[Avis] - site de prestations immobilières en Grèce

Bonjour

Prendre ce "prestataire" ou bien un avocat c'est du pareil au même. C'est pas parcequ'ils sont français ou francophones que ça changera quelque chose. Qui vous dit que ça sera du sérieux? Est ce qu'ils parlent grec? à quel point connaissent-ils le pays? avec qui travaillent-ils en Grèce ? Ils ont des intermédiaires sur place apparemment mais qui sont ces intermédiaires ?

Donc autant prendre directement un avocat francophone ça ira plus vite et ça coutera moins cher..

Yassou,

Merci de votre retour.

Oui l'avocat est prévu dans tous les cas et je suis méfiant de nature donc je suis d'accord avec vous à 95%.

Les 5% étant qu'ils ont une méthode de travail, qu'il me va falloir avoir pour mes quêtes..

Rien ne m'empêche de prendre contact et d'en savoir plus, je ne signe rien et je ne paie rien et donc je ne m'engage pas !

Dans l'absolue j'ai 2 ou 3 biens que j'ai repéré l'année dernière (bondonné ou pas habité en cette période), ils ne le sont peut-être plus qui sais, bref j'ai quelques étapes à respecter :

• Les retrouver sur le cadastre (même si le site bug)
• Trouver un avocat qui cause FR grace à Expat il y a une liste (car les thermes juridiques en français sont déjà compliqué à saisir alors en anglais, on va éviter)
• Trouver un architecte et ou un géomètre (génie civile) car on a un projet de rénovation
• Trouver l'agent immobilier capable de négocier en notre nom et surtout dans notre intérêt
• Trouver un transporteur ou affréteur pour déménager mes machines et outils pour la rénovation

L'idée de passer par un intermédiaire pourrait m'aiguiller pour choisir mon sens de départ..

a+

Bonjour,

Je rejoins l'avis d'Elenitsa.

A 1ere vue ce site ne m'inspire pas confiance. sans adresse ni de coordonnées de contact, juste un formulaire, qui sont ils..

De plus je ne pense vraiment pas qu'il soit approprié pour le type de bien que vous recherchez dans un village hors des critères habituels.

Il n'y a rien de mieux à mon sens que de trouver les bonnes personnes sur place pour vous accompagner dans ce projet. A commencer par un ingénieur civil et agent immobilier si nécessaire, de préférence des anciens qui connaissent parfaitement la région. 

Pour ce qui est du prix, il est pratiquement certain que l'agent peut l'augmenter un peu mais pas de manière illogique si le propriétaire est vraiment intéressé et décidé à vendre et en se basant au départ sur la valeur objective (andikimeniki axia) de ce type de bien (maison inhabitée, abandonnée..) plus particulièrement, vous pourrez évaluer si la valeur commerciale proposée est excessive ou pas.

Yassou,

Merci aussi de votre retour.

Je vous rejoint tous les deux à savoir dans les mentions légales:

../.. SAS au capital de 2.000€ domiciliée ../.. Paris ../.. activités de transaction sur immeubles et fonds de commerce.

​Inscrite en 2022 au RCS en tant qu'agence immo

​hébergée chez Wix.com ce qui laisse entendre de ne pas avoir suffisamment de moyen pour invertir sur un site à 5k€ comme le font les autres agences.

Mais je veux échanger pour en savoir plus qui sais j'ai des choses à apprendre, et puis ne dit-on pas qu'il faut se vendre au premier contact, alors c'est à ce moment que je vais pêcher les infos..

Comme vous dites il me faut trouver l'ancien qui connait tout le monde, j'ai peut-être un plan pour ça..

L'agent va vouloir se fait son prix, normal plus le prix est élevé est un exponentiel de sa commission, j'ai un plan aussi pour ça..

Mais j'ai 2 cartes joker tant pour l'agent que pour le proprio sans être perdant pour autant !!

Je vais tout de même anticiper par rapport au cadastre pour trouver les proprio avant de faire venir l'agent en y allant avec un local connu qui parle anglais en prime ce qui facilitera l'échange entre les 3 avant la venue de l'agent.

