La Svizzera è nota per i prezzi elevati degli immobili, ma acquistare un immobile può comunque essere un investimento interessante, a seconda del tuo budget e dei tuoi obiettivi. Se hai intenzione di affittare la proprietà, puoi aspettarti un mercato relativamente stabile con una domanda in crescita. Ecco cosa devi sapere sul mercato immobiliare di Ginevra e sul processo di acquisto di una proprietà come espatriato.
Il mercato immobiliare di Ginevra
La prima cosa da mettere in evidenza è che, in Svizzera, le persone che posseggono una casa di proprietà sono poche.
Uno studio dell'Ufficio federale delle abitazioni UFAB mostra che il numero di proprietari in Svizzera è relativamente basso: solo il 36% degli svizzeri possiede una casa, il tasso più basso in Europa. Il cantone di Ginevra è tra i più bassi in Svizzera per quanto riguarda la proprietà di case, con un tasso di appena il 18,7%.
L'Ufficio federale degli alloggi spiega il fenomeno nel modo seguente:
Introduzione relativamente tardiva della proprietà condominiale: Prima del 1965, tranne che nel Canton Vallese, in Svizzera non era consentito possedere un appartamento in un condominio. Poiché i condomini sono più diffusi nelle città, i proprietari nelle aree urbane erano pochi. Oggi, invece, si registra un notevole aumento della proprietà di appartamenti in condominio.
Case in affitto di buona qualità, a prezzi accessibili: Secondo l'indagine, gli affitti sono generalmente convenienti, con un affitto lordo medio che si stabilizza intorno al 20% del reddito lordo di una famiglia. Inoltre, la qualità degli alloggi in affitto è paragonabile a quella degli immobili di proprietà.
Prezzi di acquisto elevati: Gli elevati prezzi degli immobili e la difficoltà ad ottenere un mutuo sono i principali ostacoli all'acquisto di un appartamento o di una casa in Svizzera, soprattutto in grandi città come Zurigo e Ginevra.
Previsioni per il mercato immobiliare svizzero
Secondo lo studio, la domanda di abitazioni in Svizzera è in crescita, con l'offerta che supera leggermente la domanda. Il numero di case sfitte è diminuito significativamente dal 2020 e si prevede che questa tendenza continui.
Il FHO prevede che gli affitti continueranno ad aumentare mentre i prezzi di acquisto potrebbero diminuire leggermente. Nel quarto trimestre del 2023, tuttavia, l'indice dei prezzi degli immobili residenziali svizzeri è aumentato dell'1,1% rispetto al trimestre precedente.
E gli immobili a Ginevra?
Secondo le statistiche del Cantone di Ginevra, il numero di immobili venduti a Ginevra nei primi tre mesi del 2024 è diminuito dell'8% rispetto allo stesso periodo del 2023.
Nel primo trimestre del 2024, il prezzo medio per la rivendita di un appartamento nel Cantone di Ginevra è stato di 1,215 milioni di franchi svizzeri. Per le case unifamiliari, il prezzo medio si è attestato a 2,128 milioni di franchi svizzeri.
Per fare un confronto, nel 2019 i prezzi indicativi per gli appartamenti erano di 1,060 milioni di franchi svizzeri e di 1,870 milioni di franchi svizzeri per le case unifamiliari.
Prezzi degli immobili a Ginevra
Secondo RealAdvisor, un aggregatore di informazioni e servizi immobiliari, il prezzo medio al m² per l'acquisto di una proprietà a Ginevra è di 15.826 CHF.
Dove acquistare immobili a prezzi ragionevoli a Ginevra
La zona più economica per acquistare un appartamento a Ginevra è Jonction-Plainpalais. Anche altri quartieri, come Charmilles-Châtelaine e Sécheron-Prieuré, offrono prezzi leggermente inferiori alla media.
Jonction-Plainpalais: Il prezzo medio di un immobile è di 901.869 CHF. Il prezzo medio al m² è di CHF 6.258.
Charmilles-Châtelaine: In questo distretto, prevedi rispettivamente CHF 1.507.500 e CHF 12.617 (prezzo al m²).
Sécheron-Prieuré: Il prezzo media di una proprietà attualmente in vendita e il prezzo medio al m² sono molto simili a quelli del quartiere precedente.
I quartieri più gettonati di Ginevra
I quartieri più richiesti di Ginevra sono il centro città, Champel-Roseraie e Eaux-Vives-Lac. Per richiesti intendiamo i quartieri con il maggior numero di immobili in vendita.
Centro città: Il prezzo medio di un immobile in vendita è attualmente di 1.890.000 CHF. Il prezzo medio per m² è di CHF 15.042.
