Ventes Maisons ou villa Madagascar ????

Tout d abord je ne pense pas que les prix soient identiques.
Il faut comparer ce qui est comparable.
On trouve de très belles maison ici a Tana a 300 000 euro mais combien valeraient-elles en Europe dans une capitale ?
En ce qui concerne le prix a Mada, le gros oeuvre n est pas très couteux mais des que vous commencez a équiper la maison vous etes dans des prix similaires a ceux de l Europe car une grande partie des produits sont importés a savoir la robinetterie, les sanitaires, les équipements de cuisine,  de salle de bains les luminaires etc..
Les tuiles redland ont aussi un cout important.
Contrairement a ce que l'on peut aussi penser, maintenant mettre toutes les portes en palissandre ainsi que le parquet, cela a un coup car ce bois devient rare et cher.
Je pense que les prix sont les prix du marché, les belles maisons sont faites avec des matériaux de qualité et cela se paie.
Et souvent les terrains sont grands 2000, 3000 mètres carrés
Et aussi souvent avec piscine..
Voila un début d explication de propriétaire ayant construit sa maison.

300000€ quand même  .   Si vous trouvez ça raisonnable je constate qu'ont vie très bien à Madagascar. Même pour moi 300000€ en France c'est 15 ans de crédit.

C'est exact les prix ne correspondent pas à la réalité du marché et on ne peut pas comparer une capitale européenne et Madagascar ou d'une part le pouvoir d'achat y est divisé par 10 ou 20 et les infrastructures routières ou publiques n'en parlons pas, il en est de même pour les loyers qui équivalent à ceux de chez nous, bon ca c'est surtout pour Tana, les provinces c'est toute autre.

OK mais quelque soit le niveau de vie, les produits importés ont un prix qui ne changeront pas même si le pays est pauvre.
Idem pour les voitures qui sont souvent plus chères qu en Europe.

Bon OK d'accord mais pour les robinets et autre vasques de la salle de bain . Mais sur 300000€ il n'y a pas quand même pour 100000€ d'achat en robinetteries et autres .non ou bien je suis à Dubaï .

C'est hors de prix par rapport au niveau de vie de la population locale. Après si le prix est affiché en "euros" ou en "dollars" c'est que le bien est à destination des vaza considérés comme riches et qu'il y a des acheteurs potentiels. Après j'ai constaté aussi que le prix varie d'une agence à une autre. Récemment j'ai vu un appartement à vendre pour 370k€, mis en vente à 210k€ chez une autre. Je ne suis pas choqué par le prix car ce sont des "biens de luxe/prestige" en prenant en compte les matériaux utilisés, la qualité de la construction, les surfaces du bien et du terrain, la vue.... C'est comme en France, les biens de prestige ont un prix supérieur à 2M€. Nous n'allons pas nous dire comment  c'est possible, je ne gagne que xxxx€ brut par mois....

ClaireHugo a écrit:

C'est hors de prix par rapport au niveau de vie de la population locale. Après si le prix est affiché en "euros" ou en "dollars" c'est que le bien est à destination des vaza considérés comme riches et qu'il y a des acheteurs potentiels. Après j'ai constaté aussi que le prix varie d'une agence à une autre. Récemment j'ai vu un appartement à vendre pour 370k€, mis en vente à 210k€ chez une autre. Je ne suis pas choqué par le prix car ce sont des "biens de luxe/prestige" en prenant en compte les matériaux utilisés, la qualité de la construction, les surfaces du bien et du terrain, la vue.... C'est comme en France, les biens de prestige ont un prix supérieur à 2M€. Nous n'allons pas nous dire comment  c'est possible, je ne gagne que xxxx€ brut par mois....

Sauf qu'un bien d'exception prend généralement de la valeur alors qu'ici c'est la tendance contraire, 1€ changé en ariary aujourd'hui et rachat de cet € en ariary ne sera pas pareil du jour au lendemain, exemple 1€ vendu par la banque 3040 et rachat 3400, que si vous achetez en emphytéotique là chaque année passée vous fait aussi perdre de sa valeur, que si vous achetez à 300.000€ vous ne trouverez que difficilement que!qu'un qui vous en donnera autant, il y a pléthore de biens mis en vente et peu d'acheteurs, du moins dans les hauts de gammes, pareils pour locations.

Jacques VB bonjour exactement vous avez résumer comment je conçois un achat ou un investissement c'est pas plus compliqué que ça.
Je vais bien acheter un bien si par malheur je le vend je bien ne pas faire de plus-values,mais perdre la moitié voir plus de la moitié de son prix des le départ serait inconscient de ma part. Car à Madagascar rien ne prend de la valeur . Alors je comprends toujours pas les soit disant les pros de l'immobilier à Madagascar.  je préfère vendre 100  villas à 100000€ par ans que d'en vendre  que 2 villas par ans 500000€.  Enfin bref.

