Explora el proceso de inversión en propiedades en Luxemburgo, ya sea que estés considerando comprar una propiedad existente, una en construcción o planeando construir desde cero. Este artículo te guiará a través del proceso de compra de propiedades, los acuerdos de venta y el enfoque general para la inversión en propiedades en Luxemburgo.
Resumen del mercado inmobiliario de Luxemburgo
En las últimas dos décadas, el Gran Ducado de Luxemburgo ha experimentado un desarrollo significativo, lo que ha llevado a una tendencia constante al alza en los precios de las propiedades inmobiliarias. Varios factores contribuyen a este fenómeno, principalmente el flujo continuo de recién llegados, una alta demanda de viviendas en áreas urbanas y una creciente tendencia de personas más jóvenes que se convierten en propietarios de viviendas. Como resultado, tanto el mercado de alquiler como el de ventas han experimentado una inflación sustancial.
De hecho, el mercado inmobiliario en Luxemburgo se ha expandido significativamente en los últimos años. El país ha aprovechado su fuerte economía y el aumento de la demanda de viviendas, impulsada principalmente por la llegada de trabajadores extranjeros y el crecimiento de oportunidades laborales en sectores clave como las finanzas. Esto ha resultado en un aumento de la población.
Los precios de las viviendas en Luxemburgo generalmente se consideran más altos en comparación con las normas europeas. Esto se debe principalmente a la alta demanda y a la disponibilidad limitada de tierras para la construcción. Grandes ciudades como la Ciudad de Luxemburgo y Esch-sur-Alzette han experimentado un notable aumento en la demanda de viviendas, lo que ha llevado a niveles de precios elevados.
El mercado inmobiliario residencial también está influenciado por las políticas y regulaciones de vivienda establecidas por el gobierno de Luxemburgo. Estas políticas tienen como objetivo facilitar el acceso a viviendas asequibles y brindar apoyo a los ciudadanos locales en sus esfuerzos de vivienda.
Es importante tener en cuenta que el estado del mercado inmobiliario puede variar según regiones específicas dentro de Luxemburgo y diversas categorías de viviendas, como apartamentos, casas independientes, propiedades de lujo, entre otras.
Para obtener una comprensión más precisa de las condiciones actuales del mercado inmobiliario en Luxemburgo, se recomienda consultar fuentes de información especializadas, colaborar con agencias inmobiliarias o buscar conocimientos de expertos de la industria que tengan acceso a datos y conocimientos actualizados.
Áreas urbanas y rurales en Luxemburgo
Sin embargo, existen diferencias notables en los precios de venta entre las áreas urbanas y rurales. Cuanto más cerca estés de la capital y las ciudades cercanas, tienden a ser más altos los precios. Esto se debe principalmente a una fuerte demanda y a la conveniencia de tener varias comodidades cercanas, como escuelas y grandes empresas. Por el contrario, los precios son más bajos en las partes norte y este del Gran Ducado.
Compra de una propiedad llave en mano en Luxemburgo
Para adquirir una propiedad existente en Luxemburgo, hay varios pasos que deben completarse. Se debe preparar un acuerdo de venta preliminar, conocido como "compromis de vente", y el vendedor debe proporcionarlo al posible comprador. Este acuerdo sirve como un contrato preliminar antes de que la venta final se formalice a través de una escritura notarial. Detalla el consentimiento mutuo del vendedor y del comprador para proceder con la venta al precio acordado.
El acuerdo de venta de la propiedad en Luxemburgo
Similar a un contrato de arrendamiento, el acuerdo de venta preliminar debe incluir varios detalles esenciales para garantizar la protección mutua de ambas partes hasta que se realice la transferencia de la propiedad. Específicamente, debe contener:
- Nombres y direcciones de ambas partes;
- Una descripción concisa de la propiedad;
- Cualquier servidumbre o gravamen existente en la propiedad;
- El precio de venta y los términos de pago asociados;
- La identidad del notario que supervisa la transacción;
- La fecha de firma del acuerdo;
- La fecha designada para que el comprador asuma la propiedad de la propiedad;
- Una cláusula suspensiva que permita la posibilidad de anular el "compromis de vente" si la solicitud de préstamo del posible comprador es rechazada por una institución crediticia;
- Una cláusula de penalización que establezca una compensación en caso de que tanto el vendedor como el comprador cancelen el acuerdo sin una razón válida.
