Como montar Riad en Marrakech

He eliminado el  primer post para actualizarlo y lo he vuelto a publicar.

Me llamo Marina escribió:

Hola amigos! Me encantaría montar mi propio negocio donde mejor que en Marrakech, me gustaría saber donde puedo encontrar locales de Riad en venta, localización turística, etc... inmobiliaria que me pueda ayudar... gracias por vuestra atención.

Marina,

Lo mas importante es lo que no debes hacer ....

No debes precipitarte; no debes largar (hablar) mas de lo estrictamente necesario, no debes pasar por los famosos CRI (centros regionales de inversiones) ni por los consulados españoles (cámaras de comercio incluidas) ni, por supuesto, buscar "ayuda nativa" de "amigos, colegas, hermanos o similares", quienes todo te ofrecen y prometen y que te dejaran en la estacada cuando, o bien no puedan sacar tajada o bien te hayan sacado toda la tajada posible y que, por supuesto, no te van a ayudar cuando se presenten problemas.

No debes, tampoco, intentar hacerlo todo tu por tus propios medios y no debes llevar dinero en metálico para invertir en Marruecos, sin declararlo a tu llegada en la aduana marroquí .... ah, y no debes permitir que tu estancia y tus negocios en el país, sobrepasen lo permitido llegando a ser ilegales ... aunque haya ciento y la madre que si lo hagan. Ellos no sesi se juegan su dinero, tu si ...

Dicho esto, supongo que ya conoces Marrakech en las épocas turísticas mas masificada  y, sobre todo en verano (es decir entre junio y septiembre), que conoces el percal que se cuece a nivel de negocios turísticos en general en Marruecos, y que has hecho tus valoraciones.

A partir de aquí, debes decidir ... aunque te sugiero que, si quieres montar un negocio y vivir a Marruecos, olvides los "apaños" y hagas los tramites legales que te correspondan para estar es situación legal en todo momento ... máxime si vas a invertir dinero de tu bolsillo y esperas sacarle rendimiento.

Por ello, los pasos que deberías dar, son :

1º Contactar con un Notario
2º Contactar con una entidad bancaria
3º Contactar con un Agent Fiduciaire (es decir, un Gestor)
4º Constituir una Sociedad

Para tener una actividad económica como la que tu pretendes, haciendo además, una buena inversión, lo mejor es constituir una empresa tipo SARL, (es decir el equivalente a una SL en España) porque es la estructura jurídica que mejor se adaptará a tus necesidades, incluso si tu eres el socio único y gerente de la misma.

Una SARL en Marruecos se constituye en poco mas de tres semanas si se cuenta con un buen Agente Fiduciario (Gestor) que realice todos los tramites. Además, siendo extranjero al constituir una sociedad e invertir, existe la posibilidad de obtener ventajas fiscales importantes (incluso en el dominio de la hostelería) que varían dependiendo de donde constituye uno la empresa, del montaje de la operación, del numero de puestos de trabajo que va a ofrecer, etc ... ; en cualquier caso, será el gestor quien deberá informarte (y aconsejarte) sobre estos temas.

Un extranjero puede constituir una SARL en Marruecos sin necesidad de tener ningún socio marroquí y ademas puede trabajar en ella, bien de manera remunerada, bien sin remunerar. En este aspecto, tu gestor es quien mejor te podrá orientar acerca de que estatus te conviene mas en lo relativo a trabajar en una u otra condición en tu sociedad.

Desde junio del 2011, no hay capital social mínimo para una SARL (es decir, se puede constituir con 1 dirham) pero si lo que uno quiere es explotar un negocio ni un dirham ni los 10 mil dirhams de antaño serán suficientes y menos frente a las entidades bancarias o ... a los servicios de inmigración si se pretende solicitar el permiso de residencia ya que estos controlan mucho a los mal llamados "inversores" que llegan a Marruecos y crean una sociedad con menos de 1000 € y una dirección postal en una oficina "de empresas" ...