PS: pour ce qui est de andikimeniki axia, je ne sais pas ce que c'est mais en cherchant je suis tombé sur une bimbo sur fesse plouk.

Alors j'ai cherché ça αντικειμενικη αξια et j'ai trouvé : maps.gsis.gr mais la traduction automatique ne marche pas dessus alors même qu'il est proposer l'anglais qui n'est pas présent dommage..

a+

αντικειμενικη αξια c'est la valeur objective comme l'a dit Kirikou.

Elle est souvent bien inférieure au prix de vente.

C'est bien d'être préparé et d'avoir des plans mais n'oubliez pas que tout peut aller de travers en Grèce même si on pense être préparé.

Quand on a affaire à de l'argent et de l'humain ça ne se passe pas toujours comme prévu.

Yassou,

J'ai réussit à saisir les prix au m², manque de chance, ceux qui m'intéressent n'ont pas de prix, j'ai donc fait une moyenne..

L'un dans les 700 et les 2 autres entre 600 et 650.

Mais est-ce le prix du m² bati ou le terrain nu ou le terrain viabilisé ?

Si jamais vous avez l'info svp, efcharisto poli.

Merci pour les conseils oui je sais je m'organise, je ne planifie mais pas tout, effectivement pour 100€ il y a quelques années un gas a tué son frère, pas en Crète mais bien en France !

Alors ça doit être un peut partout pareil.

Je vous met dans le contexte, je m'intéresse à une maison sans mur (pas loin de la sortie d'un village), une maison hébergeant des biquette et du foin (à l'entrée d'un petit village), une plus complète dans son jus mais perdu sur route de passage à quelques km du village le plus proche (probablement squattée et dons squattable !).

Je ne suis pas riche et je risque de partir en pré-retraite laissant de l'immo aux enfant qui ne sera pas vendu, donc arrivée avec des poches quasi trouée..

Je suis une personne simple et le monte.. et le secteur n'est pas choisi par hasard..

Pour moi en Crète tout n'est pas rose, mais tout n'est pas noir, alors il y a de l'espoir..

Ah oui et j'ai oublié le notaire, on m'a conseillé de le prendre à Athènes.. je suis perplexe mais je n'y suis pas encore..

a+

    Yassou

J'ai réussit à saisir les prix au m², manque de chance, ceux qui m'intéressent n'ont pas de prix, j'ai donc fait une moyenne..

L'un dans les 700 et les 2 autres entre 600 et 650.

Mais est-ce le prix du m² bati ou le terrain nu ou le terrain viabilisé ?

Si jamais vous avez l'info svp, efcharisto poli.

Ah oui et j'ai oublié le notaire, on m'a conseillé de le prendre à Athènes.. je suis perplexe mais je n'y suis pas encore.. a+     -@creta

Pour le prix au m2 cela dépend de la description du bien, s vous parlez de terrain ou d'habitation sur terrain quand on vous l'a donné ? ou précisez la question, qu'entendez vous par "saisir".

Les deux sont évalués indépendamment et différemment.

D'après la description, le terrain de la maison des biquettes devrait être un minimum viabilisé sauf peut être pour le raccord au gaz. Apres c'est compliqué d'avoir une opinion sans connaitre le contexte et avoir vu le bien.

Quant au choix du notaire, ce serait intéressant d'en connaitre les raisons.

Yassou,

Merci, "saisir" = comprendre.

A mon sens un terrain avec une ruine à raser est moins intéressant qu'un terrain nu car il faut raser, déblayer... (c'est du temps, de la fatigue et des moyens inutiles).

Une maison dans son jus, donc à rénover, après un gros coup de nettoyage, vous pouvez vous y installer même sommairement même en mettant des toiles de tentes à l'intérieur un certain temps, notamment celui de travaux, au pire la création rapide de pièces pour vivre : douche, wc, coin cuisine et chambre si possible.

Ainsi ça n'empêche pas d'avoir un mini confort le temps des travaux et s'il faut agrandir pour plus de place, on le fait par la suite mais dans une maison déjà vivable.

