La ciudad de Roma está sujeta a un complejo mercado inmobiliario, como ocurre en toda Italia, y no siempre es fácil encontrar una propiedad, especialmente si tiene intención de comprar. La lista de trámites administrativos, los costes que conlleva, los retrasos a veces largos, es larga antes de poder convertirse en propietario de su casa romana.
El mercado inmobiliario en Roma
Según un estudio realizado en noviembre de 2022 por Idealista, portal inmobiliario de referencia, el precio del metro cuadrado en venta en la ciudad se sitúa en una media de 3.000 euros por metro cuadrado, con variaciones en función de la zona donde se quiera comprar, alcanzando el centro de la ciudad una media de 6.000 euros por metro cuadrado, e incluso 8.000 euros por metro cuadrado para las zonas históricas como Piazza Navona, Piazza del Popolo, el Quirinale o las cercanas a la Ciudad del Vaticano.
Siempre según este estudio, el precio del metro cuadrado de alquiler en Roma sería de 14 euros de media (es decir, un aumento del 6,8% con respecto a 2021), con diferencias según los barrios, como el centro histórico, que es el más prestigioso y el más caro (26 euros/m²).
Los barrios de Roma
Roma es una gran ciudad y está formada por 15 municipi (o distritos), que a su vez se dividen en rioni (o subdistritos). He aquí los rioni más solicitados para comprar una vivienda en la capital italiana:
El centro histórico
Se trata de una zona típica, grandiosa y colorida, como Campo de Fiori, Piazza Navona, Piazza del Popolo o Piazza di Spagna y sus alrededores. La ventaja de esta zona es que puede tenerlo todo a poca distancia a pie o en bicicleta. Por otro lado, también tiene desventajas: los pisos suelen ser pequeños, hay poco aparcamiento y siempre hay muchos turistas. El famoso barrio de Trastevere, que forma parte del centro histórico, no se queda atrás; tiene muchos bares y restaurantes y es más adecuado para salir con los amigos.
Parioli
Es una de las zonas más tranquilas y elegantes de Roma, con edificios refinados y calles arboladas. Aquí se encuentran los famosos parques de Villa Borghese, Villa Ada o Monte Mario. El inconveniente de esta zona de Roma es que no está bien comunicada por transporte público. Otra zona similar pero algo más popular y animada es Flaminio, cerca del museo MAXXI.
Prati
Al igual que Parioli, es una zona elegante de la ciudad pero mucho más céntrica, justo al lado del Vaticano, donde se encuentra la bonita Piazza Cavour. Prati está bien comunicada por transporte público, incluido el metro.
Aventino
Cerca de las Termas de Caracalla, esta elegante y refinada zona residencial es también el hogar de muchas celebridades italianas. Hay hermosas casas y una amplia gama de otros alojamientos de lujo. Los precios de alquiler y venta son de los más caros de la capital.
Monti
Monti es el barrio situado a poca distancia del Coliseo y los Foros Romanos, así como de la estación de Termini, y está comunicado por la línea B de metro. La zona es rica en tiendas vintage, bares y restaurantes típicos. Ha tenido un gran éxito en los últimos años y los precios de la vivienda han subido mucho.
Testaccio
Es un antiguo barrio obrero de Roma que se está poniendo de moda y es conocido por tener algunos de los mejores restaurantes de la ciudad. Es popular entre los expatriados y los estudiantes que quieren vivir la Roma auténtica. Sin embargo, algunas zonas son muy animadas, incluso por la noche, con muchos bares y restaurantes.
Monteverde
Este frondoso suburbio es ideal para los expatriados que buscan una zona tranquila cerca del centro. Suele ser más asequible que el resto de la ciudad.
San Lorenzo
San Lorenzo es una de las zonas favoritas de los estudiantes, entre otras cosas porque alberga una de las universidades más importantes de Roma, La Sapienza. La zona también es famosa por sus económicos bares y restaurantes típicos romanos. San Lorenzo se ha hecho popular en los últimos años por su arte callejero. En la página web del Distrito Artístico de San Lorenzo podrá ver todas las obras de arte (y los nombres de los artistas) que se realizan en la zona.
San Giovanni
Esta zona histórica de Roma es famosa por la Basílica de San Giovanni in Laterano, una de las más grandes de la capital. Es fácil de recorrer, ya que cuenta con dos líneas de metro, la A y la C, por lo que es ideal para estudiantes.
