Dubaï exerce une fascination : dès que le touriste y pose les pieds, une grande histoire d'amour commence. En peu de temps, Dubaï a transformé ses rives poussiéreuses autrefois baignées par l'ancienne mer salée en une infrastructure luxueuse dotée de nombreux équipements.
Au cours des dernières années, l'économie de Dubaï a connu une croissance rapide. Alors que d'autres pays du Moyen-Orient ont été touchés par des crises pétrolières, Dubaï a réduit sa dépendance aux recettes pétrolières en devenant un champion de la planification et de la croissance économique dans la région du Moyen-Orient et de l'Afrique du Nord. Ce passage à la vitesse supérieure a positionné l'émirat parmi les meilleurs endroits au monde pour investir dans l'immobilier.
Les avantages d'investir dans l'immobilier à Dubaï
L'investissement immobilier peut être dissuasif. Les prix peuvent baisser et il peut être difficile de trouver des locataires. Quoi qu'il en soit, Dubaï offre de nombreux avantages aux investisseurs immobiliers.
Population croissante
La croissance démographique constante de Dubaï est l'un des avantages de l'achat d'un bien immobilier dans cette ville. En effet, la population de Dubaï augmente de jour en jour, avec des personnes venant du monde entier à la recherche de meilleures opportunités de carrière et d'affaires. Ces nouveaux arrivants ont tous besoin d'un endroit où vivre, ce qui crée une forte demande pour l'immobilier.
C'est pourquoi certains investisseurs ont acheté des propriétés à Dubaï au début des années 2000, en croyant fermement au potentiel de cette ville du futur. Aujourd'hui, Dubaï est en passe de devenir la ville la plus intelligente du monde. Elle abrite déjà le plus haut bâtiment du monde, Burj Khalifa, qui est un hôtel de luxe offrant un service sept étoiles.
Outre la possibilité de louer leur bien à des résidents, les propriétaires ont également la possibilité de le proposer sur Airbnb. Cela vous donne la possibilité de louer votre bien à court ou à long terme à des touristes, ou même à des travailleurs indépendants qui se trouvent dans la ville pour une période limitée.
Des rendements élevés
L'investissement immobilier à Dubaï offre d'excellents rendements potentiels. En effet, la forte demande pour l'immobilier dans la ville garantit que vous trouverez toujours un locataire. De plus, les prix de location sont en augmentation constante. Selon les prévisions, ils devraient augmenter de 20 % en 2024, ce qui signifie que vous pouvez espérer un rendement locatif allant jusqu'à 10 %, selon l'emplacement de votre bien.
Accession au Golden Visa
L'achat d'un bien immobilier à Dubaï est un excellent moyen de s'installer à long terme dans la ville. En effet, les investisseurs étrangers qui investissent au moins 2 millions d'AED dans l'immobilier à Dubaï peuvent bénéficier du Golden Visa, un visa de résidence de 10 ans non lié à un sponsor.
L'absence d'impôts
L'absence d'impôts représente un autre avantage majeur de l'investissement immobilier à Dubaï. Cela signifie que vous n'aurez pas à payer d'impôt sur le revenu, de taxe foncière ou d'impôt sur les plus-values sur les revenus locatifs ou les plus-values générés par votre propriété. Tout retour sur investissement réalisé lors de votre achat vous reviendra directement.
Stabilité et sécurité
La stabilité et la sécurité sont des facteurs importants à prendre en compte lors de l'achat d'une propriété, surtout si vous envisagez d'y vivre à long terme. Dubaï et les Émirats arabes unis en général sont des endroits extrêmement sûrs. L'absence de conflit et le taux de criminalité incroyablement bas font de Dubaï une destination populaire pour les expatriés. C'est l'endroit idéal pour vivre en famille en toute tranquillité.
En outre, si vous demandez le Golden Visa, vous pouvez être certain que votre visa de résidence est stable et sûr tant que la propriété que vous avez achetée vous appartient.
Les types de biens immobiliers à Dubaï
Les options immobilières à Dubaï comprennent principalement trois types de propriétés accessibles aux expatriés : les biens en pleine propriété, les biens en copropriété et les biens en usufruit.
Biens en pleine propriété
L'achat de biens immobiliers à Dubaï était auparavant réservé aux Émiratis. Toutefois, en 2002, l'émirat a été le premier à modifier cette règle, permettant ainsi aux expatriés et aux ressortissants étrangers d'acheter, de vendre et de louer des biens immobiliers en pleine propriété.