Registro del "compromis de vente" en Luxemburgo
El siguiente paso implica registrar el 'compromis de vente' en la Administración de l'enregistrement et des domaines (AED). Este registro debe realizarse por un no profesional en el campo inmobiliario dentro de los tres meses posteriores a la firma del acuerdo. Este proceso hace que el "compromis" sea legalmente vinculante contra terceros, a partir de la fecha de registro. Sirve como una salvaguarda para la inversión del comprador en caso de que el vendedor no cumpla con los términos establecidos en el "compromis".
Si se incluye una cláusula suspensiva, las tarifas de registro ascienden al 12%. Sin embargo, cuando no hay una cláusula suspensiva, las tarifas de registro son del 7% del precio de venta acordado. La persona que presenta el "compromis" al AED es responsable de asegurarse de que la cantidad correspondiente esté debidamente sellada.
La escritura notarial en Luxemburgo
Una escritura notarial es preparada o supervisada por un funcionario público calificado. Cuando hay una transferencia de propiedad, es obligatorio crear dicho documento, aunque es principalmente un requisito procesal porque el 'compromis de vente' sirve como el acuerdo de venta real una vez que se firma.
Sin embargo, la escritura notarial tiene una mayor importancia ya que marca el comienzo de las garantías legales a partir del momento del acuerdo entre el vendedor y el comprador. La adquisición de un edificio existente está regida por los artículos 1642 y siguientes del Código Civil francés.
Compra de un edificio en construcción en Luxemburgo
Existen dos métodos distintos para vender propiedades en construcción: la venta en futuro y la venta en estado futuro de finalización. La finalización de la propiedad está documentada por las partes involucradas o una persona calificada, y este registro debe formalizarse en una escritura notarial, lo que significa la entrega formal del edificio.
En una venta en futuro, el vendedor se compromete a proporcionar la propiedad una vez que esté terminada, y a cambio, el comprador se compromete a recibir la propiedad y realizar el pago a la entrega. Esto resulta en la transferencia automática de la propiedad, con la finalización del edificio documentada en una escritura notarial. La transferencia de propiedad se efectúa en la fecha de la venta.
El acuerdo de venta en futuro debe formalizarse a través de un notario. Se caracteriza por dos aspectos clave: en primer lugar, la propiedad no cambia de manos hasta que la construcción esté terminada, y en segundo lugar, el comprador realiza el pago en el mismo día de la transferencia de la propiedad, que también es el día en que se entrega la propiedad. Durante este período intermedio, los fondos depositados se mantienen en una cuenta bancaria restringida a nombre del vendedor, protegidos contra embargo o asignación a medida que avanza la construcción.
En un acuerdo de "vente en état futur d'achèvement", los derechos de la tierra del vendedor se transfieren inmediatamente al comprador, junto con la propiedad de cualquier estructura existente. A medida que avanza la construcción, las partes completadas pasan a ser propiedad del comprador, quien luego es responsable de realizar pagos según el progreso de la construcción. Sin embargo, el vendedor retiene el control sobre las decisiones hasta que el trabajo sea aceptado por el comprador.
El contrato de reserva en Luxemburgo
El contrato de reserva es aplicable tanto antes del contrato de venta en estado futuro de finalización como antes de la venta en futuro. En este acuerdo, el vendedor se compromete a reservar una parte o la totalidad del edificio para el comprador a cambio de un depósito colocado en una cuenta dedicada a nombre del comprador.
Como resultado, no es posible crear un contrato de compraventa preliminar antes de adquirir una propiedad ya construida. Esto se debe a que, en el caso de una propiedad existente, solo se puede celebrar un contrato de reserva antes de una venta en estado futuro de finalización o una venta en futuro.
