Shanghái no ha dejado de encabezar la lista de ciudades con los inmuebles más caros del mundo. También sigue siendo la ciudad más cara de China continental (seguida de cerca por Shenzhen) y la más popular entre los expatriados.
Aspectos a tener en cuenta antes de comprar una propiedad en Shanghái como expatriado
Es legalmente posible comprar una propiedad en Shanghái como expatriado. Sin embargo, además de disponer de una suma considerable en el banco, deberá cumplir otras condiciones.
La más importante es haber residido legalmente en el país durante al menos un año. Para ello, deberá demostrar que ha estado trabajando o haciendo negocios en Shanghai.
También se le pedirá que presente recibos de impuestos de la mayor parte de la duración de su estancia; el periodo exacto varía en función de la región en la que piense comprar una propiedad. En el caso de Shanghái, tendrá que presentar copias de sus recibos fiscales chinos de los últimos 12 meses de los últimos 24 meses de estancia legal en el país.
Otra condición es que deberá utilizar la propiedad únicamente con fines residenciales: no se le permite alquilarla ni mantenerla como inversión. Tenga en cuenta que el derecho de compra se refiere únicamente a la propiedad residencial, y no podrá adquirir una propiedad comercial a menos que sea propietario de una empresa en China.
El aspecto jurídico más importante de la compra de inmuebles residenciales en China es que, técnicamente, en realidad estará arrendando el terreno sobre el que se levanta el edificio durante un periodo de 70 años. Teóricamente, al expirar este periodo, el arrendamiento debería renovarse, pero el Ministerio de Vivienda y Construcción chino se reserva el derecho de anular su arrendamiento y pagarle una indemnización (que puede ser considerablemente inferior al valor de mercado de dicha propiedad).
¿Cómo comprar una vivienda en Shanghai?
A la hora de buscar casa en Shanghái, generalmente se aconseja investigar bastante, ya que el mercado inmobiliario en China es muy diferente al de la mayoría de los países occidentales. La mayoría de la gente empezaría por ponerse en contacto con una agencia inmobiliaria y consultar a un agente sobre las propiedades de su rango de precios, así como sobre el proceso de compra de las mismas. También es aconsejable que se ponga en contacto con una agencia inmobiliaria internacional (en lugar de una local), ya que las agencias inmobiliarias internacionales suelen conocer mejor las particularidades de la compra de una propiedad en la ciudad por parte de un extranjero, así como los aspectos legales implicados.
En general, sin embargo, tendrá que seguir los siguientes pasos:
- En primer lugar, deberá especificar las características del piso o casa que busca y transmitírselas a su agente inmobiliario.
- En segundo lugar, deberá obtener de la Oficina Municipal de Seguridad Pública local una prueba de que ha residido legalmente en China durante más de un año.
- Una vez que haya encontrado una propiedad adecuada, tendrá que firmar un acuerdo preliminar que incluya todos los términos y condiciones del trato; en este punto, también tendrá que pagar el 1% del precio de venta acordado.
- A continuación, redactará y ultimará el contrato oficial de compraventa, que deberá ser legalizado ante notario.
- Por último, tendrá que acudir a la oficina local de Asuntos Exteriores para que el gobierno apruebe la compra.
¿Qué presupuesto se necesita para comprar un inmueble en Shanghai?
Como ya se ha mencionado anteriormente, Shanghái es la ciudad más cara de China en lo que a bienes inmuebles se refiere. Las viviendas en las zonas céntricas de Shanghái cuestan 123.000 RMB o más por metro cuadrado de media, y bajan hasta 48.000 RMB a medida que se avanza hacia las afueras de la ciudad.
Pedir un préstamo al banco para comprar una propiedad en China es bastante complicado, y es una opción poco utilizada por los expatriados. La mayoría de las transacciones inmobiliarias en China se realizan en efectivo (sin recurrir a hipotecas), lo que acelera aún más el desarrollo del mercado inmobiliario.