Como quiera que el capital social no se debe desembolsar todo en el momento de la constitución sino que hay un plazo de hasta tres años para hacerlo (aunque si hay un mínimo inicial que, si mal no recuerdo es el equivalente a un 25%), tienes tiempo de sobra para ir "jugando" con lo que a ti mas te convenga.


1º) Contactar con un notario, exponerle tu caso para la compra de una propiedad, (no el negocio en si mismo pues eso, al principio, él no tiene necesidad de saberlo),  pedirle recomendación para Gestoria e incluso agencia bancaria y pedirle presupuesto de sus honorarios, es lo mas sencillo; si no conoces a ninguno, siempre puedes buscar en esta web : monnotaire.ma/annuaire.php

En Marrakech tienes muchos Notarios, unos de mejores (mas profesionbales) y oitros menos, como en todos lados y en todas las profesiones

Los Notarios en Marruecos tienen las mismas facultades que en España; un notario, además, podrá recomendarte algún (algunos) Agent Fiduciaire e incluso recomendarte alguna agencia bancaria donde, entre otras cosas, alguien hable español.

Un extranjero puede comprar una propiedad inmobiliaria en Marruecos pero para ello hay que tener presente dos cosas :

a) que la propiedad esté debidamente inscrita en la Agence Nationale de la Conservation Foncière et du Cadastre, es decir, que tenga el "titre foncier", lo cual es absolutamente necesario para acreditar quien es el propietario de esa propiedad, las cargas si las hubiere (como una hipoteca por ejemplo) y las servidumbres si las hubiere también (por ejemplo, un derecho de paso, o de vistas ...)

b) tener el pertinente informe de la Agence Urbaine, de fecha inferior a los 6 meses (pues el informe es vinculante), equivalente a nuestros Servicios Técnicos Municipales, que define y aplica la reglamentación en materia urbanísitica en cada caso, lo que te indica cuales son los usos permitidos para esa edificación / solar, el aprovechamiento urbanístico, los retranqueos, la edificabilidad, densidad, alturas reguladoras, volumetrías y demás normartiva en lo que a arquitectura y urbanismo se refiere.

En ambos casos, en tanto que comprador interesado en la propiedad que se vende, puedes solicitar los informes correspondientes (previa demanda y pago de tasas), lo que el Notario puede hacer fácilmente en tu nombre.

La compra de una propiedad no tiene secreto; se protocolariza en Notario y en paz. Es mas, te sugiero, como te he dicho, que desde el primer momento, utilices los servicios de un Notario, sobre todo en lo relativo a la solicitud de los informes de las agencias citadas anteriormente durante la fase inicial de la compra de la propiedad porque agilizarás mucho los tramites y porque se han puesto muy duros con la solicitud de informes de este tipo que cualquier particular pide sin ser el titular de la propiedad y sin mediar ningún interés legitimo en la misma (como la opción de la compra por ejemplo).

Los Notarios suelen cobrar entre el 1% y el 3% de los honorarios de la operación, mas la TVA del 10% sobre esos honorarios; de todos modos, con el Notario también puedes acordar un precio tipo forfait sobre todo si va a realizar tramites extra a tu nombre.

Puedes comprar con contrato de arras previo o formalizar la compra venta con una entrada inicial y el resto aplazado a X meses (con las consiguientes cláusulas de penalización por incumplimiento o condiciones resolutorias varias), o firmar una compra venta al contado riguroso ... hay tantas posibilidades como historias te encontrarás cuando decidas mirar la compra de una propiedad.

No obstante, en Marruecos adoran el "cash", en este tipo de operaciones (uno de los motivos es para reducir impuestos; otro, para pagar comisiones a intermediarios ...), lo que a ti no te debe dar igual por dos motivos : porque todo lo que no costa en escritura, no existe (y por lo tanto no podrás recuperarlo en concepto de inversión por compra) y porque en caso de venta, la plusvalía puede ser muy alta, lo que te va a costar una pasta en impuestos porque en caso de una venta olvida el salir del pais con un buen monbton de billetes bajop el bolsillo, tanto si son en divisa como si son en dirhams (en este caso, encima, esto está prohibido), porque si te cazan en las aduanas, lo perderás todo y ademas te enfrentarás a una sancion y quizá, hasta a un juicio por evasion de capitales.