Mais pensez-vous vraiment que les personnes achetant ces biens à prix exhorbitant le font pour qu'ils reprennent de la valeur et les revendre après?  Surtout à Mada ? Je ne pense pas... ils les mettent justement en location à destination des vaza et des expatriés et les loyers sont euros. Ça ne vous traverse pas l'esprit l'idée d'un probable blanchiment d'argent?  Et apparemment les agences immobilières arrivent à vendre ces biens car certaines sont implantées à Mada depuis une dizaine d'années sans avoir déposé le bilan.

Bon si c'est pour un blanchiment d'argent je suis hors jeux .  Bon même si c'est pour blanchir leur argent il faut quand même que cela soit rentable. Un mafieu ne vat pas  acheter un bien pour la revendre la moitié de son prix même des années plus tard.  même un mafieu réfléchit toujours à la rentabilité.  Je crois pas que Madagascar soit rentable avec les 250000 touristes par ans divisé sur le 585000km2 de l'ile .

gas0line a écrit:

Un mafieu ne vat pas  acheter un bien pour la revendre la moitié de son prix même des années plus tard.

Bin si... il en ont tellement et sont obligés de blanchir sinon poubelle... mieux vaut injecter de l'argent sale à hauteur de 300.000 et récupérer 100... c'est mieux que rien.
Laurence 

Ce n'est qu'un point de vue personnel mais si les agences immobilières ne vendaient qu'à des étrangers, il n'y en aurait pas autant.

Combien il y a-t-il réellement d'expatriés à Madagascar?

Si l'on prend la communauté française, le chiffre officiel était de 18 532 au 31 décembre 2014. En effet cela fait beaucoup d'acheteurs potentiels.
Mais qui sont ces Français de Madagascar? Peu probable que le consulat possède ce genre d'information car les études suivant les origines ethniques sont interdites en France. Donc, j'ai fait mes petits calculs en fonction des informations trouvées sur internet.

D'après Forbes Afrique du 29 avril 2016, la communauté karanes comptait environ 20 000 membres. Certes tous n'ont pas la nationalité française, mais c'est quand même le cas de la très grande majorité. D'après le camarade Mélanchon, 4000 d'entre eux était apatrides (ni malgache, ni français) en 1991 (question au sénat consultable sur le site du sénat). Mais une solution permettant d'obtenir la nationalité française ayant été donné en retour, il est probable qu'un certain nombre sont devenus français depuis cette date.
De plus d'après l'ambassade D'inde, 2500 karanes ont obtenus la nationalité indienne ces dernières années.

Un calcul très approximatif donnerait environ 16 000 français d'origine indienne sur un total d'un peu plus de 18 500 français; Il resterait donc environ 2500 français (non karanes). Beaucoup moins, certainement, si on pouvait retirer les karanes qui ont obtenus la nationalité française depuis 1991, et encore moins si on retirait ceux qui ont obtenus la nationalité indienne (mais aucune données disponible).

Cela fait déjà beaucoup moins d'acheteurs potentiels....

Parmi les expatriés venus de France, certains ont un visa de travail, il est peut probable qu'il fassent parti des acheteurs potentiels, car beaucoup repartiront avant la retraite.
Parmi les investisseurs certains resteront à Mada, mais pas tous. De plus, ceux installés à Mada depuis des années préfèreront construire eux-même plutôt qu'acheter.
La très grande majorités des acheteurs potentiels (étrangers) sont donc des retraités vivant à Madagascar ou des personnes envisageant de passer leurs retraites à Madagascar. La plupart des retraités vivant déjà à Madagascar préfèreront, comme les investisseurs, construire leur maison plutôt que d'acheter.
Il est donc probable que la grande majorité des clients étrangers potentiels soient des retraités, souhaitant acheter un bien immobilier dès leur arrivée, voire même avant de mettre un pied à Madagascar (et oui, il y en a. Quelques cas sur ce forum). Mais pour pouvoir acheter un bien immobilier, il faudra déjà qu'ils soient mariés, ça réduit encore le nombre.....

On peut donc conclure que les acheteurs étrangers sont quand même peu nombreux..... Et encore moins nombreux pour les biens à vendre dans la capitale, car la majorité des étrangers (retraités) préfèrent s'installer sur la côte.

Alors pourquoi autant de biens immobiliers à vendre, et surtout à de tels montants?