Hay que tener en cuenta que la mayoría de los precios de las casas cotizadas en Shanghái no incluyen impuestos ni otros gastos, como la comisión del agente inmobiliario. Estos pueden ascender a un 5% del precio de venta.
Cuando usted y el propietario de la casa lleguen a un acuerdo sobre el precio, tendrá que presentar una carta de intenciones junto con un depósito. A continuación, firmará el contrato de compraventa, documento en el que se establecerá el calendario de los pagos posteriores, que incluyen el segundo depósito y el pago final.
Aunque es bastante infrecuente, pedir una hipoteca como expatriado en China no es del todo imposible. Tenga en cuenta, sin embargo, que tendrá que ser capaz de hacer un pago inicial considerable - por lo general alrededor del 40%.
Los tipos de interés hipotecarios en China los fija el Centro Nacional de Financiación Interbancaria para todos los bancos. Se ajustan anual o mensualmente. Todos los préstamos en China tienen límites basados en la duración del préstamo y la edad del solicitante. El plazo máximo de préstamo en China es de 30 años.
Los expatriados en China también pueden pedir préstamos en moneda extranjera en bancos internacionales. Si pide un préstamo a un banco internacional, puede beneficiarse de tipos de interés más bajos.
¿Dónde comprar una vivienda en Shanghai?
Los lugares más deseables (y caros) para comprar una propiedad en Shanghái son los distritos centrales de la ciudad. Huangpu es una de las zonas más deseadas, ya que abarca el histórico paseo marítimo del Bund y parte de la antigua Concesión Francesa, con sus amplios bulevares. El moderno Pudong, al otro lado del río Huangpu, también está muy solicitado. Más lejos, se encuentra el moderno suburbio de Gubei, con muchas viviendas demandadas por quienes pueden permitírselo.
Otros barrios populares son Hongkou y Changning. También hay nuevas ciudades temáticas en Shanghai que reproducen destinos populares en Europa: Thames Town (Reino Unido), Pujiang (Italia), Anting (Alemania) y otras.
Como en la mayoría de las ciudades chinas y extranjeras, la vivienda en Shanghai es más asequible cuanto más se aleja uno del centro. Algunos de los lugares más baratos para adquirir una propiedad en la ciudad son los suburbios de Jinshan (al suroeste de la ciudad), Chongming y Fengxian.
A pesar de los elevados precios, la propiedad en Shanghai tiene una gran demanda, lo que se traduce en escasez de viviendas. El gobierno local responde a la escasez de viviendas ampliando la construcción: Shanghái es la ciudad donde la construcción nunca se detiene.
¿Qué tipos de alojamiento hay a la venta en Shanghái?
Shanghái ofrece una gran variedad de opciones de alojamiento: apartamentos, casas individuales, chalés, estudios, etc. La mayoría de las viviendas disponibles ya están bien amuebladas y vienen equipadas con el conjunto estándar de electrodomésticos: lavadora, televisor, horno y aire acondicionado. La mayoría de los edificios residenciales modernos de Shanghai cuentan con apartamentos estándar de estilo occidental. Sin embargo, si está pensando en comprar una vivienda en un edificio antiguo, es posible que los apartamentos sean más bien de estilo chino.
Los apartamentos chinos suelen tener habitaciones más bien pequeñas. Las cocinas también suelen ser más utilitarias y lo bastante grandes para albergar todos los electrodomésticos necesarios. La mayoría de los apartamentos están equipados con cocina de gas, pero en algunos casos puede ser necesario utilizar una cocina eléctrica. No encontrará bañeras en la mayoría de los apartamentos de Shanghai, a menos que alquile algo bastante caro. La mayoría de los apartamentos tienen balcón. Sin embargo, los balcones pueden ser bastante pequeños, y la mayoría de las familias chinas los utilizan para secar la ropa y guardar cosas, más que como lugar desde el que disfrutar de las vistas.
¿Comprar o alquilar en Shanghai?
Comprar o alquilar en Shanghái es, sin duda, una decisión personal. Sin embargo, la mayoría de los expatriados que viven en la ciudad, incluso a largo plazo, optan por alquilar una vivienda. Hay varias razones para ello.