EUR
EUR es el barrio más nuevo de Roma y es fácilmente accesible con la línea B de metro. Cuenta con zonas residenciales de reciente desarrollo, amplias avenidas arboladas y edificios nuevos. Por otro lado, la zona está mucho más apartada que las demás.
Conviene saberlo:
Roma es bastante caótica en cuanto a tráfico y transporte público, por lo que es recomendable alojarse cerca de los colegios si se tienen hijos, de la universidad o del lugar de trabajo para evitar estrés y retrasos innecesarios.
Debido a la presencia de la escuela francesa en Roma, Chateaubriand, los barrios preferidos por los expatriados franceses son el centro histórico, Parioli y Prati. A la hora de elegir un barrio, tenga en cuenta los medios de transporte en Roma, sobre todo si elige un alojamiento fuera del centro. Si tiene coche, o piensa comprar uno, tenga en cuenta que aparcar puede ser un quebradero de cabeza y tendrá que armarse de paciencia a menos que alquile una plaza de aparcamiento, ya que las calles suelen estar llenas de vehículos.
¿Qué tipo de alojamiento debo comprar en Roma?
Los tipos de alojamiento más habituales en Roma son los pisos, mientras que las casas son más comunes en el campo y junto al mar. Estos pisos, sin embargo, suelen tener bonitos balcones, o mejor aún, una terraza en el caso de un ático.
Los pisos están situados en edificios de apartamentos, normalmente en una planta superior, con la planta baja reservada para servicios de conserjería o uso comercial (restaurantes, panaderías, tiendas de comestibles, despachos de abogados, etc.). El edificio suele disponer de ascensor, patio y/o jardín común y sótanos.
Los diferentes tipos de pisos que se pueden encontrar en Roma son
- Monolocale: estudio (de 25 a 40 m²)
- Bilocale: piso de dos habitaciones (de 50 a 60 m²), incluido un dormitorio
- Trilocale: piso de tres habitaciones (a partir de 80 m²), con dos dormitorios
- Quadrilocale: piso de cuatro habitaciones (de 100 a 120 m²), con tres dormitorios
- Ático: ático con terraza, generalmente de gran tamaño
Conviene saberlo:
El mercado inmobiliario romano tiene sus propias costumbres, como ocurre en el resto de Italia. Algunos propietarios, al dejar su vivienda, se llevan también la cocina, incluidos electrodomésticos como el frigorífico o el lavavajillas. Si desea beneficiarse de ello, deberá adquirirlo junto con el piso o la casa que va a comprar.
Preste atención a los metros cuadrados anunciados por la agencia inmobiliaria. Hay una diferencia entre superficie habitable y superficie comercial. Generalmente, esta última tiene en cuenta también los balcones, sótanos, etc. y, por tanto, aumenta el número de metros cuadrados sin que éstos sean habitables. Pregunte al agente inmobiliario/arrendador cuando visite un inmueble para evitar sorpresas desagradables.
Pronto se dará cuenta de que los pisos superiores de un edificio suelen ser los más solicitados (y a veces más caros), mientras que los pisos inferiores son los más caros.
Cómo buscar tu próximo hogar
Para acceder a la mayor cantidad posible de ofertas, puedes explorar dos vías principales: consultar los anuncios en papel y en línea. Muchas de las propiedades en alquiler o venta en Roma se anuncian en los periódicos. El boca a boca también puede ser de gran ayuda, no dudes en preguntar a tu alrededor, independientemente de si ya te encuentras en Roma o no.
Periódicos como Il Messaggero o Solo pueden ser excelentes para empezar. Asegúrate también de consultar Porta Portese, ya que este canal promueve tanto los anuncios impresos como los en línea.
Además, otras plataformas en línea como Immobiliare o Idealista ofrecen una gran variedad de casas y apartamentos en venta en Roma.
Para garantizar la veracidad de los bienes publicados, es mejor consultar los anuncios publicados por agencias inmobiliarias. Esto puede implicar algunos gastos adicionales, pero no solo te ayudará a ahorrar tiempo al buscar una propiedad, sino que también beneficiarás del apoyo y la experiencia del agente durante todo el proceso.
¿Cuál es el procedimiento?