Champel-Roseraie: in questo quartiere, il prezzo medio di un immobile in vendita è di CHF 2.400.000 e il prezzo al m² di CHF 16.764.
Eaux-Vives-Lac: Il prezzo medio di un immobile in vendita è di 2.390.000 CHF. Il prezzo medio è di 18.429 CHF/m².
A Ginevra trovi altri quartieri interessanti in cui il prezzo medio al m² è di 18.492 CHF. Si tratta in particolare degli arrondissement 1207, 1208 e 1206.
Il processo di acquisto di una proprietà a Ginevra
La maggior parte delle transazioni immobiliari in Svizzera sono gestite da agenzie immobiliari. Per riservare un immobile, l'agenzia richiede il documento d'identità, il permesso di soggiorno e la prova della disponibilità finanziaria. L'agenzia ti guida nel processo di richiesta di un prestito bancario (se necessario) e nell'organizzazione di un incontro con un notaio.
Per la maggior parte degli acquirenti in Svizzera, ottenere un mutuo è un'operazione complessa. Le banche svizzere effettuano un esame approfondito della tua situazione finanziaria. Richiedono un acconto di almeno il 20% del prezzo di acquisto dell'immobile e si assicurano che il tuo debito totale (incluso il mutuo e le spese correnti) non superi un terzo del tuo reddito lordo.
I tassi di interesse dei mutui possono variare a seconda della durata del prestito. Attualmente, per i mutui tra i 2 e i 10 anni, il tasso è di circa il 2,5%.
In compenso, trovare un agente immobiliare e un notaio è relativamente semplice.
Il costo dell'acquisto di un immobile a Ginevra
Oltre al prezzo di acquisto dell'immobile, devi considerare i seguenti costi:
- Spese notarili: generalmente comprese tra lo 0,02% e l'1% del prezzo totale di acquisto;
- Spese di registrazione: si tratta dei costi di registrazione dell'immobile nel registro fondiario. A seconda del cantone, rappresentano tra l'1% e l'1,5% del prezzo totale di acquisto;
- Tasse di trasferimento della proprietà: anch'esse dipendono dal cantone e ammontano a circa il 4% del prezzo di acquisto dell'immobile;
- Imposta sul valore aggiunto (IVA): pari a circa il 7,6% del valore dell'immobile.
- Spese di agenzia immobiliare, se previste: per le case unifamiliari e gli appartamenti in condominio, le spese ammontano al 2-3% del prezzo finale di vendita. Per i terreni, la commissione è del 5%. La commissione esatta può variare a seconda dei vari servizi dell'agenzia.
Buono a sapersi:
In Svizzera, le commissioni delle agenzie immobiliari sono generalmente a carico del venditore.
Come proprietario di una casa, devi ricordarti di pagare l'imposta sulla proprietà. Questa imposta, che si basa sul valore dell'immobile, viene calcolata annualmente.
Gli stranieri possono acquistare proprietà a Ginevra?
Secondo l'Ufficio Federale di Giustizia (UFG), la legge federale sull'acquisto di immobili impone delle restrizioni di acquisto per i cittadini non svizzeri, e per le società non svizzere la cui sede si trova al di fuori della Svizzera.
Importante:
La legge definisce “persone straniere” sia i cittadini non svizzeri che vivono all'estero sia i cittadini non svizzeri che risiedono in Svizzera e che non sono cittadini di uno Stato membro dell'UE o dell'EFTA e non sono in possesso di un permesso di domicilio (permesso C).
Se vuoi acquistare una casa a Ginevra come "straniero", devi prima ottenere l'autorizzazione dall'autorità cantonale in cui si trova l'immobile.
Puoi trovare i dettagli di contatto sul sito web dell'UFG.
Buono a sapersi:
Possedere un immobile in Svizzera non ti dà automaticamente il diritto di vivere sul territorio nazionale.
Se sei residente in Svizzera, cittadino di uno Stato membro dell'UE o dell'EFTA o sei in possesso di un permesso C, puoi acquistare un immobile in Svizzera senza le suddette restrizioni.
Cittadini non UE/EFTA che vivono in Svizzera
Per poter acquistare un immobile in Svizzera, devi essere in possesso di un permesso di soggiorno e utilizzare l'immobile come residenza principale.
Se acquisti un terreno e intendi costruirci sopra, devi iniziare la costruzione entro un anno dall'acquisto.
Lavoratore transfrontaliero
Se sei un cittadino UE/AELS che lavora come frontaliere in Svizzera (permesso G), puoi acquistare una seconda casa nella zona in cui lavori. Tuttavia, non puoi affittarla finché mantieni lo status di frontaliere.
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