Comprar una vivienda en Hong Kong
Hong Kong acoge a un gran número de expatriados, muchos de los cuales consideran la ciudad su segundo hogar. Por lo tanto, no es de extrañar que algunos estén ansiosos por tener un lugar propio. ¿Cuál es el proceso para comprar una propiedad como expatriado en Hong Kong? ¿Es la ciudad tan cara como dicen? Averigüe más en este artículo.
El mercado inmobiliario de Hong Kong es famoso desde hace tiempo por sus extravagantes precios. La ciudad ha sido siete veces seguidas el mercado inmobiliario más caro del mundo: Se calcula que el precio de los apartamentos en Hong Kong es 18,1 veces el ingreso medio anual bruto.
Según el informe Global Living de CBRE, el precio medio de una vivienda en Hong Kong es de 10 millones de dólares de Hong Kong (unos 1,3 millones de dólares). Por este precio, se puede adquirir alternativamente un apartamento en Nueva York (el doble de tamaño), una casa adosada en el centro de Dublín o incluso un castillo en Italia.
Dicho esto, la ciudad sigue considerándose un terreno favorable para la inversión inmobiliaria, incluso para los expatriados. Y si ha estado pensando en comprar una propiedad, ahora puede ser el momento. Los precios de la vivienda en Hong Kong han experimentado un ligero pero constante descenso desde 2020. El índice de precios de la vivienda de la ciudad cayó un 2,4% a 352,4 en octubre de 2020, el más bajo desde 2017. Sin embargo, en acontecimientos más recientes, tanto Morgan Stanley como Citibank predicen una recuperación lenta pero constante para el mercado inmobiliario de Hong Kong - proyectando un aumento del 5% a finales de 2023.
Si has logrado encontrar un lugar a tu gusto y dentro de tu presupuesto, bueno, primero, ¡felicidades! En segundo lugar, le explicamos cómo proceder con los trámites legales de la compra de una propiedad en Hong Kong.
¿Pueden los expatriados comprar propiedades en Hong Kong?
En primer lugar, deshagámonos del elefante en la habitación: los extranjeros pueden comprar propiedades en Hong Kong. Así que, salvo por los elevados precios, no hay nada que se interponga entre usted y ser propietario de una vivienda en esta vibrante ciudad.
En segundo lugar, los extranjeros también pueden solicitar una hipoteca en Hong Kong. Sin embargo, esta parte puede resultar algo complicada, ya que tendrá que demostrar que posee un historial financiero largo y estable en la ciudad.
Otra cosa a tener en cuenta es que el gobierno de Hong Kong cobra el impuesto de timbre a los extranjeros y a los compradores de segundas viviendas. Esto significa que, si no reside permanentemente en Hong Kong, tendrá que hacer frente a una notable diferencia en los costes iniciales de la compra de una vivienda.
¿Cómo elegir una propiedad en Hong Kong?
Hay varias cosas que debe tener en cuenta a la hora de elegir su propiedad en Hong Kong:
- Financiación. Como hemos mencionado a lo largo de este artículo, las propiedades en Hong Kong son notoriamente caras. Lo primero que tendrá que hacer es evaluar el precio total de la vivienda a la que ha echado el ojo y si puede permitirse pagar la hipoteca.
- Contratar a un abogado. Para comprar una casa en Hong Kong, necesitará trabajar con un abogado inmobiliario con experiencia. Ellos podrán orientarle sobre los pormenores de la legislación inmobiliaria en Hong Kong, proteger sus intereses al firmar un contrato de arrendamiento y mucho más.
- Contratar a un agente inmobiliario en Hong Kong. A menos que compre la vivienda directamente al propietario, tendrá que trabajar con un agente inmobiliario para buscar una casa y facilitar las negociaciones sobre el precio.