Por ello, lo que te sugiero, es que todo el dinero que pretendas invertir en Marruecos, sea enviado mediante transferencia bancaria desde una cuenta tuya en España a otra cuenta tuya en Marruecos o directamente a la cuenta de tu sociedad en Marruecos, en concepto de "aportación de socio" o de lo que tu asesor te indique y que estas cantidades sean debidamente declaradas en la Office de Changes algoque hace directamente el banco, (y tu debes exigir) ... o debería hacer, al recibir una transfer internacional, al menos, si esta es equivalente en divisas a mas de 100.000 dhs.

Así mismo, en el caso de una compra venta con arras de por medio, el Notario puede constituirse en custodio de esas arras en tanto se formaliza el papeleo administrativo, lo que a ti te da absoluta seguridad para recuperarlas en el caso de que, por cualquier motivo, la operación no se llevara a termino.

No te sugiero pagar nunca las arras directamente al vendedor, aunque este sea el unico propietario, y menos en metálico, aunque haya documentos privados de por medio; las arras deben ser depositadas en la Notaria tal y como te he explicado.

No te sugiero llevar dinero en metalico a Marruecos (mas allá de lo strictamentre necesario para tus gastos personales), y menos en cantidades iguales o superiores a los 10.000 € , ni para realizar este u otro tipo de inversiones / negocios ni para tener "liquido" para lo que te convenga, no ya tan solo por la normativa fiscal en España , sino también por la marroquí y menos si pretendes recuperar tu inversión, pretendes vender en un futuro o quieres que las entidades bancarias te "tomen en serio", es decir, con el tiempo, que puedas solicitar créditos en Marruecos, desde un renting para un coche o para equipos para tu riad, como para lo que sea...

En cualquier caso, si vas a llevar dinero en metalico a Marruecos para realizar cualquier tipo de inversion, aunque sea en cantidades inferiores a los 10.000 €, te sugiero que lo declares a tu llegada al aeropuerto y que inmediatamente despues, lo ingreses en tu cuenta bancaria.

Por ultimo, no te sugiero entrar en el juego de la compra de propiedades cuyo estatus sea "guiche" (propiedad que pertenece al Estado pero que permite el derecho de uso mediante contrato de alquiler, que es lo que realmente se "te vende") porque no todas estas propiedades permiten la explotación comercial de las mismas o, ni tan siquiera, el traspasar ese alquiler a un tercero.

Tampoco te sugiero comprar una propiedad cuyo estatus sea "melkia" (propiedad que no esta debidamente registrada en la Agence de la Conservation Foncière) ya que aunque como extranjero puedes comprar una propiedad así, deberás registrarla automáticamente lo que supone la apertura de un expediente y .... dos años mas o menos, además de papeleo, dinero y, si tienes suerte, pocos o ningún problema de "documentación" o de "reclamaciones de herederos" ....

Ni tampoco te sugiero comprar una propiedad cuyo estatus sea en "cours de réquisition" (propiedad que está en tramite de registro en la Agence de Conservation Foncière) porque el proceso de inscripción debe finalizarlo quien lo ha comenzado ya que si no es así, además del papeleo y dinero, el coste en tiempo por la lentitud de la burocracia marroquí puede llegar a ser exasperante ... y tardar años ademas de conllevar problemas como los citados en el punto anterior .

Y por los mismos motivos que te he citado en el párrafo anterior, no te sugiero comprar ninguna propiedad (edificio, casa, riad ..)  que este afecta a un proyecto de rehabilitación cuyo dossier esté en trámite y haya sido presentado en el Ayuntamiento correspondiente por otra persona que, obviamente, no eres tu.

2º Contactar con una entidad bancaria es evidente ... lo vas a necesitar. A la entidad bancaria le puedes explicar tu película (hasta cierto punto), es decir, lo estrictamente necesario teniendo en cuenta que quieres montar un negocio (a los bancos tampoco les gustan demasiado las explicaciones extensas o el exceso de informacion a menos de que sean ellos quienes las pidan expresamente) y el gestor que te atienda, dependiendo de su competencia, te puede orientar y recomendar incluso Notarios o Agents Fiduciaires.

