Esperienza di Giustizia portoghese

si usa e alcuni Portoghesi lo preferiscono usare la caparra per pagare gli ultimi mesi di locazione .
più pratico che rivolgersi in tribunale

Ciao Franco,
Se quello a cui si riferisce ha a che fare con la disdetta del contratto di locazione da parte dell'inquilino:

A. Disdetta: termini da rispettare

Sia il locatore che l'inquilino possono porre fine a un contratto d'affitto prima della data di scadenza o di rinnovo prevista, a condizione che ciascuno rispetti i termini di preavviso.

Prima di terminare l'affitto e consegnare le chiavi, l'inquilino deve cessare i contratti di fornitura di acqua, elettricità, gas e telecomunicazioni, se sono stati fatti a suo nome.

Disdetta da parte dell'inquilino

- Se la durata iniziale del contratto d'affitto o del suo rinnovo (durata concordata) è uguale o superiore a 6 anni, l'inquilino deve dare al locatore un preavviso di 120 giorni;

- Se la durata concordata è pari o superiore a un anno e inferiore a sei anni, il preavviso deve essere di 90 giorni;

- Se il termine concordato è uguale o superiore a sei mesi e inferiore a un anno, il preavviso dovrà essere di 60 giorni;

- Se il termine concordato è inferiore a sei mesi, il preavviso deve essere un terzo del termine iniziale del contratto.

Se l'inquilino non rispetta ciò, dovrà pagare i mesi di affitto corrispondenti al periodo di preavviso non seguito.


Infine, va menzionato che per rescindere il contratto d'affitto, entrambe le parti devono farlo per iscritto e con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno (carta registada com aviso de recepção).

Esempio di risoluzione del contratto:

https://s3-eu-central-1.amazonaws.com/c … mento.docx

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B. Garanzia/Deposito/"Caução"

Il padrone di casa può chiedere il maggior numero possibile di mesi di anticipo dell'affitto. È normale che l'inquilino paghi almeno 3 mesi all'inizio del contratto, ma il padrone di casa può chiedere più mesi.

Il minimo di 3 mesi ha a che fare con quanto segue: se il contratto inizia il 1° maggio, deve pagare maggio, giugno (sempre il mese successivo) e 1 mese di cauzione ("caução" in portoghese).

Questo valore di deposito serve come garanzia della buona conservazione della proprietà, e sarà restituito dal padrone di casa alla fine del contratto, o nella maggior parte dei casi, viene trasformato in un mese di affitto aggiuntivo alla fine del contratto. Questo significa che se l'inquilino lascia la casa/termina il contratto alla fine di settembre, l'ultimo affitto che deve pagare sarà a luglio (relativo ad agosto), e settembre sarà il mese di deposito pagato all'inizio del contratto e trattenuto dal proprietario.

Per un inquilino straniero, è difficile chiedere un garante / "fiador" (che di solito è richiesto agli inquilini portoghesi) per garantire che qualcuno paghi l'affitto quando si verifica l'inadempienza. Per evitare questo, il padrone di casa di solito chiede più affitto mesi in anticipo.


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Centri di Arbitrato

Per risolvere i conflitti sui contratti di locazione e di consulenza immobiliare, tra le altre questioni, ci sono tribunali arbitrali che risolvono in meno di tre mesi tra la presentazione del processo e la decisione finale.

Esempio: Tribunal Arbitral da ESAI

Le decisioni del Tribunale Arbitrale (o CAPI - Centro de Arbitragem da Propriedade e do Imobiliário da ESAI) hanno la stessa validità di quelle emesse in un Tribunale convenzionale.