Lorsque vous achetez un bien immobilier en pleine propriété, vous en avez la pleine propriété. En d'autres termes, vous avez tous les droits sur le bien et vous pouvez y apporter des modifications, l'améliorer, le vendre, le louer ou le mettre en location.
Cette option d'investissement est très recherchée par de nombreux expatriés. Il est donc important de bien se renseigner avant d'investir. Les zones désignées comme étant en pleine propriété ne comprennent pas les vieux quartiers de Dubaï tels que Bur Dubai ou Karama. Les investisseurs potentiels ont le choix entre d'autres zones telles que Dubaï Sud ou Pearl Jumeirah. Les prix varient en fonction de nombreux facteurs, tels que la taille de la propriété ou du terrain et l'emplacement.
Si vous envisagez de louer votre bien, assurez-vous d'étudier le processus et la demande du marché. Si vous investissez dans des villas de luxe, vous devrez évaluer la demande pour ce type de biens. Les expatriés qui viennent travailler à Dubaï et cherchent à louer une propriété peuvent avoir besoin d'un logement pour toute une famille ou pour un seul locataire.
L'un des avantages d'investir dans un logement en pleine propriété est qu'elle peut être héritée par vos descendants.
Parmi les inconvénients des biens en pleine propriété, citons la maintenance et l'entretien, qui sont à la charge du propriétaire. Cela peut être fastidieux si vous envisagez de louer votre bien et de vivre en dehors de Dubaï.
Biens en copropriété
Les copropriétés, telles que les condominiums, les appartements et les unités non résidentielles, offrent aux acheteurs le droit de vendre ou de louer leur bien. Ce type de propriété, similaire à une pleine propriété, confère également la propriété d'une partie commune de l'immeuble, comme les escaliers, les ascenseurs, les jardins ou la piscine.
Les copropriétaires sont tenus de payer des frais de copropriété pour l'entretien des parties communes. Ces frais, calculés en fonction de la taille de l'unité et de son emplacement, permettent de couvrir les coûts d'entretien. Un avantage significatif des copropriétés est que les frais d'entretien de la propriété commune sont répartis entre les copropriétaires, les libérant ainsi de cette responsabilité directe.
Biens en usufruit
Les propriétés en usufruit sont des biens qui sont loués plutôt que vendus, destinés à des investissements à long terme. Les occupants de ces biens n'ont pas le droit d'y apporter des modifications, mais bénéficient du droit de les louer, avec une durée de location pouvant atteindre jusqu'à 100 ans.
L'un des principaux avantages de l'usufruit réside dans le fait que les préoccupations liées à la maintenance et à l'entretien incombent au propriétaire. Toutes les réparations, à l'exception des dommages matériels majeurs, sont de la responsabilité du propriétaire. De plus, les propriétés en usufruit sont généralement plus abordables.
Prix de l'immobilier à Dubaï
Les quartiers les plus prisés pour l'achat de biens immobiliers à Dubaï comprennent :
- Le centre-ville de Dubaï ;
- Business Bay ;
- Meydan City ;
- Le domaine des Collines de Dubaï ;
- Arabian Ranches ;
- Dubaï Marina ;
- Palm Jumeirah ;
- Jumeirah Beach Residence ;
- Dubaï Sud ;
- Town Square.
Centre-ville de Dubaï
Situé au cœur de Dubaï, ce quartier est l'un des plus prisés pour les investissements immobiliers. En effet, sa proximité d'attractions telles que le Burj Khalifa et le Dubai Mall lui assure une forte demande locative et des rendements très lucratifs. Les appartements d'une chambre sont disponibles à partir de 800 000 AED, les appartements de deux chambres à partir de 1 600 000 AED et les appartements de trois chambres à partir de 2 500 000 AED.
Business Bay
Business Bay, situé juste à côté de Downtown Dubai, est un quartier animé où se côtoient bureaux et immeubles résidentiels. Généralement considéré comme l'option la plus abordable par rapport au centre-ville, il reste un choix populaire en raison de sa proximité avec de nombreux lieux de travail. Le quartier regorge également d'équipements, de restaurants et de cafés. Les appartements d'une chambre à Business Bay sont disponibles à partir de 750 000 AED, les appartements de deux chambres à partir de 1 300 000 AED et les appartements de trois chambres à partir de 2 100 000 AED.
