Comprar una casa o un apartamento nunca es tarea fácil, seas extranjero o no. Pero serlo puede hacer que sea un poquito más complicado, ya que en muchos casos no es sencillo entender las sutilezas y especificidades del mercado inmobiliario local. ¡No te preocupes, aquí tienes algunos consejos para ayudarte en tu búsqueda!
La adquisición de una propiedad en Viena está abierta a personas de cualquier nacionalidad y no está restringida a los ciudadanos austriacos. Sin embargo, los ciudadanos de fuera de la UE/EEE pueden necesitar obtener un permiso para comprar una propiedad, aunque esto suele ser una formalidad para la mayoría de los casos de vivienda. La legislación austriaca establece que, en determinadas regiones, una persona debe ser titular de un permiso de residencia permanente para comprar una propiedad. En el caso de un matrimonio que compre un apartamento en Viena, no se requiere permiso si uno de los cónyuges tiene la nacionalidad austriaca.
El mercado inmobiliario de Viena
Desde la crisis de 2008, el mercado inmobiliario vienés, al igual que muchas otras ciudades europeas, ha experimentado un aumento significativo de los precios.
Sin embargo, la subida de precios en Viena ha sido relativamente menor en comparación con ciudades como Londres, donde los precios centrales se dispararon un 55%. Esto ha contribuido al atractivo de Viena como lugar idóneo para comprar casas o apartamentos.
En alemán, un apartamento en propiedad se denomina "Eigentumswohnung", y el término para comprar un apartamento es "Wohnung kaufen". Estos términos le ayudarán a buscar listados de propiedades en Internet.
Si busca algo especialmente lujoso, los distritos interiores, incluido el primer distrito, patrimonio de la UNESCO, suelen ofrecer este tipo de opciones.
Viena está dividida en 23 distritos, y los dos dígitos centrales del código postal vienés indican el distrito respectivo. Por ejemplo, 1040 corresponde al 4º distrito, y 1210 al 21º.
En los últimos años, ciertas zonas de los distritos segundo, tercero y séptimo han ganado popularidad entre los compradores. Los precios de los pisos de gama alta suelen rondar los 3.000 euros por metro cuadrado. Puede utilizar este índice de precios para comprobar los precios inmobiliarios actuales y comparar los distintos distritos.
Si está interesado en comprar una casa, los distritos 13, 18 y 19 son conocidos por sus grandes villas históricas. Estos distritos se encuentran a unos 15 ó 20 minutos del centro de la ciudad y ofrecen un equilibrio entre el acceso al transporte público vienés y las ventajas de vivir en un entorno natural. Sin embargo, es importante tener en cuenta que este tipo de vivienda tiene un precio considerable, ya que una auténtica villa histórica vienesa en estos distritos puede alcanzar los 12 millones de dólares.
Ya se habrá dado cuenta: Viena es especial en materia de vivienda. Hay muchas viviendas subvencionadas. Esto se aplica tanto a los edificios antiguos renovados como a los nuevos. Quizás haya visto los carteles en los edificios, donde está escrito cuándo se construyeron, mientras paseaba por las calles de Viena. Un increíble 40% de los pisos de Viena son de protección oficial. Esto hace que la vivienda sea asequible y este tipo de política de vivienda evita la formación de "malos barrios".
Los techos salariales en Viena son relativamente altos, y la segregación de los distintos grupos de personas es mínima. Muchos edificios de Viena están construidos por cooperativas, lo que contribuye a fomentar el sentido de comunidad. Sin embargo, este modelo cooperativo también significa que la disponibilidad de viviendas para la compra es limitada en comparación con otras ciudades. La tasa de alquiler en Viena es una de las más altas de Austria, representando casi el 80% del mercado de la vivienda, mientras que la cuota de propiedad es ligeramente superior al 20%.
Comprar un piso en Viena puede resultar caro. Sin embargo, si prefiere un entorno más rural o de ciudad pequeña, tiene la opción de buscar pisos o casas en las zonas de los alrededores, como la Baja Austria. Muchas de estas zonas están bien comunicadas con la capital y ofrecen cómodas opciones de transporte para desplazarse a Viena. Esto supone una alternativa para quienes buscan opciones de vivienda más asequibles fuera del centro de la ciudad.