La escritura de venta redactada ante notario en Luxemburgo
El notario es responsable de redactar la escritura de venta, que debe incluir varios elementos cruciales. Estos elementos suelen consistir en:
- Detalles de identificación del propietario del terreno y del edificio;
- La fecha de emisión de las autorizaciones administrativas y las condiciones relevantes (esenciales para la preparación de la escritura);
- Una descripción del edificio o de su sección específica que se vende, incluido el nivel de finalización acordado según lo determinado por las partes involucradas;
- El precio de venta y los términos de pago, así como cualquier disposición para posibles revisiones de estos términos;
- La fecha prevista de entrega y, en el caso de una venta en estado futuro de finalización, la garantía de la completa finalización del edificio.
- La escritura notarial debe ir acompañada de varios documentos de respaldo, que pueden incluir planos arquitectónicos que muestren fachadas, diversos niveles y secciones transversales del edificio, junto con dimensiones y detalles sobre las áreas de las habitaciones y pasillos. Además, se debe incluir un informe descriptivo que detalle la composición del edificio y sus atributos técnicos, incluidas las especificaciones de materiales, mano de obra y equipos necesarios. Si la propiedad se trata de un condominio, también se deben proporcionar las regulaciones del condominio.
Es crucial señalar que si falta alguno de estos documentos requeridos, la escritura de venta puede considerarse nula.
Transferencia de propiedad en Luxemburgo
En una venta en estado futuro de finalización (vente en état futur d'achèvement), el comprador adquiere la propiedad de los edificios especificados en el contrato de venta tan pronto como se completen e integren en la construcción en curso. Además, la propiedad del terreno designado para la construcción se transfiere inmediatamente al concluir el contrato.
Construcción de edificios en Luxemburgo
El individuo interesado en la construcción, o el cliente, generalmente iniciará contacto con un arquitecto para crear los planos y manejar las aprobaciones administrativas necesarias. El cliente también es responsable de establecer acuerdos separados con cada oficio involucrado en el proceso de construcción y supervisar la coordinación en el lugar de la obra.
Para proyectos de construcción significativos, es crucial obtener la aprobación para las obras viales esenciales y las instalaciones públicas necesarias para la finalización del proyecto. Al comprar terreno o un edificio, se deben obtener varios permisos, incluida la autorización para carreteras, la autorización de commodo/incommodo para establecimientos catalogados, permisos para la conservación del medio ambiente y los recursos naturales, permisos de autorización para la deforestación, permisos para sitios y monumentos nacionales, así como aprobaciones del Departamento de Transporte o del Ministerio de Desarrollo Sostenible e Infraestructuras.
Además, antes de iniciar cualquier actividad de construcción, expansión, alteración, renovación o demolición, es esencial obtener un permiso de construcción de la autoridad municipal local en la proximidad del edificio o terreno. El proceso de solicitud puede variar entre diferentes municipios, por lo que es recomendable consultar con la administración local antes de comenzar cualquier trabajo.
Si la comunicación directa con la autoridad local no es factible, tiene la opción de contratar a una agencia intermediaria dedicada, como una oficina o un arquitecto. La solicitud formal debe presentarse por escrito al alcalde y generalmente requiere varias copias. Se cobra una tarifa de procesamiento por la solicitud, que se paga al recaudador municipal. El monto de la tarifa varía según la comuna específica y el alcance del proyecto. Es importante destacar que la construcción solo puede comenzar una vez que se haya obtenido el permiso de construcción.
Enlaces útiles:
- Oficinas de hipotecas: Administración de l'enregistrement et des domaines
- Oficinas de registros de tierras: Administración de l'enregistrement et des domaines
- Flipboard investissement immobilier - Revista de inversión del Banque de Luxembourg
- Fonds du logement - Compra de una vivienda
- Solicitud de permisos de construcción: Departamento de Medio Ambiente
- Directorio de autoridades locales
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