Lo hemos mencionado antes: la burocracia puede poner a prueba tu paciencia de muchas maneras. Antes de comprar una casa, asegúrate de tener un número de identificación fiscal (que debes solicitar tan pronto llegues a Italia), tu permiso de residencia (en caso de tu país de origen no pertenezca a la Unión Europea) y los impuestos italianos. Es muy importante declarar tu lugar de residencia y solicitar una tarjeta de identificación italiana. Esto puede resultar extremadamente útil si tienes la intención de solicitar un préstamo, teniendo en cuenta que algunos bancos no aceptan solicitudes de expatriados que no detienen dichas tarjetas. También debes saber que algunas agencias inmobiliarias y bancos ofrecen préstamos. Algunos prestamistas británicos también lo hacen.
Una vez que se hayan completado todos los trámites, este es el orden en que se llevará a cabo el proceso de adquisición:
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Tendrás que firmar un contrato preliminar. También puedes solicitar un compromiso de venta.
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Redactar y firmar el acuerdo de venta en un notario oficial, después de haber firmado la factura de venta ante los abogados.
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Registrar la transacción y la propiedad en el Registro de Bienes Raíces de Italia y las autoridades locales.
Como nuevo comprador, tendrás que hacerte cargo de los gastos de la comisión de la Agencia de Bienes Raíces, que generalmente varía entre el 1 y el 4% de la venta total, los honorarios del abogado que suelen representar el 2% del registro, el impuesto de registro (4%), el IVA que puede subir hasta el 20% y, por último, los impuestos totales que pueden variar entre el 0,4% y el 0,7% del valor total de la propiedad.
Bueno saber:
Los italianos son muy buenos negociando, de modo que no dudes en hacer lo mismo o recopilar información sobre el rango de precios del barrio que elegiste. Esto podría ayudarte a obtener el mejor y más razonable precio possible.
Impuestos a pagar al comprar una propiedad en Roma
Por regla general, los impuestos que deben pagar los compradores varían en función del tipo de inmueble adquirido, de los bienes y del vendedor. Si el vendedor es un particular o una empresa no sujeta al IVA, los impuestos serán los siguientes
- el impuesto de matriculación del 9%. Si se trata de su primera vivienda, prima casa, este impuesto se reduce al 2% gracias a una desgravación fiscal. Sin embargo, si el inmueble adquirido pertenece a una categoría de lujo (A/1, A/8, A/9: casas y villas históricas, palacios y castillos), no se beneficiará de este impuesto.
- impuesto hipotecario y catastral, un total de 100 euros
- IMU, Imposta Municipale Propria, si la vivienda adquirida se considera una segunda residencia (el IMU no se aplica a la compra de la primera vivienda o residencia principal)
- TARI, el impuesto sobre los residuos de su vivienda, que pagará una vez instalado.
Es bueno saberlo:
Además de estos impuestos, en el momento de la compra, probablemente tendrá que añadir otros gastos: notario, abogado, traductor, comisión de la agencia inmobiliaria, que suelen oscilar entre el 2 y el 5%, etc.
Cosas que hay que comprobar al comprar un piso en Roma
Si quiere tener una propiedad en Italia, y en este caso en Roma, hay una serie de cosas que debe comprobar antes de firmar una escritura de compraventa.
Una vez que haya encontrado la propiedad que desea comprar, es esencial obtener la escritura de propiedad. El agente inmobiliario debe solicitarla al vendedor y facilitársela al notario, que comprobará que la(s) propiedad(es) anterior(es) ha(n) pasado.
A continuación, deberá asegurarse de que el inmueble en cuestión se ajusta a la normativa urbanística y catastral. En la escritura de compraventa, el notario pedirá al vendedor que confirme oficialmente que todo está en regla en los registros municipales y de la propiedad (cumplimiento de la normativa municipal sobre construcción/renovación, planimetría correcta, etc.).
El certificato di agibilità (declaración de conformidad) también es esencial en caso de compra, y se lo pedirá su banco si contrata una hipoteca.
Otro documento que debe formar parte de la escritura de compraventa es el certificado de eficiencia energética, ya que te da una idea de los niveles de consumo de la vivienda. Una vez más, el notario debe encargarse de introducir el documento en el expediente de compraventa.
También debes pedir el certificado de conformidad de las instalaciones sanitarias y de calefacción para no llevarte sorpresas justo después de la compra. Los expiden las empresas que han realizado las obras de construcción y/o renovación.
Por último, en el caso de un piso, no olvide comprobar con el administrador el importe de las cargas de copropiedad y, sobre todo, la existencia de deudas por parte del vendedor.
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