A muchos vieneses les gusta visitar el lago Neusiedl en Burgenland, hacer senderismo en los Alpes o visitar a familiares en países vecinos como Hungría y Eslovaquia u otros estados federados. Por ello, suelen elegir lugares de residencia que ofrezcan fácil acceso a estos destinos. Algunos prefieren vivir cerca de la moderna zona de la estación central (distrito 10) o del aeropuerto (distrito 11). Otros buscan apartamentos cerca de su lugar de trabajo si trabajan en Viena o cerca del río Danubio (distritos 20, 21 y 22).
Para quienes aprecien la vibrante escena cultural de Viena, los bares internacionales, las zonas peatonales y las tiendas boutique, los distritos del 1 al 9 son especialmente adecuados. El primer distrito, el centro de la ciudad, es notablemente más caro, con un precio medio de 17.998 euros por metro cuadrado en 2023.
A la hora de buscar propiedades en Viena, puede ser útil recurrir a plataformas online y agencias inmobiliarias. Otro consejo valioso es buscar recomendaciones de colegas y amigos, ya que pueden aportar ideas o incluso conducir a grandes oportunidades.
En efecto, recurrir a un corredor a la hora de comprar un inmueble es una sabia decisión. Los agentes autorizados están obligados a proporcionar información fiable, lo que garantiza una mayor seguridad y transparencia durante el proceso de evaluación de la propiedad. Además, los agentes poseen la experiencia necesaria para ayudar en la búsqueda de propiedades, lo que agiliza todo el proceso y aumenta su eficacia. Sus conocimientos y experiencia pueden ser inestimables a la hora de navegar por las complejidades del mercado inmobiliario.
He aquí algunos factores a tener en cuenta antes de comprar una propiedad en Viena:
- Al considerar el tipo de vivienda, hay que tener en cuenta factores como las preferencias personales, el presupuesto, las responsabilidades de mantenimiento y el estilo de vida. Valore si prefiere un edificio antiguo con su encanto único o una construcción más nueva con comodidades modernas. Considere si está dispuesto a emprender usted mismo los proyectos de renovación o prefiere una propiedad lista para entrar a vivir.
- Es importante evaluar las infraestructuras, incluido el acceso a guarderías, colegios, transporte público, aparcamientos, zonas verdes y servicios locales, en función de sus necesidades y prioridades. Considere la proximidad a su lugar de trabajo y evalúe el tiempo de desplazamiento y las opciones de transporte disponibles.
- El tamaño y la distribución del piso o la casa dependen de tu estilo de vida y tus planes de futuro. Considere factores como el número de habitaciones necesarias, la división deseada de las habitaciones y el espacio disponible para sus requisitos específicos.
- Un balcón, un jardín, un aparcamiento, una cocina, un compartimento en el sótano y un ascensor son características adicionales a tener en cuenta en función de sus preferencias y necesidades de estilo de vida. Cada una de estas características puede ofrecer comodidad y mejorar su experiencia de vida en general.
- Tener o no suficientes conocimientos previos para comprar una propiedad sin un agente depende de su comprensión del mercado inmobiliario local, los procedimientos legales y las habilidades de negociación. Aunque es posible navegar por el proceso de forma independiente, contar con un agente puede aportar valiosos conocimientos y orientación.
- La búsqueda de un agente adecuado puede realizarse a través de diversos canales, como plataformas en línea, agencias inmobiliarias o recomendaciones de colegas y amigos que hayan tenido experiencias positivas con agentes en el pasado.
- La decisión de comprar directamente a un promotor o de forma privada depende de sus preferencias y circunstancias. Comprar a un promotor suele ofrecer propiedades nuevas con posibles opciones de personalización, mientras que comprar de forma privada puede proporcionar más flexibilidad y posibilidades de negociación.
