Comprar una vivienda en Berlín es más fácil que en la mayoría de las capitales europeas. Aunque los precios hayan aumentado de manera drástica, siguen muy por debajo de las tarifas de Nueva York o Londres, por ejemplo. Incluso comparando con otras ciudades alemanas, Berlín es varias veces más barata. Por este motivo, hasta la mitad de los nuevos compradores son inversores extranjeros.
Comprar propiedad en Berlín es más fácil que en la mayoría de las ciudades europeas en lo que respecta a la burocracia y formalidades de la compra. Si bien los precios han aumentado drásticamente en los últimos años, siguen estando muy por debajo de las tasas de Londres, Zúrich, Múnich, París y Ámsterdam, por ejemplo.
Teniendo en cuenta el carácter de Berlín y su favorabilidad entre los expatriados, muchos de los nuevos compradores son inversores extranjeros. Sin embargo, hay escasez de viviendas en comparación con la alta demanda, lo que significa que los precios de los bienes raíces continúan aumentando. Dos de los barrios más caros para comprar propiedad en Berlín son Mitte, en el centro de la ciudad de Berlín, donde ocurren todas las actividades culturales y comerciales, y Steglitz-Zehlendorf, que tiene casas más grandes y está más orientado a las familias.
Razones para comprar una propiedad en Berlín
Lo más importante a considerar antes de empezar a buscar una propiedad en Berlín es primero, por qué quieres comprar bienes raíces, y luego, por qué específicamente en Berlín. Las respuestas que des a estas preguntas afectarán el área que deberías estar considerando, el tamaño de la propiedad y el tipo de compra: ¿es para uso personal o para reventa? Sin embargo, existen varias leyes en Alemania para prevenir la especulación inmobiliaria, lo que ha creado una mayor estabilidad de precios, pero también significa que cambiar la propiedad para obtener beneficios es una tarea más difícil. Por ejemplo, si vendes una propiedad más de 10 años después de su compra, evitarás el impuesto sobre ganancias de capital (25% del beneficio de la venta). Además, si planeas alquilar tu propiedad, ten en cuenta los contratos de arrendamiento: es muy difícil desalojar a los inquilinos en Berlín, incluso si eres el propietario y quieres mudarte a tu propiedad.
Financiamiento para la compra de bienes raíces en Berlín
Hay mucho que sugiere que los precios de los bienes raíces en Berlín están inflados, pero esto se debe principalmente a que la construcción de viviendas está por debajo de la cuota necesaria mientras Berlín se vuelve cada vez más atractiva, especialmente entre jóvenes profesionales y expatriados que buscan ingresar a un mercado laboral europeo fuerte y estable. Las predicciones indican que la escasez de bienes raíces continuará aumentando, ya que construir nuevas viviendas en Berlín es un desafío debido a la burocracia y el alto costo de adquisición de terrenos. Sin embargo, los precios varían significativamente de un distrito a otro, y cuanto más alejado estés, más barata será la propiedad. En medio de esta situación y a medida que el centro de la ciudad se gentrifica, los bordes de Berlín ven esto como una oportunidad para prosperar y establecer su valor. Hoy en día, muchos jóvenes y artistas viven en los distritos exteriores de Berlín, mientras que distritos como Charlottenburg y Mitte permanecen inaccesibles para compradores promedio.
¿Estás tratando de sacar beneficios a corto o largo plazo?
Existen muchas leyes en Alemania para impedir la especulación inmobiliaria. Esto ha creado una mayor estabilidad de precios, pero también significa que invertir en una propiedad para después obtener beneficios es más difícil. Por ejemplo, si se espera diez años para vender, se evitan los impuestos sobre las ganancias de capital. También es mejor que estés al tanto de cualquier acuerdo de alquiler existente, ya que en Berlín es muy complicado desalojar a inquilinos, incluso en el caso de que sean los propietarios quienes vayan a vivir en la propiedad.
¿Tienes el financiamiento suficiente?
Muchos compradores extranjeros tienen problemas para conseguir más de 50% del valor de un inmueble. Asegúrate de tener buen crédito en Alemania, y si es posible, consigue préstamos adicionales de entidades financieras en tu país de origen.
¿Está Berlín sobrevalorada?