Así mismo, y dependiendo de como veas el tema, vaya la reunión y te atiendan, pedir que propiedades tienen en cartera a la venta en ese banco .... En Marrakech estan presentes todos los grandes bancos marroquies

Las entidades bancarias que mas te interesan en Marruecos son aquellas que tienen filiales en el extranjero, particularmente en España y que, en Marruecos son :

Attijariwafa Bank ( Attijariwafa Bank Europe, attijariwafa.net/es/ )
BMCE Bank, (BMCE Bank Intl bmce-intl.com )
Banque Populaire ( Chaabi Bank Europe, chaabibank.es )

De todas ellas, la que mas oficinas tiene en España, es la primera.

Estando en Marruecos, y siendo extranjero no residente, puedes abrir una cuenta en dirhams convertibles, ingresando un mínimo (no seas tacaña e ingreses un euro; pon una cantidad decente, unos 300 € estan bien y luego, una vez abierta envia dinero mediante transferencias... ) pero para ello necesitaras tu Pasaporte y tu DNI; si, lees bien, el DNI, porque en el pasaporte no consta tu dirección "oficial" en España; ah, y no te preocupes, en esta fase, si la dirección de tu DNI no es en la que tu vives en España; esto es solo un mero tramite administrativo.

Posteriormente solicita una tarjeta de debito y la operativa para trabajar con tu cuenta en internet; asi podrás retirar lo que te convenga en dirhams para tus gastos diarios alli, ademas de pagar mediante transferencia costes y gastos derivados de tu negocio, como por ejemplo pagar al notario, al Agente Gestor, etc ... .


Te sugiero, si tienes interes de verdad en la compra de una propiedad que, una vez abierta la cuenta, realices una transferencia desde una cuenta tuya en España a esta cuenta en Marruecos, por un importe respetable con respecto a lo que tienes previsto gastar ... porque esa cantidad actuará como capital social y quedará muy bien "cara a la entidad bancaria" que entenderá que actuas en serio. Piensa que hay (y ha habido) mucho cuento con estas historias en Marruecos ...

En esta primera fase, no ha lugar pedir tarjetas de credito (tanto si son "recargables" como si son las ordinarias).... a menos de que abras la cuenta con una cantidad importante y tengas previsto estar en Marruecos bastantes días (hasta 90 consecutivos siendo extranjero sin permiso de residencia) porque una tarjeta suele tardar unos 10 días en ser entregada y porque sin un saldo con unos tres ceros detrás como mínimo, no te van a hacer ni caso .... por mucho que tu les digas que quieres montar un negocio.
En cualquier caso, una tarjeta de credito ordinaria tipo VISA en Marruecos con la que puedas operar tanto en el pàis ncomo fuera de él, no se concede facilmente ni a extranjeros ni a marroquies( para evitar la fuga de capitales); normalmente, se conceden tarjetas de credito que solo se peuden utilizar dentro del territorio marroqui. 

Tampoco ha lugar pedir un talonario de cheques aunque, si me aceptas una sugerencia, nunca pidas un talonario ... porque el funcionamiento de los talones en Marruecos, siguen el patrón francés : tu sabes cuando y a quien le entregas un talón pero nunca sabes cuando te lo van a presentar al cobro porque ese talón puede ir pasando de mano en mano hasta que alguien lo presente al cobro ... y si tu no tienes la pasta en la cuenta, tienes un grave problema porque un talón sin fondos en Marruecos es delito.

Debes tener esta cuenta abierta en Marruecos es necesario si quieres constituir una sociedad y, además, una vez constituida la sociedad, esa cuenta pasará a ser cuenta bancaria de dicha sociedad para la operativa del negocio. 

Lo que te sugiero, además de tener esta cuenta marroquí para la Sociedad, es tener dos cuentas a titulo personal : una cuenta tuya en Marruecos y otra cuenta tuya en su filial española y que el banco sea el mismo que con el que tienes la cuenta de la Sociedad. 