Meydan City
Meydan City est un quartier qui gagne en popularité en raison de son engagement envers le développement durable. Cette communauté intelligente et respectueuse de l'environnement, dotée d'espaces verts, est un lieu attrayant pour les familles. Considéré comme un quartier haut de gamme, il offre à la fois des appartements et des villas. Les prix des appartements à Meydan City débutent à 650 000 AED pour une chambre, 1 100 000 AED pour deux chambres et 1 500 000 AED pour trois chambres. Les villas, naturellement plus coûteuses, sont disponibles à partir de 3 300 000 AED pour celles à trois chambres et à partir de 3 900 000 AED pour celles à plusieurs chambres.
Dubaï Hills Estate
Dubai Hills Estate est un choix idéal pour les personnes à la recherche de biens de luxe haut de gamme. La demande de location dans ce quartier est élevée en raison de son développement croissant et de sa proximité avec les commodités quotidiennes. Le quartier propose un mélange d'appartements et de villas, tous deux construits avec une esthétique moderne et des finitions de haute qualité. Les prix de départ des appartements d'une chambre sont de 990 000 AED, de 1 300 000 AED pour les appartements de deux chambres et de 2 800 000 AED pour les appartements de trois chambres. Pour les villas, naturellement plus coûteuses, les prix commencent à partir de 3 700 000 AED pour celles à trois chambres et à partir de 4 000 000 AED pour celles à quatre chambres.
Arabian Ranches (Ranchs arabes)
Arabian Ranches est l'une des communautés les plus anciennes et les mieux entretenues de Dubaï. Conçue pour accueillir les familles, cette communauté fermée est composée de belles maisons de ville et de villas. Elle abrite également certaines des meilleures écoles de Dubaï, ce qui en fait une option excellente et très demandée pour les familles avec enfants. Les maisons de ville de trois chambres à Arabian Ranches ont un prix de départ de 3 650 000 AED, tandis que les maisons de ville de quatre chambres commencent à 3 980 000 AED. Pour les villas, généralement plus grandes et plus anciennes, les prix débutent à 3 300 000 AED pour les trois chambres et à 5 400 000 AED pour les quatre chambres.
Town Square
La popularité de Town Square a commencé à croître après la pandémie de COVID-19, lorsque les gens ont commencé à rechercher des espaces plus grands et plus abordables. Bien qu'il soit plus éloigné du centre-ville que d'autres quartiers, il est entièrement développé et offre un cadre idéal pour les familles. Il comprend de nombreuses zones communautaires, des restaurants, des cafés et d'autres commodités, ce qui réduit la nécessité de se déplacer loin pour les besoins quotidiens. Town Square propose à la fois des appartements et des villas, adaptés à différents modes de vie. Les prix pour les appartements d'une chambre débutent à 590 000 AED, pour ceux de deux chambres à 800 000 AED et pour ceux de trois chambres à 1 300 000 AED. Les maisons de ville sont un peu plus chères, avec un prix de départ de 2 000 000 AED pour une maison de ville de trois chambres et de 2 400 000 AED pour une maison de ville de quatre chambres.
Dubaï Sud
Suivant les traces de Town Square, Dubai South gagne en popularité auprès des familles à la recherche d'espaces plus grands et plus abordables, en raison de ses prix inférieurs. Bien qu'il soit encore plus éloigné du centre-ville, il s'agit d'une zone en croissance et en développement constants.
L'achat d'un bien immobilier à Dubaï Sud est une option rentable, les prix étant moins élevés que dans d'autres zones. Cependant, les coûts de location devraient augmenter régulièrement à mesure que la zone continue de se développer.
Les appartements d'une chambre à Dubaï Sud sont proposés à partir de 430 000 AED, les appartements de deux chambres à partir de 700 000 AED et les appartements de trois chambres à partir de 1 250 000 AED. Les prix des maisons de ville débutent à 1 500 000 AED pour les trois chambres et à 2 000 000 AED pour les quatre chambres.
Les frais à prévoir
Notez que, en plus du prix d'achat immobilier, vous devrez vous acquitter de frais supplémentaires, qui comprennent généralement les suivants :
- Frais de NOC (No Objection Certificate) : entre 500 et 5 000 AED ;
- Frais du Dubai Land Department (DLD) : 4 % du prix d'achat total de la propriété, auxquels s'ajoutent des frais administratifs de 580 AED pour les appartements ;
- Frais d'enregistrement de la propriété : 2 000 AED + 5 % de TVA pour les biens d'une valeur inférieure à 500 000 AED, et 4 000 AED + 5 % de TVA pour les biens d'une valeur supérieure à 500 000 AED ;
- Frais d'enregistrement de l'hypothèque DLD : 0,25 % du montant total du prêt + 290 AED ;
- Frais d'agence immobilière : environ 2 % du prix d'achat total du bien + 5 % de TVA ;
- Frais de transfert : généralement de 6 000 à 10 000 AED ;
- Frais de montage d'un prêt hypothécaire bancaire : 1 % du montant total du prêt + 5 % de TVA ;
- Frais d'évaluation du bien : généralement de 2 500 à 3 500 AED + 5 % de TVA.