Il est donc probable que beaucoup de biens immobiliers à vendre soient acquis par des malgaches ou karanes.
Comme cela a déjà été dit, l'investissement immobilier est très souvent destiné à caché l'argent non déclaré (pas toujours facile de le  sortir du pays, pas possible de le mettre sur son compte en banque à Madagascar et pas prudent de le conserver à la maison).
La solution la plus facile pour dissimuler cet argent, est donc l'investissement immobilier. En France cela serait plus compliqué car l'État aurait facilement accès au patrimoine immobilier de chacun. Ici, très compliqué de savoir ce que possède réellement telle ou telle famille.

En France, les prix de vente ou de location sont adaptés au marché, car l'objectif est de vendre ou de louer rapidement. Ici, il est fréquent que l'objectif soit différent. Les biens sont mis à vendre au cas ou un "pigeon" se présenterait, idem pour la location.
Et si les biens restent des années sans être vendus ou loués, aucune importance, car nul besoin d'obtenir de l'argent rapidement.....

Bah si Gas0line,  le but de blanchiment d'argent ce n'est pas de faire de bénéfice. C'est comme les turcs-libanais chez nous qui blanchissent leur argent en rachetant des tickets gagnants de pmu ou de loterie. Un ticket pmu gagnant 10€ racheté 100€ par exemple, ce n'est pas une grande business mais l'objectif est atteint: ils obtiendront de l'argent propre donc gagné légalement!!!. Et  c'est le même principe à Madagascar, ils le font dans le cadre d'investissement immobilier.

loicpty a écrit:

Ce n'est qu'un point de vue personnel mais si les agences immobilières ne vendaient qu'à des étrangers, il n'y en aurait pas autant.

Combien il y a-t-il réellement d'expatriés à Madagascar?

Si l'on prend la communauté française, le chiffre officiel était de 18 532 au 31 décembre 2014. En effet cela fait beaucoup d'acheteurs potentiels.
Mais qui sont ces Français de Madagascar? Peu probable que le consulat possède ce genre d'information car les études suivant les origines ethniques sont interdites en France. Donc, j'ai fait mes petits calculs en fonction des informations trouvées sur internet.

D'après Forbes Afrique du 29 avril 2016, la communauté karanes comptait environ 20 000 membres. Certes tous n'ont pas la nationalité française, mais c'est quand même le cas de la très grande majorité. D'après le camarade Mélanchon, 4000 d'entre eux était apatrides (ni malgache, ni français) en 1991 (question au sénat consultable sur le site du sénat). Mais une solution permettant d'obtenir la nationalité française ayant été donné en retour, il est probable qu'un certain nombre sont devenus français depuis cette date.
De plus d'après l'ambassade D'inde, 2500 karanes ont obtenus la nationalité indienne ces dernières années.

Un calcul très approximatif donnerait environ 16 000 français d'origine indienne sur un total d'un peu plus de 18 500 français; Il resterait donc environ 2500 français (non karanes). Beaucoup moins, certainement, si on pouvait retirer les karanes qui ont obtenus la nationalité française depuis 1991, et encore moins si on retirait ceux qui ont obtenus la nationalité indienne (mais aucune données disponible).

Cela fait déjà beaucoup moins d'acheteurs potentiels....

Parmi les expatriés venus de France, certains ont un visa de travail, il est peut probable qu'il fassent parti des acheteurs potentiels, car beaucoup repartiront avant la retraite.
Parmi les investisseurs certains resteront à Mada, mais pas tous. De plus, ceux installés à Mada depuis des années préfèreront construire eux-même plutôt qu'acheter.
La très grande majorités des acheteurs potentiels (étrangers) sont donc des retraités vivant à Madagascar ou des personnes envisageant de passer leurs retraites à Madagascar. La plupart des retraités vivant déjà à Madagascar préfèreront, comme les investisseurs, construire leur maison plutôt que d'acheter.
Il est donc probable que la grande majorité des clients étrangers potentiels soient des retraités, souhaitant acheter un bien immobilier dès leur arrivée, voire même avant de mettre un pied à Madagascar (et oui, il y en a. Quelques cas sur ce forum). Mais pour pouvoir acheter un bien immobilier, il faudra déjà qu'ils soient mariés, ça réduit encore le nombre.....

On peut donc conclure que les acheteurs étrangers sont quand même peu nombreux..... Et encore moins nombreux pour les biens à vendre dans la capitale, car la majorité des étrangers (retraités) préfèrent s'installer sur la côte.

Alors pourquoi autant de biens immobiliers à vendre, et surtout à de tels montants?