No obstante, aunque esto no es absolutamente necesario, al menos, no en esta fase de primeras gestiones, es conveniente que lo tengas en cuenta y lo hagas; aunque es interesante hacerlo antes de ir a Marruecos, puedes hacerlo cuando regreses a España, pues el tener estas dos cuentas abiertas a titulo personal es interesante porque agiliza toda la operativa bancaria internacional, sobre todo los tramites, tiempo y los costes de transferencias desde España a Marruecos o viceversa, incluida la repatriación del dinero invertido y de los beneficios (en tanto que eres socia-propietaria) como de tus propios salarios; además, al abrir una cuenta en España, en la misma oficina te pueden dirigir a la oficina bancaria en Marruecos que toque ...., recomensdarte un buen notario e incluso un buen gestor

Así mismo, es interesante (ignoro si hablas francés y/o árabe y, si lo haces, a que nivel lo haces y si ese nivel es suficiente para entenderte sin problemas con estos temas) que tanto Notario, como Agent Fiduciaire y la agencia bancaria con la que trataras, tuvieran a alguien que hablara español; estando en Marrakech, no creo que tengas problemas con esto ... aunque tengas que dar unas cuantas vueltas buscando.

3º Contactar con un Agent Fiduciaire (Gestor)

El Gestor es quien se encargará de asesorarte en materia fiscal y laboral, de constituir la Sociedad, de realizar todos los tramites administrativos necesarios de la misma una vez esta esté operativa, (lo que es absolutamente necesario si se quiere estar totalmente en regla y poder repatriar tanto inversión como beneficios y salarios ya que la burocracia de la administración marroquí está altamente anquilosada)  ... y de realizar cuantos tramites administrativos sean necesarios (por ejemplo, los tramites de tu permiso de residencia, la convalidación de tu permiso de conducir o los tramites para importar tu vehículo español a Marruecos si llega el caso)

Una vez constituida la sociedad, aunque no hayas comprado la propiedad, estos son los pasos que deberás dar :

1º Darte de alta en el Registro de Matricula Consular en el Consulado de España que te corresponda (en este caso, el de Tanger).
2º Solicitar el permiso de residencia en Marruecos
3º Solicitar la convalidacion de tu permiso de conducir español por el marroquí si pretendes con ducir en Marruecos

El primer tramite es obligatorio si vas a residir fuera de España 183 días o mas al año. Ademas te permite tener unas ciertas ventajas, tanto fiscales (hacienda) como laborales (seguridad social) y todos los derechos que te asisten como español residente en el extranjero inscrito en el censo consular, entre los que caben citar, tramitar todo tipo de documentación (pasaportes, DNI, libro de familia, etc...), votar  en las elecciones nacionales y autonomicas, estar exento de acudir a las mesas electorales en España, ser asisitido en caso de tener algun problema legal, reaptricaciones por catastrofes naturales, terrorismo o .... por temas como la pandemia del Covid

El segundo tramite es también obligatorio si vas a residir mas de 180 días al año en Marruecos y mas si quieres trabajar en tu negocio y, además, cobrando y recuperando tu inversion

Los empresarios extranjeros, presidentes, directores generales, gerentes y accionistas de sus empresas, están exentos de solicitar el permiso de trabajo y de convalidar sus titulaciones académicas, aunque deberán tener el permiso de residencia si residen en Marruecos mas de 180 días por año natural.

Los salarios que cobra un extranjero en Marruecos pueden ser repatriados a su pais de origen, mediante transfer bancaria y a una cuenta de su titularidad, hasta el 100% de su importe.