Estudios difieren sobre si Berlín está sobrevalorada o no. Muchas cosas indican que los precios están exagerados, pero la construcción de nuevas viviendas está por debajo de lo que se necesita. La escacez aumentará, sobre todo porque es todo un reto construir nuevas propiedades en Berlín debido a su burocracia y a los costes que implican adquirir terrenos.
Además, los precios cambian drásticamente de un barrio a otro. Por supuesto, cuanto más te alejes del centro más barata es la vivienda, y salir de los límites de Berlín no es tan malo. Las afueras de la ciudad están empezando a prosperar a medida que el centro se va aburguesando. Hoy en día, muchos jóvenes y artistas viven en los barrios periféricos de Berlín. Pero, incluso dentro del centro de la ciudad, se paga entre un 10 y un 15% más si se ‘tiene' que vivir en Charlottenberg, Mitte o Schoenberg.
¿Cuánto se tarda en firmar?
Querrás revisar todos los documentos y asegurarte de que tu decisión sea la correcta. Dicho esto, tienes que moverte con rapidez. Hay muchos compradores y las viviendas se quedan poco tiempo en el mercado. Se recomienda tener el financiamiento en orden antes de comprometerse con una propiedad. De este modo, podrás firmar rápidamente una vez que encuentres el lugar que te gusta.
Además de considerar por qué quieres comprar en Berlín, y cómo los precios, los impuestos y las leyes afectarán tu decisión, deberías tener una idea clara de los diferentes distritos. Cada uno de ellos tiene sus propias características y infinidad de servicios, por lo que lo tendrás todo lo que necesites a tu alcance. Pero si el estilo de tu barrio no te conviene, acabarás por gastar tiempo y dinero en el metro.
¿Cuáles son los documentos necesarios?
Evidentemente tendrás que presentar varios documentos e impuestos. Se aconseja trabajar con un abogado o un profesional conocedor del sector inmobiliario. Los notarios no asesoran sino que desempeñan un papel estrictamente administrativo. Parte de tu búsqueda incluirá preguntar por los gastos de la comunidad y de mantenimiento general del edificio. Revisa las cuentas de la comunidad y asegúrate de entender los que te pertenece y lo que te tocará pagar. Además, podrás solicitar una evaluación del consumo de energía para tener una idea de los costes de calefacción.
¿Qué hay de los honorarios?
Los honorarios de notario, registro, impuesto de transferencia y agente inmobiliario pueden llegar hasta el 16%. Además, como en cualquier lugar, la búsqueda de la casa adecuada puede llevar mucho tiempo. Y prepárate para lidiar con mucha burocracia.
Leyes de propiedad
Tendrás que buscar asesoramiento legal sobre las leyes de propiedad vigentes en Alemania en el momento de tu compra, ya que pueden haber ocurrido cambios desde la última vez que te informaste. Por ejemplo, en 2021, los berlineses votaron en un referéndum local, apoyando la elegibilidad de las autoridades de la ciudad para tomar posesión pública de más de 200,000 propiedades que actualmente pertenecen a empresas inmobiliarias privadas, que poseen más de 3,000 unidades de vivienda cada una. Deutsche Wohnen fue el principal objetivo de este referéndum, ya que la empresa posee alrededor de 113,000 viviendas en la ciudad. Sin embargo, el referéndum aún no ha dado lugar a acciones legales y, por el momento, sigue siendo un tema en discusión hasta que los partidos gobernantes en el Senado de Berlín decidan avanzar y convertirlo en ley.
Del mismo modo, en 2020, Berlín aprobó un límite de alquiler para congelar los precios del alquiler residencial en respuesta a los altos costos de alquiler en la ciudad capital en los últimos diez años, pero un año después, el tribunal más alto de Alemania dictaminó que la medida era ilegal, lo que significa que aquellos que habían tenido su alquiler reducido terminaron
teniendo que pagar la diferencia. A medida que Berlín se vuelve más popular y más cara, los locales están tomando medidas, y los políticos están respondiendo. La ciudad puede buscar una mano más fuerte en la construcción de viviendas públicas, lo que reducirá la disponibilidad en el mercado privado. Los extranjeros que invierten en bienes raíces están siendo objeto de sugerencias de nuevos impuestos para reducir la especulación inmobiliaria.
Bueno saberlo:
Las propuestas pueden convertirse pronto en ley, así que estate al tanto de cómo estas conversaciones podrían afectar tus planes, especialmente si estás invirtiendo en bienes raíces con fines de lucro y no de uso personal.
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