Comprar una propiedad en Italia
Si tienes una propiedad internacional que esperas vender, comprar una casa en Italia puede ser una alternativa preferible al alquiler. En general, el mercado de la vivienda en Italia es consistente con el resto de Europa, y gracias a la introducción del impuesto IMU en 2012, Italia todavía se considera un mercado de compradores.
¿Quién puede comprar una propiedad?
Si bien Italia es generalmente percibida como un país "sin restricciones para comprar", existen algunas restricciones que los expatriados pueden enfrentar. Los ciudadanos de la UE tienen derecho a comprar una propiedad en Italia, como en cualquier otro lugar de Europa, pero los ciudadanos que no pertenecen a la UE deben tener un permiso de residencia válido.
Italia opera una cultura de reciprocidad, lo que significa que los ciudadanos de países que participan en un acuerdo de reciprocidad con Italia también pueden comprar propiedades en Italia. Por ejemplo, si vives en un país donde los italianos podrían comprar una propiedad en tu país, tienes derecho a comprar una propiedad en Italia. Para obtener una lista completa de los países que operan un acuerdo de reciprocidad con Italia, visita el sitio web del Ministerio de Asuntos Exteriores.
Es bueno saberlo:
Es recomendable contratar a un abogado de su país de ciudadanía, idealmente que hable italiano, para asegurarte de que haya alguien presente que pueda representar tus intereses.
Los tipos de propiedad varían en todo el país, aunque los apartamentos representan un gran porcentaje de la estructura de la vivienda en Italia. Si estás buscando un espacio y una experiencia rural italiana por excelencia, puedes buscar una propiedad en destinos más pequeños, fuera de las rutas más transitadas, en el campo. Si planeas alquilar tu casa como una casa de vacaciones, es recomendable comprar una propiedad cerca de una playa, o con instalaciones como una piscina.
Qué tipo de propiedad comprar en Italia
Italia cuenta con una gran variedad de propiedades repartidas por todo el país, tanto en zonas urbanas como rurales. Sin embargo, podemos agruparlas de la siguiente manera
- pisos ;
- casas de dos, tres o cuatro fachadas, principalmente en las provincias y fuera de las grandes ciudades;
- villini, consideradas pequeñas villas, normalmente con cuatro fachadas y jardín;
- villas con una parcela más grande y, a veces, piscina;
- rustico o cascina, vivienda de tipo agrícola, transformada (o por transformar) en vivienda con amplios terrenos (encontrará muchas de éstas sobre todo en Umbría y Toscana);
- ville, dimore, palazzi storici (villas y residencias históricas, o palacios).
Si decide comprar una propiedad en una gran ciudad, como Milán o Roma, encontrará sobre todo pisos. Los edificios son en su mayoría históricos, pero en los últimos años ha habido un renacimiento de algunas zonas y la construcción o renovación de edificios según las últimas normas energéticas.
Si va a comprar un piso en un edificio, es importante que compruebe las condiciones del inmueble que le interesa, así como elementos como la calefacción, la electricidad, el aspecto general del condominio, las limitaciones urbanísticas y, sobre todo, la conformidad catastral. Si es necesario, puede solicitar la opinión de un experto que evalúe el inmueble por usted en función de estos criterios. Este servicio tiene un coste, por supuesto, pero puede serle útil durante la búsqueda de una vivienda. El experto puede ser un arquitecto o un perito (conocido como perizia immobiliare).
Los tipos de piso que puedes encontrar en Italia son:
- Monolocale: estudio (de 25 a 40 m²)
- Bilocale: piso de dos habitaciones (de 50 a 60 m²)
- Trilocale: piso de tres habitaciones (a partir de 80 m²)
- Quadrilocale: apartamento de cuatro habitaciones (de 100 a 120 m²)
- Ático: ático con terraza, normalmente de grandes dimensiones
Sin embargo, esto no significa que no pueda encontrar espacio y una experiencia rural italiana por excelencia, fuera de los caminos trillados, en el campo. Fuera de las grandes ciudades, Italia está formada por un gran número de pequeñas ciudades de provincia y pueblos con encanto donde la calidad de vida es de alto nivel. Se puede comprar una casa o una villa con jardín. También hay casas de campo en venta en la mayoría de las regiones italianas, algunas ya reformadas, otras son granjas o viviendas agrícolas aún por restaurar.