En fonction du type de propriété que vous achetez, des frais supplémentaires peuvent s'appliquer, tels que des frais d'entretien de la propriété.
Au-delà de ces coûts potentiels, d'autres frais peuvent être exigés par le promoteur immobilier. Il est également possible que vous ayez à régler des frais pour une communauté ou un bâtiment auprès du promoteur immobilier.
Si vous envisagez de contracter un crédit immobilier, renseignez-vous auprès de votre banque sur les condition des prêt accordés aux résidents étrangers. Si vous investissez, par exemple, dans un bien immobilier d'une valeur proche de 5 millions d'AED, vous pourrez solliciter un prêt couvrant jusqu'à 75 % de la valeur totale du bien.
Comment acheter une propriété à Dubaï ?
Quelle est la procédure à suivre pour acheter un logement à Dubaï en tant qu'expatrié ?
La première étape consiste à rechercher des biens à vendre. Vous pouvez effectuer des recherches de manière indépendante en consultant des listes de biens immobiliers à vendre sur des sites d'annonces en ligne tels que Property Finder, Bayut ou encore Dubizzle. Ces plateformes vous offriront la possibilité de visualiser les biens actuellement disponibles sur le marché et de comparer facilement les différentes options.
Lorsque vous êtes prêt à visiter les propriétés et à prendre une décision finale, vous devrez contacter l'agent immobilier qui a publié l'annonce et lui payer ses honoraires. Une autre option est de faire appel à un agent immobilier dès le départ. Les agents immobiliers se spécialisent généralement dans un ou plusieurs quartiers et sont experts en la matière. Ils vous guideront tout au long du processus d'achat et vous recommanderont les biens immobiliers qui constituent le meilleur investissement. Des courtiers immobiliers de confiance à Dubaï incluent Haus & Haus, Dubai Properties et Driven Properties, notamment à Abu Dhabi.
Une fois que vous avez choisi votre propriété et que vous êtes prêt à l'acheter, la première étape consiste à rédiger un contrat de vente entre l'acheteur et le vendeur. Il est préférable de discuter d'abord des conditions avec le vendeur, puis de rédiger un contrat décrivant tous les détails, y compris le prix de la propriété, la méthode et le plan de paiement, ainsi que toutes les autres conditions convenues. Vous n'aurez pas nécessairement besoin d'un avocat à ce stade, mais il est essentiel que votre contrat soit clair et précis.
Ensuite, vous devrez télécharger un protocole d'accord (Memorandum of Understanding - MOU) sur le site web du Dubai Land Department. Ce document constitue un contrat de vente et peut contenir toutes les conditions convenues. Il doit être signé par vous-même et par le vendeur en présence d'un témoin. Idéalement, cette démarche devrait être effectuée au « Registration Trustee's office ». Vous devrez verser 10 % du prix total à l'administrateur chargé de l'enregistrement à titre de dépôt de garantie. Ce montant vous sera restitué une fois la transaction terminée.
Un certificat de non-objection (No Objection Certificate - NOC) doit être délivré par le promoteur afin de finaliser le transfert de propriété. Le promoteur vérifiera qu'il n'y a pas de factures ou de charges en suspens sur le bien. Si tel est le cas, le propriétaire actuel doit les régler avant de vendre. Une fois tout réglé, le promoteur vous délivre votre certificat.
La dernière étape consiste à transférer la propriété au bureau du syndic. Il s'agit d'une procédure relativement rapide qui devrait être achevée le même jour si toutes les conditions sont remplies par les deux parties. Les documents requis sont les suivants :
- Un chèque correspondant au prix de la propriété ;
- Une carte d'identité et un passeport émiratis valides de l'acheteur et du vendeur ;
- L'original du certificat de conformité du promoteur ;
- Le formulaire de protocole d'accord signé.
Une fois le transfert effectué, vous recevrez un courriel d'approbation ainsi qu'un titre de propriété à votre nom.
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