Pour ce qui est de faire bâtir, je pense que cet état d'esprit n'est pas encré en nous, l'achat du terrain + la construction sortira indéniablement de notre budget, à moins de vendre nos biens en France et ne rien laisser aux enfants (faire des donations mais profiter de ce que ça rapporte de notre vivant).

On ne souhaite pas faire un crédit pour un achat de bien à construire, on préfère payer comptant.

On ne souhaite pas être dans le cas du Brexit, les anglais achetaient dans des villages perdus en France comme en Grèce d'ailleurs, et quand les English se sont retirés de l'Europe, ils n''y trouvaient plus d'avantages alors ils une bonne majorité est partie..

Politiquement la France est instable, on ne sais pas demain de quoi sera fait, alors vaut mieux invertir petit à petit sans crédit 100ke ou plus que de faire un crédit pour la même somme..

En France il parlaient tout de même un temps de faire payer les proprio qui ont fini de payer leurs crédit une taxe, en résumé proprio ou pas vous êtes locataire à vie !!

Pour le notaire des personnes avec lesquelles nous nous sommes lié d'amitié et qui nous conseillent aussi nous ont dit de faire gaffe.

Car dans certains cas les promoteurs et ou agent et notaire sont de la même famille, je vous laisse donc imaginer les quelques arrangements surtout niveau documents officiels..

Perplexe pour notaire d'Athènes car rien ne me dit que moyennant billet ça ne soit pas mieux voir pire..

Donc le notaire qui est incontournable on verra une fois le bien trouvé, je ne vais tout de même pas commencer à vouloir pêcher du crabe si je ne sais pas nager..

Je pense peut-être demander conseil aux amis sur place pour un notaire de confiance, même si de base je n'ai pas confiance aux notaires en générale !!

En résumé step by step.. car c'est déjà pas facile !

a+

Bonjour,

Lorsqu'on achète une propriété avec terrain il y a lieu de vérifier que le prix est calculé sur la surface réelle restante non bâtie, et non pas sur la surface du terrain d'origine avant la construction. Ce qui peut arriver. Pour cela il est toujours intéressant de connaitre le prix du marché en cours/terrain et afin d'être au plus proche de l'évaluation de chaque composant séparément .     

Yassou,

Etant en plein travaux d'agrandissement, construction et rénovation, je suis d'accord..

Ayant fait quelques agences sur différents secteurs, le prix du m² d'un bien quasi identique n'est pas le même ce qui est tout à fait normal, secteur touristique au nord +cher que les petits villages perdus au sud..

Je ne maitrise pas le prix des matériaux en Grèce (Crète) mais je sais qu'après le Covid il y a eu une grosse spéculation sur énormément de matériaux (fer, bois, gaz, pétrole...) du coup tout ce qui est en lien aussi..

De ce que j'ai pu comprendre, la Grèce fabrique peu, importe beaucoup..

A l'exception de brique, parpaings, sable, ciment , bois, tuiles, tout le reste peut s'importer, il y a la Turquie pas loin mais pas que..

Il est donc plus facile d'importer un conteneur plein (cuisine, sdb, plomberie, électroménager, isolant, carrelage, menuiseries, meubles, mobiliers...) et peut être en prendre plus s'il y a de la place pour la revente..

Pour ce qui est des travaux, je suis dans l'optique : il vaut mieux faire mal, que je payer qqn qui le fasse mal pendant 2 ans !

Mais comme je suis du genre à vouloir bien faire, ça doit pouvoir le faire..

a+

@creta

Bonjour,

Pour de ce qui est de recourir à un tiers facilitateur/agence pour rechercher le propriétaire d'un bien ciblé:  Sachant que vous visez un bien en particulier que vous compter "rénover", il sera peut être plus commode de passer par un ingénieur-architecte. En effet, ces derniers sont aussi en charge de l'enregistrement au cadastre des implantations des biens immobiliers. Ils ont donc un accès direct au cadastre. Ils sont aussi au fait de la valeur des biens ainsi que le leur situation administrative (voir plus bas).