Conviene saber que:
Algunas zonas de Italia son muy bonitas, pero a veces pueden estar aisladas. Asegúrese de investigar la zona antes de iniciar el proceso de compra de su propiedad. Es útil tener un pueblo, un pequeño centro con algunas tiendas, una consulta médica y uno o dos bancos en la misma zona que su casa. Comprueba también la cobertura de las redes de internet, teléfono y electricidad.
Además, si piensas comprar este tipo de vivienda para luego alquilarla a turistas y extranjeros como casa de vacaciones, es aconsejable comprar cerca de un lugar de interés histórico o natural, como una playa, una montaña, una reserva natural y otros paisajes, etc., o equipar tu casa con instalaciones como una piscina.
Cómo encontrar una propiedad en Italia
Al igual que con el alquiler, es recomendable hacer una investigación en Internet para obtener una buena idea de los tipos de propiedad que están en el mercado y cuánto cuestan. También debes consultar los impuestos adicionales y las lagunas burocráticas que se aplican específicamente a la provincia en la que está buscando comprar. Los sitios web nacionales populares incluyen technocasa, Casa Traveler y Casa.it, o podrías usar sitios web multinacionales como Rightmove para encontrar propiedades listadas por diferentes agencias inmobiliarias.
También puede ponerse en contacto con las sucursales italianas de agencias inmobiliarias internacionales como Engel & Volkers, Knight Frank o Lionard en la categoría de lujo. Muchas agencias locales italianas también podrán ofrecerle un buen apoyo; averigüe cuáles están activas en la zona en la que desea comprar una propiedad.
Dentro de las agencias, puede utilizar un buscador de propiedades para que le ayude a encontrar el tipo de propiedad que busca. Este agente inmobiliario especializado trata exclusivamente con clientes que desean comprar un inmueble y, basándose en su información, le presentará los resultados de su búsqueda, ya sean casas, pisos, apartamentos o chalets, etc. Tenga en cuenta que este servicio tiene un coste y que la remuneración de este especialista está vinculada al resultado de la mediación, en este caso si usted compra uno de los inmuebles propuestos. Si recurre a este servicio, infórmese previamente de la comisión que cobra el buscador de propiedades. Esto puede ser útil y merecer la pena, sobre todo si vive en el extranjero y no puede desplazarse con facilidad.
Es bueno saberlo:
Debes asegurarte de que tu agente de bienes raíces esté registrado en la Cámara de Comercio (Camera di Commercio, Industria, Artigianato ed Agricoltura) antes de comunicarte con ellos.
Importante:
Para comprar una propiedad en Italia, deberás tener una cuenta bancaria italiana y un codice fiscale (código de impuestos).
Impuestos sobre bienes inmuebles en Italia
Es aconsejable conocer los impuestos adicionales y las especificidades burocráticas que se aplican en Italia y en la provincia donde se desea comprar. Para ello, es aconsejable ponerse en contacto con un notario.
Italia tiene acuerdos con muchos países europeos para evitar la doble imposición sobre la renta y el patrimonio de los extranjeros que trabajan en Italia o desean comprar una propiedad allí. La página web de la Unión Europea enumera los países que tienen acuerdos con Italia.
En general, los impuestos que deben pagar los compradores varían según el tipo de propiedad adquirida, los activos y el vendedor. Si el vendedor es un particular o una empresa no sujeta al IVA, los impuestos serán los siguientes
- el impuesto de matriculación del 9%. Si se trata de su primera vivienda, prima casa, este impuesto se reduce al 2% gracias a una desgravación fiscal. Sin embargo, si el inmueble adquirido pertenece a una categoría de lujo (A/1, A/8, A/9: casas y villas históricas, palacios y castillos), no se beneficiará de este impuesto.
- el impuesto hipotecario y catastral, de 50 euros cada uno
- IMU, Imposta Municipale Propria, si la vivienda adquirida se considera segunda residencia (el IMU no se aplica a la compra de la primera vivienda o residencia principal)
- TARI, el impuesto sobre residuos
Conviene saber que:
Además de estos impuestos, en el momento de la compra probablemente tendrás que añadir otros gastos: notario, abogado, traductor, comisión de la agencia inmobiliaria, etc.
