En comparación con otras capitales de Europa, comprar una propiedad en Bruselas es muy asequible. Por lo tanto, merece la pena investigar el mercado inmobiliario si tienes la intención de quedarte mucho tiempo. La compra de una propiedad también puede ser una inversión financiera lucrativa a largo plazo.
El inconveniente, sin embargo, es que, como en la mayoría de las cosas en Bélgica, hay mucha burocracia de por medio. Veamos lo que hay que saber a la hora de comprar una propiedad en Bruselas.
El mercado inmobiliario en Bruselas
Aunque los precios de los inmuebles están actualmente en alza en Bruselas, sigue siendo una de las capitales más baratas para comprar una casa o un apartamento en los países de Europa occidental. El precio medio por metro cuadrado, por ejemplo, es de unos 4.600 euros y es muy bajo en comparación con las capitales cercanas de Londres y París. En la primera, el precio medio por metro cuadrado es de unos 15.500 euros, y en París, de unos 10.700 euros.
Según las estadísticas recogidas por KBC, uno de los mayores bancos de Bélgica, el precio medio de un apartamento en Bruselas se sitúa ahora en 253.540 euros (en 2020), lo que supone un aumento del 5,7% respecto a 2019. Sin embargo, el precio varía mucho según el barrio, y los municipios más caros son aquellos en los que se encuentran más expatriados.
Los precios de la vivienda también reflejan este patrón, y en toda la ciudad, el precio medio de la vivienda en 2020 fue de 478.603 euros, con precios más bajos que se encuentran hacia las afueras de la capital y en los barrios que no tienen tantos expatriados viviendo en ellos. Esto supone un aumento del 5,5% respecto a 2019.
El reciente aumento de los precios y la entrada de compradores en el mercado se debe, en gran parte, al aumento de la demanda y a los bajos tipos de interés, lo que hace que pedir un préstamo hipotecario sea una opción atractiva.
Tras un estudio sobre el mercado inmobiliario belga, KBC descubrió que el 85% de los expatriados en Bruselas viven en solo siete municipios y dos de los más populares son Ixelles y Saint-Gilles, que cada vez están más de moda para vivir. El precio medio de una vivienda en Ixelles, por ejemplo, asciende ahora a 635.000 euros. ¡Esto supone un aumento del 38% desde 2015 hasta 2019! Esto también convierte a Ixelles en el municipio más caro para vivir. Mientras que en Saint-Gilles los precios también se han disparado masivamente (10,4% de 2015 a 2019), y sigue subiendo año tras año. Según KBC, las viviendas de Bruselas cuestan un 67% más que las de Flandes. Y si se comparan con las de Valonia, las propiedades de Bruselas cuestan un 143% más. Por lo tanto, si los precios de Bruselas le parecen demasiado elevados, puede valer la pena probar en otro lugar de Bélgica antes de renunciar por completo a la compra de una vivienda.
Además, los precios también fluctúan en función de varios factores, como la ubicación en el propio edificio, su antigüedad y la oferta de instalaciones cercanas.
Por el contrario, los precios de las viviendas de otros municipios sí han bajado de 2015 a 2019. Por ejemplo, las propiedades en Bruselas-Ciudad, Evere y Ganshoren han disminuido su valor. De hecho, las propiedades de Bruselas-Ciudad tienen valores más bajos en 2019 que en 2015 (un 16,5% menos, para ser exactos). Y si buscas la comuna más barata para comprar una propiedad, es Molenbeek. Aquí, de media, una casa cuesta solo 279.500 euros, lo que supone menos de la mitad del precio medio en Ixelles.
¿Se puede comprar una propiedad en Bélgica como expatriado?
En algunos países hay restricciones o limitaciones para los expatriados a la hora de comprar una propiedad. Así que, naturalmente, puede que te preocupe encontrarte con algún obstáculo en Bélgica.
La buena noticia es que no hay restricciones para los expatriados en cuanto a la compra de propiedades en este país. Esto significa que, aunque no seas residente, puedes comprar una casa o un apartamento, siempre que tengas los fondos necesarios para hacerlo.