Il est donc probable que beaucoup de biens immobiliers à vendre soient acquis par des malgaches ou karanes.
Comme cela a déjà été dit, l'investissement immobilier est très souvent destiné à caché l'argent non déclaré (pas toujours facile de le  sortir du pays, pas possible de le mettre sur son compte en banque à Madagascar et pas prudent de le conserver à la maison).
La solution la plus facile pour dissimuler cet argent, est donc l'investissement immobilier. En France cela serait plus compliqué car l'État aurait facilement accès au patrimoine immobilier de chacun. Ici, très compliqué de savoir ce que possède réellement telle ou telle famille.

En France, les prix de vente ou de location sont adaptés au marché, car l'objectif est de vendre ou de louer rapidement. Ici, il est fréquent que l'objectif soit différent. Les biens sont mis à vendre au cas ou un "pigeon" se présenterait, idem pour la location.
Et si les biens restent des années sans être vendus ou loués, aucune importance, car nul besoin d'obtenir de l'argent rapidement.....

Cela fait huit fois que j'ai loué une de ces villas pour des salariés de mon entreprise qui vont là-bas dans pour une période de 1 à 2 ans, et  c'est souvent des noms chinois ou pakistanais qui figurent dans les baux de location.

Bonjour claireHugo,
svp, pour une lecture plus facile de la discussion, évitez de citer intégralement un post précédent lorsque celui-ci est très long....

Comment faites vous pour reconnaitre un nom pakistanais?
A ma connaissance pas beaucoup de pakistanais à Mada, à part une poignée à Ilakaka.


Un peu d'info historique comme j'ai un peu de temps..... (quoique pas très long à rédiger puisqu'il s'agit de copier-coller)   

On identifie, pour des raisons fonctionnelles, les Indiens Karanas par le terme « Indopakistanais ». Leurs ancêtres étaient en effet, originaires d'une région, qui est à la frontière de l'actuel Pakistan et de l'Inde. A l'époque, cette différenciation n'apparaissait pas, puis-qu'on parlait plutôt de « l'Empire des Indes anglaises qui comprenait le futur Pakistan et l'Inde, tous les deux, nés en 1947, sans oublier, le Pakistan oriental né en 1972, plus connu sous le nom (Ben-gladesh) ». Ces Indiens, qui étaient des sujets britanniques.
Arrivés à Madagascar avec la nationalité britannique, depuis que la reine Victoria a été proclamée Impératrice des Indes en 1876, ils ont acquis la nationalité française de plein droit par les décrets français applicables dans les colonies, de 1928 et 1933, permettant aux étrangers, en l'occurrence, les Indiens anglais (britanniques), d'obtenir la nationalité française.

Ils sont venus par vagues successives mais volontaires des villages indiens de Kathiawar, du Gujerat, de Jamnagar, de Bombay, de Surat, de Rajkot, du Kusch-Mandui ou Porbandar. C'est par le biais d'une immigration spontanée, individuelle puis familiale que s'est constituée la congrégation indienne de Madagascar depuis la fin du XIXème siècle jusqu'au début du XXème siècle (1920).

textes extraits de "Les premiers indiens Karanas à Nosy-Bé (Madagascar)"
http://www.reunionnaisdumonde.com/spip.php?article2008

Oui il y a les indo-pakistanais qui investissent mais leur argent circule en circuit fermé
Ils achètent et revendent entre eux.
La principale catégorie d acheteurs étrangers est constituée de couples mixtes  installés pour longtemps et dont les enfants heriterons des biens familiaux.
Par contre vous ne parlez pas beaucoup des acheteurs malgache et il y en a plus que vous ne pensez.
Les bizness man. Les politiques
Les directeurs d administration diverses douane impôts flics magistrature etc..
Tous ces gens ont du cash. Beaucoup de cash  à investir.
Regardez qui conduit les belles voitures à Madagascar. La plupart sont conduites par des malgache à fort pouvoir d achat.
Ce sont eux qui sont capables d investir sans emprunter et rapidement
Donc je persiste à dire que le marché de l immobilier se porte bien en partie grâce aux malgache.

ClaireHugo a écrit:

Mais pensez-vous vraiment que les personnes achetant ces biens à prix exhorbitant le font pour qu'ils reprennent de la valeur et les revendre après?  Surtout à Mada ? Je ne pense pas... ils les mettent justement en location à destination des vaza et des expatriés et les loyers sont euros. Ça ne vous traverse pas l'esprit l'idée d'un probable blanchiment d'argent?  Et apparemment les agences immobilières arrivent à vendre ces biens car certaines sont implantées à Mada depuis une dizaine d'années sans avoir déposé le bilan.

Vous êtes totalement dans le vrai.

Le "boom" du marché immobilier local, amorcé il y a une petite dizaine d'années et s'étant surtout développé pendant la période de la "transition" repose essentiellement sur des opérations de blanchiment d'argent.