- Ubicación. Ubicación. Ubicación. Las viviendas situadas en la isla de Hong Kong suelen ser las más caras. Si busca precios más bajos, piense en los Nuevos Territorios. La proximidad a parques naturales, rutas de senderismo, centros comerciales, colegios y restaurantes también influirá en el precio.
- Antigüedad del edificio. La calidad y antigüedad del edificio que esté considerando afectarán directamente a sus opciones de financiación. Por ejemplo, algunos bancos de Hong Kong no conceden hipotecas sobre edificios de más de 60 años.
Cómo comprar una vivienda en Hong Kong como expatriado
El proceso de compra de una vivienda en Hong Kong es bastante sencillo. Sin embargo, como expatriado, tendrá que invertir mucho tiempo en investigar el mercado inmobiliario. También puede resultarle más difícil encontrar un banco que apruebe su préstamo hipotecario, especialmente si su historial financiero en Hong Kong es limitado.
Vamos a dividir la compra de una vivienda en varios pasos clave.
Primer paso: buscar casa
La mejor manera de encontrar una vivienda en Hong Kong es a través de un agente inmobiliario. Esto le ahorrará mucho tiempo en la búsqueda de vivienda y en la investigación, y tendrá acceso a más propiedades de las que podría haber localizado por su cuenta. Un agente inmobiliario también podrá asesorarle sobre la calidad de las propiedades que esté considerando, los barrios, las opciones de desplazamiento y mucho más.
Algunas de las agencias inmobiliarias más importantes de Hong Kong son Century 21, Midland Realty, Nest Property, etc.
Segundo paso: financiar la compra
La mayoría de los bancos de Hong Kong disponen de planes hipotecarios. Sin embargo, conseguir un préstamo como expatriado puede ser complicado.
Lo primero que tendrá que averiguar es cuánto necesita pedir prestado y cuánto puede prestarle un banco. El principal factor que tendrá en cuenta el banco a la hora de decidir sobre su préstamo son sus ingresos. Tendrá que aportar pruebas de su salario, extractos bancarios, referencias de su empresa y mucho más. El banco también examinará su historial financiero. Esta puede ser la prueba más difícil de superar para un expatriado, ya que es posible que usted no tenga todavía un historial financiero suficiente en Hong Kong.
La mayoría de los bancos de Hong Kong pueden prestarle hasta el 70% del valor total de su propiedad. Algunos sitios web bancarios e inmobiliarios tienen calculadoras en línea que le ayudarán a calcular el importe de sus pagos mensuales.
Para solicitar una hipoteca en Hong Kong, tendrá que llevar consigo su documento de identidad y pasaporte de Hong Kong, una prueba de ingresos y documentos relacionados con la propiedad que piensa comprar.
Es bueno saber que:
Tenga en cuenta que es bastante difícil obtener la aprobación previa de una hipoteca en Hong Kong. En la mayoría de los casos, sólo deberá dirigirse al banco para solicitar un préstamo después de haber encontrado una vivienda que le interese comprar.
He aquí algunos de los principales bancos de Hong Kong que ofrecen préstamos hipotecarios:
Tercer paso: hacer una oferta
Una vez localizado el inmueble adecuado, póngase en contacto con su agente para hacer una oferta al propietario. A continuación, usted y el propietario tendrán que llegar a un acuerdo sobre las condiciones de la compra, como por ejemplo
- precio de compra
- fecha de firma del contrato oficial de compraventa
- otras condiciones de compra que una o ambas partes deseen incluir.
Importante:
Antes de hacer una oferta formal, asegúrese de hacer una tasación de la propiedad que piensa comprar. La mayoría de los grandes bancos, incluidos HSBC y HangSeng, disponen de una herramienta en línea de tasación de propiedades que funciona con la mayoría de los sitios web inmobiliarios de Hong Kong.
Cuarto paso: firmar un acuerdo provisional
Antes de finalizar la compra, el comprador y el vendedor firmarán un acuerdo provisional con las condiciones acordadas. No se trata de un acuerdo formal, pero es vinculante y debe ser revisado por un abogado. En esta fase, también se suele pagar el depósito inicial, que suele oscilar entre el 3% y el 5%.
