l'immobilier. Il convient bien entendu de faire une distinction entre le canton de Zurich et la ville elle-même où les biens se vendent beaucoup plus cher.
Ainsi, pour le canton de Zurich, les prix de l'immobilier résidentiel ont augmenté de 1.1 % au cours des 12 derniers mois, tandis que cette augmentation est de 3,3 % pour la ville de Zurich.
Selon le site RealAdvisor (agrégateur d'informations et de services immobiliers), cela représente pour Zurich une augmentation de 145,9 % (prix au m² des maisons et des appartements) en 20 ans.
Les prix de l'immobilier à Zurich (ville)
Acheter un appartement
Selon la même base de données fournie par RealAdvisor, le prix médian par m² à Zurich est à l'heure actuelle de 16 087 CHF/m² pour l'achat d'un appartement.
Le prix médian des appartements actuellement en vente est de 1 690 000 CHF. Le prix de vente de 80 % des appartements sur le marché se situe quant à lui entre 867 500 CHF et 2 950 000 CHF.
Acheter une maison
Le prix médian par m² à Zurich est de 15 796 CHF/ pour l'achat d'une maison.
Le prix médian des maisons actuellement en vente est de 2 490 000 CHF. Le prix de vente de 80 % des maisons sur le marché se situe entre 317 500 CHF et 9 100 000 CHF. On constate donc une plus grande variation entre les valeurs les plus basses et les plus élevées du prix des maisons en comparaison de celui des appartements.
Quels sont les quartiers les plus prisés à Zurich ?
Les quartiers de Zollikon, de Hirslanden et de Hottingen sont particulièrement bien cotés.
À titre d'exemple, voici les valeurs des biens en achat pour le quartier de Zollikon :
- Pour un appartement : 20 218 CHF (prix moyen par m2) ;
- Pour une maison : 20 601 CHF (prix moyen par m2).
Les prix des biens dans les quartiers de Küsnacht, Enge, Oberstrass, Kilchberg sont à peine plus modérés. Pour le quartier d'Enge par exemple, les valeurs se situent autour de 18 274 et 18 095 CHF, respectivement pour un appartement et une maison.
Sans surprise, il faudra vous éloigner considérablement du centre pour trouver à acheter des biens immobiliers à des prix plus abordables. Visez par exemple Thalwil, Meilen ou encore Friesenberg. Le quartier d'Aussersihl, non loin de la vieille ville, présente cependant des prix relativement abordables, peut-être en raison de son passé ouvrier et industriel et parce qu'il n'est pas si bien desservi.
Notons aussi qu'un grand nombre de propriétaires n'hésitent pas à faire la navette entre Zurich et des cantons tels que celui de Zoug, où les prix sont moins élevés.
Les étrangers peuvent-ils acheter de l'immobilier à Zurich ?
L'acquisition d'un appartement ou d'une maison par des personnes de nationalité étrangère hors de Suisse ou par des sociétés qui ont leur siège à l'étranger est restreinte, en vertu de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (la LFAIE), précise l'Office fédéral de la justice (l'OFJ).
Attention:
La LFAIE désigne par « personnes à l'étranger » non seulement les ressortissants étrangers qui ont leur domicile à l'étranger, mais aussi les ressortissants étrangers qui ont leur domicile en Suisse, mais qui ne sont ni ressortissants d'un État membre de l'Union européenne (UE) ou de l'Association européenne de libre-échange (AELE) ni titulaires d'une autorisation d'établissement (permis C).
Dans ce cas, si vous souhaitez acheter un logement en tant que « personne à l'étranger », il convient d'abord de solliciter une autorisation auprès de l'autorité cantonale compétente où se trouve la propriété que vous souhaitez acquérir. C'est cette autorité qui examinera votre demande. Vous trouverez l'ensemble des coordonnées sur le site de l'OFJ.
Attention :
Parvenir à acheter un bien en Suisse sans être résident ne vous donne pas accès automatiquement à un droit de séjour dans le pays.
Vous êtes résident en Suisse, ressortissant d'un État membre de l'UE, de l'AELE ou titulaire d'un permis C
Dans ce cas, vous êtes autorisé à acheter de l'immobilier en Suisse sans les restrictions imposées aux étrangers non résidents.
Vous êtes ressortissant d'un État hors UE/AELE, domicilié en Suisse
Pour être autorisé à acheter en Suisse, vous devez posséder une autorisation de séjour et faire de ce bien votre logement principal.
Si vous achetez un terrain et souhaitez bâtir, vous devez démarrer les travaux dans l'année qui suit l'acquisition du terrain.
Vous êtes travailleur frontalier
Si vous êtes ressortissant d'un pays de l'UE/AELE travaillant comme frontalier en Suisse (titulaire du permis G), vous pouvez acquérir une résidence secondaire dans la région de votre lieu de travail. Vous ne pourrez pas la louer tant que vous travaillez dans la région comme frontalier.
Achat d'un logement de vacances en Suisse
Le nombre de logements de vacances pouvant être vendus à des étrangers est soumis à un quota national (actuellement 1500 par an). Ce quota est réparti entre les différents cantons.
Dans certains cantons (Genève ou Zurich), les ventes de logements de vacances à des étrangers ne sont pas possibles du tout. Vous trouverez la liste actuelle des contingents par canton dans l'Annexe de l'ordonnance sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger.
Même si les restrictions ne s'appliquent pas à vous, il est recommandé de vérifier les détails spécifiques avec les autorités compétentes ou un professionnel du secteur immobilier. Ils pourront vous guider à travers les exigences légales et administratives pour garantir que votre transaction immobilière se déroule en toute conformité avec la loi suisse.
Le processus d'achat immobilier en Suisse
Étant donné les montants en jeu, vous aurez probablement recours à un prêt bancaire pour votre achat.
Sachez que les banques suisses effectuent une analyse détaillée de votre situation financière. Elles exigent tout d'abord que vous ayez un apport personnel d'au moins 20 % du prix d'achat d'un logement donné.
Elles vérifient par ailleurs que votre taux d'endettement (le prêt hypothécaire et les charges courantes) ne dépassera pas un tiers de votre revenu brut.
Le taux d'intérêt des prêts hypothécaires peut varier en fonction de la durée de votre emprunt. Pour des emprunts entre 2 et 10 ans, il s'élève aujourd'hui autour de 2,5 %.
L'obtention d'un prêt reste donc la démarche la plus soumise à conditions. Trouver un agent immobilier et un notaire sont des procédures très simples en comparaison.
Les frais pour l'achat d'un bien immobilier en Suisse
En plus de l'achat du bien immobilier, il faut compter les frais suivants :
- Les frais de notaire : ils s'élèvent généralement entre 0,02 % et 1 % du prix d'achat total.
- Les frais d'enregistrement des actes : en fonction des cantons, ils représentent entre 1 % et 1,5 % du prix d'achat total.
- Les droits de cession immobilière : en fonction des cantons également, ils s'élèvent autour à 4 % du prix d'achat du bien.
- La taxe sur la valeur ajoutée (TVA), qui représente environ 7,6 % de la valeur du bien.
- Les frais d'agence immobilière, le cas échéant.
Pour les maisons individuelles et les immeubles d'habitation, les frais s'élèvent à 2 à 3 % du prix final de vente. Pour les terrains, les frais s'élèvent à 5 %. La commission exacte peut varier en fonction des différentes prestations de l'agence.
Notons qu'en Suisse, c'est le vendeur qui doit en principe s'acquitter des frais d'agence immobilière.
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