En la última década, Portugal se ha convertido en un importante destino cultural y de inversión en el sur de Europa. Aunque mucha atención se centra en la capital del país, Lisboa, Oporto ha surgido como una alternativa dinámica y muy prometedora.
Muchos expatriados eligen Porto como la ciudad para establecerse. Aunque los precios de la vivienda en Porto están experimentando un aumento constante, son sustancialmente más bajos que en Lisboa, siendo la segunda ciudad del país una ciudad con una infraestructura altamente desarrollada, una comunidad vibrante y, básicamente, todo lo que necesitas para un estilo de vida moderno y activo.
Sin embargo, la popularidad de Porto también ha tenido un costo, lo que resulta en los precios de la propiedad más altos registrados hasta ahora. Desde enero de 2015, el precio promedio por metro cuadrado en el área metropolitana ha aumentado de 994 € a asombrosos 2,500 €. En el centro de la ciudad, en barrios como Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé y São Nicolau, los precios de la propiedad han llegado a 3,865 € por metro cuadrado (datos de julio de 2023), un extraordinario aumento del 160% en solo 8 años.
Con una intensa demanda inundando el mercado inmobiliario de Porto, se espera una mayor atención de las autoridades locales en transacciones más grandes para evitar la evasión fiscal y la especulación en el mercado por parte de compradores y vendedores. Debido a la reciente escasez de opciones de vivienda asequible para los lugareños, ha habido un acalorado debate político sobre el tema en los últimos años. Como resultado, las leyes sobre la compra y alquiler de propiedades, así como las obligaciones legales tanto de inquilinos como de propietarios, están cambiando constantemente.
Invertir en propiedades en Porto
El mercado inmobiliario en Porto (y en Portugal en general) está funcionando bastante bien para los inversores, con los precios de la propiedad aumentando constantemente durante los últimos 10 años.
Sin embargo, la agitación social está aumentando debido al hecho de que las personas ya no pueden comprar o alquilar viviendas en las ciudades donde trabajan o estudian. Para abordar este problema urgente, el gobierno local está impulsando un nuevo conjunto de medidas dedicadas a resolver la crisis de vivienda que actualmente afecta al país. Como parte de esta nueva política, el programa de la Visa de Oro ha sido terminado en Porto, lo que significa que los inversores extranjeros ya no pueden vivir legalmente en el país y solicitar la ciudadanía después de 5 años solo por comprar una propiedad de 500,000 € en la capital. Además, esta nueva legislación para abordar la especulación y los altos precios ha declarado ilegal abrir nuevos Airbnbs en Lisboa y Porto, por lo que no podrás alquilar tu propiedad a turistas (legalmente) si estás fuera de la ciudad.
Sin embargo, en lo que es posiblemente la proposición más controvertida del paquete, el gobierno también está considerando arrendamientos coercitivos para propiedades que hayan estado vacías durante al menos un año sin prueba de pagos de servicios públicos. Aunque su aplicación todavía está envuelta en misterio, técnicamente, los propietarios pueden recibir un aviso que indique que su propiedad se alquilará por la fuerza a una familia local (por una suma considerada adecuada por las autoridades locales) si la casa o apartamento ha estado vacante durante mucho tiempo.
Sin embargo, si tu único interés como inversor es comprar propiedades rápidamente para revenderlas, te alegrará saber que los precios de la vivienda en Porto continúan aumentando, con un aumento de casi el 8% en los últimos 2 años en el área metropolitana. Por otro lado, los costos de transacción asociados con la compra de propiedades en Porto son bastante altos. Debes esperar pagar el IMT (impuesto sobre transacciones inmobiliarias), el impuesto de timbre, el costo de la escritura de la casa y, si necesitas depender de un préstamo, las respectivas tarifas bancarias (impuesto de timbre). Como ejemplo, si deseas comprar un apartamento por 250,000 € y no necesitas financiamiento, espera pagar 7,955 € por el IMT, más 2,000 € de impuesto de timbre (0.8% del total de la venta) y alrededor de 1,000 € / 1,500 € por la escritura de la casa. Si necesitas un préstamo bancario por el 80% del valor de compra (el límite más alto en Portugal), entonces deberías agregar 1,200 € (0.6% de impuesto de timbre para un préstamo de 200,000 €) al total.