Pour ce qui concerne le concept de valeur objective d'un bien: Il s'agit d'un système que l'état grec a mis en place pour "estimer" la valeur 'fiscale' des biens à des fins de taxation. Cette valeur 'objective' est utilisée pour le calcul de l'ENFIA ( Taxe foncière), mais aussi pour les droits d'enregistrement des biens. En simplifiant: Cette valeur est déterminée par la "cote" fiscale (prix par m²) du lieu ainsi que le nombre de m2 construits (brut, murs compris).

Le lien https://maps.gsis.gr/valuemaps/   ne vous donne pas la valeur réelle d'un bien mais seulement sa "cote", fiscalement parlant. Vous noterez aussi que seules les zones dites "dans le plan" d'urbanisme sont reprises sur cette carte. Les zones rurales ou balnéaires 'hors zone d'urbanisation' n'y sont donc pas. 

Il y a une TRES GROSSE différence entre valeur vénale et objective : il n'est pas rare de trouver des maisons où la valeur vénale est 2 à 5 fois supérieure à la valeur "objective".

Le concept de M² construits:  En général, les grecs parlent en nombre de M² construits et surface de terrain/parcelle. Toutes les surfaces "taxables" sont valorisées : Terrasses, pergolas, BBQ, garage extérieur/carport etc.  Traditionnellement, on parles de surfaces brutes.

PRIX: Le site indomio indexe des prix moyens au m2 construit dans toute le Grèce.  https://www.indomio.gr/en/agora-akinito … erifereia/

La carte est interactive et vous pouvez zoomer/cliquer sur chaque région. On est généralement un peu en dessous les 1000€/m² dans la région de crête que vous visez.  Ce prix peut fortement varier en fonction de la superficie du terrain, de l'implantation ainsi que le l'état du bâti.  Cependant, ne comptez pas trouver quelque chose en dessous de 30 à 50.000€, et ce même pour une ruine. En effet, même pour une ruine, vous paierez le prix du terrain, et les terrains 'constructibles' sont assez chers en Grèce.

Viabilisation: le concept n'est pas tout à fait identique qu'en France. Même dans les zones dites viabilisées, il n'y a pas forcément le Gaz, l'égout et le téléphone. Souvent vous aurez uniquement l'eau et l'électricité avec un raccordement en front de rue (façade).  Le plus simple est de voir si votre voisin a de l'eau et si l'électricité passe dans la rue (tout est aérien).

Notaire: On vous a peut être conseillé de chercher un notaire à Athènes afin d'en trouver un qui parles le Français. Retenez juste que tout le monde (vendeur/acheteur/avocats/agence) se retrouve chez le notaire pour la signature de l'acte. A moins que le vendeur habites à Athènes, il n'y a pas beaucoup de sens à prendre un notaire à Athènes. Il y a des notaires et des avocats en crête. En trouver qui parlent le français est une autre histoire. Cependant, faire déplacer un traducteur/interprète vous coûtera moins cher que de faire déplacer les avocats. Retenez aussi que tout les actes se font en Grec! A moins de le demander expressément, aucune traduction écrite ne sera fournie. Par contre, comme vous ne parlez ni lisez le Grec, le recours à un interprète est légalement obligatoire. Traditionnellement, les avocats grecs ont le droit d'agir comme interprète et traduisent oralement la lecture de l'acte pour leur client. A titre d'exemple, la traduction vers écrite vers l'Anglais d'un compromis de vente de 6 pages avec relecture/interprétation (2h) le jour de la signature m'a couté 80eur.

Situation administrative du bien visé: Sans vouloir vous démotiver, la partie la plus compliqué sera de vous enquérir de la situation administrative du bien en question. Pour reprendre les mots de mon avocat:  99.99% des biens immobiliers qui ont été construits, ou acquis/transmis pour la dernière fois avant 2000, ne sont pas en ordre administrativement, et donc invendables en l'état. On parles ici de défaut de permis, de défaut d'enregistrement au cadastre, de défaut de titre de propriété, de défaut de relevé topographique, etc. Actuellement, si un bien n'est pas administrativement en ordre, il n'est tout simplement PAS VENDABLE.  La situation administrative des biens immobiliers est un cauchemar pour bon nombre de grecs.

Cordialement,

T.