Più informazioni qui:

capi.pt/sobre
capi.pt/vantagens
capi.pt/faq
capi.pt/servicos

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Cosa dice il Ministero della Giustizia su questi Centri di Arbitrato:

https://dgpj.justica.gov.pt/Resolucao-d … utorizadoshttps://dgpj.justica.gov.pt/Resolucao-d … Arbitragem

Io per il mio appartamento avevo dato solo 1 mese di anticipo, senza fiador, perché fu sufficiente dimostrare alla padrona di casa che ero pensionato, e ora che ho dato la disdetta dell'appartamento la padrona di casa mi ha detto questo:
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Recebi hoje a carta de rescisão do contrato de arrendamento , pelo qual agradecia dia e hora para entrega das chaves e verificação do imóvel .
+
che mi sembra una risposta da "signora".
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JohnnyPT gentilmente puoi rispondere a questi quesiti:
1) visto che molto probabilmente a firmare il contratto del nuovo appartamento non ci sará mia moglie, perché per il covid non é in Portogallo, posso far scrivere nel contratto che il contratto lo firmo solo io e che mia moglie xxxx+yyyyy, dimostrabile che é mia moglie con "documento internazionale di matrimonio", sará anche lei residente con me in quel appartamento, anche se non firma il contratto?
2) Facendo cosí ci potrebbero essere problemi con la Municipalitá nel chiedere il cambio di residenza per mia moglie dal vecchio al nuovo indirizzo?
3) E se in futuro un parente mio o di mia moglie dovesse venire a vivere nel mio nuovo appartamento cosa si dovrebbe scrivere nel contratto per assicurarsi di avere questa possibilitá senza scontrarsi con il padrone di casa?
4) Suggerimenti vari?

Mille grazie

Ciao Psbq53,

La lettera che avete ricevuto è corretta. Si tratta di concordare con voi un giorno e un'ora per la consegna della chiave e con il padrone di casa per verificare che tutto sia a posto con la proprietà.

Per quanto riguarda le domande poste per il nuovo contratto di locazione:

1) Il contratto d'affitto avrà la vostra identificazione e il vostro stato civile. Il coniuge dell'inquilino deve firmare il contratto (come inquilino) solo se sono sposati in separazione dei beni e se la stessa casa è destinata a casa familiare, cioè dove lei e sua moglie vivrete. Nel caso di coppie sposate
  a) con comunione di beni acquisiti
  b) con comunione generale dei beni
non è necessario che lei firmi se si tratta di un contratto d'affitto di durata limitata fino a 6 anni, perché in questo caso è considerato un atto di gestione in cui c'è responsabilità comune tra la coppia, non richiedendo il consenso espresso di entrambi i coniugi.

Cioè, vedo un problema solo nella domanda che poni, se sei sposato con separazione dei beni. E solo in questo caso, dovresti avere una procura di tua moglie in cui le dai i poteri per includerti come inquilino nella casa in affitto.

Supponiamo questa situazione: siete sposati con separazione dei beni, vostra moglie vive nella vostra casa, voi due vi incazzate, lei rompe tutto, chi è responsabile della proprietà se lei non è parte del contratto ?.... 


2) Dovrebbe firmare lei stessa, o dovreste avere una procura firmata da lei e allegata al contratto, che vi autorizza a firmare a suo nome, a causa della sua impossibilità di essere presente alla firma del contratto. Per la prova di residenza passata dal Municipalitá/Câmara Municipal, è importante che lei sia identificata nel contratto, anche se non firma, e che sia lei a rappresentarla con la procura. In questo modo si evitano problemi inutili.


3) Penso che non ci siano problemi, a condizione che non subaffittiate il vostro appartamento a terzi, anche se sono membri della famiglia, e a condizione che voi o (voi + vostra moglie) siate responsabili del buon mantenimento dell'immobile che avete affittato.


4) A causa di 2) e se siete sposati in regime di separazione dei beni, dovete avere una procura data da vostra moglie, che vi autorizza a stipulare il contratto a suo nome. L'identificazione di sua moglie dovrebbe sempre essere nel contratto di locazione.


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Regola generale: il contratto deve essere firmato dalla persona che userà la casa. Se siete single, firmate da soli. Se siete una coppia, firmate entrambi. Ci può essere anche un gruppo di tre studenti universitari che affittano la casa. Tutti devono firmare. Questo è così che se qualcuno decide di andarsene, è ancora legalmente obbligato ad adempiere ai suoi obblighi secondo il contratto di locazione.
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Non so se il mio "italiano" ha dato per capire qualcosa....

JohnnyPT il tuo itaiano é perfetto, mille grazie per le chiare risposte ai vari punti.

Ciao