Si su situación es vender una propiedad en Porto, debe esperar pagar tarifas de agente inmobiliario (generalmente el 5% del valor de venta), impuesto al valor agregado sobre esas tarifas (IVA del 23%) y otras tarifas legales relacionadas. Además, si no invierte sus ganancias de capital en otra propiedad, tendrá que pagar impuesto sobre la renta (IRS) sobre el 50% del monto que ganó. Por ejemplo, si inicialmente compró su propiedad por 200,000 € y ahora la está vendiendo por 250,000 €, ha tenido una ganancia de capital de 50,000 €. Sin embargo, puede deducir reparaciones, gastos de mantenimiento y tarifas de agente inmobiliario. Para simplificar, supongamos que nunca tuvo otros gastos deducibles además de las tarifas del agente (el 5% de 250,000 € = 12,500 €). Esta suma se restará de los 50,000 € iniciales, llevando sus ganancias de capital a 37,500 €. Como se mencionó anteriormente, el IRS solo se aplicará al 50% de sus ganancias, lo que significa que 18,750 € estarán sujetos a impuestos. Si es residente legal y paga impuestos en Portugal, la cantidad que pagará efectivamente dependerá de sus otras fuentes de ingresos y deducciones anuales, con los tramos fiscales actuales oscilando entre el 14.5% y el 48% (para hogares / individuos de ingresos más altos). Sin embargo, si vive en otro país de la UE, se agregará un 5% adicional a su tramo como un "impuesto de solidaridad". Finalmente, si vive y paga impuestos fuera de la UE, entonces deberá pagar un impuesto fijo del 28% sobre el 100% de sus ganancias de capital: en este caso, pagaría 10,500 € (37,500 * 28%) solo en impuestos por vender su propiedad.
Precios de la propiedad en Oporto
Las viviendas en Oporto han experimentado un aumento significativo en sus precios y valor de inversión en los últimos años. Algunos expertos incluso hablan de la posibilidad de una burbuja inmobiliaria que podría desencadenar una terrible crisis para todo el país. Sea como sea, la demanda sigue aumentando y, con ella, los precios. Según el sitio web inmobiliario portugués Idealista, el precio por metro cuadrado en la zona del centro de la ciudad se acercó a los 4.000€ en julio de 2023. Considerando toda la región metropolitana, el precio promedio por metro cuadrado desciende a 2.483€, aunque ha aumentado un 60% en los últimos cinco años.
No hace falta decir que la ubicación es fundamental cuando se habla de precios. En áreas como Ramalde, Paranhos o Campanhã, por ejemplo, que están ubicadas justo fuera del centro de la ciudad, el precio promedio por metro cuadrado es de alrededor de 2.800€, mientras que las áreas donde vive la clase media, como Matosinhos (excluyendo la zona junto al mar) o Maia, aún pueden ofrecer una buena opción para expatriados más conscientes del presupuesto (2.000€ por metro cuadrado, dependiendo del vecindario).
Un poco más lejos del centro de la ciudad, en el lado opuesto del río Duero, Vila Nova de Gaia es básicamente una ciudad completamente diferente compuesta por docenas de municipios. Hoy en día, se erige como uno de los mejores ejemplos de una ciudad dormitorio en el país, con la mayoría de las personas trabajando en Oporto y regresando a casa después del trabajo. Debido a eso, los precios de la propiedad siempre han sido más bajos en este lado del río, aunque VNG no ofrece la misma emoción que Oporto en cuanto a infraestructura, bares, restaurantes, cafés y actividades para hacer. Aun así, los precios ya no son tan bajos como solían ser, y el precio medio actual por metro cuadrado en los municipios más populares de Gaia, como Mafamude, Canidelo o São Pedro da Afurada, oscila entre 2,300€ y 2,800€.
Finalmente, si tienes un presupuesto ajustado y no te importa vivir lejos del centro de la ciudad, puedes buscar opciones en Gondomar, Rio Tinto o Valongo (1,500€ por metro cuadrado). Sin embargo, no hay mucho que hacer en estos distritos, y aparte de ciertas áreas de Gondomar, que están realmente bien comunicadas por el metro, depender en gran medida del transporte público para llegar al centro de la ciudad agotará rápidamente tu energía.
Agencias inmobiliarias en Oporto
El proceso de compra de propiedades en Oporto puede ser todo menos simple para los no nativos. Necesitarás mucha documentación, y es fácil cometer un error y tener que comenzar el proceso nuevamente. Si estás considerando comprar una propiedad en el centro histórico de la ciudad, entonces definitivamente necesitarás un abogado portugués, ya que las casas en esta área suelen requerir licencias y permisos específicos, especialmente si planeas hacer renovaciones.
Si eres nuevo en la zona, definitivamente es mejor organizar la compra de tu propiedad a través de una agencia inmobiliaria.
Los agentes inmobiliarios en Portugal deben estar registrados en el gobierno y tener un número de licencia emitido por la Asociación de Agentes Inmobiliarios (Associação de Mediadores Imobiliários). Para verificar si el agente con el que planeas trabajar está oficialmente registrado, puedes ponerte en contacto con el Instituto da Construcão e do Imobiliário.
También debes tener en cuenta que los agentes inmobiliarios en Portugal trabajan en interés del vendedor y también reciben su comisión del vendedor. La buena noticia es que no tendrás que pagar una comisión al comprar una casa. Sin embargo, para asegurarte de que alguien esté velando por tus intereses, es mejor obtener asesoramiento independiente antes de firmar cualquier contrato.
Si decides trabajar a través de una agencia inmobiliaria, aquí tienes una lista de las instituciones más grandes en Portugal:
- REMAX
- Era
- Century 21
- Luximos
- Keller Williams
- Engel & Volkers
Enlaces útiles:
Associacao de Mediadores Imobiliarios
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