Importante:
Si se retracta del acuerdo de compra después de haber firmado el acuerdo provisional, perderá el depósito y los honorarios del agente.
Quinto paso: firmar un acuerdo formal
Aproximadamente dos semanas después de firmar el contrato provisional, debe redactarse un contrato formal de compraventa. En esta fase, normalmente pagará otro depósito del 5% al 10%.
Antes de firmar un contrato formal de compraventa, su abogado tendrá que realizar una investigación de diligencia debida para asegurarse de que la propiedad que va a comprar no tiene ninguna obligación pendiente. También es muy recomendable que inspeccione la propiedad en persona con el vendedor, sus abogados y su agente inmobiliario antes de firmar el acuerdo formal.
Una vez que ambas partes hayan firmado el acuerdo formal, su abogado tramitará la disposición del préstamo bancario y el vendedor le entregará la propiedad.
Comprar una propiedad en Hong Kong como expatriado: aspectos a tener en cuenta
Si bien los pasos para comprar una propiedad en Hong Kong no son sustancialmente diferentes de los de la compra de una propiedad en la mayoría de los demás países, hay algunas cosas que debe tener en cuenta.
Impuesto de timbre del comprador (BSD)
Este es el costo adicional más alto que deberá tener en cuenta al comprar una propiedad en Hong Kong. El impuesto de timbre del comprador por un monto del 15% se aplica a todos los compradores de propiedades extranjeros como una forma de administrar la propiedad de propiedades extranjeras en Hong Kong.
Sin embargo, si se convierte en residente permanente en Hong Kong y recibe una tarjeta de residencia permanente, ya no tendrá que pagar el impuesto de timbre del comprador.
Impuestos más bajos
Si bien BSD es un gasto considerable a tener en cuenta, en muchos casos puede compensarse con las tasas impositivas más bajas de Hong Kong. La tasa impositiva estándar máxima en Hong Kong es del 15%, en comparación con el 20% en el Reino Unido y el 37% en los Estados Unidos. Bajo ciertas circunstancias, los expatriados en Hong Kong pueden pagar tan solo un 2% de impuestos.
Programa de Seguro Hipotecario (MIP)
Tanto los expatriados como los locales pueden solicitar una hipoteca en Hong Kong bajo el Programa de Seguro Hipotecario (MIP). Bajo condiciones específicas, puede tener hasta el 90 % del valor de su propiedad cubierto por una hipoteca, por lo que es posible que solo pague el 10 % como pago inicial.
Alquilas en lugar de comprar
Toda la tierra presente en Hong Kong es propiedad del gobierno. Por lo tanto, al comprar una propiedad, preferirá comprar un edificio en lugar del terreno en el que se encuentra. Por lo tanto, de hecho, será elegible para un contrato de arrendamiento a largo plazo en lugar de un título de propiedad. El período de arrendamiento a largo plazo puede oscilar entre 75 y 999 años. Los precios también suelen variar según la duración. Por lo tanto, debe pagar la renta de la tierra al gobierno al comprar un edificio.
Alquilar en Hong Kong
Si es nuevo en la ciudad y no está listo para hacer un compromiso financiero serio, alquilar es la siguiente mejor opción. De hecho, ante los altos precios, muchos locales y expatriados optan por alquilar alojamiento en lugar de comprar. El alquiler también ofrece más flexibilidad y facilita mucho la reubicación, lo cual es un factor importante para muchos expatriados.
Alquilar en Hong Kong no es barato. Según el informe Mapping the World's Prices, Hong Kong tiene el alquiler más caro del mundo. Los precios de un estudio decente en la ciudad comienzan en 10 000 dólares de Hong Kong al mes, y las opciones asequibles se alquilan rápidamente.
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