Sin embargo, tenga en cuenta que hay diferentes implicaciones fiscales en función de si es o no residente. Así que cuando llegue el momento de hacer los impuestos, asegúrate de que tu contable entienda tu estatus en Bélgica (residente o no residente) para que puedas pagar en consecuencia.
Además, si tienes previsto alquilar tu propiedad, cualquier ingreso generado por estos alquileres (incluso los de corta duración) debe ser declarado a las autoridades fiscales belgas. Si no lo haces, te arriesgas a pagar una multa. Esta puede ser un recargo fiscal del 200% o hasta 1.250 euros.
Por otro lado, puedes beneficiarte de exenciones fiscales. La cuantía dependerá de los intereses que tengas que pagar, de cuándo hayas contratado el préstamo hipotecario y de tu unidad familiar (es decir, de cuántos hijos tengas). Consulta con un contable para conocer más detalles.
Cómo encontrar un inmueble para comprar en Bruselas
Si tienes suerte, estarás caminando por la calle cuando veas una propiedad que te gusta. Habrá una señal naranja que diga te koop (en holandés) o 'à vendre (en francés), y habrá un número de teléfono y/o una dirección de correo electrónico a la que podrás llamar o enviar un mensaje para obtener más información sobre la propiedad. También puedes concertar una visita de esta manera.
También es posible que tengas contactos locales a través de familiares, amigos, compañeros de trabajo o grupos en línea a los que pertenezcas. Haz saber a tu red social que estás buscando comprar y no sabrás si conocen a alguien que está a punto de vender una casa que es adecuada para ti.
Pero, ¿de qué otra forma puedes encontrar la vivienda ideal que quieres comprar?
Muchas personas trabajan con agentes inmobiliarios, que se llaman immokantoor en holandés y agence immobilière en francés. Estos expertos tienen una visión interna del mercado y pueden dirigirte a las casas y apartamentos perfectos sin que tengas que dedicar tiempo y esfuerzo a buscarlos tú mismo. También pueden proporcionarle una amplia gama de servicios que le llevarán desde el principio hasta el final del proceso de compra de una vivienda con facilidad.
También hay cazadores de propiedades (chasseur immobilier en francés) con los que puedes trabajar. Son como los agentes inmobiliarios, pero con servicios más personalizados. Por ello, te costará más utilizarlos. Sin embargo, puede merecer la pena si quieres comprar en un municipio de moda, como Ixelles.
Si te decides por un agente inmobiliario profesional o un cazador de propiedades, opta por un precio fijo, ya que así te aseguras de que no habrá sorpresas. Muchos intentarán cobrarte una tarifa por hora, que puede acumularse rápidamente.
Si quieres ir por libre, hay muchos portales inmobiliarios belgas en los que puedes buscar casas y apartamentos. Logic-Immo e Immoweb son dos de los más utilizados en el país.
Conseguir una hipoteca en Bruselas
Como hemos mencionado anteriormente, los tipos de interés de los préstamos hipotecarios son muy bajos, lo que está atrayendo a muchas personas a la hora de comprar una propiedad.
En general, se puede obtener una hipoteca de tipo fijo o variable. Dado que los tipos de interés de los préstamos hipotecarios son tan bajos, se podría pensar que es una obviedad optar por un tipo fijo. Sin embargo, hay varias buenas razones para solicitar una hipoteca de tipo variable.
A largo plazo, pagarás menos por un préstamo de tipo variable que por uno de tipo fijo. Aunque sí, tienes que preocuparte por el aumento del tipo de interés, ten la tranquilidad de saber que el máximo está limitado a dos veces el importe inicial.
Además, si quieres vender tu casa antes de devolver el préstamo hipotecario, o quieres renegociar para conseguir un tipo mejor, habrás pagado más capital que intereses. Esto le deja en una mejor situación financiera.
Sea cual sea el tipo de hipoteca que elijas, tendrá una duración de al menos 10 años. La mayoría de los propietarios eligen hipotecas de 30 años para repartir los costes sin pagar demasiado en intereses.
Por supuesto, los préstamos hipotecarios no son tan blancos o negros, así que lo mejor es hablar con un profesional. Ellos podrán evaluar su situación personal, determinar tus objetivos y sugerirte el mejor camino para alcanzarlos.
