¿Llevas tiempo viviendo en Tokio y quieres convertirte en propietario? ¿No sabes si los extranjeros pueden comprar una casa o un apartamento en Japón? ¿Cómo solicitar un préstamo? ¿Con qué tipo de visa se puede acceder a la compra de una vivienda? Sigue leyendo para saberlo todo sobre la compra de inmuebles en Japón. Guía práctica y consejos para preparar tu proyecto.
Cómo comprar una casa en Japón siendo extranjero
Contestemos a esta primera cuestión. Sí, los extranjeros pueden comprar una casa, un apartamento o un terreno en Japón. También pueden vender su propiedad, alquilarla y transmitirla como herencia. De hecho, puede realizar las mismas acciones inmobiliarias que un japonés. No es necesario ser residente permanente. Puede vender, comprar o invertir aunque no sea residente.
Por tanto, puedes ser propietario de tu vivienda principal y/o invertir en una segunda vivienda. Pero ten cuidado de respetar la ley. Japón ha sabido reaccionar ante la invasión de Airbnb y ha escuchado los temores de los hoteleros tradicionales. Desde 2018, los alojamientos de alquiler están sujetos a normas más estrictas, sobre todo si están situados en una zona turística. Desde 2021, una nueva ley regula el uso del suelo.
También tendrás que declarar a Hacienda todos los ingresos derivados de tu actividad de alquiler. Si pagas todos sus impuestos en Japón, es el fisco japonés. Comprueba si existe algún acuerdo bilateral con tu país de origen.
Ley sobre alquileres de corta duración del 15 de junio de 2018
Se llama ley "minpaku" en referencia a la práctica de alquilar tu alojamiento a turistas. Desde 2018, debes registrar tu alojamiento ante las autoridades locales antes de ponerlo a disposición en plataformas de alquiler. El periodo de alquiler no debe superar las 180 noches al año por alojamiento.
Pero cada autoridad local puede endurecer las normas. Es el caso de la ciudad de Kioto o el distrito de Shinjuku, en Tokio. Allí, no hay minpaku en temporada turística. El alquiler solo está permitido en zonas residenciales y fuera de temporada. Otros distritos de Tokio han adoptado medidas similares. Además de las quejas del sector hotelero, los ayuntamientos han sido sensibles al descontento de los residentes locales. Ruidos, incumplimiento de las normas... algunos viajeros de paso eran, según los habitantes, "una verdadera molestia".
Piénsatelo dos veces si esperas comprar una propiedad para alquilarla. Si no respetas la ley, te arriesgas a una multa de 1 millón de yenes.
Ley de Restricción del Uso del Suelo del 26 de marzo de 2021
¿Han encontrado los inversores extranjeros su nuevo Eldorado? En los últimos años, cada vez más extranjeros compran terrenos en Hokkaido (la isla más al norte de Japón) y otras islas e islotes remotos. El asunto ha llamado la atención del gobierno japonés, ya que algunas de las compras estaban cerca de bases de las Fuerzas de Autodefensa o de centrales nucleares.
La Ley de Restricción del Uso del Suelo impone un perímetro de seguridad de 1 km alrededor de los lugares denominados "sensibles". El gobierno podrá obtener los datos de contacto de cualquier comprador potencial e información precisa sobre sus planes inmobiliarios. Podrá cancelar cualquier proyecto que considere inadecuado. Para el gobierno, se trata de una medida de "seguridad económica", aunque reconoce que todavía no se ha producido ningún incidente después de que un extranjero comprara un terreno cerca de una base de las Fuerzas de Autodefensa. Sin embargo, la situación geopolítica, especialmente con la vecina China, obliga a mantener una vigilancia extrema. El gobierno japonés está estudiando restringir las posibilidades de que los extranjeros compren propiedades inmobiliarias. La oposición teme que esto menoscabe los derechos personales. Aún no se ha decidido nada.
Tipos de viviendas disponibles para la compra
Comprar un terreno con una casa desocupada
El preocupante aumento de las akiyas
"Akiya" significa "casa(s) vacía(s)". A finales de 2018, había 8,46 millones de akiyas, es decir, el 13,5% del total de hogares (cifras de la agencia de noticias Kyodo, citadas por Japan Times). Ninguna región se libra, pero las casas abandonadas son más habituales en las prefecturas de Yamanashi (21,3%) y Wakayama (20,3%). Saitama y la isla de Okinawa tienen las proporciones más bajas de casas fantasma. Aunque el fenómeno crece más rápidamente en las zonas rurales, Tokio no se libra, con 820.000 casas abandonadas. La población japonesa envejece cada vez más. El Covid solo ha empeorado la situación. Los jóvenes se quedan en las grandes ciudades. También es necesario resaltar los exorbitantes impuestos de sucesión que afectan a los herederos.