Por lo tanto, tu puedes comprar tu propiedad, puedes constituir tu empresa y puedes trabajar en ella, recuperando tu inversion y ademas cobrando un salario ... enviandolo todo a tu cuenta en España, aunque ello te obligue a declarar y pagar impuestos a la hacienda española (por cierto, con este tema tambien hay cosideraciones especiales que te pèrmiten desgravar y, por lo tanto, pagar menos; pero este ya es otro tema que no atañe a este post y que será de interés tratar si, finalmente constituyes el negocio)

El tercer tramite es necesario si tienes el permiso de residencia en Marruecos y quieres conducir en el país. los carnets del tipo A y B españoles son convalidados directamente, sin necesidad de exámenes, tras el oportuno papeleo administrativo y el pago de tasas; otros tipos de carnets requiere examen por toque hay que consultar. 


Trabajos de Rehabilitación de una propiedad

Si debes rehabilitar la propiedad que compres, la redacción de proyecto con la participación de técnicos y la solicitud de permiso de obras dependerá de la envergadura de la misma y de los elementos afectados, como puedan ser tejados, fachada o estructuras interiores.

Ante cualquier proyecto de rehabilitación que lo requiera por su envergadura, deberás contratar a un arquitecto; en Marruecos los profesionales que intervienen en un proyecto de edificación son : el propio arquitecto, el ingeniero de estructuras u Oficina de Estudios Técnicos (que también se encarga de saneamiento e instalaciones del proyecto), el topógrafo, (geómetra que le llaman también y cuya función mas importante pasa por la validación de las superficies construidas a efectos de inscripción en el registro, DPA, y declaraciones de obra nueva), el BCT, u oficina de control técnico (equivalente a nuestra OCT) además del laboratorio de control de calidad (en la ejecución). No existe la figura del aparejador. El Arquitecto se encarga de presentar el pertinente dossier para la concesión de la licencia de obra y de los permisos de Bomberos.

Un Arquitecto, puede cobrar entre un 2.5% y un 5 % sobre el importe del PEM (proyecto de ejecución material, valoración necesaria para el cálculo de impuestos tales como la licencia de obra), aunque también lo puedes negociar; además, es interesante negociar con el arquitecto que él se encargue de la contratación del resto de profesionales, así tu solo tienes un interlocutor y solo le pides explicaciones y responsabilidades a uno, no a veinte ... lo que en Marruecos puede llegar a ser desesperante.

El problema mas grave que presenta una rehabilitación (o construcción) en Marruecos es, pero, la elección de la(s) empresa(s) constructora(s) pues muchas veces ni contratando a las de reconocido prestigio y solvencia se consigue ni un mejor precio ni un mejor trabajo ni ... cumplir los plazos; construir en Marruecos es siempre fuente de quebraderos de cabeza, plazos de entrega incumplidos y alguna que otra deficiencia mas o menos significativa ... y mas cuando eres tu quien paga de tu bolsillo.

La inversion a realizar es dificilmente calculable sin saber que propiedad vas a comprar y en que estado se halla;  si hay que rehabilitar, la inversión dependerá de lo que requiera la rehabilitación en si misma y de lo que se te vaya la mano con el proyecto .... a pesar de todo, y aunque quieras comprar una propiedad relativamente pequeña y no muy céntrica turisticamente hablando, que esté operativa sin mayorres problemas que una mano de pintura y algunos pequeños retoques, dudo de que bajes de los 200 o 250 mil euros ... ... para un pequeño riad de cuatro o cinco habitaciones a lo sumo y de poco mas de 150 / 200 m2

De todos modos estos son costes orientativos ..... siempre puedes comprar un riad operativo que tenga cara y ojos ... aunque dudo que bajes mucho del medio kilo .... si es que no subes por encima.

Lo que si esta claro es que para empezar deberás poner los cimientos y estos son, básicamente, tener una cuenta bancaria en alguna entidad marroquí y la constitución de una SL que te va a costar, bien montada por un gestor competente, unos 1.500 € (honorarios, tasas, impuestos y permisos incluidos) mas el 25% del capital social que definas en función de lo que vayas a invertir y que sí deberas desembolsar y depositar en una cuenta marroquí (aunque cuando tengas la sociedad constituida podrás recuperarlo y utilizarlo para lo que te convenga ... o repatriarlo si al final no hay negocio que valga).

PD : Si al final compras el riad, te explicaré eso de la licencia de alcohol ..... y otras cuantas cosas mas.