El proceso legal de compra de una propiedad
Como ya hemos dicho, Bélgica es un país muy burocrático y, por tanto, hay muchísimas normas y reglamentos para casi todo. Por lo tanto, es una muy buena idea contratar a un agente inmobiliario, ya que te ayudará a navegar por el mercado inmobiliario, a conseguir las mejores ofertas y a asegurarse de que rellena toda la documentación correcta.
Una vez que hayas encontrado la casa o el apartamento que deseas comprar, debes presentar una oferta, lo que en Bélgica suele significar presentar una oferta inferior al precio de venta para que haya margen de negociación. En este momento, querrás revisar tus finanzas y pensar en dirigirte a un banco para discutir un préstamo hipotecario, del que hemos hablado un poco en la sección anterior.
Hay algunos gastos que hay que tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda, como los gastos de notaría, la fianza (que tendrás que pagar por adelantado) y los gastos de registro de la propiedad. Esto supone una suma considerable, ya que la fianza suele ser el 10% del precio de venta y los gastos de registro se fijan también en el 10%. Ten en cuenta que la tasa de registro es del 10% en Bruselas y Valonia, mientras que en Flandes es del 6%. La buena noticia es que, en Bruselas, obtendrás una exención llamada abattement sobre los primeros 175.000 euros que gaste al comprar una propiedad aquí. Aquí tienes una idea general de todos los gastos que tendrás que pagar:
- Depósito: 10%.
- Gastos de registro: 10%.
- IVA (lo pagas en lugar de la tasa de registro si la propiedad tiene menos de 2 años): 21%
- Gastos de notaría: entre el 0,2% y el 4%.
- Tasación: 200 euros (sin IVA); no siempre es necesaria, pero muchos prestamistas hipotecarios la piden
- Honorarios del agente inmobiliario: Entre el 3% y el 5%.
Una vez acordado el precio, hay una serie de procesos legales por los que hay que pasar. Aquí es donde los agentes inmobiliarios son útiles. En notaire.be también se puede encontrar mucha información útil sobre todo el proceso.
El papeleo
La primera parte del papeleo que hay que firmar es un contrato de "compromiso de compra". No todos los vendedores lo incluyen, ya que es opcional. Pero ayuda a que el comprador se comprometa a comprar la propiedad, ya que formaliza tu interés e intención. Sin embargo, pueden echarse atrás en el trato sin que les cueste nada.
Por eso, la mayoría de las personas, después de que ambas partes hayan acordado el precio de compra y todas las formalidades, firman un "contrato de compraventa". Esto compromete al comprador a comprar la propiedad y es un compromiso legal. El 10% del precio de la propiedad se entrega como depósito. Aunque el comprador puede echarse atrás (aunque es raro), esto significa que perderá el pago inicial de la propiedad si lo hace.
A veces, el comprador envía a un perito para que compruebe si el edificio es tal como lo describió el vendedor y si es estructuralmente sólido y está en buenas condiciones. A veces, el perito es del banco y viene a comprobar las condiciones para dar el visto bueno y aprobar el préstamo.
Tanto el comprador como el vendedor deben contar con un notario que les represente en las negociaciones, y ambos trabajan juntos para elaborar la "escritura notarial". Este documento debe estar redactado en francés o neerlandés y transfiere la propiedad legal al nuevo propietario.
Una vez firmados los documentos, el nuevo propietario dispone de cuatro meses para registrar las escrituras en el ayuntamiento. Aquí también tendrá que pagar la tasa de registro que hemos mencionado antes. Como hemos mencionado anteriormente, en Bruselas, la tasa de registro está fijada en el 10% del precio de venta de la propiedad, pero los primeros 175.000 euros están exentos de esta tasa. Tampoco tendrá que pagar la tasa si compra una propiedad nueva con menos de dos años de antigüedad. Sin embargo, tendrá que pagar el 21% del precio de venta en concepto de IVA.
A pesar de todas las tasas, la compra de un inmueble en Bruselas sigue siendo muy rentable.
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