Para resucitar estos territorios abandonados, el gobierno está bajando los precios y distribuyendo subvenciones para atraer a trabajadores jóvenes (sobre todo familias) a las zonas rurales. En 2019, el Gobierno incluso pretendía regalar las viviendas vacías o venderlas por un puñado de yenes. Porque el desarrollo de la akiya provoca el decrecimiento de otros establecimientos: se cierran escuelas, comercios, servicios, etc., y barrios enteros se extinguen.
¿Un proyecto de ley para gravar las casas desocupadas?
¿Cómo revalorizar las viviendas desocupadas? En 2022, se produjo un cambio de estrategia: a ciudad quiere gravar a los herederos que dejen su casa o piso desocupado. Las autoridades locales contabilizaron entonces 100.000 viviendas vacías. No se pueden comprar, pertenecen a los herederos. Solo hay unas 2.000 viviendas vacías en venta. Kioto prevé un impuesto para obligar a los herederos a vender. El impuesto dependerá de la antigüedad de la casa, su ubicación y su tamaño. Podría ascender a 500.000 yenes en el caso de las viviendas más nuevas, y aportar entre 800 y 900 millones de yenes a las cajas de Estado. Si Kioto adoptara la medida, sería el primer municipio de Japón en gravar a los herederos.
Trámites para comprar una akiya
¿Quieres comprar un akiya? En primer lugar, averigua en qué año se construyó. Las casas construidas en los años 50 y 70 no estaban hechas para durar (entre 20 y 30 años de esperanza de vida). Lo mismo ocurre con las viviendas construidas en los años ochenta y noventa. Además, hasta 2005 Japón no anunció un plan para eliminar el amianto en un plazo de 3 años. Habrá que esperar un poco más para ver su plena aplicación. No fue hasta 2012 cuando Japón eliminó por completo el amianto de sus edificios. Haz que una agencia especializada inspeccione la casa para saber si aún tiene valor, si se puede renovar o si es mejor derribarla.
En general, se compra un terreno en el que hay una akiya. Si tiene poco o nada de valor (lo que suele ocurrir), la agencia te aconsejará que la derribas. Se trata de un procedimiento caro. Por eso, muchos futuros compradores prefieren comprar un terreno y construir una casa.
Construir una casa
Para construir tu casa en Japón, hay dos opciones: comprar el terreno sin edificar, o comprar un terreno con una akiya, y desmantelarla. En ambos casos, acudirás a una agencia especializada en construcción. Sus servicios son similares a los de un estudio de arquitectura. La agencia te proporcionará una casa a tu medida. Un trabajo muy personalizado que tiene un coste. Construir una casa es, como es lógico, la opción más cara. El precio básico se calcula por metro cuadrado. También puedes contar en tsubo, la unidad tradicional de superficie en Japón.
Comprar una casa ya construida
Comprar una casa ya construida será más barato. También en este caso, tendrás que recurrir a una agencia inmobiliaria. Puedes elegir una casa nueva o una ya habitada. Estas casas suelen ser más baratas que las nuevas. Pero en ambos casos, tendrás muchas menos opciones; estas viviendas no son personalizables.
Comprar en Tokio: pasos a seguir
La información que encontrarás a continuación no es sólo para Tokio, sino que es aplicable en todo Japón.
Contactar con una agencia inmobiliaria
Encontrar una agencia inmobiliaria
Las agencias inmobiliarias se llaman "fudosanya". El "fudosan" es el agente inmobiliario. Suumo es la agencia inmobiliaria número uno de Japón. No obstante, compara precios en función de tus necesidades y expectativas. Cabe señalar que la venta entre particulares no forma parte de la cultura japonesa.
Presentar su proyecto a la agencia inmobiliaria
En lugar de comprar y vender de forma privada, los japoneses prefieren acudir a una agencia inmobiliaria. Esto es también lo que recomendamos. Comprar una casa no es un asunto trivial. Si recurres a una agencia, puedes estar seguro de que te informarán sobre los precios del mercado, las normas de la vivienda, las cuestiones jurídicas, la visita del inmueble, etc. La agencia también te asesorará sobre tu situación. Incluso pueden traducir los documentos.
Contactar con tu banco
Por qué debes ponerte en contacto con tu banco antes de tomar cualquier decisión
No te precipites, aunque te encapriches de una casa. Antes de la visita, ponte en contacto con tu banco para elaborar un plan de financiación. ¿Conseguirás el préstamo? Aunque ya seas propietario y compres con dinero en efectivo, no ignores los consejos que pueda darte tu asesor bancario.
Obtener un préstamo hipotecario
Tanto los no residentes como los residentes pueden comprar una vivienda, pero el préstamo requiere algunas garantías sólidas. La primera es el estatus del extranjero: visado, residencia... Cuanto más largo sea el permiso de residencia en Japón, mejor. La residencia permanente es el mejor estatus. También se valora el visado reservado a talentos altamente cualificados. Cuidado con el visado para cónyuges. Gracias a este visado, se puede trabajar en Japón sin límite de tiempo, pero no basta para tranquilizar a los bancos, al contrario. Por el contrario, prefieren un visado de trabajo.