En primer lugar, los inmuebles en Shanghái son notoriamente caros. De hecho, comprar una propiedad en la ciudad está fuera del alcance de los shanghaineses más curiosos. Los que compran una propiedad en Shanghai tienen que cargar con pesadas hipotecas. Considere que un apartamento estándar de dos dormitorios en Shanghai puede costar más de 1,5 millones de dólares, mientras que el salario medio en la ciudad ronda los 1.800 dólares al mes.
Con ello, los ciudadanos chinos tienen opciones muy limitadas a la hora de invertir. Comprar una casa se considera la forma más segura de guardar el dinero. Por eso el sector inmobiliario sigue siendo la primera opción y representa más del 70% de la riqueza de los hogares chinos.
Otro aspecto a tener en cuenta a la hora de tomar una decisión es que comprar una propiedad en Shanghai es mucho más caro que alquilarla. La relación precio/alquiler en Shanghái es muy elevada y, en realidad, tener una propiedad es menos rentable que alquilarla.
Los expatriados también prefieren alquilar en Shanghai si consideran que su residencia en China carece de estabilidad. Convertirse en residente permanente en China es excepcionalmente difícil para los expatriados, aunque lleven mucho tiempo trabajando legalmente en el país o estén casados con una ciudadana china. Adquirir una propiedad en China tampoco otorga a los expatriados ningún derecho adicional en lo que respecta a la residencia permanente.
Alquilar en Shanghai
Como hemos mencionado anteriormente, la mayoría de los extranjeros en Shanghai optan por alquilar una vivienda. La compra de una propiedad en Shanghai requiere un compromiso financiero sustancial y una buena dosis de burocracia. Alquilar, en cambio, es mucho más fácil y permite a los expatriados ser más flexibles en cuanto a su ubicación y. Más del 50% de los inquilinos de Shanghái eligen vivir en el centro histórico conocido como Puxi y que abarca los distritos de Huangpu, Yangpu, Hongkou, Putuo, Zhabei, Xuhui y Jing'an.
La mejor manera de familiarizarse con el mercado inmobiliario de Shanghai es consultar sitios web de búsqueda de apartamentos como Smartshanghai. Esto le dará una buena idea de los precios de la vivienda en la zona que le gusta y qué tipo de alojamiento se ajusta a su presupuesto. También puedes consultar recursos locales como Anjuke, 58.com y otros. También es buena idea consultar foros locales de expatriados, como Shanghai Expats.
En la mayoría de los anuncios de pisos se indica el tamaño del piso, su ubicación, las condiciones de alquiler (importe de la fianza) y si el anuncio ha sido publicado por un agente inmobiliario o por el propietario. Si te interesa echar un vistazo al lugar, envía un mensaje al autor del anuncio con tus datos de contacto. En China, la forma más popular de comunicarse en línea es a través de la aplicación WeChat. La aplicación tiene más de 900 millones de usuarios y es la herramienta número uno que necesitarás para tu vida diaria en China. WeChat es principalmente una aplicación de mensajería, pero también puede utilizarla para comprar en línea, pagar bienes y servicios a través del código QR y mucho más.
Recuerde que al comprar una propiedad en China, está adquiriendo derechos sobre la tierra por un período de 70 años. Esto es lo más parecido a la propiedad privada que se puede conseguir en China. Una vez que expire su contrato de arrendamiento, se renovará automáticamente. Sin embargo, ninguna ley garantiza la prórroga de su contrato. Si quiere vender su propiedad en China, podrá transferir al extranjero el dinero que haya recibido como resultado de la venta, pero deberá hacerlo en una sola transferencia.
Según la normativa vigente, los extranjeros sólo pueden comprar una propiedad para uso personal. Tenga en cuenta que cuando compra una propiedad, debe firmar un documento legal que diga que ha adquirido la vivienda con el único propósito de vivir en ella. En la práctica, sin embargo, mucha gente alquila su vivienda.
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