Las etapas de la compra de un inmueble en Italia
Como ocurre con la compra de una propiedad en cualquier país, el proceso en Italia puede ser largo y complejo. Una vez que haya encontrado una propiedad a través de un agente inmobiliario, se le pedirá que haga una oferta por escrito, proposta di acquisto, que el agente inmobiliario entregará al vendedor. Al mismo tiempo, es aconsejable, si necesita financiación, solicitar un préstamo inmobiliario a una entidad financiera. Esto puede llevar mucho tiempo, ya que el banco tiene que realizar una serie de comprobaciones sobre su situación profesional y personal, pero también sobre la propiedad, antes de poder aceptar su solicitud de financiación.
Después de esto, las dos partes suelen ponerse de acuerdo sobre la redacción y firma de un contrato preliminar, también conocido como contrato preliminar de compraventa (contratto preliminare o compromesso), que el agente inmobiliario, como mediador, debe registrar en un plazo de 20 días (o 30 días si interviene un notario). El coste del registro en la Agenzia delle Entrate (Hacienda italiana) es de 200 euros, independientemente del precio del inmueble.
También es habitual pagar un depósito sobre el importe total de la venta; no hay una cantidad fija, pero debe contar con pagar alrededor del 10-15%. Tenga en cuenta que mediante este contrato las partes se comprometen a vender/comprar la propiedad y a finalizar un contrato de compraventa definitivo, llamado contratto di compravendita. Éste se firma ante notario en presencia de todas las partes. El notario le enviará todos los documentos finales relacionados con la transacción una vez registrados en la Agenzia delle Entrate.
Para comprar una propiedad en Italia, debe tener un codice fiscale, que puede solicitar a la Agenzia delle Entrate o a un consulado italiano en su país de origen. Además, para la transferencia de dinero al propietario, es aconsejable abrir una cuenta bancaria en Italia. Una alternativa sería hacer un depósito de garantía en su notario. Por supuesto, debe comprobar la viabilidad de esta opción con su banco.
Si sus conocimientos de italiano son escasos o nulos, le aconsejamos que recurra a un traductor y/o intérprete para que le ayude con todos los trámites.
Cosas que debe comprobar al comprar una propiedad en Italia
Si desea convertirse en propietario de una vivienda en Italia, le aconsejamos que compruebe una serie de cosas antes de firmar un contrato de compraventa preliminar. Entre ellas se incluyen comprobaciones estructurales y jurídicas de la propiedad, principalmente para asegurarse de que no hay litigios hipotecarios ocultos. Además, el parque inmobiliario italiano tiene características únicas pero, según los expertos, más de la mitad tiene problemas, principalmente debido al gran número de edificios históricos destinados al mercado residencial. El notario suele llevar a cabo estas comprobaciones, pero también puede encargar a un experto, un aparejador o un arquitecto, que realice una comprobación adicional.
- Una vez que haya encontrado la propiedad que desea comprar, es esencial obtener la escritura de propiedad. El agente inmobiliario debe pedírsela al vendedor y entregársela al notario, que comprobará que la(s) propiedad(es) anterior(es) ha(n) pasado.
- A continuación, deberá asegurarse de que el inmueble en cuestión se ajusta a la normativa urbanística y catastral. En la escritura de compraventa, el notario pedirá al vendedor que confirme oficialmente que todo está en regla en los registros municipales y de la propiedad (cumplimiento de la normativa municipal sobre construcción/renovación, planimetría correcta, etc.).El certificato di agibilità (declaración de conformidad) también es esencial en caso de compra, y se lo pedirá su banco si contrata una hipoteca
- .Otro documento que debe formar parte de la escritura de compraventa es el certificado de eficiencia energética, ya que te da una idea de los niveles de consumo de la vivienda. Una vez más, el notario debe encargarse de introducir el documento en el expediente de compraventa.También debes pedir el certificado de conformidad de las instalaciones sanitarias y de calefacción para no llevarte sorpresas justo después de la compra. Los expiden las empresas que han realizado las obras de construcción y/o renovación.
- Por último, en el caso de un piso, no olvide comprobar con el administrador el importe de las cargas de copropiedad y, sobre todo, la existencia de deudas por parte del vendedor.
Enlaces de interés:
Prime Location - Italia
Casa.it
Technocasa
Casatravella
Ministerio de Asuntos Exteriores
Guía global de propiedades
Rightmove