El banco también te pedirá un trabajo fijo, antigüedad, un buen sueldo, bonificaciones, etc. Sin embargo, ya no es necesario demostrar varios años de antigüedad para obtener un préstamo. Un año en la empresa puede ser suficiente. Algunas profesiones siguen estando mejor consideradas que otras (médico, abogado, ingeniero, director, etc.).
Los bancos suelen ser reacios a conceder un préstamo a los extranjeros, por miedo al impago. Esto no se limita a Japón, sino que afecta a todos los países. Un nacional que vive en el extranjero se enfrenta a los mismos temores. El extranjero se considera poco rentable y potencialmente arriesgado. Te corresponde a ti demostrar tu fiabilidad con un expediente sólido, para obtener un préstamo a buen tipo de interés. En Japón son bastante bajos (entre el 0,1 y el 5%). La agencia inmobiliaria con la que trabajes podrá respaldar tu solicitud de préstamo.
Encontrar tu futuro hogar dulce hogar
Un poco de vocabulario
Ikkodate (一戸建て): casa
Apa-to (アパ一ト): apartamento
Mansion (マンション): condominio
Fudôsanya : (不動産屋): agencia inmobiliaria
Kenchikuka : (建築家): arquitecto
Tochi (土地): terreno
Asbesto (アスベスト): amianto
Madori (間取り): plano de la casa
Washitsu (和室): habitación de estilo japonés
Youshitsu (洋室): habitación de estilo occidental
Atamakin : (頭金): adelanto
Qué tener en cuenta
Se ha aprobado tu solicitud de préstamo. Queda encontrar la casa de tus sueños. Por mucho que te guste una casa, debes prestar atención a su entorno. Analiza la situación y explora el barrio:
- ¿Cuál es el ambiente en la zona? ¿Es silencioso o ruidoso?
- ¿Hay tiendas? ¿Escuelas?
- ¿Hay casas abandonadas en el barrio? En caso afirmativo, ¿cuántas hay?
- ¿Hay algún tipo de transporte público en la zona (autobús, metro, tren)? ¿Con qué frecuencia circulan?
- ¿El barrio parece acogedor?
- ¿Cómo es la población? ¿Vieja o más bien joven?
A poder ser, visita la casa y el barrio varias veces y a diferentes horas del día.
Cerrar la venta
El proceso de compra
El proceso de compra en Japón es similar al de otros países. Ponte en contacto con tu agencia inmobiliaria y tu banco. Una vez garantizado el préstamo y encontrada la casa de tus sueños, el banco se pondrá en contacto directamente con la agencia inmobiliaria para transferirle los fondos. Tendrás que pagar a tu banco según las condiciones acordadas cuando solicitaste el préstamo.
En general, la tasa de agencia es del 3% del impuesto sobre el consumo. El depósito es de aproximadamente el 10% de la propiedad. Pueden añadirse otros costes, como los gastos de registro o el impuesto sobre bienes inmuebles.
Documentos necesarios para firmar el contrato de venta:
- Visa, tarjeta de residente (zaryu card)
- Pasaporte
- Inkan (el sello de tu firma, grabado en un anko, un sello)
- si no vives en Japón, deberás presentar una declaración jurada además de tus documentos de identidad. La declaración jurada es una declaración que haces bajo juramento, ante notario, para quedar exento de impuestos sobre bienes que ya tributan en tu país de origen.
Comprar una vivienda en Japón: consejos adicionales
Tómate tu tiempo para estudiar el mercado y comparar precios. Te resultará mucho más fácil si hablas japonés. Incluso en este caso, no dudes en pedir a un conocido o amigo japonés que te acompañe. Es posible que las agencias inmobiliarias aún duden un poco a la hora de contratar a un extranjero que viene solo. Si aún no dominas el idioma, tu acompañante podrá explicarte los términos técnicos.
No te sorprendas si algunos propietarios son reacios a venderte su propiedad debido a tu nacionalidad. Ponte en contacto con agencias multilingües como Wagaya Japan, Real Estate Japan o Japan property. Sé paciente, persistente y mantén tu determinación. Impulsadas por los cambios sociales del país, las agencias tradicionales se están adaptando gradualmente al multilingüismo.
Comprar una casa no es una inversión como las demás. Si optas por una akiya (casa vacía), tómate tu tiempo para estudiar el mercado. No te fijes sólo en el precio bajo.
¿Quieres un estilo japonés para una habitación de tu casa (washitsu)? Cuidado con el mantenimiento del tatami. Requiere más cuidados que un suelo de parqué o baldosa. Incluso una alfombra es más fácil de mantener. No coloques muebles pesados sobre el tatami. Para el mantenimiento diario, utiliza una escoba o una aspiradora.
Enlaces de interés (en japonés, salvo se indique lo contrario)
Plaza homes Japan (en inglés)
Leo Palace (en inglés, solo alquiler)
Japan property (en inglés)
Wagaya Japan (en inglés)
Hacer construir una casa
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