El contrato
El contrato de compraventa debe contener los siguientes datos esenciales: el nombre del municipio en el que está situada la propiedad, los posibles intereses de copropiedad y una descripción completa de la propiedad. Se recomienda encarecidamente solicitar la ayuda de un notario o un abogado a la hora de redactar el contrato y registrar los derechos de propiedad. Su experiencia puede garantizar que el contrato sea jurídicamente correcto y que sus intereses estén debidamente protegidos.
Aquí tiene las listas oficiales de notarios y abogados en Austria.
Obtener una traducción oficial del contrato de compraventa puede ser crucial. Si necesita un intérprete para las visitas a la propiedad u otros fines relacionados, puede consultar el directorio oficial de UNIVERSITAS.
Importante: Para completar el proceso de adquisición de la propiedad, es necesario que su inscripción como nuevo propietario conste en el registro de la propiedad.
Costes adicionales
Los gastos de compra adicionales, como el impuesto de transmisiones patrimoniales, la comisión de intermediación y los gastos notariales, los gastos de préstamo y los gastos de registro de la propiedad, pueden suponer alrededor del 10% del precio de compra.
Conviene saber que: El impuesto de transmisiones patrimoniales asciende al 3,5% del precio de compra.
Los gastos corrientes mensuales también deben incluirse en los cálculos. Los gastos corrientes son los gastos corrientes de mantenimiento y administración. En Viena, suelen incluir:
- Gastos de administración
- Gastos de agua y alcantarillado (y gastos de mantenimiento)
- Gastos de mantenimiento
- Seguros: seguro contra incendios, seguro de responsabilidad civil, seguro contra daños causados por el agua
- Basura, control de plagas, deshollinador y limpieza del alcantarillado
- Ascensor, iluminación, etc.
Trámites antes de comprar una propiedad en Viena
Para comprar legalmente cualquier propiedad en Viena, hay unos cuantos pasos cruciales al principio.
- Para conocer mejor la zonificación y la urbanización, puede echar un vistazo a los planos en las oficinas municipales de Viena. También puede obtener información sobre cartografía, legislación y agrimensura en el sitio web oficial de la Oficina Federal de Metrología y Agrimensura.
- Antes de tomar cualquier decisión, debe informarse sobre el catastro público, que puede obtener en cualquier juzgado de distrito. Un abogado también puede ayudarle a obtener esta información. Puede consultar el registro por Internet, pero prepárese para pagar por cada consulta.
- Además, necesitarás algunos documentos, como un justificante de ingresos, tu pasaporte, una solicitud de autorización, una declaración de uso de la vivienda y un contrato o, al menos, el borrador del mismo.
Como puede ver, la compra de una vivienda conlleva mucho papeleo. Por lo tanto, adquirir una casa o apartamento puede ser más fácil con la ayuda de una empresa inmobiliaria. También es útil buscar información más detallada en oesterreich.gv.at.
Cómo encontrar un piso o una casa en Viena
Estos son los pasos que hay que seguir para adquirir una propiedad:
- Visita varios pisos o casas para encontrar el que se adapte a tus necesidades y preferencias. Una vez tomada la decisión, proceda a organizar la financiación de la compra.
- Redacte un contrato de compraventa y concierte una cita con un notario. El borrador del contrato de compraventa sirve de base para el contrato definitivo que se preparará.
- Realice una inspección final de la propiedad y cree un protocolo de entrega. Durante esta inspección, esté atento a cualquier posible defecto o problema que deba solucionarse.
- Firme el contrato de compraventa, en el que intervienen usted como comprador y el vendedor. A continuación, el notario certifica el contrato, lo que le da validez legal.
- Pague el impuesto de transmisiones patrimoniales y complete el proceso de inscripción en el registro de la propiedad. Estos pasos garantizan que la propiedad de la vivienda se transfiere correctamente.
- Realice el pago del precio de compra según lo acordado y reciba las llaves de la propiedad durante el proceso de entrega de llaves.
- ¡Enhorabuena! La propiedad ya es oficialmente suya y puede empezar a disfrutar de su nuevo hogar.
- Tenga en cuenta que el orden y los requisitos específicos de estos pasos pueden variar según la jurisdicción y las circunstancias individuales.
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